دنیای اقتصاد / روز گذشته اولین صندوق زمین‌وساختمان در بازار سرمایه با حضور وزرای راهوشهرسازی و اقتصاد و دارایی، توسط بزرگ‌ترین گروه سرمایهگذاری وابسته به یك بانك دولتی، تشكیل و به‌صورت نمادین افتتاح شد. «دولت» در آخرین روز هفته‌ای كه به این عنوان، نامگذاری شده، از امكانات خود برای ایجاد نهادی كه مستقیما، مسوولیت تحریك عرضه مسكن– رونق غیرتورمی – را برعهده دارد، بهره گرفت تا هم پاسخ منتقدان برنامه‌های بخش مسكن از بابت تورم‌زا خواندن سیاست‌هایی همچون افزایش وام خرید را داده باشد و هم اینكه به بسازوبفروش‌ها بابت مزایای تامین‌مالی غیربانكی پروژه‌‌ها جهت ترغیب آنها به استفاده از امكانات بازار سرمایه پیام دهد.
صندوق زمین‌وساختمان– نسیم- وابسته به بانك مسكن، قصد اجرای پروژه‌ای به ظرفیت 60 واحد مسكونی در قالب یك برج در منطقه22 تهران را دارد كه برای تامین 42 درصد از كل هزینه‌های ساخت و اجرای آن، از روز گذشته اقدام به پذیرهنویسی از متقاضیان سرمایهگذاری كرده است.
ارزش كل این پروژه با احتساب قیمت زمین، عوارض ساخت و هزینه‌های احداث، حدود 36میلیارد تومان برآورد شده كه 15میلیارد تومان آن از طریق جذب نقدینگی سرمایهگذاران و مابقی منابع مالی توسط مالك پروژه تامین می‌شود.
صندوق زمین‌وساختمان، شیوه‌ای متفاوت از «ساخت‌وسازهای مشاركتی و در عین حال خرید مسكن» را شامل می‌شود به طوری كه مالك زمین -فرد حقیقی یا حقوقی در نقش سازنده، بسازوبفروش، انبوه‌ساز یا شركت ساختمانی- برای تامین هزینه‌های ساخت‌وساز، از طریق تاسیس این صندوق، نقدینگی‌‌های خُرد متقاضیان مسكن و همچنین متقاضیان سرمایهگذاری در بازار املاك را جذب میكند و پس از ساخت‌وساز و فروش آپارتمان‌ها، عواید حاصل از پروژه را به نسبت شراكت سرمایهگذاران، بین آنها تقسیم میكند. آنچه در این صندوق‌ها، تفاوت ساخت‌وساز تلقی می‌شود به نوع مشاركت سرمایهگذاران در مقایسه با سایر ساخت‌وسازهای مشاركتی مربوط است. تا قبل از راه‌اندازی صندوق زمین‌وساختمان، دو نوع ساخت‌وساز مشاركتی به ترتیب شامل «پیش‌خرید» و «تخریب و نوسازی ساختمان‌های قدیمی» رواج داشت كه در هر دو، فرد سرمایه‌گذار یا شریك سازنده باید مبلغ قابل‌توجهی را به‌عنوان سهم خود در ابتدای پروژه به مالك یا سازنده ارائه می‌كرد. در این دو شكل، به دلیل نیاز وجه چند ده میلیون تومانی برای ورود به پروژه، عملا متقاضیان مسكن در گروه‌های میان‌درآمد و پایین‌تر، امكان پیش‌خرید نداشتند ضمن اینكه تعداد افراد مشاركت‌كننده در یك پروژه پیش‌فروش حداكثر به اندازه تعداد واحدهای مسكونی آن پروژه است كه در نتیجه، سازنده ناگزیر از استفاده از تسهیلات بانكی خواهد بود.
اما در قالب صندوق زمین‌وساختمان، از یكسو ساخت‌وساز با پول انبوه سرمایهگذاران و بدون استفاده از منابع بانكی، تامین مالی می‌شود و از سوی دیگر، به دلیل تبدیل سهام پروژه به قطعات 1000 تومانی، افراد با كمترین آورده نقدی و معادل یك چند هزارم ارزش یك مترمربع آپارتمان، می‌توانند در پروژه شریك شوند.دولت روز گذشته اولین صندوق زمین‌وساختمان را با امكانات دولتی افتتاح كرد تا بلكه بخش خصوصی و انبوه‌سازان علاقه‌مند به وام بانكی نیز متقاعد شوند از مسیر بالقوه بازار سرمایه استفاده كنند و خیلی سریع تعداد صندوق‌ها را افزایش دهند.
تحویل مسكن در 96 به قیمت 93
محاسبات و بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: در صندوق «نسیم»، قیمت تمام شده هر مترمربع از آپارتمان‌هایی كه قرار است ظرف 30ماه احداث شوند، مترمربعی 4 میلیون و 400 هزار تومان در نظر گرفته شده كه در این صورت، با توجه به امكان سرمایهگذاری کم درآمدترین مردم در این صندوق با مبلغ 1000 تومان، افراد می‌توانند با حداقل سرمایهگذاری در آن، یك چهار هزارم هر مترمربع از این واحدها را صاحب شوند. در صندوقی كه دیروز پذیرهنویسی آن برای جذب منابع مالی ساخت از سرمایهگذاران شروع شد، مطابق مقررات صندوقهای زمین‌وساختمان، قیمت تمام‌شده مقطوع تعیین شده است. به این ترتیب، افرادی كه امروز با دریافت یونیت‌های سرمایهگذاری، در این پروژه شریك می‌شوند، چنانچه در طول 30ماه آینده متناسب با توان مالی‌شان، سهام خود را معادل متراژ یك آپارتمان مسكونی، از طریق خرید یونیت‌های بیشتر از فرابورس، تكمیل كنند، در سال96 یك واحدمسكونی با قیمت سال93 صاحب خواهند شد. پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد در طول سه سال آینده با توجه به تجربه‌های سال‌های قبل، احتمال دارد سالی متوسط 20درصد رشد قیمت در بازار ملك ایجاد شود، ضمن اینكه ابتدای سال96 همزمان خواهد بود با اوج دوره رونق كه قیمت‌ها در آن زمان حتما از سطح فعلی بالاتر قرار می‌گیرد. با مجموعه این امكانات و تسهیلات نهفته در صندوقهای زمین‌وساختمان كه عمدتا طرف تقاضای مسكن را منتفع میكند، پیش‌بینی مسوولان بازار سرمایه و همین‌طور وزارت راهوشهرسازی نشان می‌دهد این بار این صندوق مشتری پیدا كند! اواخر سال87 بعد از گذشت یك‌سال از تصویب مقررات اولیه صندوق زمین و ساختمان، وزارت مسكن اولین صندوق را تحت عنوان «چشمه» با حمایت وزارت راهوشهرسازی راه‌اندازی كرد اما مدتی بعد بدون حتی یك ریال جذب سرمایه و به دلیل فراهم نبودن بستر این صندوق پا نگرفته، منحل شد. با این حال، روز گذشته عوامل بازار سرمایه و بانك مسكن درباره نرخ بازدهی سرمایهگذاری در صندوق نسیم اعلام كردند: سرمایهگذاران در این صندوق در سه سال آینده سالی حداقل 26درصد سود خواهند كرد كه البته نرخ سود در طول 30ماه آینده شاید از این رقم هم بیشتر باشد.
دماسنج «مسكن» آمد
روز گذشته عباس آخوندی وزیر راهوشهرسازی در مراسم آغاز به كار اولین صندوق زمین و ساختمان، فعالیت این نهاد را به دماسنج دقیق بازار مسكن تشبیه كرد و گفت: در بازار مسكن تاكنون، مرجعی كه بتواند اطلاعات دقیق مبتنی بر واقعیت‌های بازار را درباره دوره‌های ركود و رونق و همچنین قیمت مسكن ارائه كند وجود نداشت اما با فعالیت این صندوق‌ها در بازار سرمایه، به‌واسطه رفتار سهامداران و متعاملین واحدهای سرمایهگذاری صندوق، علامت‌های دقیق و روشنی درباره وضعیت بازار مسكن منتشر می‌شود.
آنچه آخوندی درباره كاركرد دماسنج‌‌گونه صندوق زمین‌وساختمان می‌گوید، به این صورت است كه مثلا هنگامی كه ارزش معاملاتی سهام (یونیت) سرمایهگذاران صندوق در فرابورس افزایش پیدا میكند و تقاضا برای خرید یونیت‌ها نیز بیشتر می‌شود، نشانه‌ای حاكی از رونق و صعود قیمت مسكن به فعالان بازار داده خواهد شد و برعكس، زمانی كه تمایل به سرمایهگذاری در صندوق كاهش می‌یابد، می‌توان علامت ركود و كاهش قیمت را دریافت كرد. آخوندی دیروز تصریح كرد: فعالیت صندوقهای زمین و ساختمان علامت درستی از قیمت مسكن به مردم خواهند داد.
به فكر تشكیل بازار رهن‌ثانویه
وزیر راهوشهرسازی از مسوولان بازار سرمایه خواست، در كنار ایجاد صندوقهای زمین و ساختمان كه طرف عرضه را تقویت مالی میكند، زنجیره كامل و متنوعی از تامین مالی بخش مسكن توسط ظرفیت‌های بورسی را در همه بخش‌ها از تهیه زمین، ساخت، فروش و حتی بهره‌برداری و اجاره‌داری آپارتمان‌ها ایجاد كنند. آخوندی سپس افزود: جلسه امروز نشان داد دوستانی كه از برنامه وزارتخانه در بحث صندوق پس‌انداز مسكن و افزایش وام خرید انتقاد می‌كردند كمی عجله به خرج دادند چون دولت امروز با ایجاد این صندوق، تامین مالی بخش مسكن را ابتدا از سمت عرضه شروع كرد. ضمن اینكه ما از یك‌سال پیش دنبال تشكیل صندوق زمین و ساختمان بودیم. آخوندی در دفاع از صندوق زمین و ساختمان افزود: این صندوق‌ها هم عرضه و هم تقاضا را همزمان تامین‌مالی میكند. وزیر راهوشهرسازی تشكیل بازار رهن‌ثانویه را نیز از وزارت اقتصاد و رئیس سازمان بورس خواستار شد و گفت: هم‌اكنون ابعاد بازار رهن مسكن در ایران در مقایسه با سایر كشورها خیلی محدود است. در كشورها، این بازار تا چندبرابر تولید ناخالص داخلی، ظرفیت وام‌دهی دارد اما در ایران از كل تولید ناخالص داخلی هم كمتر است. یك راه تقویت بازار رهن، ایجاد بازار رهن‌ثانویه است. در قالب رهن‌ثانویه، مطالبات بانك‌های وام‌‌دهنده به متقاضیان مسكن، به اوراق بهادار تبدیل و تنزیل می‌شود و سپس با فروش اوراق در بازار ثانویه، مجددا منابع مالی در اختیار بانك‌ها برای پرداخت تسهیلات جدید فراهم می‌شود. آخوندی در بیان ضرورت بسط بازار رهن مسكن گفت: غالب جمعیت ایران جوان است و این گروه سنی قطعا بدون استفاده از صندوق پس‌انداز مسكن و دریافت وام خرید نمی‌تواند هزینه تامین مسكن خود را تهیه كند. جوانان برای این كار، به درآمدهای آینده خود وابسته هستند و همچون خانوارهای سالخورده، پس‌اندازی از گذشته برای خرید مسكن ندارند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، صندوقهای زمین و ساختمان، 7 مزیت اقتصادی برای متقاضیان مسكن به همراه دارد. سرمایهگذاران صندوق را متقاضیان مسكن دارای كمترین پس‌انداز و اندوخته مالی و همچنین تقاضای سرمایه‌‌ای– كسانی كه با هدف سودجویی به دنبال بازار ملك هستند- تشكیل می‌دهد. دیروز در جریان پذیرهنویسی صندوق نسیم،30 درصد کل واحدهای سرمایهگذاری یعنی به اندازه 5 میلیارد تومان از هر سهام صندوق توسط متقاضیان خریداری شد.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.