دنیای اقتصاد / خانه‌تكانی‌های اخیر در بایگانی لوایح و قوانینی كه دولت قبل نسبت به تدوین و تصویب آنها اقدام كرده بود اما به خاطر عدم پیگیری بابت تنظیم آییننامه اجرایی، قابلیت به كارگیری‌شان در جامعه فراهم نشده بود، از حدود دو ماه پیش منجر به كشف قانون پیشفروش مسكن و در نتیجه اقدام‌ضربتی برای تسریع در به كارگیری این قانون شد.
قانون پیشفروش مسكن زمستان سال89 بعد از تایید شورای‌نگهبان از طرف رییس‌جمهور وقت به دستگاه‌های اجرایی – وزارت مسكن و وزارت دادگستری- ابلاغ شد تا حداكثر ظرف مدت سه ماه، ضوابط اجرای این قانون در بازار مسكن نوشته شود.
اگر چه این دو وزارتخانه با تاخیر چندین‌ماهه سرانجام در یك اقدام مشترك، آییننامه مربوطه را در سال 90 تنظیم كردند اما نیاز به اعلام‌نظر رییس قوهقضاییه بابت مفاد ثبتی و حقوقی موجود در آییننامه و درنتیجه ارسال پیش‌نویس آییننامه از طرف دولت به این قوه باعث شد در طول دو سال‌ونیم اخیر، نقل و انتقال متن پیش‌نویس بین نهادهای دو قوه ادامه داشته باشد و در نتیجه معاملات پیش‌خرید مسكن كه معمولا در زمان صعود قیمت‌ها، رونق می‌گیرد در فاصله سال‌های 90 و 91 –یعنی درست زمان التهاب قیمت‌ها- از چتر امنیتی این قانون محروم بماند.
در بازار پیشفروش، یك گروه از پیش‌خریداران كه هرگز توان كامل برای خرید آپارتمان آماده‌مصرف را ندارند، مشتریان دایم این بازار به حساب می‌آیند اما گروهی كه سهم قابل‌توجهی از پیش‌خریدها را به خود اختصاص می‌دهند افرادی هستند كه در زمان اوج‌گیری قیمت و رونق بازار مسكن، ترجیح می‌دهند «ضربه‌تورم» را با پرداخت تدریجی هزینه خرید از طریق پیش‌خرید آپارتمان در حال ساخت، تا حد ممكن پایین بیاورند. این گروه كه قدرت خرید واحد تكمیل‌شده را دارد، با پیش‌خرید البته به قیمت‌مقطوع، ارزش معامله را در طول دست‌كم 12ماه پرداخت می‌كند كه همین مدل از یك سو به خاطر خرید زمان، از دچارشدن به تورم بیشتر جلوگیری می‌كند و از سوی‌دیگر مانع خواب‌سرمایه فرد متقاضی مسكن می‌شود.
هم‌اكنون اگرچه قیمت مسكن میل افزایشی ندارد اما حجم انبوه ساخت‌وساز، عرضه آپارتمانهای پیش‌فروشی را در بازار افزایش داده است طوری كه اگر نابسامانی موجود در بازار پیشفروش كه تحت‌‌تاثیر سال‌ها بی‌قانونی در این بازار، بعضا باعث خلف‌وعده پیش‌خریدار در تحویل به موقع واحدمسكونی یا دبه سازنده در قیمت‌مقطوع می‌شود، می‌تواند با رونمایی از قانون پیشفروش مهار شود و به افزایش حجم معاملات پیش‌خرید بینجامد.
پنج خوان پیش‌خرید
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، از دو ماه پیش با پیگیری دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی و همچنین كمیسیون لوایح دولت، پیش‌نویس آییننامه اجرایی قانون پیشفروش مسكن در جلسات فشرده كمیته‌فرعی این كمیسیون مورد بررسی قرار گرفت و هفته گذشته با ارسال به كمیته اصلی كمیسیون لوایح، مرحله آخر چكش‌كاری آییننامه برای تصویب‌نهایی و ابلاغ توسط هیات‌دولت، آغاز شد.
مدیركل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی با اعلام اینكه پیش‌نویس آییننامه اجرایی قانون پیشفروش مسكن امضای رییس قوه قضاییه را دارد و نشان می‌دهد این متن پیش‌از بررسی در كمیسیون لوایح دولت، طبق قانون مورد مطالعه و اظهارنظر مكتوب رییس قوهقضاییه نیز قرار گرفته است، گفت: در این پیش‌نویس، مسیر پیشفروش آپارتمانهای مسكونی به صورت شفاف و قابل ردیابی برای مراجع نظارتی بازار، طراحی شده است و سازنده یا پیش‌فروشنده باید پنج مرحله را برای اعتمادسازی انجام دهد.
علی چگینی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» با تاكید براینكه پیش‌نویس آییننامه اجرایی قانون پیشفروش مسكن فعلا قابل استناد نیست، تصریح كرد: در صورتی كه هیات‌دولت با این پیش‌نویس موافقت كند و بدون تغییر آن را ابلاغ كند، كانال‌هایی كه در گذشته به واسطه فعال نبودن این قانون، سوءاستفاده‌هایی را در بازار پیشفروش ایجاد می‌كرد بسته می‌شود و امنیت پیش‌خرید مسكن به بالاترین سطح ممكن خواهد رسید.
چگینی با اشاره به اینكه این پیش‌نویس قرار است در كمیسیون اصلی لوایح با حضور وزیر دادگستری و نماینده وزرای مربوطه، نهایی شود و خیلی زود در هیات‌دولت مطرح و ابلاغ شود، درباره جزییات این پیش‌نویس گفت: آییننامه اجرایی قانون پیشفروش ساختمان در اجرای ماده 25 قانون پیشفروش ساختمان توسط وزارت دادگستری با همكاری وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهیه و پس از تایید قوهقضاییه، طی ماه جاری جلسات بررسی پیرامون آن در كمیسیون لوایح دولت تشكیل و متن نهایی جهت تصویب و ابلاغ توسط هیات دولت آماده شد.
خوان اول تا سوم: شهرداری، دفاتر اسنادرسمی و بیمه
مدیركل دفتر اقتصاد مسكن افزود: طبق این آییننامه و بر اساس قانون، قرارداد پیشفروش باید به صورت رسمی از طریق دفاتر اسناد رسمی تنظیم و منعقد شده و خلاصه‌ای از آن در سند مالكیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام شود. از سوی دیگر شهرداری‌ها و سایر مراجع قانونی صدور پروانه، هنگام صدور پروانه احداث ساختمان تعداد واحدهای منظور در پروانه را به واحدهای ثبتی محل وقوع ملك اعلام می‌كنند. به این ترتیب با كنترل تعداد واحدهای دارای پروانه و واحدهای پیشفروش شده، امكان كنترل معاملات میسر شده و از پیشفروش یك واحد به بیش از یك فرد جلوگیری می‌شود.
چگینی افزود: پیش‌فروشنده مكلف است، مسوولیت خود را برای جبران خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان‌های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در مقابل پیش خریدار و اشخاص ثالث بیمه كند.
خوان آخر: وزارت راه‌وشهرسازی
چگینی در تشریح مراحل بعدی گفت: وجود مهندس ناظر در پروژه و منوط نمودن پرداخت اقساط به ارایه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی او از نقاط قوت آییننامه است. همچنین پیش‌فروشنده پیش از شروع هر نوع اقدام برای پیشفروش شامل آگهی در رسانه‌ها یا امضای قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، باید مجوز پیشفروش و انتشار آگهی را از وزارت راه‌وشهرسازی دریافت كند كه البته دستورالعمل نحوه صدور مجوز بعد از ابلاغ آییننامه، تنظیم و اعلام خواهد شد.
مدیركل برنامه‌ریزی و اقتصاد‌مسكن درباره تبعات عدول از قانون پیشفروش گفت: بر اساس این آییننامه اقدام به پیشفروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع بوده و اشخاصی كه بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج و انتشار آگهی نمایند به حبس از 91 روز تا یكسال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محكوم می‌شوند.
علی چگینی تصریح كرد: طبق مفاد 3 و24 قانون پیشفروش، تنظیم قراردادهای پیشفروش در بنگاه‌های املاك ممنوع است و مشاوران‌املاك پس از انجام مذاكره مقدماتی، باید طرفین معامله را به دفاتر اسنادرسمی هدایت كنند و نمی‌توانند مستقیم به تنظیم قرارداد پیشفروش اقدام كنند.
وی در پایان گفت: اخیرا پیشنهادی هم به بانك‌مركزی برای تشكیل حساب امانی مخصوص انتقال مبالغ معاملات پیشفروش داده‌ایم. این حساب كمك می‌كند پول به جای آنكه مستقیم دست فروشنده برود، یك رد ایجاد می‌كند و شاید بانك‌ها از همین محل بتوانند اعتبارسازی كنند و منابع مالی برای پرداخت تسهیلات پیدا كنند. چون پول مربوط به معاملات پیش‌خرید و پیشفروش، قابلیت رسوب در سیستم بانكی را دارد.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.