سوداگری چطور باعث افزایش قیمت مسکن می­ شود؟

بورس24 : یک ردپای مشترک در فرآیند جهش قیمت مسکن طی دو دوره رونق سال­ های 86 و 91 وجود دارد که نشان از اثرگذاری غالب تقاضای سرمایه ­ای در مقایسه با تقاضای مصرفی بر نوسانات قیمتی بازار ملک دارد.

سال 86 متوسط قیمت مسکن در تهران حدود 87 درصد جهش پیدا کرد که علت اصلی، سوداگری در بازار ملک بود.در سال 91 نیز قیمت مسکن در تهران رشد بیش از 30 درصد را تجربه کرد و در بهار 92 با جهش 70 درصدی همراه شد که در این دوره نیز نوع دیگری از سوداگری ملکی باعث نابسامانی قیمتی شد.

معاونت مسکن و ساختمان در این باره اعلام کرده است، سوداگری در ساخت و سازهای مسکونی ناشی از هجوم سرمایه ­های ناشی از رشد درآمدهای نفتی از یک سو و تورم افسار گسیخته سال­ های 91 و 92 از سوی دیگر باعث شد در سال­ های 91 و 92 بازار عرضه با انبوه ساخت و ساز مواجه شود ، اما نوع ساخت و سازها از کمترین ارتباط با تقاضای مصرفی برخوردار بود و در نتیجه رونق معاملات خرید در مواجهه با کمبود عرضه مورد نیاز به افزایش شدید قیمت مسکن منجر شد.

گسترش رفتارهای سوداگرانه در سال‌های گذشته یکی از مسائل بنیادین بخش مسکن بوده است. افزایش انگیزه‌های سوداگرانه در بخش مسکن هر چند منجر به افزایش ساخت و ساز شد اما از آنجایی که عموما با نیازهای بازار و گروه‌های کم‌درآمد و با درآمد طبقه متوسط هم‌خوانی نداشت منجر به افزایش قیمت مسکن، افزایش خانه‌های‌خالی، توزیع جغرافیایی بد فرم آپارتمان­ های احداث شده در شهر تهران، افزایش مساحت واحدهای‌ مسکونی جدید‌الاحداث و در نهایت کاهش نرخ مالکیت و افزایش اجاره‌نشینی شد.

در حال حاضر در تهران بیش از 70 درصد معاملات خرید مسکن که همه آن، مصرفی است، به آپارتمان­ های زیر 100 مترمربع اختصاص دارد این در حالی است که کمتر از 27 درصد ساخت و سازهای مسکونی در تهران به آپارتمان­ های زیر 100 متر مربع اختصاص دارد.

آمارها حاکی است که بخش مسکن و ساختمان در سال ۱۳۸۶ با شکست ساختاری (جهش) در متغیرهای سرمایه‌گذاری و ارزش افزوده مواجه و به ترتیب دارای نرخ رشد۴۰ و۵۰ درصدی بود و این روند تا سال ۱۳۹۲ بنا به دلایلی همچون ورود دولت به بخش مسکن در قالب طرح مسکن مهر، ورود بسیاری از موسسات و نهادهای مالی و غیر مالی به بخش مسکن به دلیل عدم وجود فضای مناسب کسب و کار و سرکوب مالی (تعیین دستوری نرخ بهره) و همچنین وقوع بیماری هلندی در دوره وفور نفتی، ادامه یافته است. ولی از سال ۱۳۹۲ با اشباع بازار مسکن، حبس منابع قابل توجهی از سازندگان و موسسات مذکور در این بازار (به خصوص در کلان شهرها)، فروکش کردن انتظارات تورمی در کشور و همچنین وقوع رکود در کل اقتصاد، بخش مسکن نیز با رکود مواجه شد.

ساخت و سازهای سوداگرانه در شهر تهران طی سال­ های 86 تا 94 که عمده آن ها در سال­ های قبل و بعد رونق 86 و 91 انجام شده است، حجم عرضه آپارتمان در تهران را معادل یک چهارم کل موجودی فعلی آپارتمان در پایتخت افزایش داد. به بیان دیگر، 25 درصد کل موجودی مسکن شهر تهران از ابتدا تا کنون، طی سال­ های 86 تا 94 احداث شد اما از آنجا که عمده این ساخت و سازهای سال­ های اخیر به صورت لوکس و بی­ ارتباط با تقاضای مصرفی بوده، در حال حاضر به شکل خانه­ های خالی در بازار ملک رسوب کرده است.

بررسی میزان صدور پروانه‌های ‌ساختمانی در شهر تهران نشان می‌دهد که در شهر تهران طی سال‌های ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۴ رقمی معادل یک میلیون و 294 هزار واحد مسکونی ساخته شد.کل موجودی مسکن شهر تهران 3 میلیون و 924 هزار واحد مسکونی برآورد می­ شود.

نکته‌ای که باید مدنظر قرار گیرد این است که با وجود حجم زیاد ساخت و ساز در بخش مسکن و بهبود شاخص نسبت تعداد واحد مسکونی به خانوار طی یک دهه گذشته، همچنان تعداد زیادی از خانوار با مشکل تامین مسکن مواجه هستند. به نظر می‌رسد دلیل اصلی این روی داد (در کنار عواملی همچون عدم‌افزایش مناسب درآمد واقعی خانوار به خصوص در دهک‌های کم‌درآمد)، گسترش فعالیت‌های سوداگرانه در بخش مسکن طی دوره ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۲ است. زیرا که افزایش انگیزه‌های سوداگرانه در بخش مسکن هرچند منجر به افزایش ساخت و ساز می‌شود ولی ساخت و سازهای با مقاصد سوداگری، عموما با نیازهای بازار و گروه‌های کم‌درآمد و با درآمد متوسط همخوانی ندارد.

قیمت مسکن در دوره ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۲ در شهر تهران با دو شوک قیمتی یعنی افزایش ۸۶ درصدی در سال ۱۳۸۶ و افزایش ۳۱ و ۳۵ درصدی در سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ مواجه شده و با وجود نرخ تورم‌عمومی ۲۱ درصدی در سال، قیمت مسکن در این دوره سالانه به طور میانگین ۲۸ درصد رشد داشته است. این در حالی است که به دلیل حجم قابل‌ توجه ساخت و ساز و عرضه مسکن، قیمت مسکن، مسکن باید از ثبات بیشتری برخوردار می‌شد، ولی به دلیل فعالیت‌های سوداگرانه این ثبات روی نداده است.

مطابق با سرشماری عمومی نفوس و مسکن تعداد خانه‌های‌خالی در کل کشور در سال ۱۳۹۵ به حدود ۲.۸۵ میلیون واحد افزایش یافته که بخش عمده‌ای از این واحدهای مسکونی خالی، در کلان‌شهرها از جمله شهر تهران واقع شده است. در استان تهران نیز در سال ۱۳۹۵ تعداد خانه‌های‌خالی، عدد ۴۹۰ هزار واحد (معادل ۱۹ درصد از کل خانه‌های خالی کشور) بوده که رقم قابل‌توجهی است.

خانه‌های‌خالی عموما لوکس و از قیمت بالائی برخوردار هستند و جهت کسب بازدهی بالا ساخته شده‌اند، بنابراین، اقشار با درآمد متوسط و کم که سهم بالائی از جمعیت کشور را به خود اختصاص می‌دهند قادر به خرید این واحدها نیستند، به همین دلیل، منجر به حبس بخش قابل‌توجهی از نقدینگی کشور و منابع بانک‌ها و موسسات در بخش مسکن و ساختمان شده‌اند. معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ارزش خانه‌های‌خالی کشور در سال ۱۳۹۵ را حدود ۲۵۰ میلیارد دلار ارزیابی می­ کند.

مطابق با اطلاعات پروانه‌های‌ساختمانی صادر شده در شهر تهران طی این دوره حدود ۴۰ درصد از پروانه‌های‌ساختمانی در مناطق ۱ تا ۵ صادر شده‌اند که عموما با تخریب فضاهای سبز و افزایش تراکم بیش از حد واحدهای مسکونی در این مناطق همراه بوده است.

تعداد خانوارهای اجاره نشین نیز از حدود 25 درصد در سال 90 به بیش از 30 درصد در سال 95 افزایش پیدا کرده است.