دنیای اقتصاد / بانك‌مسكن از میان چندین برنامه‌ای كه طی روزهای اخیر توسط مسوولان فرابورس برای تنظیم و كنترل قیمت اوراق تسهیلات خرید مسكن اعلام شده بود، یك برنامه تحت عنوان «مقابله با ارزندگی كاذب اوراق» را انتخاب كرده و با اجرای طرحی كه در ظاهر به این موضوع مربوط نمی‌شود، قصد دارد بازار اوراق مسكن را برای مدت 60 روز متعادل كند.
طرح جدید بانك‌مسكن انحصار «خرید و فروش رسمی و قانونی» را برای وام‌هایی كه در فرابورس عرضه می‌شود از بین می‌برد و این مزیت را به تسهیلاتی كه هم‌اكنون در بازار غیررسمی وام به صورت وكالتی معامله می‌شود، گسترش می‌دهد، به طوری كه از امروز وام خرید مسكن در بازار آزاد نیز همچون بازار فرابورس به صورت رسمی قابل معامله است و متقاضی وام بدون آنكه نیاز باشد آپارتمان مورد معامله را بنام صاحب وام منتقل كند، می‌تواند با مراجعه به شعب بانك مسكن امتیاز وام را از فروشنده وام به صورت قانونی خریداری كند.
در حال حاضر تسهیلاتی كه بانك‌مسكن برای خرید مسكن پرداخت می‌كند به دو روش «اوراق تسهیلات در فرابورس» و «وام از محل سپرده‌گذاری در بانك» در اختیار متقاضیان گذاشته می‌شود، با این تفاوت كه دارندگان اوراق اجازه دارند امتیاز یا همان تسهیلات خرید خود را به فرد دیگری به صورت رسمی منتقل كرده و به فروش برسانند، اما كسانی كه با سپرده‌گذاری در بانك‌مسكن، نوبت دریافت تسهیلات خریدشان فرا رسیده است، در صورتی كه بخواهند این امتیاز را به فرد دیگری واگذار كنند، جز از كانال غیررسمی و به شكل وكالتی، راه دیگری برای آنها برقرار نیست.
در سال‌های اخیر خرید و فروش وكالتی وام خرید مسكن در بازار غیررسمی تسهیلات بانكی -بعد از آنكه امكان معامله رسمی امتیاز وام در فرابورس فراهم شد- از مقبولیت همیشگی خود افتاد و چون نوعی عدم اطمینان در فروش وكالتی تسهیلات همواره برای خریدار وام وجود داشت، بار عمده متقاضیان خرید وام به سمت فرابورس هدایت شد و در نتیجه به خاطر كمبود عرضه اوراق در فرابورس، در دوره‌هایی همچون تابستان امسال كه تقاضای مصرفی برای خرید مسكن زیاد می‌شود، قیمت اوراق تصاعدی افزایش پیدا می‌كند.
در فروش وكالتی تسهیلات خرید مسكن، فردی كه متقاضی تسهیلات است و قصد دارد با استفاده از وام، واحدمسكونی خریداری كند باید سند واحد را به نام صاحب اولیه وام –فروشنده وام- منتقل كند و سپس از او وكالت‌نامه بلاعزل مبنی‌بر «انتقال مالكیت در زمان تسویه‌حساب اقساط» دریافت كند. این نوع دسترسی به وام خرید مسكن، خطراتی را برای افراد متقاضی تسهیلات در پی دارد.
اما از اواخر هفته گذشته با اجرای طرح تازه‌ای در بانك‌مسكن، صاحبان تسهیلات خرید در بازار آزاد مبادله انواع وام‌های بانكی می‌توانند همچون دارندگان اوراق این تسهیلات در فرابورس، به فروش رسمی و بی‌قید و شرط تسهیلات خود به متقاضیان اقدام كنند و نیازی به اخذ وكالت ندارند. كاربرد این طرح اگر چه در ظاهر مختص وام‌های سپرده‌گذاری است و ارتباطی با اوراق بدون سپرده ندارد، اما اجرای آن چون به انحصار فروش رسمی اوراق پایان می‌دهد، باعث تعدیل قیمت اوراق خواهد شد.
طرح بانك‌مسكن با عنوان «تغییر نام مدیون بدون واریز درصدی از مانده بدهی» تا 13مهرماه به مناسبت عید قربان قابلیت اجرا دارد.
دو هفته پیش مسوولان فرابورس برای كنترل رشد روزانه قیمت اوراق تسهیلات مسكن كه 120 درصد نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش پیدا كرده است، چند برنامه را اعلام كردند از جمله اینكه ارزندگی اوراق از طریق افزایش نرخ سود آن قرار است كم شود و همچنین منابع بانك‌مسكن برای انتشار اوراق افزایش می‌یابد.
شروع مجدد موج‌سواری با اوراق
همانطور كه قابل پیش‌بینی بود، اقدامات چند روز گذشته فرابورس برای نوسان‌گیری از قیمت اوراق مسكن فقط برای حداكثر یك هفته كارساز بود و ناتوانی از رسیدگی به چالش اصلی این بازار، موج‌سواری را مجددا به منحنی رشد قیمت اوراق تسهیلات خرید مسكن بازگردانده است.
در روزهای پایانی ماه رمضان، اخباری مبنی‌بر برنامه بانك‌مسكن برای ایجاد یك صندوق ویژه اوراق و جذب منابع سپرده‌ای مختلف در آن جهت افزایش حجم انتشار اوراق اعلام شد و همزمان عنوان شد نرخ سود اوراق كه اخیرا از 15درصد به 16درصد افزایش یافته بود دوباره تغییر صعودی می‌كند تا با مجموع این اقدامات، مقداری از صرفه‌اقتصادی خرید اوراق كم شود.
اعلام این برنامه‌ها باعث شد قیمت هر فقره اوراق مسكن از حدود 92 هزار تومان به سطح 83هزار تومان سقوط كند، اما در روزهای بعد با خارج شدن معاملات مسكن از ركود نسبی در ماه رمضان و تشدید صف تقاضای مصرفی، قیمت اوراق مجددا افزایش پیدا كرد تا اینكه در اواخر هفته گذشته قیمت به سطح قبلی 92هزار تومان رسید.
در حال‌حاضر قیمت هر فقره اوراق خرید مسكن در شرایطی به سه‌رقمی‌شدن نزدیك می‌شود كه كارشناسان بازار سرمایه، اصلی‌ترین دلیل این صعود را كمبود عرضه اوراق در فرابورس برای پاسخ به متقاضیان فصلی عنوان می‌كنند. تقاضای 600میلیارد تومانی برای خرید مصرفی اوراق مسكن در مقابل عرضه 400میلیارد تومانی در هر ماه، باعث شده قیمت این تسهیلات افزایش پیدا كند.
با این حال برخی صاحب‌نظران اقتصادی، بورسی‌شدن تسهیلات مسكن و راه پیدا كردن وام خرید به فرابورس و اجازه خرید و فروش امتیاز این تسهیلات را در تحریك قیمت آن موثر می‌دانند و برخی دیگر معتقدند اگر این بازار رسمی به وجود نمی‌آمد، در بازار غیررسمی، هزینه دسترسی به وام از این هم بالاتر رفته بود.
با این حال زمزمه‌‌هایی در روزهای اخیر شنیده شده مبنی‌بر اینكه، گروهی در سیستم بانكی پیشنهاد كرده‌اند طرح افزایش وام خرید مسكن و پرداخت وام جدید، به شیوه «اوراق» اجرایی شود!
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.