اگر چه همه ساله در ماه میانی تابستان، نقل و انتقالات ملكی در حوزه خرید و فروش در مقایسه با دو ماه دیگر این فصل، بیشتر می‌شود و همین تراكم معاملاتی، قیمت مسكن را دستخوش بیشترین تغییر افزایشی می‌كند، اما نیمه تابستان امسال برای بازار مسكن سرد رقم خورد و در گرم‌ترین روزها، قیمت مسكن در سطح زیرصفر نوسان كرد.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آمارهای جدید دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن حاكی است كاهش قیمتی كه در تیر امسال بعد از دو ماه متوالی افزایش، دامن بازار مسكن را گرفت در مرداد نیز ادامه پیدا كرد و در دو‌سوم تابستان، قیمت مسكن به‌صورت یكنواخت كاهش یافت. در مرداد ماه میانگین قیمت واحدهای مسكونی در تهران 2درصد نسبت به تیر كاهش پیدا كرد. در تیرماه نیز قیمت مسكن معادل 1.1 درصد نسبت به خرداد ارزان شده بود.
تابستان 3.1 - درصدی، بهار 4درصدی
«تابستان منفی 3.1درصدی» بازار مسكن چون از یك‌سو بعد از افزایش 11درصدی قیمت در اردیبهشت و خرداد– اثر زمانی- اتفاق افتاده و از سوی دیگر میزان افت آن در مقایسه با «بهار مثبت 4درصدی» قابل توجه بوده است– اثر ریالی- در نتیجه سبب شده اندازه كنونی قیمت‌ها به سطح اسفند سال گذشته برگردد.
هم‌اكنون واحدمسكونی در تهران به طور متوسط مترمربعی 4 میلیون و 200 هزار تومان معامله می‌شود. چنین مبلغی، در اسفند سال گذشته به عنوان متوسط قیمت مسكن در این كلان‌شهر در سامانه رهگیری معاملات مسكن به ثبت رسید. براساس این گزارش «اولین موج» كاهش قیمت مسكن در سال جاری، در فروردین‌ماه با 7درصد نزول در منحنی نرخ رشد ماهانه قیمت، شكل گرفت. با این حال در اردیبهشت و خرداد به دلیل شوك‌های اقتصادی ناشی از كاهش نرخ سود بانكی و اجرای فاز دوم هدفمندی، قیمت مسكن یك ماه 6درصد و ماه بعد 5درصد افزایش یافت، اما از آنجا كه این صعود‌ها منشاء درونی نداشت و در داخل بازار مسكن همه متغیرها، از عرضه مازاد گرفته تا بی‌میلی طرف تقاضا به خرید، از رشد قیمت پشتیبانی نمی‌كرد، در نتیجه، تغییر فصل باعث تغییر مسیر منحنی نوسان قیمت شد.
در نتیجه این تغییر مسیر، تیرماه امسال دومین موج كاهش قیمت مسكن مربوط به سال93، اتفاق افتاد و سومین موج نیز ماه گذشته حاصل شد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در ماه‌های اردیبهشت و خرداد مترمربعی حدود 200هزار تومان در هر ماه به قیمت مسكن افزوده شد، اما در دو ماه اول تابستان در مجموع 150هزار تومان از قیمت هر متر آپارتمان‌ها كاسته شد.
معاملات تابستانی با قیمت زمستانی
با افت و خیز قیمت مسكن در ماه‌های اخیر مشخص می‌شود سرمایه‌گذاری در این بازار طی 5ماه اول امسال هیچ بازدهی ملموس و قابل محاسبه‌ای نداشته است به این معنی كه قیمت آپارتمان در پایان مردادماه امسال به مترمربعی 4میلیون و 200هزار تومان رسیده كه در مقایسه با قیمت متری 4.2 میلیون تومان ابتدای فروردین93، بیانگر عدم تغییر قیمت در این فاصله یا بازدهی صفردرصدی در 5 ماه است.
دست‌بسته بودن خریداران در غیاب سفته‌بازها
بازگشت قیمت مسكن در پایان مرداد به نقطه 5ماه پیش، مُهر تاییدی است بر گزارش‌های پیشین «دنیای‌اقتصاد» مبنی‌بر «از دست رفتن خاصیت سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی در بازار مسكن». سال گذشته پیش‌بینی می‌شد در سال93 به علت شروع قسمت دوم ركود مسكن، ریسك سرمایه‌گذاری در این بازار و همچنین فعالیت‌های سفته‌بازی، تحت‌تاثیر تداوم كاهش قیمت، بالا می‌رود. این پیش‌بینی هم‌اكنون با عدم مشاهده هیجانات خرید و فروش، تحقق پیدا کرده است.
در شرایط كنونی كه جهت تغییرات قیمت مسكن پایین‌رونده شده و پیش‌بینی كارشناسان اقتصادی، از ادامه این مسیر نزولی در ماه‌های آینده حكایت دارد، تقاضای مصرفی فرصت دارد از اوضاع نهایت بهره‌برداری را داشته باشد، اما آنچه این گروه را به رغم فراهم بودن فضا، از انجام معامله محروم كرده، ضعف بنیه مالی خرید است. كناره‌گیری هر دو دسته تقاضای مسكن– سرمایه‌گذاری و مصرفی- از صحنه معاملات، باعث تشدید ركود در ماه‌های اخیر شده است. در این میان، با رسیدن مذاكرات بانك‌مركزی و وزارت راه‌وشهرسازی به مرحله حساس خود در مردادماه، شائبه تصویب قریب‌الوقوع طرح راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسكن در ماه گذشته در ذهن بازار تقویت شد و متقاضیان مصرفی خرید مسكن با این تصور كه سقف وام خرید مسكن تا حداكثر شهریورماه –طبق وعده رئیس كل بانك مركزی در یكی از كنفرانس‌های خبری دو ماه اخیر- افزایش پیدا می‌كند، از بازار خارج شدند. هم‌اكنون این رفتار طرف تقاضا به عنوان عامل قوی اثرگذار بر كاهش 3.1درصدی قیمت مسكن ظرف 60روز– تیر و مرداد- مطرح است، البته این كاهش به نوعی مدیون مهار تورم نیز است.
قیمت مسكن از تورم جاماند
میانگین قیمت مسكن در تهران طی 5ماه اول امسال 0.9درصد افزایش پیدا كرده است. به این ترتیب مجموع تورم ماهانه مسكن در بهار و دو ماه اول تابستان كمتر از یك درصد بوده است كه در مقایسه با نرخ تورم عمومی ماهانه كه در مجموع این 5ماه، معادل 6.6درصد بوده، می‌توان گفت: ارزش واقعی ملك مسكونی در تهران طی نیمه‌اول سال93 از رشد منفی برخوردار بوده و به مراتب كمتر از سایر كالاها و خدمات مصرفی خانوارها افزایش پیدا كرده است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مجموع رشد 5ماه قیمت مسكن در سال جاری در شرایطی به یك درصد نمی‌رسد كه در مدت 5ماه اول سال گذشته، میانگین قیمت در تهران 6درصد افزایش یافته بود. هم‌اكنون با به شدت پایین آمدن شتاب رشد قیمت مسكن، انتظار می‌رود در پایان سال93، معدل تغییرات 12ماهه قیمت با فاصله زیادی از سطح 33درصد سال گذشته كمتر شود.
2درصد بیشتر از مرداد پارسال
سطح كنونی قیمت مسكن نه‌تنها نسبت به ماه‌های گذشته بلكه در مقایسه با ماه‌های مشابه سال گذشته نیز از آرامش نسبی برخوردار است.
متوسط قیمت در مرداد امسال فقط 2درصد نسبت به مرداد سال92 افزایش از خود نشان می‌دهد. این در حالی است كه مرداد سال گذشته، قیمت مسكن 55درصد نسبت به مرداد سال91 افزایش پیدا كرده بود. تورم نقطه‌به‌نقطه مسكن در تیرماه امسال 4.3 درصد شد و در مرداد نیز به 2درصد نزول كرد. متوسط قیمت مسكن در 5ماه اول امسال به متری 4میلیون و 175هزارتومان رسید كه در مقایسه با میانگین سال 92 كه متری 3میلیون و 960هزار تومان بود، حدود 5.4درصد افزایش یافته اما نسبت به مدت مشابه سال قبل (5 ماه اول سال 92) معادل 2.3 درصد رشد داشته است. در ماه‌های گذشته از سال93، هم نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه و هم نرخ رشد ماهانه قیمت مسكن همواره تك‌رقمی –زیر 10درصد- بوده است. این در حالی است كه نیمه اول سال92، تورم نقطه‌به‌نقطه قیمت مسكن از 51 تا 71 درصد در نوسان بود!
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.