دنیای اقتصاد / محتوای فعلی طرح تفصیلی تهران نه‌تنها ظرفیت مسكونی این كلان‌شهر را به واسطه تراكم اضافی، حداقل معادل 2میلیون و 400 هزار نفر بیش‌از سقف مجاز افزایش می‌دهد كه پایتخت را هم‌اكنون به پدیده جدیدی تحت عنوان «آپارتمانهای تجاری» دچار كرده است و باعث شده بازار مسكن تحت‌تاثیر تغییركاربری آپارتمانهای مسكونی به مجتمعهای تجاری، با اختلالاتی همچون افزایش قیمت زمین، افزایش تقاضای اجاره مسكن و رشد كاذب قیمت برخی املاك مسكونی روبه‌رو شود.
ماه گذشته شورای عالی شهرسازی با استناد به گزارش مشاور معین طرح تفصیلی تهران، اشكال اصلی این طرح را در عدم رعایت سقف جمعیت‌پذیری تعیین‌شده در طرح جامع مسكن عنوان كرد، اما بررسی‌های بیشتری كه در روزهای گذشته توسط شورای شهر تهران انجام شد، حكایت از بروز چالشی دیگر در پایتخت دارد.
اشكال اصلی كه «تجاوز 18.6 درصدی از جمعیت 10.5 میلیون‌نفری پیش‌بینی شده برای تهران در سال 1404» است در طول 10سال آینده بروز میكند و چون این رخداد درازمدت است، با برنامه‌های در دست تصویب دولت قابل كنترل خواهد بود اما چالشی كه طی دو سال گذشته با اعمال مقررات طرح تفصیلی به‌وجود آمده، به گفته رئیس كمیسیون شهرسازی شورای شهر باید زودتر مهار شود.
این چالش به مجوزی مربوط می‌شود كه در سایت استعلام طرح تفصیلی تهران برای گروهی از مجتمعهای مسكونی صادر شده و به مالكان آنها اجازه تغییركاربری و احداث مجتمعهای تجاری بلندمرتبه را می‌دهد. گفته می‌شود كاربری 20درصد از یك میلیون پلاك ملكی– انواع ملك مسكونی، تجاری و اداری- موجود در شهر تهران، در سایت استعلام طرح تفصیلی تغییر كرده است و در این میان، سهم عمده تغییرات، به آپارتمانهای مسكونی فعلی اختصاص دارد كه كاربری آنها تجاری شده است.
دلالان مسكن درباره مجوز «آپارتمان‌تجاری» می‌گویند: در مناطق شمالی تهران، قیمت آن دسته از املاك مسكونی كه اجازه ساخت تجاری به آنها داده می‌شود، تا دو برابر افزایش پیدا كرده است و در جنوب شهر نیز ارزش این املاك بین 10 تا 20درصد رشد میكند و این رشد کاذب قیمت باعث سرایت به سایر آپارتمانهای مسکونی موجود در آن محل می‌شود.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، احتمال دارد آپارتمان‌هایی که پس از ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران تغییر پهنه پیدا کرده یا افزایش تراکم داشته‌اند، دوباره به وضعیت گذشته خود یعنی پیش از سال 91 باز گردند. این موضوع را رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران می‌گوید هرچند خود با این موضوع مخالف است و آن را نوعی بی‌عدالتی و نادیده گرفتن حقوق شهروندی می‌داند.
پیشنهاد محمد سالاری برای نحوه اصلاح دست‌كاری‌هایی كه در طرح تفصیلی شده و افزایش نرخ جمعیت‌پذیری تهران را به همراه داشته است، این است كه در ضوابط بلند مرتبه‌سازی که هنوز در شورای عالی شهرسازی به تصویب نرسیده است، محدودیت‌هایی اعمال شود.
پس از ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران در سال 91 برای برخی از خانه‌های مسکونی اتفاق قابل توجهی رخ داد. گروهی از مالكان با افزایش تراکم مواجه شدند و ملك برخی نیز در سایت استعلام طرح تفصیلی تغییر کاربری پیدا کرد طوری كه تعریف پهنه اداری و تجاری برای این املاك مسكونی، ارزش‌افزوده قابل‌توجهی برای آنها به وجود آورد و مالكان را به تخریب و ساختوساز مجدد وسوسه كرد.
به طور مثال برخی از خانه‌هایی که پیش از این 2 تا 4 طبقه بودند بر اساس طرح تفصیلی اجازه ساخت 7 طبقه پیدا كردند و پهنه مسکونی آنها نیز به تجاری و اداری یا مختلط تغییر پیدا کرد.
صاحبان این گروه از خانه‌ها برای استفاده از این فرصت تازه، اغلب دست به تخریب و بازسازی خانه‌هایشان زدند و آنهایی که توان اقتصادی ساختوساز نداشتند املاکشان را به طور متوسط 10 تا 20 درصد بیش از قیمت میانگین منطقه برای فروش گذاشتند.
اما ارزش افزوده این املاک چقدر در افزایش نرخ ساختوساز در تهران طی این سال‌ها تاثیرگذار بوده است؟
محمد مهدی مافی دبیر انجمن صنفی انبوه‌‌سازان تهران چندان با این نظریه که اجرای طرح تفصیلی سبب رونق بازار ساختوساز شده است موافق نیست و می‌گوید: پس از ابلاغ طرح تفصیلی دو اتفاق برای برخی املاک افتاد. برخی از آنها افزایش تراکم و تغییر کاربری پیدا کرده و به دلیل ارزش افزوده ملک، صاحبانشان تشویق به نوسازی املاکشان شدند اما از آن سو به دسته‌ای از خانه‌ها نیز تراکم کمتری داده شد که با وجود آنکه برخی از آنها بسیار فرسوده نیز هستند صاحبانشان هیچ انگیزه بازسازی ندارند. بنابراین نمی‌توان گفت ابلاغ طرح تفصیلی و ایجاد ارزش افزوده برای برخی املاک سبب افزایش ساختوساز شده زیرا این دست تغییرات تقریبا همدیگر را خنثی کرده‌اند.
حذف ناگهانی مجوز، بی‌عدالتی است
محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر تهران معتقد است پیش از ابلاغ طرح تفصیلی نیز امکان افزایش طبقات ساختمان‌ها وجود داشته و شهرداران مناطق بر اساس بخشنامه 269 و 329 شهرداری تعداد طبقات ساختمان‌ها را بدون رعایت قاعده سراسری، در داخل منطقه خودشان مشخص می‌کردند.
او می‌گوید: پیش از ابلاغ طرح تفصیلی در ابتدای سال 91 شورای معماری مناطق 22گانه بر اساس مساحت زمین و عرض گذر میزان طبقات را مشخص می‌کرد، اما پس از ابلاغ طرح تفصیلی این رویه تغییر کرده و 22 مشاور معین طی بازدیدهای میدانی و کارهای کارشناسی پهنه‌های پایتخت را مشخص کردند اما آنچه بعدا برای پایتخت ایجاد مشکل کرد فاصله زمانی طولانی میان تدوین این طرح و ابلاغ آن در سال 91 بود. سه سال تاخیر در ابلاغ سبب شد در طول این مدت برخی از شهروندان با استفاده از رانت اطلاعاتی که در اختیار داشتند از ضوابط طرح تفصیلی اطلاع پیدا کرده و برای آنکه شامل محدودیت‌های جدید نشوند در فاصله زمانی سال‌های 89 تا 90پروانه ساخت با حداکثر بارگذاری گرفتند.
سالاری ادامه می‌دهد: ماده‌ای در طرح تفصیلی وجود دارد که بر اساس آن یکسال پس از ابلاغ طرح تفصیلی به دلیل تدقیق پهنه‌ها امکان تغییر پهنه وجود دارد اما در این مدت بسیاری از مناطق شهرداری به بهانه تدقیق، اراضی مسکونی در محلاتی که پتانسیل تجاری شدن داشت تغییر کاربری دادند و ما انحراف از طرح تفصیلی را در این مدت شاهد بودیم. متاسفانه کمیسیون ماده پنج نیز به دلیل نگاه درآمدی و تامین هزینه‌های پروژه‌های بزرگ با این تغییر کاربری‌ها با حداکثر بارگذاری موافقت کرد.
وی با اشاره به ورود این تخلفات در شورای‌عالی شهرسازی و احتمال ابطال این تغییرات در آینده نزدیك می‌گوید: ابطال این مصوبات یک نوع بی‌عدالتی است زیرا برخی از مالکان امکان دریافت پروانه ساخت بر اساس پهنه‌های فعلی را دارند اما چون از لحاظ اقتصادی ضعیف هستند هنوز از چنین امکانی بهره‌برداری نكرده‌اند و ما با ابطال این مصوبه در حق آنها اجحاف می‌کنیم.
نمی‌توان از شهروندان خواست که ساختوساز نکنند، زیرا بر خلاف حقوق شهروندی است اما می‌توان راهکارهایی را در ضوابط بلندمرتبه‌سازی که هنوز به تصویب نرسیده پیش‌بینی کرد تا اثر بارگذاری جمعیتی آن دسته از مقررات مغایری كه در طرح تفصیلی آمده و برای مالكان حق ایجاد كرده است، عملا از این طریق، خنثی شود و سقف مجاز جمعیت‌پذیری تهران به همان 10.5 میلیون نفر مصوب برگردد.
سالاری در عین حال اضافه کرد: ممکن است در برخی از محلات که تغییر پهنه رخ داده، پهنه‌ها به حالت گذشته برگردد اما هنوز این موضوع نهایی نشده است.
وی در خصوص نبود قیمت مشخص در خانه‌هایی که بعد از ابلاغ طرح تفصیلی تغییر کاربری داشته‌اند، می‌گوید: قیمت زمین در شهر تهران به عوامل مختلفی بستگی دارد که یکی از مهم‌ترین آنها محدودیت زمین در شهر تهران و سیل مهاجرت‌ها به پایتخت است.
تاثیری که این دو شاخص بر قیمت زمین دارد بیشتر از افزایش تعداد طبقات ساختمان است و متاسفانه ما هنوز موفق نشده‌ایم نظام‌نامه مشخصی در خصوص قیمت ملك تدوین کنیم. هر چند امکان تدوین این نظام‌نامه نیز به دلیل رقابتی بودن بازار مسکن بسیار دشوار است و شاید تنها در کشورهای کمونیستی امکان‌پذیر باشد اما در حال حاضر قیمت‌ها بر اساس سلیقه فروشنده مشخص می‌شود.
تغییر كاربری عمدتا در جنوب شهر
در این میان، مجید پاکساز که زمانی مدیرکل شهرسازی و طرح‌های شهری بوده نیز با بیان اینکه طرح تفصیلی طرحی واقع‌گرایانه است که درآن نقاطی از شهر که قابلیت آن را داشت که بتوان خدمات انتفاعی، غیرانتفاعی، تجاری و اداری در آن ارائه داد، شناسایی شده و بارگذاری در آنها انجام شده است، می‌گوید: ممکن است در این فرآیند برخی از ساختمان‌هایی که قبلا مسکونی بودند به پهنه خدمات و اداری و حتی تجاری تبدیل شده باشند. اما اینکه این تغییر چقدر سبب ارزش افزوده ملک شد نیاز به مطالعه جداگانه‌ای دارد و معتقدیم این طرح سبب واقعی کردن ارزش ساختمان‌ها شده است.
این کارشناس شهری اضافه می‌کند: بیشتر تغییر پهنه‌ها در بخش جنوبی پایتخت اتفاق افتاده است.
قیمت زمین تجاری 3برابر مسكونی؟
بررسی‌های میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: قیمت خانه‌هایی که پس از ابلاغ طرح تفصیلی دارای ارزش افزوده شده از الگوی خاصی پیروی نکرده و تنها به نظر شخص فروشنده و توافق با خریدار بستگی دارد.
به طور مثال یك مجتمع مسکونی در میدان آرژانتین با زیربنای 400 مترمربع پس از ابلاغ طرح تفصیلی در پهنه اداری و تجاری قرار گرفته است و زمین این ملك هم‌اكنون متری 30 تا 40 میلیون برای فروش ارزش پیدا كرده است. این در حالی است که زمین مسكونی در این منطقه حداكثر متری 12 تا 14 میلیون تومان برآورد می‌شود.
برای ساماندهی این نوع نرخ‌گذاری محمد عدالت‌خواه، کارشناس مسکن پیشنهاد تازه‌ای دارد. او می‌گوید: قانون ارزش افزوده املاك به صورت ناقص تعریف شده و به خوبی تبیین نشده است. متاسفانه برخی از خانه‌ها بعد از ابلاغ طرح تفصیلی به دلیل تغییر پهنه و افزایش تراکم قیمت‌شان 5 تا 10 برابر شده اما هیچ عوارض یا مالیاتی بابت ارزش افزوده‌ای كه با تغییر پهنه نصیب آنها شده، تعریف نشده است. این در حالی است که در سایر کشورها، چنین موضوعی تعریف شده است.
مشاوران املاك نیز درباره قیمت املاكی كه با طرح تفصیلی، كاربری بهتر پیدا كرده‌اند، می‌گویند: نمی‌توان قیمت مشخصی برای این نوع خانه‌ها تعیین کرد و بستگی به نظر مالک دارد.
به عنوان مثال، منطقه 6 یکی از پرتراکم‌ترین مناطق اداری است و مشخص است که خانه‌هایی که در این منطقه تبدیل به پهنه اداری و تجاری شده‌اند، قیمت‌هایشان به شدت بالا می‌رود.
دلالان مسکن با تاکید بر اینکه عرف و قانونی برای نرخ‌گذاری وجود ندارد، می‌گویند: به طور میانگین، تحت‌تاثیر تغییر كاربری از حالت مسكونی به تجاری یا اداری، قیمت املاك بین 10 تا 20 درصد افزایش پیدا میكند.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.