دنیای اقتصاد / وزارت راه و شهرسازی «اطلس بازار مسكن در 4 سال آینده» را در قالب پیش‌نویس برنامه‌های مدنظر دولت یازدهم برای اجرا در دو حوزه «ساخت و تامین مسكن گروه‌های هدف» تهیه كرد.
آنچه توسط این وزارتخانه تهیه شده، نسخه جدیدی از طرح جامع مسكن مصوب سال83 است كه از همان سال قرار بود تك‌تك برنامه‌های قیدشده در این طرح توسط دولت به اجرا دربیاید.
از محتوای طرح جامع مسكن سال83 طی این سال‌ها، فقط یك برنامه، آن هم با نام «مسكن‌مهر» اجرا شد. وزیر راهوشهرسازی دولت یازدهم از همان اولین روز استقرار خود، دستور بازنگری و به‌روزرسانی طرح جامع مسكن را صادر كرد و حالا پیش‌نویس نسخه جدید -كه به گفته عباس آخوندی بعد از تصویب نهایی، به سند بالادست دولت برای هر نوع حركت یا اقدام در بخش مسكن تبدیل خواهد شد- آماده شده است.
پیش‌نویس نسخه جدید طرح جامع مسكن در 41 صفحه، برای ارزیابی كارشناسان و صاحب‌نظران اقتصادی منتشر شده تا بعد از دریافت نظرات و انجام یكسری اصلاح احتمالی، متن ویرایش‌شده آن برای تصویب نهایی در اختیار هیات‌دولت قرار بگیرد.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات پیش‌نویس برنامه‌های حمایتی تدارك دیده شده توسط وزارت راهوشهرسازی که فعلا غیرقابل استناد است، حاكی است: دولت برای سال‌های 93 تا پایان 96، پنج برنامه محوری برای ساخت و تامین مسكن دو دسته از خانوارهای هدف - شامل دهك‌های كم‌درآمد اول و دوم و دهك‌های میان‌درآمد جامعه- در نظر دارد اجرایی كند.
اولین برنامه اساسی وزارت راهوشهرسازی در قالب این پیش‌نویس، «تاسیس و راه‌اندازی صندوق ملی توسعه مسكن» است. این صندوق به نوعی پیش‌نیاز سایر برنامه‌های قیدشده به حساب می‌آید و بار اصلی تامین‌مالی چهار برنامه دیگر را برعهده دارد.
وزارت راهوشهرسازی در نیازسنجی‌هایی كه از میزان تقاضای مسكن در دهك‌های مختلف طی 4سال آینده انجام داده، معتقد است: از سال93 باید سالانه یك میلیون واحدمسكونی برای پوشش و پاسخگویی به نیاز بازار ساخته شود. در این هدف‌گذاری، تقاضای انباشت موجود در بازار تا پایان سال92 نیز محاسبه شده كه نشان می‌دهد در ابتدای سال آینده، یك میلیون و 200 هزار نفر متقاضی انباشته‌شده از سال‌های قبل در بازار مسكن وجود دارد.
در پیش‌نویس مجموعه برنامه‌های وزارت راهوشهرسازی، برای خانوارهایی كه از سال آینده به عنوان متقاضی مسكن وارد بازار می‌شوند اما توان لازم را برای خرید یا اجاره ندارند، طرح‌ریزی‌های مبسوطی صورت گرفته است.
صندوق ملی توسعه مسكن
عباس آخوندی در نظر دارد برای اولین بار در ایران، بازار مالی مسكن را با تقبل مسوولیت از سوی دولت راه‌اندازی كند.
این بازار در قالب تاسیس صندوق ملی توسعه مسكن تشكیل خواهد شد و توسط هیات‌امنایی مركب از وزرای اقتصاد، راهوشهرسازی و معاونت راهبردی و برنامه‌ریزی ریاست‌جمهوری اداره می‌شود.
ماموریتی كه برای این صندوق تعریف شده، تامین منابع اعتباری لازم برای اجرای 4 دسته برنامه به ترتیب شامل «مسكناجتماعی»، «مسكنحمایتی»، «بازار ثانویه رهن» و «بهسازی سكونتگاههای غیررسمی» است.
اعتبار صندوق ملی توسعه مسكن به دو طریق توسط دولت باید تامین شود؛ به این صورت كه دولت «بخشی از بودجه سالانه كشور» و همچنین «مبالغ بازپرداخت اقساط تسهیلات مسكن‌مهر» را به‌صورت وجوه اداره شده نزد صندوق قرار دهد تا زمینه شكل‌دهی بازار مالی كارآمد مسكن فراهم شود.
محاسباتی كه وزارت راهوشهرسازی درباره میزان اعتبار لازم برای راه‌اندازی این صندوق انجام داده، نشان می‌دهد: صندوق توسعه ملی در سال اول تاسیس به رقمی معادل 9 هزار و 530 میلیارد تومان اعتبار و بودجه نیازمند است تا بتواند 4 برنامه مدنظر در بخش مسكن را پشتیبانی كند.
مسكناجتماعی؛ مسكن برای پایین‌ترین‌ها
وزارت راهوشهرسازی كه در ماه‌های اخیر مرتب از مسكناجتماعی سخن می‌گفت و كمتر به تشریح معانی این طرح پرداخته بود، در پیش‌نویس طرح جامع مسكن، مسكناجتماعی را این‌گونه معرفی كرده است: مسكناجتماعی با استاندارد حداقلی برای پایین‌ترین دهك جامعه كه توان پسانداز كردن یا پرداخت اقساط تسهیلات را ندارند، در نظر گرفته می‌شود و در قالب این طرح، بخشی از بار تامین مالی اجاره‌نشین‌های مخاطب، توسط دولت و بخشی توسط شهرداری‌ها و نهادهای خیریه برعهده گرفته می‌شود.
در این پیش‌نویس، با تاكید براینكه هم‌اكنون طیف وسیعی از جوانان هیچ شانسی برای خانه‌دار شدن از طریق پسانداز ندارند، عنوان شده است: اولویت حمایت از این خانوارها در قالب طرح مسكناجتماعی عبارت خواهد بود از معلولان، سالمندان، خانواده‌های بدون سرپرست و زوج‌های جوان كه خانه‌اولی محسوب می‌شوند.
برای تعیین كمی جامعه هدف در طرح مسكناجتماعی، به نتایج آمارهای رسمی درباره سهم دهك‌های مختلف در جامعه اجاره‌نشین‌ها استناد شده و با تاكید براینكه 14.5 درصد كل اجاره‌نشین‌های ایران جزو دهك اول و 13.7 درصد جزو دهك دوم هستند و در مجموع 28درصد جمعیت مستاجر، در طبقه كم‌درآمدترین‌ها قرار دارند، نتیجه‌گیری شده است: برای آنكه در 4 سال آینده، سالانه 20 تا 25 درصد از مستاجر‌های كم‌درآمد نیازمند، حمایت صورت بگیرد، باید سالی 150 هزار خانوار تحت حمایت تسهیلات مسكناجتماعی قرار بگیرند.
این جزئیات نشان می‌دهد: منظور دولت از مسكناجتماعی، صرفا ساخت یكسری واحد مسكونی در نقطه‌‌‌ای از كشور نیست، بلكه وزارت راهوشهرسازی در نظر دارد سالانه به 70 هزار اجاره‌نشین كم‌درآمد، یارانه اجاره‌بها (كمك‌‌اجاره) پرداخت كند و برای 80 هزار خانوار دیگر توسط شهرداری‌ها و بخش‌خصوصی واحدهای اجاره‌ای ساخته شود.
وزارت راهوشهرسازی برای تامین یارانه اجاره‌بها برای 70 هزار اجاره‌نشین كم‌درآمد در هر سال، پیشنهاد برداشتی معادل یك هزار و 486 میلیارد تومان از منابع صندوق ملی توسعه مسكن برای سال 93 و دو برابر شدن این رقم در سال‌های بعد را در پیش‌نویس نسخه جدید طرح جامع‌مسكن مطرح كرده است. وزارت راهوشهرسازی در عین حال، تاكید كرده است برای سال دوم –سال94- و سال‌های بعد لازم است وزارت رفاه در قضیه مسكناجتماعی، نقش موثری بگیرد.
مسكنحمایتی و وام 95 میلیونی
برنامه سوم در پیش‌نویس تهیه شده، «مسكنحمایتی» است.
وزارت راهوشهرسازی با تاكید براینكه خانوارهای مستاجر موجود در دهك‌های میان‌درآمد جامعه، برعكس كم‌درآمدها، امكان پسانداز برای خرید مسكن را دارند، اما قدرت آنها برای بازپرداخت اقساط و تحمل نرخ بهره تسهیلات ناچیز است، در تعریف «مسكنحمایتی» اعلام كرد: دولت باید از این گروه، به شیوه «تقبل پرداخت بخشی از اقساط وام خرید مسكن از طریق تامین یارانه نرخ بهره برای بانك‌های پرداخت‌‌كننده تسهیلات» حمایت كند.
«مسكنحمایتی» در راه‌اندازی «بازار رهن» خلاصه می‌شود و وزارت راهوشهرسازی معتقد است: توسعه بازار رهن علاوه‌بر اینكه به انضباط بودجه خانوارها منجر می‌شود، در بلندمدت آثار ضدتورمی برای اقتصاد به همراه دارد.
تیم مسوول تهیه پیش‌نویس نسخه جدید طرح جامع مسكن در وزارت راهوشهرسازی، برای جامعه هدف مسكنحمایتی، ظرفیتی معادل 250 هزار خانوار در هر سال را تعیین كرده است، با این منطق كه 250 هزار خانوار اجاره‌نشین با درآمد متوسط، باید معادل 50 درصد كل تسهیلات، در صندوق‌های وابسته به بانك‌های تجاری، به مدت یكسال سپرده‌گذاری كند تا در پایان این مدت، 95 میلیون تومان تسهیلات خرید معادل نصف قیمت مسكن دریافت كند. نقش دولت در این پروسه، تعهد پرداخت 35 درصد اقساط تسهیلات است كه برای این تعهد، باید ماهانه 190 میلیارد تومان از محل صندوق ملی توسعه مسكن، تامین منابع صورت بگیرد كه نیاز یكسال آن، معادل 2 هزار و 280 میلیارد تومان خواهد شد.
بازار ثانویه رهن
وزارت راهوشهرسازی با اشاره به اینكه منابع بانك‌ها برای تامین مالی بخش مسكن محدود است و باید از ظرفیت بازار سرمایه و ابزارهای نوین استفاده كرد، برنامه چهارم كه متمركز بر تامین مالی است را بر محور «راه‌اندازی بازار ثانویه رهن» تعریف كرده است.
این بازار در پی راه‌اندازی بازار رهن‌اولیه –سپرده‌گذاری و دریافت تسهیلات خرید- تشكیل می‌شود. به این صورت كه نهادی مالی، تسهیلاتی را كه صندوق‌های سپرده‌گذاری مسكن بانك‌ها به خریداران مسكن پرداخت كرده‌اند را خریداری می‌کند تا آنها نقدینگی لازم را برای انتشار تسهیلات بیشتر به‌دست آورند. سپس نهاد خریدار به پشتوانه تسهیلات خریداری‌شده، اوراق بهادار منتشر کرده و این اوراق بهادار را در بازار سرمایه مجددا می‌فروشد.
وزارت راهوشهرسازی معتقد است: در سال‌های آغازین فعالیت بازار ثانویه لازم است سرمایه در گردشی برای این فعالیت در نظر گرفته شود تا اوراق بهادار برای بازار قابل‌هضم و خریداری شود. صندوق ملی توسعه مسکن این سرمایه در گردش را برای یک بار پرداخت خواهد کرد. رقم پیش‌بینی‌شده برای این منظور برابر 5 هزار میلیارد تومان است. آخرین برنامه قید شده در پیش‌نویس طرح جامع جدید مسكن، بهسازی سكونتگاههای غیررسمی است.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.