دنیای اقتصاد / وزیر راهوشهرسازی و رئیس‌كل بانك‌مركزی در نامه‌ای با امضای مشترك خطاب به رئیس‌جمهور، ضمن اعلام نتایج چندین ماه تحقیق و مطالعه درباره راهكار پایان‌دادن به ركود عمیق حاكم بر بازار مسكن، از اجماع تیم اقتصادی دولت بر استفاده از روش «تقویت تقاضای موثر» برای ایجاد رونق خبر دادند و از حسن روحانی درخواست كردند دستور مقتضی برای فراهم‌شدن بستر مالی این روش را كه قرار است از طریق تاسیس گسترده صندوق‌های پس‌انداز مسكن در بانك‌ها‌ی مختلف به اجرا دربیاید صادر كند.
در این نامه با اشاره به افت كمی سه‌شاخص در اقتصاد مسكن –كاهش ساخت‌وساز، كاهش معاملات مسكن و كاهش توان اقتصادی خانوارها برای پوشش هزینه‌های مسكن- شرایط بازار مسكن ركودی توصیف شده و برضرورت برون‌رفت از این وضعیت با هدف ایجاد نیروی پیشران برای خروج كل اقتصاد از ركود، تاكید شده است.
عباس آخوندی و ولی‌الله سیف در این نامه، اعلام كرده‌اند، در 5 سال آینده مطابق نیاز مسكن در كشور باید حداقل 4 میلیون واحدمسكونی ارزان‌قیمت و در استطاعت متقاضیان اقشار هدف ساخته و احداث شود، اما برای خرید این آپارتمان‌ها باید «تقاضای موثر» به وجود بیاید و راه‌حل جهانی خرید مسكن «خرید با ودیعه كم و تكیه بر پس‌اندازهای آینده» است كه این روش در اصطلاح بانكداری «تسهیلات رهنی» نامیده می‌شود و توسط صندوق‌های پس‌انداز مسكن قابل پرداخت است.
دو مذاكره‌كننده ارشد در نشست مشترك مقامات و كارشناسان بانك‌مركزی و وزارت راهوشهرسازی كه در چند ماه گذشته با موضوع «افزایش سقف وام خرید مسكن» برگزار شده است، دیروز با تهیه و ارسال نامه به رئیس‌دولت، نشان دادند اگر چه در مقطع كنونی توجه به افزایش عرضه مسكن مدنظر است، اما برای عرضه جدید، باید قدرت خرید در سمت تقاضا وجود داشته باشد.
اقدام مشترك آخوندی و سیف پیام قاطعی است به فعالان بازار مسكن مبنی‌بر اینكه «غروب ركود» نزدیك است و در عین حال نشانه‌ای قوی از توافق مورد انتظار در قضیه افزایش سقف وام خرید مسكن به حساب می‌آید.
چند روز پیش، در آخرین موضع‌گیری رسمی سیاست‌گذار پولی كشور درباره وام مسكن، مشخص شد: بانك‌مركزی اگرچه با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسكن موافق است اما درباره چگونگی تامین منابع این صندوقها برای پرداخت تسهیلات خرید نگرانی اساسی دارد و حتی نسبت به عملیاتی‌بودن پیشنهاد وزارت راهوشهرسازی كه استفاده از بودجه عمومی دولت برای جبران كسری صندوقها را مطرح می‌کند، آنچنان خوش‌بین نیست.
مهم‌ترین نگرانی بانك‌مركزی در قضیه «راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسكن و افزایش سقف وام خرید»، بر چگونگی مدیریت منابع و مصارف صندوق توسط بانك‌عامل و میزان وفاداری بانك راه‌انداز صندوق به «خودكفایی» خلاصه می‌شود. دغدغه بانك‌مركزی این است كه مبادا صندوق‌های پس‌انداز مسكن مجبور باشند برای عمل به تعهداتشان نزد سپرده‌گذاران و وام‌گیرنده‌ها، مجبور شوند به استقراض از بانك‌مركزی و دریافت خط‌اعتباری روبیاورند و در نتیجه مسیر مهار رشد پایه‌پولی، تورم و نقدینگی را مختل كنند.
این موضوع در چند ماه گذشته باعث شد برنامه وزارت راهوشهرسازی برای تقویت قدرت خرید گروه‌های هدف –دهك‌های میان‌درآمد متقاضی مسكن- به بن‌بست برسد.
اما در نامه‌ای كه دو روز پیش با امضای آخوندی و سیف خطاب به رئیس‌جمهور نوشته و به وی تقدیم شد، اهمیت طرح صندوق پس‌انداز مسكن برای روحانی تشریح شده و در عین‌حال راهكار باز شدن بن‌بست موجود نیز از او مطالبه شده است.
در این نامه به صراحت تاكید شده است: صندوق‌های پس‌انداز مسكن برای آنكه قابلیت راه‌اندازی در بانك‌ها را داشته باشد و بتواند تقاضای‌موثر را تامین‌‌مالی كند باید حداقل معادل 50درصد قیمت مسكن، وام با نرخ سود 14درصد پرداخت كند كه این اقدام نیازمند ارائه مابه‌التفاوت نرخ سود و جبران كسری منابع برای صندوقها است. برای این منظور استفاده از منابع عمومی در قالب وجوه‌اداره شده –پیشنهادی كه وزارت راهوشهرسازی برای توازن منابع و مصارف صندوقها پیش‌تر به بانك‌مركزی ارائه كرده بود- ضروری است و لازم است در این خصوص دستور مقتضی صادر شود.
متن نامه مشترك وزیر راهوشهرسازی و رئیس‌كل بانك‌مركزی به رئیس‌جمهور به شرح زیر است:
جناب آقای دکتر روحانی
رئیس‌جمهورمحترم
سلام علیکم
احتراما، همان طور که مستحضرید بخش مسکن نقش مهمی در اقتصاد کلان کشور و اقتصاد خانوارهای ایرانی دارد: با بیش از 130 بخش اقتصادی روابط پیشین و پسین دارد؛ هر سال حدود 20 تا 35 درصد از تشکیل سرمایه ثابت کشور در بخش مسکن انباشت می‌شود؛ یک‌چهارم از مانده تسهیلات اعطایی بانک‌ها و موسسات اعتباری کشور متعلق به این بخش است؛ متوسط سهم مسکن از اشتغال کشور به رقم 12 درصد بالغ می‌شود و در سبد هزینه خانوار، مسکن سهمی 33 درصدی دارد.
در شرایط جاری اقتصاد کشور، بخش مسکن بی‌شک در شرایط رکودی عمیق قرار دارد: تداوم روند نزولی صدور پروانه‌های ساختمانی از سال 1392، کاهش شدید تعداد معاملات مسکن طی سه سال اخیر، کاهش شدید صدور پایان کار واحدهای مسکونی، عدم انطباق هزینه‌های مسکن با توان اقتصادی خانوارها، روند نزولی سهم‌بری بخش مسکن از تسهیلات بانکی و موارد مشابه همه گواه این موضوع است. طبعا تداوم و تعمیق رکود در بخش مسکن بیش از هر چیز اشتغال را تحت تاثیر قرار می‌دهد، چرا که به ازای احداث 69.4 مترمربع مسکن، برای یک کارگر به طور مستقیم و برای 0.7 نفر به طور غیرمستقیم کار ایجاد می‌شود. به لحاظ این ویژگی‌ها است که در برنامه برون‌رفت از رکود، «مسکن» به مثابه یکی از نیروهای پیشران تعریف شده است.
کاهش تولید و عرضه در شرایطی وقوع می‌یابد که اتفاقا به لحاظ تشکیل تعداد قابل ملاحظه‌ای خانوارهای جدید، وجود سطح وسیعی از اسکان غیررسمی و انباشت کسری تاریخی تعداد مسکن نسبت به تعداد خانوار، برای 5 سال آتی به حداقل 4 میلیون واحد مسکونی جدید و ارزان‌قیمت (واحدهای «در استطاعت») نیاز می‌باشد. این آن بخش از بازار مسکن است که نه فقط به لحاظ آثار اقتصادی عظیم آن، بلکه به لحاظ سیاسی و اجتماعی مورد توجه دولت است. اما خرید حتی همین خانه‌های کوچک نیز نیاز به «تقاضای موثر» خانوارها دارد. «مسکن» به مثابه بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری هر خانوار متوسط در طول حیات خود، از پس‌اندازهای گذشته خریداری نمی‌شود، به ویژه اینکه در ایران، تورم فزاینده سال‌های اخیر به کاهش سطح پس‌انداز خانوارها انجامیده است. راه حل جهانی، خرید مسکن با ودیعه کم، با اقساط بلندمدت و «در استطاعت» و از محل پس‌اندازهای آتی خانوارها است؛ آنچه در اصطلاح بانکداری «تسهیلات رهنی» نامیده می‌شود. در کشورهای پیشرفته نظام بانکی به مدد بازار سرمایه توسعه‌یافته به خوبی از عهده تامین مالی این نوع مسکن برآمده است.
در ایران نیز در حال حاضر مقامات پولی و مالی کشور، این نکته را تایید می‌کنند که گسترش بازار رهن باعث تقویت «تقاضای موثر» می‌شود، نظم پس‌اندازی در خانوارها ایجاد می‌کند، موجودی مسکن کشور را افزایش می‌دهد و در واقع این گسترش از ستون‌های اصلی حل معضل مسکن است.
بر این اساس، طی ماه‌های گذشته وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به دنبال روش‌های گسترش بازار رهن بوده‌اند؛ هر دو نهاد البته می‌خواهند این مهم بدون استفاده از پول پرقدرت بانک مرکزی انجام شود. تشخیص وزارت و بانک مرکزی آن است که چاره کار در شکل دادن وسیع به «صندوق‌های پس‌انداز مسکن» در بانک‌های کشور و تاسیس گسترده «موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» نهفته است و این امر به تدریج می‌تواند از بانک مسکن که بانک توسعه‌ای بخش است شروع و سپس در بانک‌های مختلف به مرحله اجرا درآید. به این ترتیب خانوارها با پس‌انداز کردن، فرآیند خرید مسکن را اغاز می‌کنند و «صندوقها» و «موسسات» چند برابر پس‌انداز آنها به «خانه اولی‌ها» و گروه‌های هدف متقاضی مسکن تسهیلات می‌دهند. با تشکیل جلسات هماهنگی بسیار وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران با معاون اول محترم رئیس‌جمهور، معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رئیس‌جمهور، وزارت امور اقتصادی و دارایی، مشاوران اقتصادی دولت، بانک مسکن و کارشناسان مختلف اقتصاد اکنون به نوعی اجماع رسیده‌اند که برای راه‌اندازی بخش مسکن باید حداقل حدود 50 درصد ارزش «واحد مسکونی» به خانوارهای هدف تسهیلات اعطا شود تا اقساط «در استطاعت» باشد؛ به این منظور همگان توافق کرده‌اند که تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن و موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن قدمی موثر در این مسیر است.
برای فعالیت گسترده این صندوقها و به منظور تجهیز منابع پس‌اندازی خانوارها با هدف توسعه ساخت و ساز مسکن ارزان‌قیمت و برون‌رفت بخش از رکود لازم است «اقساط» پرداختی خانوارها «در استطاعت» و قابل تحمل برای آنها باشد. نرخ سود تسهیلات نباید در شرایط امروز کشور برای خانوارهای متقاضی مسکن بیش از رقم 14 درصد باشد، در حالی که نرخ سود بانکی جاری بالاتر از این رقم است.
از این رو، پرداخت مابه‌التفاوت سود به صندوقها و جبران کمبود منابع آن از محل منابع عمومی (در قالب وجوه اداره شده و یارانه نرخ سود تسهیلات) ضروری می‌شود تا توازن منابع و مصارف صندوقها و توسعه بازار رهن کشور ممکن شود. با توجه به مجموعه نکات مورد اشاره از آن مقام درخواست می‌شود درخصوص جبران مابه‌التفاوت یادشده دستور مقتضی صادر فرمایید.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.