قیمت‌های كشوری هم رو به نزول دارد / بازار مسكن در تعقیب پایتخت

دنیای اقتصاد / طول زمان قابل‌انتظار برای سرایت «جو نزولی ‌قیمت مسكن» از شهر ‌تهران به سایر شهرهای كشور - طبق سه دوره رونق‌ و ركود مسكن در طول 20 سال اخیر- حداقل معادل یك فصل بوده، اما اتفاقی كه تیرماه امسال در بازار مسكن تهران موج چهارم ریزش قیمت را تشكیل داد بدون تاخیرزمانی، در كل‌كشور اثر خود را سراسری كرده و میانگین‌كشوری قیمت‌مسكن را هرچند ناچیز، اما از همان تیرماه كاهش داده است.

تغییرات ماهانه قیمت مسكن در كشور طی 7 ماه اول سال92، «خرداد» را ماه حداكثر اوج قیمتی و 4 ماه بعداز آن را دوره بازگشت نرخ‌ها معرفی می‌كند. پیش‌تر گزارش‌ها درباره بازار مسكن تهران نیز از ثبت نقطه‌اوج قیمت آپارتمان در خردادماه و شروع روند تخلیه حباب مسكن از تیرماه و همچنین تداوم این روند در 4 ماه پس‌از انتخابات ریاست‌جمهوری حكایت داشت.

به این ترتیب هم‌اكنون شرایط بازار مسكن در سایر شهرها با تهران انطباق پیدا كرده، این در حالی است كه متوسط قیمت آپارتمان‌ها در پایتخت هنوز بین 1.5 تا 1.7 برابر كل‌كشور ارزش دارد كه البته همین فاصله در سال‌ قبل حداقل 2برابر بوده است.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آنچه دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی درباره اوضاع كشوری قیمت‌ها طی ماه‌های اخیر به دست آورده، حاكی است: میانگین قیمت واحدمسكونی در كل‌كشور - با احتساب سهم وزنی هر استان از معاملات خریدوفروش- در یكسال91 مترمربعی یك میلیون و 900 هزار تومان بوده كه این مبلغ در بهار92 به 2 میلیون و 500 هزار تومان افزایش می‌یابد، اما در تابستان با 4 درصد كاهش به رقم 2 میلیون و 400 هزار تومان تبدیل می‌شود.

علی چگینی مدیركل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن درباره جزئیات بیشتر این نزول سراسری به «دنیای‌اقتصاد» گفت: بازگشت قیمت مسكن از نقطه‌اوج در شهرها را می‌توان با مقایسه نرخ رشد ماهانه قیمت طی 7ماه گذشته از سال جاری، تحلیل كرد.

چگینی افزود: در سه ماه اول امسال میانگین كشوری قیمت مسكن همواره صعودی بوده و از مترمربعی 2 میلیون تومان در فروردین به2.63 میلیون تومان در خرداد می‌رسد، اما رشد‌منفی از تیرماه به میزان 8درصد در فاصله یك‌ماه شروع می‌شود و در مهرماه نرخ رشد ماهانه قیمت، عدد منفی 3درصد را تجربه می‌كند.

مدیركل دفتر برنامه‌ریزی مسكن همچنین تصریح كرد: نه‌تنها نرخ رشد ماهانه قیمت مسكن در كشور طی چهار ماه اخیر نزولی بوده كه در مقایسه نقطه‌به‌نقطه – میزان رشد قیمت در ماه‌های سال92 نسبت به ماه‌های مشابه سال91- نیز نرخ رشد از 71درصد در خرداد امسال به 23درصد در مهرماه رسیده است.

براساس این گزارش، متوسط قیمت‌مسكن در تهران با مبلغ 3.8 میلیون تومان به ازای هر مترمربع در مهرماه امسال، درست 1.6 برابر متوسط كشوری قیمت‌مسكن در همین ماه – 2.3 میلیون تومان- است.

نسبت بزرگی قیمت‌مسكن در تهران طی سال91 حدود 2برابر بود طوری كه متوسط قیمت در كل‌كشور با مبلغ 1.9 میلیون تومان در سال91 معادل نصف متوسط قیمت در تهران با مبلغ سه میلیون تومان در آن سال، بود.

با این حال مدیركل دفتر اقتصاد مسكن از كاهش میانگین قیمت مسكن در كل كشور طی تابستان92 در مقایسه با بهار92 خبر داد و گفت: طبق گزارش‌های دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسكن، میانگین قیمت آپارتمان‌های مسكونی معامله‌شده در بهار امسال مترمربعی 2 میلیون و 500 هزار تومان بود كه این عدد در تابستان با حدود 100 هزار تومان كاهش در هر مترمربع، به 2 میلیون و 400 هزار تومان رسید. وی افزود: روند افزایشی قیمت مسكن در سال 1391 تا خرداد ماه سال‌جاری نیز ادامه یافت با این حال از ابتدای تابستان سال جاری، بازار مسكن وارد فاز كاهشی شده است.

مدیركل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی با ركودی خواندن فضای كنونی معاملات مسكن در كشور گفت: در هفت ماه نخست سال جاری حدود 140 هزار معامله خرید و فروش ملك مسكونی در سامانه معاملات املاك سراسر كشور ثبت شده است كه نسبت به حجم 218 هزار معامله ثبت شده در مدت مشابه سال قبل، با كاهش 36 درصدی مواجه می‌باشد.‌

چگینی تصریح كرد: نگاهی به روند قیمت مسكن طی دو دهه گذشته حاكی از همسویی بالا میان وضعیت بازار مسكن در تهران با سایر شهرهای كشور خصوصا شهرهای بزرگ می‌باشد، به گونه ای كه ادوار مسكن در تهران به عنوان شهر پیشتاز با فاصله اندكی به سایر شهرها تسری می‌یابد. شواهد حاكی از آن است كه انتقال ادوار از تهران به كلانشهرها و شهرهای بزرگ، بسیار سریع و درخصوص شهرهای كوچك با وقفه صورت می‌پذیرد.

مركز آمار ایران با ملاك قراردادن متوسط قیمت مسكن در بازه زمانی نیمه‌دوم سال91 تعداد 32 شهر منتخب استان‌های كشور را رده‌بندی كرده و ارزانترین و گرانترین شهرها در بازار مسكن را لیست كرده است.

در این رتبه‌بندی، عمدتا شهرهای مراكز استان قرار دارد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» شهرهای تهران، اصفهان، اراك، قزوین و كرج به ترتیب پنج شهر گرانی هستند كه قیمت واحدهای مسكونی در آنها در بیشترین سطح قرار دارد. شهرهای یاسوج، ایلام، كرمان، زاهدان و خرم‌آباد نیز به ترتیب ارزان‌ترین شهرهای كشور به لحاظ خرید ملك مسكونی محسوب می‌شوند.

براساس این گزارش، بیش از 50 درصد از خرید‌وفروش‌های سالانه املاك مسكونی در كل‌كشور، متمركز است در پنج استان.

استان‌های تهران، البرز، فارس، آذربایجان‌شرقی و گیلان به ترتیب استان‌های پرمعامله در بازار مسكن به حساب می‌آیند.

یك‌سوم كل خریدوفروش‌های آپارتمان در سطح كشور، در استان تهران انجام می‌شود، طوری كه سهم این استان از معاملات سالانه در سال91 حجمی معادل 32.5 درصد بوده است. البته سهم استان تهران از معاملات كشوری در بازار اجاره، بیش‌از این است و طبق گزارش مركز آمار تا 38 درصد كل معاملات اجاره برآورد شده است. اما در بازار معاملات زمین مسكونی یا ملك‌ كلنگی، سهم استان تهران در سطح فوق‌العاده پایین قرار دارد.

در سال گذشته، فقط 8 درصد خرید و فروش‌های زمین مسكونی در كل‌كشور، سهم استان تهران بوده است، طوری كه استان مازندران با در اختیار داشتن 13 درصد كل این دسته از معاملات، رتبه اول پرنقش‌ترین استان در معاملات زمین را در اختیار گرفته است. كارشناسان كمبود و گرانی شدید زمین در تهران در مقایسه با رونق تغییر كاربری زمین‌های كشاورزی به ویلایی در شهرهای شمالی را عامل اصلی این رده‌بندی عنوان می‌كنند.