مخالفت­ ها با مالیات بر ساخت مسکن فراگیر شد

بورس24 : دامنه مخالفت و انتقاد از فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن که ماه گذشته در هیات دولت به تصویب رسید، گسترده ­تر شده و ابعاد آن تا «مطرح شدن از زبان مسولان دولت و مشاوران مقامات دولتی» افزایش پیدا کرده است.

طی روزهای اخیر، این فقط سازنده ­ها و سرمایه­ گذاران ساختمانی نیستند که بابت تبعات اجرای فرمول جدید مالیات بر فروش واحدهای مسکونی نوساز، گلایه و اظهار نگرانی می­ کنند.

پیش­تر مسولان بخش مسکن بابت معافیت لحاظ شده در فرمول به نفع بساز و بفروش ­ها و عدم اعمال آن برای شرکت­ های ساختمانی، انتقاد کرده بودند و پیامد آن را انصراف از حرف ه­ای سازی برای فرار مالیاتی، مطرح کرده بودند.

اخیراً اما رئیس سازمان امور مالیاتی نیز با تاکید بر اینکه در اجرای فرمول جدید مالیات بر ساخت مسکن باید شرایط بازار ملک به لحاظ رکودی بودن بازار، مد نظر قرار بگیرد، گفت: بهتر است مالیات بر ساخت مسکن به صورت مقطوع گرفته شود تا فرمول آن، شفاف باشد.

رئیس سازمان مالیاتی در عین حال از آمادگی برای مذاکره با مسولان بخش مسکن برای بررسی دوباره مصوبه اخیر خبر داد که این موضع­ گیری نشان از آمادگی برای اصلاح اشکالات احتمالی فرمول جدید مالیات بر ساخت مسکن دارد.

مطابق این فرمول، سازنده­ ها برای فروش واحدهای مسکونی نوساز خود باید از 15 تا 25 درصد درآمد حاصل از فروش (مابه التفاوت قیمت فروش و هزینه ساخت با احتساب قیمت روز زمین)، بابت مالیات بر ساخت و فروش مسکن به دولت پرداخت کنند.

پیش تر اما مطابق فرمول قدیم، بصورت مقطوع، معادل 10 درصد قیمت منطقه­ ای املاک، از سازنده ­ها این نوع مالیات دریافت می ­شد.

فرمول جدید، میزان مالیات پرداختی از سوی سازنده­ ها را تا 40 برابر فرمول قدیم، افزایش می­ دهد و به 3 تا 5 درصد قیمت روز مسکن می ­رساند.سازنده­ ها، این میزان افزایش مالیات را در شروع رونق ساختمانی، عامل بازدارنده برای ساخت و سازهای جدید عنوان می­ کنند.

از همین رو، شنیده شده قرار است مذاکراتی در سطح وزرای مربوطه در حوزه مالی و مسکن، برای اصلاح فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن انجام شود که البته این اقدام به احتمال زیاد بعد از تشکیل کابینه دوازدهم، صورت خواهد گرفت.

پیشنهاد مطرح آن است که فرمول قدیم تا اطلاع ثانوی – احتمالا تا پایان سال 96- جایگزین فرمول جدید تازه مصوب شود تا بازار ساخت و ساز، دوره گذار (رفتن از رکود به فاز رونق) را پشت سر بگذارد.

تحقیقات میدانی مشخص می­ کند در هفته­ های اخیر تصویب و ابلاغ فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، واکنش روانی بازار معاملات ملک را به شکل انصراف موقتی سازنده ­ها از فروش فایل­ های نوساز در پی داشته است.

این فرمول اما در بازار ساخت و ساز می ­تواند اثر واقعی به شکل کاهش انگیزه سرمایه ­گذاری ساختمانی را به همراه داشته باشد.

حسین عبده­ تبریزی اقتصاددان در این باره معتقد است: شکل فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن به گونه ­ای است که در دریافت مالیات بین سازنده های حقیقی و حقوقی تفاوت وجود دارد. اگر پروژه ساختمانی را یک شخص حقوقی ساخته باشد –سازنده حرف ه­ای یا همان شرکت­ های ساختمانی که مجری ذی صلاح عنوان می­ شوند- در هر زمان که اقدام به فروش واحدهای مسکونی کن از وی مالیات دریافت می شود اما برای اشخاص حقیقی - بساز و بفروش یا همان سازنده ­های غیر حرفه­ ای- چنانچه بعد از سه سال از زمان ساخت، یعنی از سال چهارم، اقدام به فروش واحد مسکونی نوساز کند از پرداخت مالیات معاف می شود. بنابراین این تفاوت باید از بین برود.

کارشناسان اقتصاد مسکن نیز تاکید می­ کنند: باید بین شخص حقیقی سازنده و شرکت ساختمانی سازنده و فروشنده مسکن تفاوت مالیاتی وجود نداشته باشد.کارشناسان یک راه اصلاح فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن را پیش بینی مشوق برای ساخت و سازهای منطبق با الگوی مصرف معرفی می ­کنند.

در حال حاضر بیش از نیمی از ساخت و سازهای مسکونی متراژ بیش از 100 متر مربع دارند در حالی که بیش از 60 درصد معاملات خرید مسکن به واحدهای با مساحت کمتر از 100 متر مربع اختصاص دارد. 40 درصد معاملات خرید مسکن در تهران را آپارتمان­ های تا 70 متر مربع تشکیل می ­دهد.

در قالب نسخه کارشناسان مسکن برای اصلاح فرمول جدید مالیات بر ساخت، آن دسته از سازنده­ هایی که اقدام به احداث پروژه­ های با آپارتمان­ های کم متراژ و زیر 100 متر مربع (به ازای هر واحد مسکونی) کنند، می­ توانند از نرخ مالیاتی کمتر برخوردار شوند.

کاهش نرخ مالیات به صورت هدفمند برای ساخت و فروش مسکن، به حذف شکاف بین عرضه ­های جدید و تقاضای مصرفی (خانه اولی­ ها) منجر خواهد شد و از ادامه رشد تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه جلوگیری خواهد کرد.

در حال حاضر بیش از چهار میلیون و 500 هزار واحد مسکونی به صورت خانه خالی و خانه دوم در شهرهای کشور وجود دارد اما در مقابل این تعداد املاک مسکونی بدون استفاده و غیر مصرفی، 6 میلیون خانوار بد مسکن در کشور وجود دارد که در بافت ­های فرسوده یا حاشیه غیررسمی شهرها زندگی می ­کنند.

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: دلیل رشد همزمان واحدهای مسکونی بدون استفاده و خانوارهای بد مسکن –تعداد این خانوارها طی یک دهه، دو برابر شده است- عدم حمایت سرمایه گذاران ساختمانی در مسیر مورد نیاز بازار است که باعث شده سازنده ­ها، بدون لحاظ جنس تقاضا، ساخت و ساز کنند.

بر اساس این گزارش، ماه گذشته آیین نامه اجرایی ماده 77 قانون «اصلاح قانون مالیات­ های مستقیم» در هیات دولت به تصویب رسید و بر اساس آن، فرمول مالیات بر ساخت و فروش مسکن تغییر کرد.

در حال حاضر گفته می ­شود در صورت کاهش سرمایه گذاری ساختمانی و فرار مالیاتی سازنده ­ها، احتمال دارد درآمد دولت از این محل حتی از زمان اجرای فرمول قدیم نیز کمتر شود!