بررسی توان خرید مسکن خانوار در ایران نشان می دهد که تنها سه دهک بالای جامعه توانایی دارند با پس‌انداز ۱۰ساله خود یک مسکن متعارف را در نقاط شهری کشور خریداری کنند. توان خرید یک خانوار متوسط شهری در سال 1388 با پس‌انداز ده سال درآمد تقریبا 31 مترمربع است.
به گزارش اقتصاد آنلاین؛به طور معمول منابع تأمین مالی مسکن یک خانوار را می‌توان شامل پس‌انداز خانوار، وام بانکی و یارانه‌های دولتی دانست. بی‌تردید از میان این موارد پس‌انداز خانوار مهم‌ترین منبع تأمین مالی خرید مسکن است. در این بخش سعی شده تا با در نظر گرفتن برخی فروض معقول برآوردی از توان خرید مسکن خانوار ارائه گردد.
بر اساس آمار هزینه و درآمد خانوار منتشر شده توسط مرکز آمار ایران متوسط درآمد سالانه یک خانوار شهری در کشور از 22.5 میلیون ریال در سال 1379 به 93.6 میلیون ریال در سال 1388 رسیده است. بنابراین متوسط درآمد سالانه یک خانوار شهری در این دوره متوسط رشد سالانه 15.3 درصد را تجربه کرده است. با این حساب متوسط درآمد یک خانوار شهری در کشور در این دوره تقریبا به میزان تورم سالانه رشد داشته است و لذا درآمد حقیقی تغییری نکرده است. بر اساس آمار منتشر شده توسط بانک مرکزی متوسط تورم سالانه در دوره 1388- 1379 برابر 14.75 درصد بوده است.
این گزارش می افزاید:در این بخش به منظور محاسبه میزان پس‌انداز خانوارهای شهری در کشور فرض شده است که خانوارها در طی دوره 1379 تا 1388، در هر سال 25 درصد از درآمد خود را به صورت پس‌انداز نگهداری می‌کنند (در طرح جامع مسکن کشور نیز از این روش جهت برآورد پس‌انداز خانوار استفاده شده است) اما با توجه به نظریات اقتصادی، میل به پس‌انداز در میان دهک‌های مختلف درآمدی برابر نبوده و با افزایش درآمد، میل به مصرف کاهش و میل به پس‌انداز افزایش می‌یابد. از این روی میل به پس‌انداز برای دهک اول درآمدی 16 درصد، دهک دوم درآمدی 18 درصد، ... و برای دهک آخر درآمدی 34 درصد در نظر گرفته شده است تا در نهایت میانگین آن همان رقم 25 درصد (رقم استفاده شده برای میل به پس‌انداز در طرح جامع مسکن کشور) گردد.
همچنین فرض می‌شود که خانوار پس‌انداز خود را یا در بانک نگهداری می‌کند و یا از آن در فعالیت‌های اقتصادی استفاده می‌کند و در نتیجه به طور متوسط نرخ سود 20 درصد (با توجه به آنکه بخش بیشتری از مردم توانایی استفاده از پس‌اندازهای خود در فعالیت‌های اقتصادی را ندارند، نرخ سود سالانه پس‌انداز به نرخ سود بانکی نزدیکتر در نظر گرفته شده است) را در هر سال به دست می‌آورد.
همانطور که در جدول زیر ملاحظه می‌شود با منظور کردن فروض فوق‌الذکر در یک دوره ده ساله یک خانوار شهری در کشور توانایی پس‌انداز 168 میلیون ریال را خواهد داشت. این میزان از مجموع پس‌انداز سالانه خانوار و سود تعلق گرفته به پس‌انداز آن بدست آمده است.
برآورد میزان پس‌انداز یک خانوار شهری در کشور خانوار در 10ساله منتهی به پایان سال 1388
بر اساس آمار هزینه و درآمد خانوار منتشر شده توسط مرکز آمار ایران متوسط درآمد سالانه یک خانوار شهری در کشور از 22.5 میلیون ریال در سال 1379 به 93.6 میلیون ریال در سال 1388 رسیده است. بنابراین متوسط درآمد سالانه یک خانوار شهری در این دوره متوسط رشد سالانه 15.3 درصد را تجربه کرده است. با این حساب متوسط درآمد یک خانوار شهری در کشور در این دوره تقریبا به میزان تورم سالانه رشد داشته است و لذا درآمد حقیقی تغییری نکرده است. بر اساس آمار منتشر شده توسط بانک مرکزی متوسط تورم سالانه در دوره 1388- 1379 برابر 14.75 درصد بوده است.
این گزارش می افزاید:در این بخش به منظور محاسبه میزان پس‌انداز خانوارهای شهری در کشور فرض شده است که خانوارها در طی دوره 1379 تا 1388، در هر سال 25 درصد از درآمد خود را به صورت پس‌انداز نگهداری می‌کنند (در طرح جامع مسکن کشور نیز از این روش جهت برآورد پس‌انداز خانوار استفاده شده است) اما با توجه به نظریات اقتصادی، میل به پس‌انداز در میان دهک‌های مختلف درآمدی برابر نبوده و با افزایش درآمد، میل به مصرف کاهش و میل به پس‌انداز افزایش می‌یابد. از این روی میل به پس‌انداز برای دهک اول درآمدی 16 درصد، دهک دوم درآمدی 18 درصد، ... و برای دهک آخر درآمدی 34 درصد در نظر گرفته شده است تا در نهایت میانگین آن همان رقم 25 درصد (رقم استفاده شده برای میل به پس‌انداز در طرح جامع مسکن کشور) گردد.
همچنین فرض می‌شود که خانوار پس‌انداز خود را یا در بانک نگهداری می‌کند و یا از آن در فعالیت‌های اقتصادی استفاده می‌کند و در نتیجه به طور متوسط نرخ سود 20 درصد (با توجه به آنکه بخش بیشتری از مردم توانایی استفاده از پس‌اندازهای خود در فعالیت‌های اقتصادی را ندارند، نرخ سود سالانه پس‌انداز به نرخ سود بانکی نزدیکتر در نظر گرفته شده است) را در هر سال به دست می‌آورد.
همانطور که در جدول زیر ملاحظه می‌شود با منظور کردن فروض فوق‌الذکر در یک دوره ده ساله یک خانوار شهری در کشور توانایی پس‌انداز 168 میلیون ریال را خواهد داشت. این میزان از مجموع پس‌انداز سالانه خانوار و سود تعلق گرفته به پس‌انداز آن بدست آمده است.
برآورد میزان پس‌انداز یک خانوار شهری در کشور خانوار در 10ساله منتهی به پایان سال 1388
| سال | متوسط درآمد سالانه یک خانوار شهری (هزار ریال) | میزان پس‌انداز سالانه (هزار ریال) | پس‌انداز تجمعی (هزار ریال) | بازده پس‌انداز (هزار ریال) | پس‌انداز + بازده پس‌انداز ( هزار ریال) |
| 1379 | 22.576 | 5.644 | 5.644 | 1.129 | 6.773 |
| 1380 | 25.831 | 6.458 | 12.102 | 2.646 | 14.748 |
| 1381 | 30.274 | 7.569 | 19.670 | 4.463 | 24.134 |
| 1382 | 39.202 | 9.801 | 29.471 | 6.787 | 36.258 |
| 1383 | 47.267 | 11.817 | 41.288 | 9.615 | 50.902 |
| 1384 | 53.678 | 13.420 | 54.707 | 12.864 | 67.571 |
| 1385 | 65.509 | 16.377 | 71.084 | 16.790 | 87.874 |
| 1386 | 77.994 | 19.499 | 90.583 | 21.475 | 112.057 |
| 1387 | 88.219 | 22.055 | 112.638 | 26.822 | 139.460 |
| 1388 | 93.603 | 23.401 | 136.038 | 32.572 | 168.610 |
اتاق بازرگانی تهران در این گزارش تصریح کرد: همانطور که در بخش قبلی اشاره شد اگر زیربنای یک مسکن متعارف در نقاط شهری کشور برابر 100 مترمربع و متوسط قیمت آن نیز 5500 هزار ریال برای هر مترمربع در نظر گرفته شود، آنگاه قیمت یک مسکن متعارف در نقاط شهری کشور 550 میلیون ریال خواهد بود. حال اگر یک خانوار شهری با پس‌انداز ده ساله خود بخواهد اقدام به خرید مسکن متعارف نماید تنها توانایی تأمین 30.7 درصد از هزینه آن را خواهد داشت. به عبارت دیگر یک خانواده متوسط شهری در کشور با پس‌انداز ده ساله خود تنها می‌تواند 30 درصد از قیمت یک مسکن متوسط را پرداخت کند.
برآورد سهم پس‌انداز از تأمین مسکن یک خانوار شهری در کشور
| متوسط قیمت یک متر مربع بنا (هزار ریال) | متوسط زیربنای مسکن (مترمربع) | قیمت یک مسکن متوسط (هزار ریال) | پس‌انداز خانوار (هزار ریال) | سهم پس‌انداز از تأمین مسکن (درصد) |
| 5500 | 100 | 550000 | 168610 | 30.7 |
در جدول زیر سعی شده تا توان خرید مسکن یک خانوار شهری به مترمربع به تفکیک دهک‌های مختلف درآمدی برآورد گردد. در این جدول از آمار درآمد سالانه دهک‌های مختلف درآمدی در نقاط شهری در سال 1388 استفاده شده است. بنابراین با توجه به آنکه در دوره 1388- 1379 متوسط نرخ تورم سالانه 14.75 درصد بوده است، نرخ بازده واقعی پس‌انداز (خالص از تورم) در هر سال 5 درصد در نظر گرفته شده است. همچنین همانطور که اشاره شد نرخ پس‌انداز سالانه یک خانوار شهری در دهک‌های مختلف درآمدی متفاوت در نظر گرفته شده است. در این جدول مجموع پس‌انداز ده ساله خانوار و سود تعلق گرفته به آن بر متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در نقاط شهری کشور در سال 1388 (5500 هزار ریال) تقسیم شده و توان خرید یک خانوار در دهک‌های مختلف به مترمربع به دست آمده است.
محاسبه توان خرید مسکن یک خانوار با پس‌انداز ده ساله به تفکیک دهک‌های درآمدی
محاسبه توان خرید مسکن یک خانوار با پس‌انداز ده ساله به تفکیک دهک‌های درآمدی
| دهک | متوسط درآمد سالانه یک خانوار شهری (هزار ریال) | نرخ پس‌انداز سالانه (درصد) | میزان پس‌انداز ده سالانه (هزار ریال) | پس‌انداز + بازده پس‌انداز (هزار ریال) | توان خرید (متر مربع) |
| دهک اول | 17.994 | 16 | 28.791 | 46.897 | 8.5 |
| دهک دوم | 32.762 | 18 | 58.971 | 96.058 | 17.5 |
| دهک سوم | 43.814 | 20 | 87.628 | 142.737 | 26 |
| دهک چهارم | 54.046 | 22 | 118.901 | 193.677 | 35.2 |
| دهک پنجم | 64.728 | 24 | 155.346 | 253.043 | 46 |
| دهک ششم | 76.911 | 26 | 199.969 | 325.728 | 59.2 |
| دهک هفتم | 91.459 | 28 | 256.084 | 417.134 | 75.8 |
| دهک هشتم | 110.665 | 30 | 331.995 | 540.785 | 98.3 |
| دهک نهم | 145.015 | 32 | 464.048 | 755.885 | 137.4 |
| دهک دهم | 278.357 | 34 | 946.413 | 1.541.608 | 280.3 |
| متوسط جامعه | 93.603 | 25 | 136.038 | 168.610 | 30.7 |
همانطور که در جدول فوق ملاحظه می‌شود توان خرید یک خانوار متوسط شهری در سال 1388 با پس‌انداز ده سال درآمدهای آن تقریبا 31 مترمربع است. این در حالی است که توان خرید یک خانوار در دهک‌های مختلف بسیار متفاوت از این رقم است و از 8.5 مترمربع در دهک اول تا 280 مترمربع در دهک دهم در نوسان است. بر اساس نتایج به دست آمده تنها سه دهک بالای جامعه توانایی آن را دارند که با پس‌انداز ده ساله درآمدهای خود یک مسکن متعارف را در نقاط شهری کشور خریداری نماید.
بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که مسئله مسکن بدون توجه ویژه دولت راه به جایی نخواهد برد.این بخش نیاز به روش‌های مناسب تأمین مالی دارد و بدون تزریق تسهیلات به بخش مسکن، همانطور که مشاهده شد، بخش قابل ملاحظه‌ای از جمعیت کشور توان تأمین مسکن متناسب با نیاز خود را نخواهد داشت. به گزارش فارس، در واقع بخش مسکن نیاز به سیاستگذاری با ثبات از طرف دولت دارد. دولت بسته به شرایط بازار مسکن حداکثر تلاش خود را در جهت جلوگیری از نوسانات این بازار انجام دهد، مسئله‌ای که حداقل در چند سال اخیر به آن توجه نشده است.
به عنوان مثال ارائه گسترده تسهیلات خرید مسکن در سال های 1385 و 1386 و قطع آن از سال 1387 تاکنون یکی از مهم‌ترین دلایل ایجاد و تعمیق رونق و رکود در بخش مسکن بوده است. تعمیق رکود و رونق در بازار مسکن سبب خواهد شد تا حجم نیاز انباشته مسکن سال به سال افزایش یابد. عدم کنترل بازار مسکن در دوره رونق سبب خروج تقاضای مؤثر از بازار خواهد شد و در دوره رکود نیز به دلیل عدم وجود تسهیلات و اعتبارات بانکی، تقاضای مؤثر توانایی شرکت گسترده در بازار را نخواهد داشت.
به عنوان مثال ارائه گسترده تسهیلات خرید مسکن در سال های 1385 و 1386 و قطع آن از سال 1387 تاکنون یکی از مهم‌ترین دلایل ایجاد و تعمیق رونق و رکود در بخش مسکن بوده است. تعمیق رکود و رونق در بازار مسکن سبب خواهد شد تا حجم نیاز انباشته مسکن سال به سال افزایش یابد. عدم کنترل بازار مسکن در دوره رونق سبب خروج تقاضای مؤثر از بازار خواهد شد و در دوره رکود نیز به دلیل عدم وجود تسهیلات و اعتبارات بانکی، تقاضای مؤثر توانایی شرکت گسترده در بازار را نخواهد داشت.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.