دنیای اقتصاد / بازار خرید و فروش امتیاز تسهیلات خرید مسكن همچنان به‌واسطه عقب‌نشینی دارندگان امتیاز از عرضه به حجم بالای متقاضی وام، حالت هیجانی دست‌كم 10 روز گذشته خود را حفظ كرده با این تفاوت كه دیروز قیمت اوراق این تسهیلات بدون آنكه به سطح رشدیافته روز شنبه قناعت كند، پنج درصد دیگر بالا رفت تا هزینه دسترسی خریداران مسكن به وام‌بانكی در مقایسه با 17دی – روز اعلام افزایش مبلغ وام‌مسكن- در مجموع 62درصد افزایش پیدا كند.
در بازار فرابورس – محل مبادله امتیاز وام خرید مسكن- انتظاری در بین دارندگان اوراق تسهیلات به وجود آمده مبنی بر اینكه «قیمت اوراق قابلیت افزایش روزانه پنج درصد را دارد و نباید تا پیش‌از حداكثر ارزش معاملاتی آن، این اوراق به‌فروش برسد.»
اوراق تسهیلات بانك‌مسكن كه در نیمه‌اول امسال به دلیل كاركرد ضعیف وام 20میلیونی خرید، به كمترین حد ارزشی خود رسیده بود همزمان با اعلام مصوبه افزایش سقف وام خرید به 35 میلیون تومان توسط شورای پول‌واعتبار، با شیب تند پنج درصد در روز، شروع به افزایش قیمت كرد.
قیمت اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسكن در روز‌های منتهی به نیمه دی ماه امسال، 39 هزار تومان در فرابورس نرخ‌گذاری می‌شد اما این عدد روز گذشته از مرز 63 هزار و 500 تومان هم گذشت.
آنچه باعث هیجانی‌شدن قیمت اوراق وام‌مسكن شده، برهم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضای اوراق است به طوری كه پرهیز صاحبان اوراق از فروش و عرضه اوراق خود به بازار تقاضا، ناپایداری قیمت اوراق را موجب شده است.
در مقابل، حجم تقاضا برای دریافت اوراق مسكن تحت‌تاثیر افزایش سقف وام‌خرید چند برابر شده و با میلی كه جو زمستانی بازار مسكن در بین خریداران به‌واسطه سطح منجمد قیمت آپارتمان‌ها ایجاد كرده، متقاضیان وام در نظر دارند پیش از تغییر سال از تثبیت قیمت‌ملك استفاده كنند تا بتوانند حداكثر بهره‌برداری ممكن را از افزایش جزئی مبلغ وام عاید خود كنند.
این رفتار متضاد بین خریدار و فروشنده اوراق تسهیلات مسكن، هم‌اكنون مانع توقف هیجان قیمت عرضه ناچیز وام‌خرید شده است.
در این میان، فرابورس آخر هفته گذشته، قیمت اوراق تسهیلات مسكن را به یكباره 50درصد افزایش داد تا به اعتقاد خود، به طرف عرضه و دارندگان اوراق، شوك وارد شود و با تغییر شدید سطح ارزش معاملاتی اوراق، آنها تحریك شوند اوراق‌شان را در اختیار خریداران قرار دهند، اما عدم توقف رشد قیمت اوراق در روز گذشته نشان داد این سناریو چندان موفقیت‌آمیز نیست و شاید اگر اجرا نمی‌شد، سطح فعلی قیمت اوراق ظرف 10 روز آینده به وجود می‌آمد.
در فرابورس قیمت اوراق در یك روز حداكثر 5درصد قابل افزایش است، مگر اینكه عوامل بازار سرمایه خودشان تصمیم بگیرند این میزان رشد را به‌صورت دستی بیشتر از حد مجاز تعیین كنند، یعنی شبیه آنچه چهارشنبه گذشته انجام شد.
دوره گذر از «شتاب‌اولیه»
عدم توقف افزایش قیمت اوراق وام خرید مسكن در یكی دو روز اخیر، چشم‌انداز آتی این بازار را مبهم كرده است.
در این باره مدیركل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راهوشهرسازی اظهار امیدواری كرد، هیجان موجود در بازار مبادله امتیاز وام خرید بانك‌مسكن به زودی كاهش پیدا كند و قیمت اوراق در سطح منطقی پایدار شود.
علی چگینی به «دنیای‌اقتصاد» گفت: اتفاقات چند روز اخیر در بازار مبادله وام خرید مسكن ناشی از شتاب‌اولیه‌ای بود كه با افزایش مبلغ وام از 20 میلیون به حداقل 35میلیون تومان به وجود آمد. این شتاب حتما در آینده نزدیك فروكش می‌كند.
مدیركل دفتر اقتصاد مسكن درباره راهكار كنترل قیمت اوراق نیز افزود: وزارت راهوشهرسازی پیش‌تر موضوع شكست انحصار پرداخت وام‌مسكن از بانك‌مسكن و تعمیم آن به سایر بانك‌های تجاری را وفق ماده 14 قانون ساماندهی مسكن كه بر توسعه ابزارهای تامین مالی بخش مسكن تاكید دارد، مطرح كرده بود. اگر بانك‌مركزی مجوز ورود بانك‌ها به این حوزه و راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری مسكن در آنها را صادر كند، از این طریق ضمن متنوع شدن تسهیلات خرید، منابع و دامنه پرداخت وام‌مسكن افزایش می‌یابد و وضعیت موجود در بازار اوراق نیز پایدار می‌شود.
اعمال محدودیت بازار را قفل می‌كند
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی در تشریح وضعیت تاثیر افزایش وام مسکن بر قیمت اوراق، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: برای ارزیابی اینکه اساسا افزایش وام مسکن و در نتیجه آن افزایش قیمت اوراق وام در فرابورس می‌تواند زمینه بورس بازی و سوداگری در بازار اوراق را فراهم کند یا خیر ابتدا باید موضوع به صورت کامل شفاف سازی شود، اینکه اولا حجم بازار چقدر است؟ حجم مبادلات مسکن در سال به چه میزان است و همچنین کل مجموعه بانک مسکن در طول یک‌سال به چند درصد از کل مبادلات مسکن وام می‌دهد؟
علی چگینی افزود: واقعیت آن است که تعداد وام در طول یک‌سال نسبت به کل مبادلات مسکونی در هر سال عدد قابل توجهی نیست، چه به لحاظ ریالی و چه به لحاظ تعداد که بتواند باعث سوداگری در بازار شود.
وی ادامه داد: اگر قرار باشد به‌منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن و بهبود شرایط در این بازار، بازار ثانویه ایجاد شود باید شرایط آزاد اعمال شود، چرا که در محدودیت‌ها و در یک شرایط بسته بازار قفل می‌شود، این در حالی است که در یک بازار آزاد بازار سرمایه توسعه می‌یابد و نقدینگی و سرمایه‌ها به جای اینکه در اختیار دلالان قرار گیرد، به سیستم بانکی تزریق شده و در اختیار مسکن قرار می‌گیرد.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تصریح کرد: از سوی دیگر حتما باید خانه‌ای ساخته شود و بعد خریده شود تا وام به آن تعلق بگیرد، به عبارت دیگر، تقاضا خود عامل موثری برای عرضه به بازار مسکن است و در واقع این تقاضا در نهایت منجر به عرضه مسکن می‌شود.
وی با بیان اینکه ما همیشه از سمت عرضه حمایت کرده‌ایم و کمتر به تقاضا پرداخته‌ایم، خاطرنشان کرد: در تمام دنیا با توجه به اصل تقاضا تسهیلات خرید و ساخت مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود و نباید تصور کرد که با این دیدگاه کل بازار به‌هم می‌ریزد.
چگینی گفت: مزیت اصلی این امر هم آن است که عرضه پول در سیستم بانک مسکن افزایش می‌یابد، در نتیجه قدرت وام‌دهی این بانک بالا می‌رود و با افزایش این قدرت زمینه برای تعدیل بازار فرابورس و کاهش قیمت اوراق فراهم می‌شود.
وی افزایش ناگهانی قیمت اوراق وام مسکن را در فرابورس در هفته اول پس از تصویب میزان جدید وام مسکن بیشتر واکنش هیجانی نسبت به افزایش وام عنوان کرد و گفت: این بازار به‌زودی متعادل می‌شود، ضمن اینكه افزایش ناگهانی قیمت اوراق بیشتر ناشی از شتاب اولیه بود که طبیعتا با افزایش سپرده‌گذاری و بالا رفتن قدرت وام دهی متعادل می‌شود.
چگینی افزود: راهکار قابل توجهی که در این زمینه به نظر می‌رسد آن است که باید فضاهای آتی برای سپرده‌گذاری و پرداخت وام نزد بانک‌های دیگر باز شود و علاوه‌بر بانک مسکن چند بانک دیگر با راه‌اندازی صندوق‌های مشابه و افزایش تعداد و قدرت وام‌دهی، شرایط را بهبود بخشند.
کاهش تورم به چه معنا است؟
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی همچنین با اشاره به وعده دولت برای کاهش نرخ تورم از سال آینده درخصوص تاثیر آن بر رفتار متقاضیان بازار مسکن خاطرنشان کرد: کاهش تورم مفهوم ارزانی ندارد بلكه به معنی آن است که مسکن در سال آینده در نتیجه کاهش تورم با کاهش قیمت مواجه و در حقیقت شتاب افزایش قیمت‌ها كندتر می‌شود.
چگینی ادامه داد: براساس بودجه سال 93، رقم تورم 25 درصد محاسبه شده است اما آنچه مسلم است اینکه از این به بعد بازار مسکن باید کم کم رونق بگیرد و به‌خصوص در سال آینده معاملات مسکن احیا شود.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.