دنیای اقتصاد / خرید و فروش سهام مسكن متعلق به اولین صندوق زمین و ساختمان، بعد از 17روز تعلیق معاملات اولیه، از روز گذشته در فرابورس آغاز شد.
هم‌اكنون با تشكیل بازار ثانویه برای معامله برگه‌های سهام صندوق نسیم، امكان تازه‌ای برای متقاضیان مسكن بابت «پیش‌خرید با كمترین توان مالی» فراهم شده است.
در این بازار امتیاز آپارتمان‌هایی كه از دو هفته پیش ساخت آنها توسط مالك صندوق آغاز شده، به شكل ریزترین واحد سرمایهگذاری– یونیت‌هایی به ارزش حداقل 1000 تومان- در قالب برگه‌های سهام یا همان یونیت‌های صندوق، بین صاحبان امتیاز (دارنده اولیه) و متقاضیان جدید (دارنده ثانویه) خرید و فروش می‌شود. با گشایش نماد صندوق نسیم در فرابورس، 15 میلیارد تومان از سهام 60 آپارتمان با قیمت ساخت مترمربعی 4/4 میلیون تومان، به‌صورت یونیت‌های سرمایهگذاری در برگه‌هایی با ارزش ریالی كاملا متنوع به بازار عرضه می‌شود و طرف تقاضا می‌تواند با خرید این برگه‌ها، مساحتی از یك واحد مسكونی به اندازه حداقل 250 میلی‌متر مربع و حداكثر معادل كل یك واحد را پیش‌خرید كنند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، صندوق نسیم به‌‌عنوان اولین صندوق سرمایهگذاری زمین و ساختمان، نهم شهریور ماه در مراسمی با حضور وزرای اقتصاد و راه‌وشهرسازی راه‌اندازی شد و از همان روز به مدت یك هفته مراحل پذیره‌نویسی آن برای جذب 15میلیارد تومان نقدینگی متقاضیان مسكن و سرمایه‌گذاران، انجام شد.
طبق وعده مسوولان، قرار بود حداكثر سه روز پس از پایان پذیره‌نویسی، اجازه خرید و فروش امتیاز سرمایه‌گذاران اولیه– صاحبان 15 میلیارد تومان یونیت‌های سرمایهگذاری صندوق- در فرابورس صادر شود تا متقاضیان جدید بتوانند با خرید از دارندگان یونیت، در نقش سرمایه‌گذار و سهامدار جدید، وارد پروژه شوند. اما در چند روز گذشته به دلایلی، معاملات ثانویه یونیتها در تعلیق بود و نماد نسیم پیش‌از بازگشایی به كما رفته بود! اما از دیروز با مجوزی كه عصر روز گذشته برای نماد صندوق نسیم در فرابورس صادر شد، دارندگان یونیت‌های صندوق نسیم كه هر یك معادل مساحتی از یك واحد مسكونی را در قالب سهام یا امتیاز صندوق خریداری كرده‌اند، می‌توانند آن را در فرابورس با قیمتی مشخص به متقاضی جدید واگذار كنند.
در پذیره‌نویسی صندوق نسیم با توجه به قیمتی كه مالك صندوق– شركت وابسته به بانك مسكن- برای هزینه ساخت آپارتمان‌ها تعیین كرده و همچنین با احتساب حداقل ارزش 1000 تومانی هر یونیت سرمایهگذاری، حداقل بودجه لازم برای خرید یونیت، معادل یك چهار هزارم مترمربع بود و اكنون در فرابورس، متقاضیان جدید می‌توانند متناسب با توان مالی و آورده نقدی و همچنین قیمت جدید یونیتها، در بدترین حالت ممكن به صورت میلی‌متری صاحب سهام مسكن شوند و سپس در طول زمان با پس‌انداز و انجام معامله بیشتر، سهام خود را اضافه كنند.
روز گذشته رئیس اداره عملیات بازار فرابورس اعلام كرد: نماد نسیم با قیمت یك هزار تومان گشایش یافت و هر واحد آن تا 1020 تومان هم معامله شده است. وی دامنه نوسان روزانه این اوراق را به میزان حداکثر 10 درصد اعلام کرد.
صندوق نسیم مسوولیت تامین مالی بخشی از هزینه‌های ساخت یك برج مسكونی 60 واحدی در منطقه 22 تهران را برعهده دارد. ارزش كل این پروژه 36 میلیارد تومان برآورد شده كه 15میلیارد آن از سوی سرمایه‌گذاران و مابقی توسط مالك تامین می‌شود. سرمایه‌گذاران صندوق كسانی هستند كه با خرید یونیتها– یونیت به هر واحد سرمایهگذاری صندوق كه حداقل 1000 تومان ارزش دارد گفته می‌شود و در حكم امتیاز سهام صندوق تلقی می‌شود- از یكسو در تامین مالی پروژه مشاركت كرده‌اند و از سوی دیگر به واسطه این مشاركت، در نقش پیش‌خریدار، از سود ساخت‌وساز منتفع می‌شوند. در صندوق نسیم سالی حداقل 26درصد سود تضمین شده است كه با توجه به چشم‌انداز تورم عمومی و همچنین تورم مسكن، ارزش‌افزوده قابل‌توجهی را به اصل سرمایه اولیه سهامداران منتقل می‌كند.
در چند روز گذشته كارشناسان در خصوص دلایل توقف در اولین مسیر بورسی خرید مسکن، بحث نگرانی از سرایت «التهاب موجود در بازار اوراق تسهیلات مسكن» به «بازار تازه‌تاسیس صندوق زمین و ساختمان» را مطرح می‌كردند. در این باره گفته می‌شد، با وضع موجود كه قیمت اوراق تسهیلات مسكن در فرابورس شكل حبابی پیدا كرده است، اگر نماد صندوق نسیم باز شود، احتمال تاثیرپذیری قیمت یونیت‌های صندوق از قیمت اوراق وجود دارد كه در این صورت، توجیه اقتصادی خرید یونیت توسط متقاضیان مسكن در حالتی كه قیمت به سطح كاذب می‌رسد، كاملا از بین می‌رود.
در صندوق نسیم با توجه به ارزش كل پروژه و متراژ، قیمت واحدهای مسكونی در دست ساخت، در مرحله پذیره‌نویسی متری 4 میلیون و 400 هزار تومان برای سرمایه‌گذاران اولیه تمام شده است كه با توجه به حداقل ارزش 1000 تومانی برای هر یونیت، افراد با كمترین آورده هزار تومانی می‌توانند صاحب یك‌چهار هزارم هر مترمربع از این پروژه شوند. حال چنانچه در جریان مبادله واحدهای سرمایهگذاری صندوق در بازار ثانویه (فرابورس)، نرخ‌ها هیجانی شود، قیمت كاذب در یونیتها ایجاد می‌شود. با احتساب این نگرانی، ظاهرا تعلل عمدی در گشایش نماد نسیم وجود داشته است.
هم‌اکنون قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن از حدود 40 هزار تومان سال گذشته به مرز 100هزار تومان رسیده و این قیمت، یک‌پنجم ارزش وام خرید 45 میلیون تومانی را می‌بلعد!
روز گذشته، درباره علت تاخیر در صدور مجوز خرید و فروش امتیاز صندوق نسیم، مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس به «دنیای‌اقتصاد» اعلام كرد: مشکل خاصی در بازگشایی نماد این صندوق وجود ندارد و هم‌اكنون بازار ثانویه این صندوق راه افتاده است.
سه تفاوت صندوق با اوراق مسكن
ایوب باقرتبار، در حالی هر گونه آثار منفی التهاب در بازار اوراق حق تقدم برای دریافت وام خرید مسکن بر قیمت واحدهای سرمایهگذاری صندوق نسیم را رد می‌کند که برای این استدلال خود، سه‌دلیل عمده را توضیح می‌دهد. به گفته وی، مصرفی بودن اوراق حق تقدم وام خرید مسکن در برابر سرمایه‌ای بودن خرید سهام صندوق نسیم، ماهیت این دو را به کلی با هم متفاوت کرده است و بنابراین نباید بابت ایجاد التهاب در قیمت سهام صندوق نسیم، نگرانی خاصی وجود داشته باشد.
مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس گفت: نماد معاملاتی صندوق سرمایهگذاری نسیم باز شده و دارندگان یا متقاضیان یونیت‌های سرمایه‌ای، می‌توانند نسبت به خرید و فروش سهام این صندوق اقدام کنند.
وی اظهار کرد: ماهیت اوراق وام خرید مسکن با یونیت‌های سرمایه‌ای صندوق نسیم متفاوت است. به این صورت که اوراق حق تقدم به خاطر وجود تقاضای زیاد مصرفی، در حال حاضر با افزایش قیمت مواجه شده است؛ این در حالی است که یونیت‌های صندوق نسیم حالت سرمایه‌ای دارد و بر خلاف قیمت اوراق که تحت تاثیر عرضه و تقاضا قیمت‌گذاری می‌شود، قیمت سهام صندوق نسیم تحت تاثیر سه عامل مهم قابل کنترل است.
وی توضیح داد: تعیین بازارگردان در ارکان صندوق‌های سرمایهگذاری زمین و ساختمان، به همین منظور برنامه‌ریزی شده است؛ چراکه وظیفه بازارگردان در اصل تخمین نقدشوندگی یونیت‌های سرمایه‌ای صندوق و محدود کردن دامنه نوسان قیمت‌ها است.
تب اوراق به صندوق منتقل نمی‌شود؟
مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس یادآور شد: نباید فراموش کنیم که هدف اصلی از راه‌اندازی صندوق‌ها، تامین مالی پروژه‌های ساختمانی و راهگشایی برای سازندگان و مالکان زمین است که به دلیل نداشتن توان مالی قادر به ساخت و ساز نیستند به همین علت حتی اگر در جریان خرید و فروش یونیت‌های سرمایه‌ای قیمت‌ها تا حدی نوسانی هم شود خللی در هدف اولیه ایجاد نخواهد شد، ضمن اینکه تاثیر این ساخت‌و‌سازها بر بازار مسکن به صورت غیرمستقیم و از طریق افزایش عرضه خواهد بود. باقرتبار در توضیح سه عامل موثر در کنترل قیمت یونیت‌های سرمایه‌ای صندوق‌های سرمایهگذاری، خاطرنشان کرد: ارزش ذاتی یونیتها را چشم‌انداز بازار مسکن و ساختمان و همچنین پیش‌بینی اولیه‌ای که از توجیه اقتصادی و میزان سود نهایی پروژه تعریف می‌شود، تعیین می‌كند. وی ادامه داد: با توجه به اینکه تخمین‌های موجود سود سالانه 25 درصد را برای صندوق نسیم پیش‌بینی کرده است خریداران و فروشندگان این سهام بر مبنای ارزش ذاتی و سود پیش‌بینی شده، واحدهای سرمایه‌ای را معامله می‌کنند و اگر دارندگان سهام قیمت بالاتری را تعیین کنند خریداری برای این یونیتها پیدا نخواهد شد. باقرتبار افزود: از سوی دیگر با توجه به ماهیت سرمایه‌ای صندوق‌ها، افراد حرفه‌ای‌تری وارد بازار معاملات آن می‌شوند که همین عامل نیز مانع از تعیین قیمت‌های غیرواقعی برای این یونیتها می‌شود، اما در بازار اوراق مسكن، تقاضای مصرفی به خاطر نیازی كه دارد، اقدام به خرید اوراق حتی با قیمت كاذب می‌كند و در این بازار خرید زمان با قیمت بالاتر، ارجحیت دارد به تاخیر در خرید با قیمت پایین‌تر.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.