دنیای اقتصاد / تداوم كاهش قیمت مسكن در ششمین ماه از سال93، بازار معاملات آپارتمان را دستخوش تغییر كرده و باعث بازگشت متقاضیان به بنگاه‌های املاك شده است. بررسی آمار‌های رسمی مربوط به دو شاخص كلیدی در بازار مسكن نشان می‌دهد: در نیمه اول امسال «شیب منفی قیمت مسكن» واكنش مثبت معاملات را به همراه داشته طوری كه با كاهش 0.7 درصدی میانگین قیمت واحد مسكونی در تهران در نیمسال93، «حجم خرید آپارتمان» در این كلان‌شهر طی همین مدت 88درصد نسبت به نیمسال92 افزایش پیدا كرده است.
در شش ماه اول سال93 میانگین قیمت مسكن در تهران با 0.7 درصد كاهش نسبت به ابتدای سال، به مترمربعی 4 میلیون و 174هزار تومان رسید. تحت‌تاثیر افت قیمت‌ها، 105 هزار واحد مسكونی در تهران در این شش ماه خرید و فروش شد كه این میزان معاملات، تعداد مبایعه‌نامه‌های تنظیم شده در بنگاه‌های مسكن را نسبت به مدت مشابه سال92 معادل 88درصد افزایش داد. معاملات خرید مسكن در پایان نیمه اول امسال همچنین 98درصد نسبت به ابتدای سال رشد داشته است. این میزان رشد معاملاتی در بازار ملك از یک سو نشان از رونق دارد و از سوی دیگر به دلیل «ناپایداری حاكم بر خیز معاملات نیمه اول» و همچنین «شرایطی كه درباره نیمه دوم سال قابل طرح است»، ممکن است به ادامه وضع موجود منجر نشود.
ریشه‌یابی رشد ناپایدار معاملات
رشد نزدیك به دو برابری در معاملات خرید مسكن طی نیمه اول امسال در شرایطی اتفاق افتاده كه تغییرات ماهانه معاملات در همین مدت به جز اردیبهشت و شهریور، حالت كاهشی داشته است. در اردیبهشت ماه امسال به دلیل شوك روانی ناشی از در پیش بودن فاز دوم هدفمندی و در نتیجه ترس از افزایش قیمت‌ها، تقاضا برای خرید مسكن 236درصد نسبت به فروردین افزایش پیدا كرد. این جهش معاملاتی در همان زمان گروهی از كارشناسان را به اشتباه انداخت و باعث شد این گروه از پایان ركود مسكن خبر بدهد. اما برخلاف این پیش‌بینی، خرید مسكن در سه ماه بعد، مرتب كاهش یافت. در حال حاضر، آمار مبایعه‌نامه‌های تنظیم شده در بنگاه‌های املاك تهران حكایت از افزایش 17درصدی حجم خرید واحدمسكونی در شهریور93 بعد از سه ماه كاهش ماهانه معاملات دارد. در حقیقت مثبت شدن نرخ رشد ماهانه در معاملات خرید مسكن شهریور به همراه رشد 3 رقمی معاملات اردیبهشت باعث شده معدل حجم خرید و فروش آپارتمان در نیمه‌اول سال93 نزدیك به دو برابر افزایش پیدا كند. در حال حاضر بازار معاملات مسكن بعد از یكسال روند نزولی و خروج تقاضا، به وضعیت مثبت رسیده است. این در حالی است كه منحنی رشد قیمت همچنان در سطح زیرصفر قرار دارد. در یكسال92 حجم خرید مسكن در تهران 44درصد نسبت به یكسال91 كاهش یافت اما در نیمسال93، خرید و فروش با رشد 88درصدی روبه‌رو شده است. هر چند تغییر جهت کنونی بازار معاملات ممكن است دوباره فرضیه «پایان ركود» را تقویت كند اما به دو دلیل فرضیه دیگری نیز قابل انتظار است. دلیل اول، چشم‌انداز كاهشی قیمت مسكن در ماه‌های آینده و همچنین تكمیل‌نشدن طول دوره زمانی ركود است. پیش‌بینی‌ها در این باره حاكی است: شیبی كه حداقل طی 6 ماه اخیر در منحنی قیمت به وجود آمد تا اواخر امسال ادامه پیدا می‌كند. به خصوص اینكه كاهش تورم در ماه‌های آینده بر منحنی قیمت مسكن اثر كاهنده خواهد داشت.
بنابراین چنانچه متقاضیان مسكن در یك ماه اخیر با تصور كف‌نشینی قیمت‌ها، تصمیم داشتند خرید را از سر بگیرند، در صورت مشاهده ركورد جدید در افت قیمت، ممکن است سرعت معاملات را كاهش دهند. دلیل دوم درباره رونق محسوب نشدن كارنامه اخیر معاملات مسكن، «لحظه‌ای بودن رشد معاملات در نیمه اول امسال» است. در 6 ماه اخیر، خرید و فروش آپارتمان به صورت نقطه‌ای افزایش پیدا كرد و در قالب یك روند حتی به صورت دو ماه متوالی هم نبود. از طرفی، رشد معاملات در شهریور نیز تاحدودی طبیعی می‌تواند باشد چراكه همزمانی ماه رمضان با مرداد از یكسو و تشدید معاملات در ماه پایانی تابستان از سوی دیگر، باعث این افزایش شد. هم‌اكنون كارشناسان اقتصاد مسكن، با استناد به دلایل گفته شده و همچنین مشاهده ناپایداری در دو موج افزایشی كوتاه‌مدت در حجم معاملات خرید مسكن– یكی در اردیبهشت و دیگری در شهریور- معتقدند: بازار مسكن در نیمه دوم سال باقیمانده مسیر ركود را طی خواهد كرد و حجم معاملات ماهانه، با شیب ملایمی روبه‌رو خواهد شد. این پیش‌بینی با تكیه بر انتظاری كه متقاضیان مسكن بابت افزایش سقف تسهیلات خرید دارند، مطرح است؛ چرا كه برنامه وزارت راه‌وشهرسازی برای پرداخت 80 میلیون تومان وام خرید در صورتی كه همین روزها در بانك‌مركزی تصویب شود، اولین سری پرداخت آن به اواسط سال94 موكول می‌شود بنابراین تا آن زمان، انتظار نمی‌رود تحرك خاصی در تقاضا ایجاد شود.
كارنامه كل معاملات ملك در تهران
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» براساس اطلاعات دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسكن، كل معاملات شامل خرید و اجاره و پیشخرید آپارتمان در شهر تهران طی نیمه اول امسال 54درصد نسبت به نیمه اول سال گذشته افزایش داشته است. در این مدت، معاملات اجاره و پیشخرید آنچنان افزایش پیدا نكرده و آنچه باعث این رشد شده، اثر معاملات خرید بوده است. در نیمه اول امسال، در مجموع 220 هزار فقره انواع معاملات خرید و اجاره و پیشخرید در بنگاه‌های املاك شهر تهران تنظیم شد. رشد 54درصدی در كل معاملات مسكن طی نیمه اول93 بعد از كاهش 23درصد در یكسال92 اتفاق افتاده است. بررسی روند افت و خیز ماهانه كل معاملات نیز نشان می‌دهد: این شاخص در ماه‌های نیمه اول از رفتار معاملات خرید تبعیت كرده است طوری كه كل معاملات به جز در اردیبهشت و شهریور كه رشد مثبت داشت، در مابقی ماه‌ها نزولی بوده است.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.