دنیای اقتصاد / ماحصل چندین ماه بررسی و مطالعه مسوولان بخش مسكن و سیستم بانكی برای طراحی مدلی كه بتواند از محل «سپرده‌گذاری متقاضیان مسكن و كمك مالی دولت»، تسهیلاتی معادل 50درصد قیمت مسكن را به طرف تقاضا پرداخت كند، دو هفته پیش مورد جمع‌بندی قرار گرفت و سرانجام منجر به تدوین پیشنهاد نهایی از سوی یكی از بانك‌های دولتی و ارائه مكتوب آن به بانك‌مركزی شد.
در مدل نهایی مطرح برای تشكیل صندوق پس‌انداز مسكن، اگر چه ملاحظات و خواسته‌های سه طرف مسوول و متولی یعنی وزارت راه‌وشهرسازی، بانك‌مركزی و بانك عامل به نوعی مورد توجه قرار گرفته تا اختلاف نظرهای چندین ماهه در مذاكرات وام مسكن، مرتفع و مجوز پرداخت صادر شود، اما در محتوای این مدل اشكالات اساسی نهفته‌ای وجود دارد كه اگر رفع نشود، اهداف دولت در این مسیر را مخدوش خواهد كرد. وزارت راه‌وشهرسازی اواسط سال گذشته ایده تشكیل صندوق پس‌انداز مسكن را اول برای تامین مالی متقاضیان مسكن دهك‌های میان‌درآمد و سهولت در خانه‌دار شدن آنها و دوم برای تحریك هدفمند طرف عرضه (بسازوبفروش‌ها) به ساخت‌وساز و تشویق بازار ساخت و ساز به خروج از ركود موجود، مطرح كرد. اما به رغم شفافیت در خواسته متولیان بخش مسكن، آنچه در مدل نهایی صندوق پس‌انداز تدوین و برای تصویب روانه بانك‌مركزی شده، همراستا با اهداف نیست.
دو اشكال اصلی
براساس این مدل نهایی، قرار است با تشكیل یك صندوق در بانك مسكن، متقاضیان برای دوره یكساله حدود 26میلیون تومان سپرده‌گذاری كنند تا سالانه 100 هزار فقره وام خرید مسكن با میانگین ارزش 60میلیون و سقف 80میلیون تومان به نرخ 14درصد به پس‌انداز كنندگان پرداخت شود. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: ساختار پیش‌بینی شده در این مدل، با حداقل دو اشكال اساسی روبه‌رو است كه پیامد اجرای آن باعث ایجاد «رانت» در پرداخت تسهیلات مسكن می‌شود.
اشكال اول، تعیین ظرفیت تعداد وام‌ها به اندازه یك‌سوم نیاز مصرفی است. پیش‌تر محاسبات كارشناسان اقتصاد مسكن در وزارت راه‌وشهرسازی و نیازسنجی‌هایی كه درباره حجم تقاضای جدید انجام شده بود، حكایت از آن داشت كه در سال‌های آتی، سالانه حداقل 300 هزار متقاضی مسكن در گروه‌های میان‌درآمد برای خرید واحدمسكونی وارد بازار می‌شوند. مسوولان وزارتخانه با استناد به این نیاز، در نظر داشتند ظرفیت پرداخت تسهیلات خرید از محل صندوق پس‌انداز را معادل 300هزار فقره وام تعیین كنند، اما فعلا اجماع بر پرداخت حداكثر 100هزار فقره وام خرید است.
اشكال دوم، تعیین نرخ بهره پایین‌تر از نرخ رایج سایر تسهیلات بانكی است. برای وام خرید مسكن، نرخ بهره 14درصد در نظر گرفته شده در حالی كه هم‌اكنون نرخ اسمی اوراق مسكن در فرابورس 16درصد و نرخ واقعی آن– قیمت تمام‌شده اوراق با احتساب هزینه خرید آن- به بالای حداقل 28درصد می‌رسد. همچنین تسهیلاتی كه بانك‌ها در حال حاضر به بخش‌های مختلف اقتصاد پرداخت می‌كنند دستكم با نرخ 22درصد ارائه می‌شود كه با این حساب، كمترین نرخ ممكن، قرار است برای وام خرید مسكن در نظر گرفته شود!
به این ترتیب، چنانچه تسهیلات جدید خرید مسكن از محل صندوق پس‌انداز به «تعداد خیلی كم» و با «نرخ بهره پایین» پرداخت شود، باعث تشكیل صف تقاضا و در نتیجه عدم دسترسی عادلانه می‌شود. این مدل، از یكسو به «نیاز كاذب» برای دریافت تسهیلات منجر می‌شود به این معنی كه علاوه بر خانه‌اولی‌ها به‌عنوان «متقاضیان مصرفی در اولویت»، سایر گروه‌های متقاضی همچون خانوارهایی كه صاحب آپارتمان هستند، اما قصد تبدیل‌به‌احسن كردن آن را دارند نیز برای اخذ وام، صف خواهند كشید و از سوی دیگر باعث ایجاد بازار سیاه و دلالی وام در كنار صندوق به عنوان مجرای رسمی پرداخت این تسهیلات خواهد شد.
هم‌اكنون تجربه یكی دو سال گذشته در بازار اوراق مسكن نشان می‌دهد، بخشی از خریداران اوراق در فرابورس گروهی از افراد حقیقی و حقوقی هستند كه نه با نیت تامین‌مالی جهت خرید مسكن، بلكه با نیت سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی، اقدام به معامله مكرر اوراق می‌كنند تا از مابه‌التفاوت سود واقعی و بهره اسمی اوراق مسكن منتفع شوند. این سوداگری در عمل به خنثی شدن مزیت نرخ پایین برای تقاضای مصرفی می‌شود. بنابراین ساختاری كه برای افزایش وام خرید مسكن از سقف فعلی 35میلیون تومان به حداكثر 80میلیون تومان، به‌عنوان آخرین گزینه تعریف شده است، به‌واسطه اشكالاتی كه در تعیین نرخ بهره و تعداد وام دارد، باعث بروز رانت می‌شود و چونكه به ازای هر سه نفر متقاضی وام، عملا به یك نفر پاسخ می‌دهد، مسیر دسترسی عادلانه و بدون حاشیه به تسهیلات را منحرف می‌كند.
یك اشكال فرعی
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، فارغ از دو اشكال اصلی موجود در مدل نهایی صندوق پس‌انداز مسكن، اشكال فرعی دیگری نیز وجود دارد كه آن، سقف وام است. سقف 80میلیون تومانی در این مدل به تهران اختصاص دارد، اما در تهران با این رقم تنها امكان پوشش 30درصد قیمت خرید یك آپارتمان معمولی و با متراژ و ارزش متوسط وجود دارد. در تهران طبق آخرین آمارهای رسمی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسكونی 4میلیون تومان است. بنابراین هزینه خرید آپارتمانی با متراژ مناسب دهك‌های میان‌درآمد -70مترمربع- به‌طور متوسط 280میلیون تومان خواهد بود كه اگر مبنای وزارت راه‌وشهرسازی برای پوشش 50درصدی این مبلغ توسط وام، ملاك عمل قرار گیرد، در این صورت سقف تسهیلات باید بیش‌از 100 میلیون تعیین شود. بنابراین، با مدل ارائه شده به بانك‌مركزی، خوراك مالی متقاضیان واقعی خرید مسكن به آن شكل تامین نمی‌شود.
تایید اشكالات از جانب برخی مسوولان
تعدادی از مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی یكی از دو اشكال اصلی وارد به مدل نهایی صندوق پس‌انداز مسكن را قبول دارند و معتقدند: چشم‌پوشی از حجم واقعی متقاضیان وام مسكن و تعیین ظرفیت وام‌دهی به اندازه یك‌سوم این حجم، زمینه‌های بی‌عدالتی و رانتی‌شدن تسهیلات را فراهم می‌آورد و باعث می‌شود بانك عامل برای پرداخت وام، دست به «انتخاب» بزند. در این پروسه، اگر روش انتخاب افراد صلاحیت‌دار، درست نباشد، اولویت مدنظر دولت كه همان خانه‌اولی‌ها هستند محقق نمی‌شود.
این افراد اما اشكال دوم را كه به نرخ بهره پایین‌تر از نرخ بازار مربوط می‌شود هر چند ممكن است وارد بدانند اما با یك دلیل محكم از آن دفاع می‌كنند. نرخ بهره 14درصدی برای وام خرید مسكن با لحاظ «استطاعت متقاضیان» تعیین شده است. وزارت راه‌وشهرسازی برای آنكه نرخ بهره حمایتی وام خرید مسكن را تعیین كند، ابتدا حداكثر قدرت مالی وام‌گیرنده‌ها برای بازپرداخت وام (پرداخت اقساط ماهانه) را محاسبه كرده و به این نتیجه رسیده كه اگر میزان اقساط از 40درصد درآمد اقشار متوسط تجاوز نكند، امكان بازپرداخت آن وجود دارد. این ملاحظه برای در استطاعت قرارگرفتن مبالغ اقساط وام مدنظر– وام 80میلیونی- باعث تعیین نرخ 14درصد شده است . اقساط وام خرید مسكن با بهره 14درصد و سقف 80میلیون تومان بین 900 هزار تا یك میلیون تومان در ماه خواهد بود. حال اگر تسهیلات با نرخ بالای 20درصد پرداخت شود، اقساط ماهانه به بالای یك میلیون تومان می‌رسد و از 40درصد درآمد ماهانه اقشار متوسط تجاوز می‌كند. دلیل دیگری كه باعث تعیین نرخ بهره پایین شده است، به شیوه كاركرد صندوق پس‌انداز برمی‌گردد. این صندوق در طول مدت سپرده‌گذاری، به متقاضیان سود سپرده پرداخت نمی‌كند بنابراین در ازای آن، وام را باید با نرخ ترجیحی ارائه كند. تجربه برخی كشورها نیز در پرداخت وام خرید مسكن نشان می‌دهد نرخ این وام پایین است اما اخیرا در دو كشور –انگلیس و چین- دولت‌ها برای مهار قیمت مسكن، شرایط پرداخت راحت وام خرید را از طریق افزایش نرخ بهره، سخت كرده‌اند تا صرفا مصرف‌كننده واقعی برای دریافت تسهیلات اقدام كند!
راهكار رانت‌زدایی؛ مدلی كه دیده نشد
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، برخی مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی اگرچه تعیین نرخ بهره پایین برای وام خرید مسكن را ضرورت می‌دانند اما در عین حال برای جلوگیری از رانتی‌شدن این مدل، راهكاری دارند كه فعلا در مدل ارسال شده به بانك‌مركزی، لحاظ نشده است. غلامرضا سلامی مشاور وزیر راه‌وشهرسازی در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: دولت طبق اصل 31 قانون اساسی وظیفه دارد حمایت‌های لازم برای تامین مسكن اقشار نیازمند همچون جوانان و فاقدین مسكن را انجام دهد. حمایت در مدل صندوق پس‌انداز مسكن به معنی دخالت در تعیین نرخ بهره برای پایین‌آوردن هزینه تسهیلات است تا در عین حالی كه سقف وام را افزایش می‌دهیم، توان و استطاعت وام‌گیرنده‌ها برای بازپرداخت وام را نیز تقویت و حفظ كنیم. سلامی با بیان اینكه هدف از تعیین نرخ 14درصد، پایین‌آوردن اقساط و رساندن آن به توان در استطاعت وام‌گیرنده‌ها است، افزود: معیار ما این است كه متقاضیان مسكن پس‌از دریافت وام بتوانند حداكثر 40درصد از درآمدشان را به اقساط وام خرید اختصاص دهند.
طبق اعلام بانك‌مركزی، درآمد ماهانه دهك‌های متوسط حدود 2.5 میلیون تومان است كه در این صورت، 40درصد آن حدود یك میلیون تومان می‌شود. با احتساب قسط حداكثر یك میلیون تومان، به نرخ 14درصد رسیدیم. مشاور وزیر راه‌وشهرسازی در ادامه تاكید كرد: لحاظ استطاعت وام‌گیرنده‌ها یك طرف قضیه است اما طرف دیگر، همان اشكالی است كه از بابت «امتیاز محسوب شدن نرخ پایین و در نتیجه بی‌عدالتی در پرداخت» مطرح می‌شود. سلامی با بیان اینكه تلاش ما این بود که ظرفیت وام در سطح 300 هزار فقره تعیین شود، گفت: اگر تعداد وام كم شود بی‌عدالتی به‌وجود می‌آید و در هر بازاری كه اگر كالایی به تعداد كم و قیمت پایین عرضه شود زمینه فساد ایجاد خواهد شد و تقاضای سفته‌بازانه به‌وجود می‌آورد. سلامی در عین حال تاكید كرد: بانك مسكن در مدل خود برای تشخیص متقاضیان در اولویت وام، استفاده از بانك‌اطلاعاتی بانك‌مسكن و سابقه ثبت‌شده مربوط به وام‌گیرنده‌ها در این بانك و همچنین سایر سامانه‌هایی همچون استعلام فرم جیم سبزرنگ را كه در مسكن‌مهر برای شناسایی فاقدین مسكن و خانه‌اولی‌ها به‌كار گرفته شد مدنظر دارد تا به كسانی كه یك‌بار وام خرید مسكن گرفته یا صاحب آپارتمان شده‌اند، تسهیلات صندوق پس‌انداز تعلق نگیرد.
مشاور وزیر راه‌وشهرسازی سپس افزود: حتی با فرض اینكه، وام خرید مسكن به اقشار هدف پرداخت شود، با این مدل، هیچ تضمینی نیست كه وام‌گیرنده‌ها، تسهیلات خود را به قیمت بالاتر در بازار آزاد نفروشند. سلامی با اشاره به اینكه راهكاری برای مهار زمینه‌های سوءاستفاده از وام خرید مطرح شد اما پیگیری نشد، گفت: برای جلوگیری از آثار احتمالی وام خرید بر قیمت مسكن و همچنین مانع در برابر خرید و فروش وام و سفته‌بازی با آن، پیشنهاد كردم مدل صندوق پس‌انداز به‌گونه‌ای تدوین شود كه تسهیلات خرید به جای آنكه مستقیم به متقاضیان مسكن داده شود، در بازار پیش‌فروش به‌كار گرفته شود و به ازای پیش‌خرید هر متقاضی، وام در اختیار پیش‌فروشنده قرار بگیرد.
سلامی درباره راهكار عملیاتی خود افزود: در این پیشنهاد كه مورد استقبال وزیر قرار گرفت، وام خرید كه 50درصد قیمت را شامل می‌شود در دو مرحله به پیش‌فروشنده پرداخت می‌شود، یك‌بار در ابتدای ساخت به اندازه 30درصد و بار دیگر در طول دوره ساخت متناسب با پیشرفت فیزیكی به‌اندازه 20درصد قیمت تمام‌شده. پیش‌خریدار نیز 30درصد قیمت را در طول پروژه پرداخت خواهد كرد و مابقی را در زمان تحویل واحد. سلامی درباره مزایای مدل پرداخت وام خرید به بازار پیش‌خرید گفت: این شكل كار از یكسو باعث تحریك مستقیم عرضه مسكن می‌شود از سوی دیگر مانع خرید و فروش امتیاز وام خرید در بازار دلالی خواهد شد ضمن اینكه زمینه تثبیت قیمت مسكن را برای متقاضیان فراهم می‌آورد. سلامی در پایان گفت: راهكار ما اصولی است و اجرای آن زحمت دارد اما قطعاً آثار سوء احتمالی در درازمدت ندارد.
كسری صندوق تامین شد؟
آنچه باعث شد مذاكرات بانك مركزی با وزارت راه‌وشهرسازی برسر وام خرید مسكن از بن‌بست خارج شود و سرانجام مدل نهایی تاسیس صندوق پس‌انداز در یك بانك دولتی، تدوین و به بانك‌مركزی ارائه شود، تغییر 180درجه‌ای زاویه محاسبات مسولان بود! تا یك ماه پیش، پیشنهادكنندگان طرح صندوق پس‌انداز مبنای محاسبات‌شان را بر «پوشش قدرت خرید مسكن» قرار داده بودند و «كسری صندوق و بضاعت بودجه‌ای دولت برای جبران آن» به‌عنوان بحث دوم مطرح بود. این نگاه باعث شده بود بانك‌مركزی همواره با موضع‌گیری در برابر هر نوع افزایش سقف تسهیلات خرید، بحث كسری صندوق را پیش بكشد و از وزارت راه‌وشهرسازی بخواهد اول میزان كسری و نحوه جبران آن را مشخص كند و سپس درباره سقف جدید نظر بدهد. اخیرا تیم طراح صندوق پس‌انداز با این جمع‌بندی كه تعیین سقف وام تابعی از میزان كمك دولت از محل وجوه‌اداره شده به صندوق خواهد بود، ابتدا به استعلام از معاونت برنامه‌ریزی رئیس‌جمهوری درباره حداكثر كمك بودجه‌ای دولت به صندوق پس‌انداز اقدام كرد. گفته می‌شود امكان كمك مالی دولت به صندوق پس‌انداز مسكن حداكثر 10هزار میلیارد تومان است. با این فرض، سقف وام، 80میلیون تومان تعیین شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد: بانكی كه برای تشكیل صندوق پس‌انداز پیشقدم شده، كسری كل سال‌ها را می‌خواهد یكجا و از همان ابتدا از دولت دریافت كند. این در حالی است كه صندوق پس‌انداز در سال‌های هفتم تا نهم فعالیت خود، به اوج كسری می‌رسد و در 19سالگی، سودآور و خودكفا می‌شود. با این حال، اگر كل كسری در همان ابتدا به صندوق كمك شود، ممكن است با تغییر شرایط اقتصادی، میزان نیاز واقعی صندوق به كمك دولتی كمتر از رقم پیش‌بین‌شده در حال حاضر باشد. به عنوان مثال، با تغییر تعداد وام‌ها، روند كاهنده تورم یا حتی سقف وام، كسری صندوق در هر سال تغییر می‌كند و نمی‌توان در سال اول، نسخه چندین ساله برای منابع مالی مورد نیاز صندوق پس‌انداز تهیه كرد.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.