از وام جدید مسکن بیشتر بدانید

چشم خریداران مسكن كه قرار بود حداكثر تا پایان امسال به روی تسهیلات 100 میلیون تومانی باز شود، با تصویب‌نهایی مرجع سیاست‌گذاری وام‌‌های بانكی، به 35 تا حداكثر 50 درصد این رقم باید قناعت كند.
گمانه‌زنی‌ها درباره میزان افزایش وام خرید مسكن بعد از سال‌ها محرومیت خریداران از دسترسی به تسهیلات‌بانكی كارآمد سرانجام سه‌شنبه شب با انتشار مصوبه‌نهایی شورای پول‌واعتبار در سایت‌ رسمی بانك‌مركزی، پایان یافت، اما متن این تصویب‌نامه به جای آنكه آرامش‌ذهنی برای خریداران از بابت فراهم‌شدن زمینه‌مالی صاحب‌خانه شدن به وجود بیاورد، ابهاماتی را در نحوه افزایش قدرت‌خرید مسكن به واسطه ورود وام‌جدید متوجه بازار كرده است.
شورای پول‌واعتبار عصر سه‌شنبه با بررسی متون محرمانه - شامل پیشنهاد بانك‌مسكن و موافقت‌نامه كمیسیون اعتباری بانك‌مركزی در خصوص افزایش مبلغ وام خرید مسكن- تصویب كرد، بانك‌مسكن اجازه دارد سقف وام خرید را برای دو گروه از متقاضیان شامل عموم خریداران و زوج‌های‌جدید به ترتیب 35 میلیون تومان و 50 میلیون تومان تعیین كند.
اما مبالغ جدید وام خرید مسكن صرفا ارقامی نیست كه شورای پول‌‌واعتبار تحت نام «وام‌خرید» تصویب و ابلاغ كرده است.
از طرفی باتوجه به اینكه پیشنهاد بانك‌مسكن به بانك‌مركزی برای سقف جدید وام خرید و ساخت‌ مسكن تاكنون علنی نشده و دو روز گذشته معاون اقتصادی بانك‌مركزی نیز از محرمانه بودن پیشنهادهای بررسی‌شده در شورای پول‌واعتبار گفت؛ مشخص نیست آیا نظر بانك‌مسكن برای افزایش تسهیلات مسكن در حد همین 35 میلیون مصوب، بوده یا اینكه بانك‌مسكن توقع بیشتری برای پرداخت وام داشته است.
تردید در این باره وقتی قوت می‌گیرد كه مشخص شود بانك‌مسكن اسفند سال گذشته در مكاتبه‌ای با بانك‌مركزی خواستار افزایش سقف وام مسكن از 20 میلیون‌ به 40 میلیون تومان شده بود. به این ترتیب بعید است پیشنهاد اخیری كه منجر به تعیین سقف جدید وام شد كمتر از پیشنهادی باشد كه 10 ماه پیش ارائه شده بود!
وام خرید: 45میلیون، نه 35میلیون
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» اگر چه شورای پول‌واعتبار سقف كلی وام خرید مسكن را از 20 میلیون به 35 میلیون تومان افزایش داده، اما با راهی كه بانك‌مسكن برای خریداران باز گذاشته، امكان اینكه این تسهیلات 10 میلیون تومان دیگر افزایش پیدا كند، وجود دارد.
بانك‌مسكن قابلیت استفاده توام از وا‌م‌خرید و وام‌تعمیرات را فراهم كرده است؛ طوری كه متقاضیان خرید می‌توانند علاوه بر 35 میلیون تسهیلات خرید، 10 میلیون تومان نیز وام تعمیرات (جعاله) دریافت كنند. وام تعمیرات همزمان با قصد متقاضی به خرید، قابل پرداخت است و نیاز نیست صاحب ملك بعد از مدتی اقامت در آپارتمان نیازمند تعمیر، درخواست این وام را ارائه كند.
با این امكان، متقاضیان مسكن از روزی كه بانك‌مسكن اعلام كند مصوبه شورای پول‌واعتبار مبنی بر افزایش سقف وام خرید را به اجرا گذاشته است، می‌توانند 45 میلیون تومان وام در قالب اوراق فرابورس برای خرید مسكن دریافت كنند.
عیار وام جدید چقدر است؟
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، قدرت خرید مسكن در تهران و سایر شهرهای بزرگ با ورود تسهیلات 45 میلیونی تغییر امیدواركننده‌ای پیدا نمی‌كند.
پیش‌تر، تحلیل‌ها درباره چگونگی افزایش وام خرید مسكن حول «افزایش قابل‌ملاحظه‌ وام، تقویت قدرت خرید و مقداری هم نگرانی از تحریك قیمت» بود، اما تكلیف نهایی این تسهیلات نشان می‌دهد: نه قدرت‌خرید مسكن تقویت می‌شود و نه قیمت مسكن تحریك خواهد شد.
در حال حاضر با ملاك‌ قرار دادن آمار رسمی، متوسط قیمت هر مترمربع واحدمسكونی در تهران چهار میلیون تومان است و هزینه خرید آپارتمان 50متری (برای خریداران كم‌درآمد) و همچنین هزینه خرید آپارتمان 70متری (برای خریداران طبقه متوسط جامعه) به ترتیب 200 میلیون تومان و 280 میلیون تومان برآورد می‌شود كه با این حساب وام 45میلیونی (35 میلیون وام‌خرید به اضافه 10 میلیون وام تعمیرات) می‌تواند 17 تا 22 درصد قدرت خرید مسكن در شهر تهران را تامین كند.
این در حالی است كه نرخ رایج و قابل‌انتظار برای پوشش قدرت‌خرید با وام‌بانكی حداقل 30درصد و متوسط 50درصد است.
پوشش‌نسبی قدرت در سایر شهرها
میانگین قیمت مسكن در سایر شهرها - به غیر از تهران - متری 2 میلیون تومان برآورد می‌شود. با احتساب این رقم، متوسط قیمت آپارتمان مورد جست‌وجوی كم‌درآمدها و میان‌درآمدها در شهرهای كشور به ترتیب 100 میلیون و 140 میلیون تومان است كه با وام 45 میلیونی امكان تامین 32 تا 45 درصد قدرت مالی خریداران وجود دارد.
تشویق به ازدواج با وام 50میلیونی
بانك‌مسكن طبق پیشنهادی كه داده بود و مصوبه‌‌ای كه شورای پول‌واعتبار ابلاغ كرده، به كسانی كه از 17دی ماه92 به بعد ازدواج كنند، به جای پرداخت 35 میلیون وام خرید، تسهیلات 50 میلیون تومانی پرداخت می‌كند.
وام خرید مسكن مخصوص زوج‌‌های جدید باز هم برای مخاطبان ساكن تهران، تسهیلات به معنای واقعی محسوب نمی‌شود، چونكه قدرت خرید را حداكثر به 30درصد می‌رساند اما برای كم‌درآمدهای سایر شهرها كه واحدهای متراژ كوچك خریداری می‌كنند، این وام نیمی از قیمت را پوشش می‌دهد.
بنابراین ماحصل تغییراتی كه در ضوابط پرداخت تسهیلات خرید مسكن حاصل شده، بیشتر از همه به نفع زوج‌های جدید كم‌درآمد ساكن شهرهای كوچك كشور است.
خانه‌های كوچك در بورس
پیش‌بینی‌های نه چندان دور از انتظار برای عكس‌العمل بازار مسكن به وام‌های جدید حكایت از آن دارد كه این مقدار افزایش سقف تسهیلات خرید نمی‌تواند حتی در حد جو روانی، تاثیری بر تغییر قیمت آپارتمان داشته باشد.
در این میان پیش‌بینی می‌شود تقاضا برای آپارتمان‌های كوچك تاحدودی در مقایسه با واحدهای با مساحت متوسط، بیشتر شود، اما در مقابل، به دلیل عرضه گسترده آپارتمان‌های متراژ كوچك طی سال‌های اخیر و تمركز سازنده‌ها بر ساخت این مدل ساختمان‌ها، بعید است افزایش تقاضا قیمت متراژ كوچك‌ها را تحریك كند.
وام جدید به سپرده‌گذاری نیاز دارد؟
وام‌های 35 میلیونی، 10 میلیونی و 50 میلیونی بانك‌مسكن نیازی به سپرده‌گذاری متقاضی ندارد. هر چند متقاضیان می‌توانند برای دریافت این تسهیلات بین 6 تا یك‌سال سپرده‌گذاری كنند، اما كسانی كه نیاز فوری و بدون معطلی برای دسترسی به این وام‌ها داشته باشند می‌توانند از طریق شعب بانك‌مسكن، اوراق تهیه كنند. این اوراق متعلق به سپرده‌گذاران قبلی بانك است كه هر فقره 500 هزار تومانی آن امروز با قیمت 40 هزار تومان به‌صورت رسمی خرید و فروش می‌شود.
به این ترتیب برای دریافت 45 میلیون تومان تسهیلات خرید مسكن، 3میلیون و 600 هزار تومان هزینه خرید اوراق این تسهیلات است كه با پرداخت آن ظرف حداكثر یك ماه امكان دریافت وام وجود دارد.
احتمال افزایش قیمت اوراق
در بازار فرابورس قیمت هر فقره اوراق 500هزار تومانی تسهیلات مسكن در حال حاضر 39 هزار و 600 تومان است، اما این قیمت سال گذشته به مرز 70 هزار تومان هم رسیده بود و شاید امروز در شرایطی كه معاملات ملك راكد است و میلی به دریافت وام و خرید مسكن وجود ندارد، قیمت اوراق تا این حد كاهش پیدا كرده است.
با این حال احتمال می‌رود تحت تاثیر افزایش تسهیلات مسكن و تقاضا برای دریافت آن، قیمت اوراق با تغییراتی روبه‌رو شود.

واكنش وزیر: وام‌جدید جوابگو نیست
اظهارنظر دیروز وزیر راه‌وشهرسازی در حاشیه جلسه هیات‌دولت، یكبار دیگر امید به قدرتمند شدن وام خرید مسكن را زنده كرد.
عباس آخوندی یك روز بعد از تصویب افزایش سقف وام خرید مسكن به 35 میلیون تومان در شورای پول‌واعتبار، در جمع خبرنگاران اعلام كرد: وام 35 میلیونی خرید مسكن برای شهرهای بزرگ جوابگو نیست و باید اقدامات بعدی انجام شود.
آخوندی كه در دو ماه گذشته پیگیر افزایش وام خرید تا سقف 100 میلیون تومان بود و معتقد است وام‌بانكی باید 50درصد قدرت خرید مسكن را بتواند تامین كند، روزگذشته اعلام كرد: میزان تسهیلات مسکن از سال 1385 در عدد 20 میلیون تومان باقی مانده بود که دولت برای خروج از شرایط رکود و فعال شدن بازار مسکن که جزو برنامه‌هایش محسوب می شود اقدام به افزایش میزان این تسهیلات تا سقف 35 میلیون تومان کرد.
به گزارش خبرگزاری‌مهر وزیر راه‌وشهرسازی با اشاره به پیشنهادهایی که از سوی وزارت راه‌ و شهرسازی به بانک مرکزی برای افزایش میزان تسهیلات ارائه شده است افزود: پیشنهادهایی در این خصوص به بانک مرکزی ارائه کرده‌ایم که یکی از آنها افزایش میزان تسهیلات مسکن بود البته این افزایش برای شهرهای کوچک مناسب است ولی برای شهرهای بزرگ جوابگو نیست.
وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: میزان تسهیلات مسکن تهران و شهرهای بزرگ باید به بالای رقم 35 میلیون تومان برسد که این موضوع نیازمند اقدامات بعدی است؛ چرا که مهم است میزان تسهیلات ارائه شده در خرید یک واحد نوساز سهم بسزایی داشته باشد.