دنیای اقتصاد / قیمت زمین‌های مسكونی در شهر تهران پس‌از یك‌سال صعود– رشد نزدیك به سه رقمی- سرانجام در بهار امسال با شیب قابل‌ملاحظه‌ای كاهش پیدا كرد. گزارش مركز آمار از اوضاع مسكن در بهار 93، ضمن تایید ثبات نسبی قیمت آپارتمان، از سقوط قیمت زمین خبر می‌دهد. سال گذشته اگرچه «تغییرات فصلی» قیمتها در دو بازار زمین و مسکن درست از تابستان، مسیر نزولی پیدا كرد، اما «تغییرات سالانه» افزایشی بود. در سال92 قیمت زمین تحت‌تاثیر افت فصل به فصل در طول سال، در پایان اسفند، 28درصد نسبت به ابتدای فروردین كاهش یافت؛ اما متوسط قیمت در یك‌سال92 نسبت به یك‌سال91 معادل 50درصد رشد كرد. هم‌اكنون تحت‌تاثیر دو عامل، تغییرات سالانه قیمت زمین نیز به روند كاهشی دچار شده است.
طبق گزارش جدید مركز آمار، میانگین قیمت زمین‌های مسكونی تهران در بهار93 به مترمربعی 4 میلیون و 400 هزار تومان رسید كه در مقایسه با بهار92 – تغییرات سالانه- 10درصد كاهش یافته است.
این در حالی است كه بهار92 -با ادامه التهاب قیمتی سال91 در بازار مسكن- بازار زمین با تورم 90درصدی نسبت به بهار91 روبه‌رو شد و قیمت زمین سال گذشته همین موقع تا متری 5 میلیون تومان افزایش یافت؛ اما در حال‌حاضر نرخ رشد سالانه قیمت زمین– میزان افزایش قیمت در بهار نسبت به بهار سال قبل- از مثبت 90درصد سال92 به منفی 10درصد سال93 تنزل پیدا كرده است.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: هم‌اكنون اوضاع نسبی در بازار زمین بهتر از بازار مسكن است. در بازار مسكن اگرچه روند تغییرات فصلی و ماهانه قیمت واحدهای مسكونی طی 6 ماه گذشته همواره رشد زیرصفر داشته است؛ اما قیمتها در مقایسه با ماه‌های مشابه سال92 همچنان بین 0.2 تا حداكثر 4درصد شیب افزایشی دارد. به‌‌عنوان نمونه، متوسط قیمت مسكن طبق گزارش سامانه رهگیری در شهریور امسال با 0.6 درصد كاهش نسبت به مرداد به متری 4میلیون و 170 هزار تومان رسید كه در مقایسه با شهریور سال92 معادل 2درصد افزایش داشته است. این در حالی است كه در بازار زمین علاوه بر كاهش ماهانه و فصلی قیمتها، رشد سالانه نیز در سطح زیرصفر در نوسان است. بررسی‌ها درباره علت قرار گرفتن بازار زمین و آپارتمان‌های كلنگی قابل تخریب شهر تهران، در وضعیت «سقوط» حاكی است: آنچه باعث افت 10درصدی قیمت زمین در بهار امسال شده، دو عامل «شهرسازی» و «ساختمانی» است كه عامل دوم در نتیجه عامل اول به‌وجود آمده است. در نظام «شهرسازی» تهران تقریبا از اواخر سال گذشته، بازار فروش تراكم و تغییركاربری با دستور شورای عالی شهرسازی محدود شد. این بازار كه توسط كمیسیون ماده پنج شهر تهران اداره می‌شود، تا پیش از این، به بسازوبفروش‌ها اجازه می‌داد ارزش زمین‌های خود را با دریافت تراكم بیشتر و كاربری بهتر، ارتقا دهند. اما در حال‌حاضر با توقف روند تغییر مقررات موردی در حوزه «شهرسازی»، انگیزه بسازوبفروش‌ها كم شده و ساختمان‌سازی كاهش پیدا كرده است. طبق گزارش معاونت امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازی، در سه ماه اول امسال، با كاهش شدید در حجم صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران، تعداد واحدهای مسكونی جدید 42درصد كاهش پیدا كرد. افت ساخت‌وساز در بهار93 به عنوان عامل «ساختمانی» اثرگذار بر قیمت زمین كه در نتیجه اصلاحات در عامل اول یعنی «شهرسازی» اتفاق افتاده است هم‌اكنون باعث كاهش تقاضا برای تخریب آپارتمان‌ها و همچنین خرید زمین شده است و تاثیر خود را به شكل انجماد قیمت زمین در تهران بروز داده است.
قیمت مسكن بدون تغییر
بخش دیگری از گزارش جدید مركز آمار به قیمت مسكن اختصاص دارد و نشان می‌دهد: متوسط قیمت آپارتمان در بهار امسال با 0.2 درصد افزایش نسبت به بهار92 به متری 3 میلیون و900 هزار تومان رسید. این ثبات نسبی در قیمت مسكن بعد از تخلیه حباب در 9 ماه آخر سال92، به‌وجود آمده است. با این حال، مقایسه گزارش رسمی مركز آمار با گزارش‌های نیمه‌رسمی سامانه رهگیری معاملات مسكن كه طی ماه‌های اخیر توسط «دنیای‌اقتصاد» منتشر شد، نشان می‌دهد: سطح قیمت مسكن در آمار رسمی پایین‌تر از نرخ‌های نیمه‌رسمی است. پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» به نقل از سامانه رهگیری، متوسط قیمت مسكن در بهار امسال در تهران را مترمربعی 4 میلیون و 120 هزار تومان اعلام كرده بود اما هم‌اكنون با استناد به اطلاعات مركز آمار، مشخص شده میانگین بهاری متری 3.9 میلیون تومان بوده است. هر چند مركز آمار برای اعلام قیمت مسكن از داده‌های سامانه رهگیری استفاده می‌كند، اما نحوه محاسبه میانگین قیمت در این دو گزارش، متفاوت است. در سامانه رهگیری، قیمت‌هایی وجود دارد كه حجم معاملات صورت گرفته با آن خیلی كم است. این قیمتها سطح خیلی پایین یا خیلی بالا دارند، اما چون وزن معاملات آنها كم است در محاسبه رسمی گنجانده نمی‌شوند.
میانگین اجاره‌بها
گزارش مركز آمار از بازار اجاره نیز حاكی است: در بهار امسال متوسط اجارهبهای هر مترمربع واحد مسكونی در تهران به 17 هزار تومان رسید كه 5درصد نسبت به بهار سال قبل افزایش پیدا كرده است. پیش‌تر سامانه رهگیری متوسط اجارهبهای بهاری را متری 20هزار تومان اعلام كرده بود.
دلیل رشد معاملات
حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران در بهار امسال 52درصد افزایش پیدا كرده است، اما در بازار زمین، معاملات با كاهش 8درصدی نسبت به بهار92 روبه‌رو شده و در بازار اجاره نیز نقل و انتقالات حداكثر 32درصد افزایش پیدا كرده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: رشد معاملات خرید در بهار امسال آن هم در شرایط ركودی بازار، منشا روانی داشته است. در اردیبهشت نگرانی‌ها از نحوه اجرای فاز دوم هدفمندی باعث هیجان تقاضای مسكن و در نتیجه هجوم خریداران به بازار شد در حالی كه در ماه‌های بعد، میل به خرید كماكان كاهشی بود. این هیجان هم‌اكنون رشد بهاری معاملات را رقم زده است.
سقف برابر زمین و مسكن
در بهار امسال گران‌ترین آپارتمان فروخته شده در تهران به اندازه گران‌ترین زمین معامله شده، قیمت داشته است.
مركز آمار حداكثر قیمت هر متر مربع زمین و مسكن در تهران را به ترتیب 21 میلیون و 555هزار تومان و 21 میلیون و 468 هزار تومان اعلام كرده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، قیمت زمین در تهران در فاصله سال‌های 88 تا 93 تقریبا 4 برابر شده است و از متری حدود یك میلیون و 200 هزار به 5 میلیون و 100 هزار تومان افزایش یافته است. در حالی كه قیمت مسكن در این فاصله تنها 2.5 برابر شده و از متری 1.6 میلیون به 4 میلیون تومان رسیده است.
اصلاح قیمت زمین توسط مركز آمار
مركز آمار اواخر سال گذشته، متوسط قیمت زمین در بهار92 را متری 5 میلیون و 800 هزار تومان اعلام كرده بود. سال گذشته مركز آمار، متوسط قیمتها را به‌صورت «متوسط حسابی» محاسبه می‌كرد، اما هم‌كنون مركز آمار با تغییر نحوه محاسبه و استفاده از روش محاسبه «متوسط وزنی»، قیمت زمین در بهار92 را متری 4 میلیون و 900 هزار تومان اعلام كرده است. در متوسط وزنی قیمت، سهم معاملات هر منطقه تهران در محاسبه قیمت كل شهر لحاظ می‌شود به این معنی كه قیمت منطقه‌ای كه بیشترین معامله طی یك دوره زمانی در آن انجام شده است، بیشترین سهم را در تعیین میانگین قیمت دارد.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.