دکتر رحمانی:صندوق های زمین ساختمان تیری با دو پیکان

11 شهریور 1393 ساعت 13:36 روی خط اقتصاد و بورس

صندوق های پروژه فرصت مناسبی هستند که بازار سرمایه در اختیار نظام اقتصادی کشور قرار داد که از ساز و کار آن در وجوه مختلف همچون خروج از رکود، کاهش تورم، افزایش اشتغال، شفاف سازی در بخش مالیات و بیمه به کار گرفته شود.

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی بازار سرمایه (سنا)، دکتر علی رحمانی مدیرعامل شرکت مشاور سرمایه‎گذاری نیکی گستر با بیان مطلب فوق در ارتباط با صندوق های زمین و ساختمان گفت: این صندوق ها ابتکاری خوبی بود چون مسکن و ملک از گذشته تا به امروز یکی از سرمایه گذاری های جذاب برای همه ایرانیان بوده اما با توجه به افزایش قیمت ها امکان خرید مستقیم ملک برای خیلی ها میسر نیست.

مدیر عامل سابق شرکت بورس افزود: در عین حال تاکنون به ساختن ابزاری که بتواند اقشار مختلف را از منافع تغییر قیمت ملک منتفع کند توجه جدی نشده است بنابراین ضروری است ابزاری طراحی شود که مناسب سلیقه ایرانیان باشد.

وی خاطر نشان کرد: صندوق های زمین و ساختمان هم از جنبه سرمایه گذاری جذاب و جالب است هم از طرفی سازندگان کسانی که پروژه ها را می خواهند اجرایی کنند اما برای تأمین مالی مشکل دارند و ویژگی های لازم را برای اینکه از طریق بانک تأمین مالی کنند ندارند.

رحمانی توضیح داد: به عنوان مثال کسی زمین دارد اما سازنده های بزرگی که بتوانند تمام منابع ساخت و ساز را تأمین کنند وجود ندارد که این صندوق ها رابطه بین کسانی که زمین دارند و کسانی که می خواهند در ملک سرمایه گذاری کنند را تسهیل می کند .

این کارشناس ارشد بازار سرمایه با بیان اینکه این ابزار شرایط خوبی را در این خصوص فراهم کرده است، گفت: صنعت ساختمان پیچیدگی های زیادی دارد چه در بحث زمین و ملک، چه در بحث های دیگر مثل بیمه کارگران ساختمانی که در زمان صدور پروانه باید پرداخت شود و بحث های مالیاتی که این صندوق ها می توانند فرصت مناسبی برای شفافیت در این حوزه باشد.

وی افزود: معافیت مالیاتی که انبوه سازها از آن برخوردار هستند باید به صندوق های زمین و ساختمان تسری پیدا کند البته برای رفع مشکلات و موانع باید از یک جایی شروع کرد تا یک ابزار بسیار جذاب شکل بگیرد.

تورم و رکود در سیبل هدف گیری صندوق های پروژه

وی با با بیان اینکه برخی سازندگان دقیقاً نقاط قوت این صندوق را به چشم نقطه ضعف تحلیل کردند، تصریح کرد: برخی عنوان کردند که شفافیت بیش از حد صندوق های سرمایه گذاری در خصوص ضروت پرداخت بیمه کارگران، مالیات تکلیفی و مالیات بر ارزش افزوده منجر به بالا رفتن هزینه های سازندگان می شود چون در سایر روش های ساخت و ساز تکلیفی برای پرداخت مالیات بر ارزش افزوده و تکلیفی وجود ندارد.

رحمانی دراین باره توضیح داد: برای رسیدن صندوق های زمین و ساختمان به جایگاه موثر در نظام اقتصادی کشور لازم است دولت تشکیل این صندوق ها را مورد توجه قرار دهد البته باید به سمتی در این خصوص حرکت کرد که صندوق زمین و ساختمان معادل انبوه ساز تلقی شوند که معافیت های مالیاتی به آنها تعلق بگیرد و مجموعه ای از شرایطی که به جذابیت این صندوق ها کمک کند، فراهم شود به عبارتی دولت باید به سمتی برود که این صندوق ها به نفع نظام اقتصادی کشور و برای بازار سرمایه ختم شود.

این استاد دانشگاه تصریح کرد: صندوق های پروژه مانند صندوق زمین و ساختمان تیری است با دو پیکان که به طور همزمان هم تورم و هم رکود را نشانه گرفته است.

وی افزود: صندوق های پروژه می توانند با جذابیتی که برای قشر وسیع تری از مردم ایجاد می کنند در گام اول نقدینگی های سرگردان و خوابیده را در مسیر تولید و سازندگی جذب کنند که این خود عامل موثری در کاهش تورم است و از طرفی دیگر با ورود این نقدینگی به چرخه تولید قطع به یقین رشد اقتصادی و خروج از رکود را رقم می زنند.

رحمانی با اشاره به انتقاد برخی که کارکرد صندوق ها را مشابه شرکت های سرمایه گذاری ساختمانی می دانند، ضمن رد این ادعاها گفت: شرکت های سرمایه گذاری ده ها پروژه دارند برای همین شفافیتی که در صندوق ها وجود دارد در این شرکت های سرمایه گذاری وجود ندارد. در صندوق ها فقط یک پروژه است و وجوه جمع آوری شده فقط برای آن پروژه تعیین شده صرف می شود. روی پروژه کنترل های لازم از نظر پیشرفت و هزینه ها وجود دارد و این عوامل کمک می کند سرمایه گذار درک بهتری از سرمایه گذاری اش داشته باشد و ارتباط مستقیم تری بین ملک و یونیت (واحدهای سرمایه گذاری) لمس کند.

رئیس هیأت مدیره شرکت مشاور سرمایه‎گذاری نیکی گستر افزود: شرکت های سرمایه گذاری مسکن ده ها پروزه دارند و ممکن است یک پروژه به نتیجه برسدEPS شرکت بالا برود اما وقت دیگر پروژه ای ندارند تا زمان به دست گرفتن یک پروژه دیگر ممکن است سود شرکت به دلیل هزینه های جاری بالا برود که همه این موارد مورد توجه سرمایه گذاران برای ورود یا خروج نقدینگی به شرکت های سرمایه گذاری حاضر در بورس است که ناشی از مسائل و مشکلات و پیچیدگی ها زیادی است که در صنعت ساختمان وجود دارد.

این استاد دانشگاه با تأکید بر ماهیت پیچیده صنعت مسکن اظهار داشت: صندوق های زمین و ساختمان به شفاف سازی این صنعت کمک می کنند. علاوه بر اینکه دولت هم از این شرکت ها منتفع می شوند چون پیمانکاران این صندوق ها موظف اند کارگران و همکاران خود را بیمه کنند، مالیات ارزش افزوده و مالیات تکلیفی را پرداخت کنند.

REAT و MBS ها ضرورت امروز بازار سرمایه

رحمانی با بیان اینکه برخی می گویند بازار سرمایه چقدر می تواند در تأمین مالی نقش داشته باشد به ضرورت نوآوری در طراحی ابزارهای مالی اشاره کرد و گفت: صندوق زمین و ساختمان ابزاری است که می تواند به نقش بازار سرمایه در تأمین مالی بخش املاک و مستغلات کمک کند البته باید به سمت طراحی ابزارهای جدید و جذاب مثل اوراق اجاره REAT) ) ها رفت.

مدیر عمل سابق شرکت بورس با تأکید بر اینکه راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان آخر کار نیست بلکه شروع کار است، خاطر نشان کرد: باید به ایجاد تنوع در طراحی ابزارهای مالی گروه متنوع تری از مخاطبان را به سرمایه گذاری جلب کرد.

این کارشناس بازار سرمایه درباره اوراق اجاره ها گفت: صندوق های اجاره فعالیتشان معطوف به اجاره املاک مسکونی و تجاری است و چون اجاره می گیرند معمولاً 90 درصد سود سالانه را در مجامع تقسیم می کنند، بنابراین این روش برای کسانی که به نقدینگی در زمان کوتاه تر نیاز دارند نسبت به صندوق های زمین و ساختمان مناسب تر است.

وی در ادامه افزود: صندوق های زمین و ساختمان برای کسانی خوب است که وجوه سرمایه گذاری شده را در کوتاه مدت نیاز ندارند و می توانند تا زمان بهره برداری پروژه آن را نگه دارند و به بازدهی مطلوبی برسد اما مثلاً فردی بازنشسته است و می خواهد ماهیانه سودی را کسب کند که این فرد نیاز به صندوقی چون (REAT) ها دارد.

مدیر عامل شرکت مشاوره سرمایه گذاری نیکی گستر (REAT) ها را عاملی برای تنظیم بازار املاک در بخش مسکونی و تجاری خواند و گفت: این ابزار به تنظیم بازار ملک در بخش مسکونی و تجاری کمک مناسبی می کند. به خصوص که تجربه های موفقی از این ابزار در دنیا وجود دارد بنابراین صندوق های زمین و ساختمان می تواند شروعی برای نوآوری های تازه باشد.

رحمانی در ادامه گفتگو با سنا به موضوع MBS ها اشاره کرد و گفت: علاوه برREAT ها، MBS ها به عنوان صندوق اوراق رهنی مبتنی بر املاک مسکونی (RMBS) و املاک تجاری (CMBS) فرصت خوبی برای افزایش گردش مالی بانک ها و بالطبع افزایش تسهیلات دهی آنان فراهم می کنند.

وی با بیان اینکه در دنیا وزن قابل توجهی به این اوراق و بخش املات و مستغلات می شود، گفت: در کشورهای پیشرفته بخش امللاک و مستغلات یکی از محرک های بزرگ اقتصاد محسوب می شود حتی در کشورهایی که صنایع مبتنی بر های تک هستند و اقتصاد مبتنی بر دانایی است اما بخش املاک و مستغلات به دلیل اینکه در رده های پایین تر مشاغل زیادی را ایجاد می کند مورد توجه کشورهای پیشرفته است.
این استاد با اشاره به اینکه اوراق رهنی یا همان MBS ها می تواند به بازار پول و بانک مسکن کمک کند، تصریح کرد: هر ساله بانک مسکن در قالب تسهیلات برای خرید مسکن مبالغ سنگینی وام می دهد که از طریق این اوراق می تواند وام ها را درقالب اوراق رهنی به واحد های قابل معامله در این صندوق ها تبدیل کند و همان ها را دوباره سرمایه گذاری کند و از این طریق به اقتصاد تحرک ببخشد.

معامله دارایی های بازارهای رقیب زیر پرچم بورس

نکته بعدی که دکتر رحمانی به آن اشاره کرد بحث طبعات راه اندازی این بازارها و ابزارهای مالی بود. وی دراین باره گفت: اگر از طریق این صندوق ها صنعت ساخت و ساز تکان بخورد و از رکود خارج شود ده ها صنعت وابسته به ساخت و ساز در بازار سرمایه نیز تکان می خورد بنابراین خروج بازار مسکن از رکود می تواند در بسیاری از صنایع بورسی اثر مثبت بگذارد.

مدیر عامل شرکت مشاوره سرمایه گذاری نیکی گستر به موضوع رقابت سایر دارایی ها دربرابر بازار سرمایه اشاره کرد و تصریح کرد: البته ممکن است برخی با راه اندازی این صندوق ها نگران این باشند که بخشی از منابع و نقدینگی های بورس به سمت این ابزار و این بازارها سوق پیدا می کند اما باید این را مد نظر داشت که بازار سرمایه باید جایی باشد برای همه. به گونه ای که بتواند با طراحی ابزارهای متنوع افراد با سلایق و میزان ریسک پذیری ها متفاوت را در خود جا دهد نه آنکه منتظر رکود در سایر بازارها برای رونق گرفتن خود باشد.

وی ادامه داد: این صندوق ها مشتری خاص خود را دارند که ذائقه سرمایه گذاران این حوزه با سرمایه گذارن بورس فرق دارد اما نباید تصور شود که بین بازار مسکن و بازار سرمایه رقابتی وجود دارد که رکود در یکی منجر به رونق در دیگری می شود بلکه این دو می توانند همسو با هم به رشد و رونق اقتصادی کشور کمک کنند.

رحمانی با بیان اینکه سایر دارایی ها نیز باید در بورس معامله شوند، ابراز داشت : ما امیدواریم روزی ارز و طلا زیر سایه بورس در قالب صندوق های سهام ارز و طلا معامله شوند چون این نشان دهنده قدرت بازار سرمایه است که از طریق مهندسی مالی تمامی دارایی های قابل معامله از مسکن و ارز و طلا را زیر پرچم خود بیاورد.

این کارشناس بازار سرمایه خاطر نشان کرد: ما به یک بازار متنوع نیاز داریم که اثر تعاملی با سایر بازارها داشته باشد البته دراین حوزه ها کارهایی پیش از این صورت گرفته است و نمونه های مشابه در دنیا وجود دارد به عنوان نمونه صندوق های ارز یا در نیویروک از سال 2004 صندوق های طلا با عنوان گولد فاند راه اندازی شده است.

هنر بازار سرمایه این است...

بازار سرمایه ایران نسبت به اقتصاد کشور کوچک است اما این به معنای نداشتن ظرفیت این بازار نیست بلکه به معنای ظرفیت های خالی است که باید به دنبال فعال کردن آن رفت. نظرات مدیر عامل شرکت سرمایه گذاری نیکی گستر درباره راهکار بالفعل شدن ظرفیت های بازار سرمایه در این جمله ختم می شود. وی معتقد است: این هنر بازار سرمایه است که دارایی هایی که خارج از جریان رسمی اقتصاد است را رسمی کند.

وی با اشاره به تجربه های موفق دنیا در این خصوص گفت: مثلاً دوره ای کره جنوبی و ترکیه با مشکل مواجه شده بودند و مردم طلاهایشان را به دولت قرض دادند.

رحمانی افزود: ارز و طلاهای خانگی در محاسبات رسمی کشور نمی آید در محاسبات قدرت اقتصادی کشور نمی آید. درحالیکه همه این دارایی ها بخشی از ثروت کشور است و با سازو کاری درست می تواند به عنوان ذخایر ملی ثبت و قابل محاسبه باشد.

این کارشناس بازار سرمایه درباره راهکار این پیشنهاد گفت: اگر صندوق طلا یا ارز راه اندازی شود و ارز و طلاهای خانگی در قالب یونیت (واحد) به صورت رسمی نگهداری شود می تواند بیانگیر یک سرمایه گذاری با آمار رسمی باشد که حجم ذخایر ارز و طلای کشور با آن مشخص شود.

این استاد دانشگاه در بخش پایانی گفتگو خود با سنا درباره دلیل اینکه چرا بخشی از مردم مقدار قابل توجهی از ارز و طلا را بدون استفاده در خانه هایشان نگهداری می کنند، گفت: دلیلش این است که ما ابزاری برای جمع کردن این دارایی های خانگی نداشتیم اما چنانچه در بورس صندوق طلا و ارز داشیم این هنر مهندسی مالی و معجزه گونه بورس کمک می کرد که دولت بتواند هر آنچه به عنوان سرمایه در زندگی مردم است را به چرخه آمار رسمی اقتصاد کشور وارد کند.

وی اظهار داشت: اگر تمامی دارایی قابل معامله از کانال بورس امکان معامله پیدا کند علاوه بر اینکه تحرک مثبتی در کل اقتصاد ایجاد می کند بلکه شفافیت در عرصه اقتصاد را به همراه می آورد بنابراین بهتر است ما به جای نگاه رقیب ورانه به سایر دارایی به دنبال آوردن سایر بازارها و دارایی ها به زیر چتر بورس باشیم.