دنیای اقتصاد / قیمت مسكن با پشت‌سر گذاشتن پرش‌های كوتاه‌مدت سال گذشته هم‌اكنون حالت امیدواركننده «ریزنوسان» به خود گرفته است، طوری كه ارزش واحدهای مسكونی معامله شده در بهار امسال تنها با 1.7 درصد افزایش، تقریبا معادل قیمت ماههای مشابه پارسال، در مبایعه‌نامه‌ها مرقوم شد. كارشناسان این حالت را نشانه‌ای از نزدیك‌شدن به «پایداری نسبی و توقف روند افزایشی» عنوان می‌كنند.
اطلاعات آماری تازه از معاملات مسكن مربوط به بهار و نیمه‌اول تیر امسال نشان می‌دهد: دور موتور تورم مسكن به كمترین حد در دو سال گذشته رسیده و شتاب افزایش قیمت آپارتمان در تهران كه اواخر سال گذشته به یك‌دهم ابتدای92 سقوط كرده بود، در بهار93 بار دیگر كم شد و به مرز سكون رسید. قیمت مسكن در تهران در بهار92 با ثبت قله‌رشد، 69درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا كرد، اما نرخ رشد از فصل تابستان روند نزولی در پیش گرفت و در اسفند92 نرخ رشد حداكثر 7درصدی نسبت به اسفند 91، برای متوسط نرخ آپارتمان‌های پایتخت به ثبت رسید. اوایل امسال «دنیای‌اقتصاد» با اعلام شیرجه قیمت‌ها در بازار مسكن، پیشبینی كرد: تورم تك‌رقمی مسكن در انتهای سال92 با توجه به ركود حاكم بر معاملات مسكن و چشم‌انداز نزول تورم عمومی، می‌تواند به توقف نرخ رشد قیمت آپارتمان در طول سال93 منجر شود. این پیشبینی هم‌اكنون به واقعیت نزدیك شده است. آمار جدیدی كه دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار داده، نشان می‌دهد: متوسط قیمت آپارتمان در تهران در بهار93 رقمی معادل 1.7 درصد نسبت به بهار92 افزایش پیدا كرد كه در مقایسه با آخرین رشد نقطه‌به‌نقطه -7درصد در اواخر سال گذشته- حكایت از تداوم كاهش دامنه نوسانات قیمت مسكن و میل به سمت صفر شدن را دارد.
رسیدن نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسكن به سطح 1.7 درصدی، به این معنی است كه بین قیمت مسكن ماههای گذشته از سال93 و دوره‌های مشابه سال92، نوعی شباهت حداكثری -تفاوت 1.7 درصدی- برقرار شده است.
علاوه بر كاهش شدید نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه، تورم فصلی بازار مسكن نیز با افت قابل‌ملاحظه روبه‌رو شده و میانگین قیمت در تهران در بهار امسال حداكثر 3.5 درصد نسبت به فصل قبل یعنی زمستان92 افزایش پیدا كرده است.
همچنین تعقیب افت و خیز ماهانه قیمت مسكن در بهار امسال بیانگر آن است كه شتاب افزایش –همانند نرخ تورم عمومی- به حدود یك‌سوم سال گذشته كاهش یافته است، طوری كه مبلغی كه امسال در مدت سه ماه به ارزش معاملاتی واحدهای مسكونی تهران افزوده شد، سال گذشته ظرف یك ماه، بازار ملك را تحت تاثیر قرار داده بود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، میانگین قیمت واحد مسكونی در تهران از 4میلیون و 200 هزار تومان در اواخر اسفند سال گذشته، به 4میلیون و 350 هزار تومان در انتهای خرداد امسال رسید و 150هزار تومان در این فاصله به قیمت‌ها افزوده شد. این در حالی است كه طی بهار92، مترمربعی 380هزار به میانگین قیمت مسكن اضافه شده بود.
سطح جدید قیمت مسكن
نوسان كند و ریز قیمت مسكن در ماههای اخیر، باعث شده میانگین سطح قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به رقم جدید 4 میلیون و 350 هزار تومان در پایان خردادماه برسد و 1.3 درصد نسبت به خرداد92 افزایش پیدا كند. متوسط قیمت در بهار93 نیز مترمربعی 4میلیون و 120هزار تومان برآورد شده كه در مقایسه با 4میلیون و 50 هزار تومان بهار سال قبل، از رشد 1.7 درصدی برخوردار بوده است. متوسط قیمت در یك‌سال92 مترمربعی 4میلیون تومان بود. سال گذشته، حداكثر سطح قیمت مسكن در تهران، در خردادماه ثبت شد كه 4میلیون و 290 هزار تومان بود و بعداز آن، ماه به ماه، از آن كاسته شد. اكنون، روند كاهنده نرخ تورم به‌عنوان یكی از عوامل اصلی اثرگذار بر منحنی نوسانات قیمت و همچنین ركود ناشی از نبود قدرت خرید در معاملات مسكن به عنوان عامل دوم احتمال كاهش بیشتر نرخ رشد و در نتیجه كم‌شدن قیمت را در بازار مسكن تقویت كرده است. سال جاری به‌عنوان سال دوم ركود مسكن محسوب می‌شود و تجربه دوره‌های رونق و ركود سال‌های گذشته نشان داده، شیب كاهش قیمت همواره در سال دوم بیشتر از سال اول ركود بوده است. بنابراین انتظار می‌رود نه‌تنها در ماههای آتی، سطح قیمت مسكن كمتر شود كه در پایان سال93، میانگین 12ماهه نرخ رشد با فاصله قابل‌توجهی كمتر از نرخ 33درصدی سال92 قرار گیرد. آمار مقدماتی مربوط به نیمه اول تیرماه حاكی است: بازار تابستانی معاملات مسكن شروعی كاملا غیرهیجانی را تجربه كرده است؛ طوری كه در 15روز اول تابستان امسال، قیمت مسكن در تهران تغییری در مقایسه با خردادماه نداشته و معاملات كماكان با آخرین نرخ بهار، انجام شده است. سطح فعلی قیمت مسكن در تهران به دلیل نیمه‌تعطیل بودن معاملات در ماه رمضان، احتمال دارد تا نیمه تابستان از سوی متعاملین حفظ شود.
اجاره‌بها تثبیت شد
برخی رسانه‌ها طی چند روز گذشته خبرهایی درباره اجاره‌بهای مسكن منتشر كردند و با استناد به آمار معاملات زمستانی اجاره اعلام كردند: در بهار امسال میانگین اجاره‌بهای واحدهای مسكونی در شهر تهران 9درصد كاهش پیدا كرد!
این در حالی است كه طبق اطلاعات مركز آمار ایران، اجاره‌بها در تهران طی زمستان سال گذشته 9درصد نسبت به پاییز كاهش یافت. در حال‌حاضر اگرچه مركز آمار نرخ رسمی بهار93 را اعلام نكرده اما گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی از اطلاعات سامانه رهگیری معاملات مسكن نشان می‌دهد اجاره‌بهای مسكن در بهار امسال نه تنها كاهش پیدا نكرده كه 12درصد نسبت به بهار سال گذشته افزایش نیز یافته است. با این حال، مقایسه بین رشد 12درصدی بهار93 (نسبت به بهار92) با رشد 26درصدی اجاره‌بها در بهار92 (نسبت به بهار91) بیانگر آن است كه شتاب افزایش اجاره‌بهای مسكن در سال جاری همانند قیمت‌ها، كاهش شدید پیدا كرده؛ اما از ارزش اجارهها كاسته نشده است، بلكه میزان افزایش كرایه در اجاره‌نامه‌ها نسبت به سال‌های گذشته، كمتر شده است. متوسط اجاره‌بهای ماهانه مسكن در تهران طی بهار امسال بین 20هزار تومان تا 20 هزار و 900 در هر مترمربع بود و در 15روز تیرماه نیز در همین سطح باقی ماند؛ بنابراین در سه ماه گذشته، عملا نرخ اجارهها بهصورت ثابت و بدون نوسان قابل‌ملاحظه‌‌ای، از سوی دلالان بازار و موجران تعیین شده است. تثبیت اجاره‌بهای مسكن در تهران طی دو هفته اخیر در شرایطی اتفاق افتاده كه ركود خریدوفروش، حجم تقاضای اجاره را در بازار افزایش داده است. كارشناسان مسكن در این باره معتقدند: بخشی از واحدهای نوساز مازاد در بازار طی ماههای اخیر بهصورت اجاره وارد بازار شده و به مانعی در برابر تحریك اجاره‌بها توسط طرف تقاضا، بدل شده است.
تحقق پیش‌بینی‌ها در بازارمسكن
جزئیات معاملاتی كه بنگاه‌های املاك بهار امسال در سامانه رهگیری ثبت كرده‌اند، از تحقق سه پیشبینی «دنیای‌اقتصاد» حكایت می‌كند.
اوایل امسال در گزارش‌هایی كه «دنیای‌اقتصاد» درباره تحولات فضای معاملاتی بازار منتشر كرد، ابتدا از تغییر فرمول رهن‌كامل آپارتمان‌های مسكونی خبر داد و با تحقیقاتی كه به صورت میدانی انجام داد، نوشت: رهن كامل آپارتمان‌ها از متری یك میلیون تومانی كه سال‌های گذشته محاسبه می‌شد، در حال تغییر به فرمول مترمربعی 600 تا 800هزار تومان است. در حال‌حاضر با توجه به آمار دفتر اقتصاد مسكن «اجاره ماهانه آپارتمان‌های مسكونی در بهار به طور میانگین 20هزار تومان در مترمربع بوده است» و مشخص می‌شود ارزش رهن‌كامل آنها در این فصل به 666هزار تومان رسیده است. پیشبینی دوم «دنیای‌اقتصاد» نیز تداوم سقوط نرخ رشد قیمت مسكن به پایین‌تر از 7درصد بود كه این نیز با ثبت رشد 1.7 درصدی در بهار93 محقق شد. پیشبینی سوم نیز عبور از تندباد معاملات مسكن بود كه برمبنای آن، اوایل خرداد عنوان شد: رشد 50درصدی معاملات مسكن در ماه اردیبهشت به واسطه هیجانات ناشی از اجرای فاز دوم هدفمندی است و در خرداد انتظار می‌رود، از حجم معاملات مسكن كاسته شود. اكنون مشخص شده است: در خرداد امسال 15هزار فقره قرارداد خرید و فروش در بنگاه‌های املاك شهر تهران تنظیم شده كه 25درصد نسبت به معاملات اردیبهشت كاهش داشته است.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.