اثر تحولات بازار سهام بر بازار ملک / افت بازار مسکن با خیز بورس

دنیای اقتصاد / توقف رشد ماهانه قیمت مسكن در تهران از تیرماه امسال – بعد از 2 سال افزایش ممتد و تند- و در نهایت كاهش 2 تا 6 درصدی ارزش معاملاتی آپارتمان در هر ماه طی 4 ماه اخیر، اتفاقی بود كه باعث شد چهارمین سیكل رونق‌-ركود در بازار مسكن شكل بگیرد و به موجب آن، كارشناسان تخلیه بیشتر قیمت‌مسكن را پایان‌یافته یا حداكثر به كاهش‌تورم، مشروط كنند.
اما نشانه‌هایی از برون بازار مسكن وجود دارد كه فرضیه «وابستگی مطلق قیمت ملك در تهران به نرخ تورم ماه‌‌های آتی» را رد می‌كند و از تاثیرگذاری پارامتر جدیدتر خبر می‌دهد.
پیش‌تر بررسی‌ها درباره علل بازگشت نزولی قیمت مسكن، به شناسایی مجموعه پارامترهایی همچون تغییر دولت، مقاومت خریداران در پذیرش نرخ‌های حبابی، انتظار متفاوت خریدار و فروشنده از اوضاع بازار بعد از انتخابات و همچنین كشش ناشی از افت قیمت سكه و ارز منجر شده بود.
با این حال، نتایج تحقیق و مطالعه محمود جهانی، تحلیلگر اقتصاد مسكن، پیرامون پارامترهایی كه می‌تواند بر مسیر آتی منحنی نوسان قیمت مسكن موثر باشد، نشان می‌دهد: تحولات امیدواركننده در بازار سهام و ركوردهایی كه شاخص‌كل بورس دست‌كم در7 ماه گذشته از سال92، به ثبت رسانده است، هم‌اكنون سرنوشت بازار مسكن را به دست گرفته طوری كه حتی می‌توان گفت بخش قابل‌توجهی از افت ماهانه قیمت‌مسكن در یك فصل گذشته، مدیون رشد 3رقمی شاخص بورس و جذب‌نقدینگی‌ از سوی بازار سهام بوده است.
براساس این مطالعه، ردیابی رفتار 2 شاخص‌ بورس و مسكن در 20 سال گذشته، حكایت از واكنش معكوس شاخص قیمت‌مسكن به نحوه افت‌وخیز شاخص‌كل بورس دارد به این صورت كه هر زمان بازدهی بورس افزایش پیدا كرده، قیمت مسكن در تهران مسیر كاهشی به خود گرفته است. در طول ماه‌های گذشته از سال92 نیز، این رفتار كاملا قابل مشاهده است.
شاخص بازدهی در بازار سهام از ابتدای سال92 تاكنون حدود 103 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا كرده است و این شاخص در فاصله تیر تا مهر حدود 5/9 درصد در هر ماه با رشد مثبت مواجه شد؛ در حالی كه رشد ماهانه قیمت مسكن در همین مدت از منفی یك تا منفی 5 درصد در نوسان بود و حتی در هفته‌های اخیر بیش‌از 6 درصد دیگر پایین آمد.
نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسكن - نسبت به ماه‌های سال گذشته- نیز اگرچه هنوز دو رقمی است، اما در حال پایین آمدن است، به طوری كه رشد نقطه‌به‌نقطه میانگین قیمت مسكن در تهران از 69درصد در خرداد92 (نسبت به خرداد91) به 51درصد در شهریورماه رسید. به این ترتیب اثر معكوس بازدهی بورس بر قیمت‌مسكن در این ماه‌ها، با كشاندن منحنی نرخ‌رشد قیمت به زیر صفر، خود را نشان داده است.
اكنون از یك‌‌سو رونق بازار سهام و رشد شاخص‌كل بورس طبق نظر كارشناسان بازار سرمایه، غیرحبابی و كاملا واقعی ارزیابی می‌شود و از سوی‌ دیگر باتوجه به چشم‌انداز مثبت فضای سیاسی و بین‌المللی، احتمال افزایش شاخص تا مرز 120 درصد تا پایان سال92 نیز وجود دارد كه در این صورت، منحنی قیمت مسكن باز هم می‌تواند جای كاهش و افت‌سطح را داشته باشد.
نتایج مطالعه اقتصادی محمود جهانی تحلیلگر بازار مسكن درباره رفتار بازارهای سهام و مسكن به شرح زیر است:
با توجه به وابستگی شدید بازار مسکن به متغیر‌های کلان اقتصادی از جمله روند نقدینگی، تورم، رشد اقتصادی و نیز وضعیت بازارهای رقیب همچون بازار بورس، بازار ارز، بازار سکه و طلا، ثبات یا تلاطم ادواری بازار مسکن به روند و وضعیت این شاخص‌ها و بازار‌ها بستگی دارد. به عبارت صحیح‌تر، به طور اعم فضای کلی اقتصاد کشور و به طور اخص شرایط سایر بازارها، رکود و رونق بازار مسکن را رقم می‌زند. و لذا اگر بخواهیم توصیه‌ای سیاستی برای اثر گذاری بر بخش مسکن داشته باشیم باید این سیاست‌ها، ناظر بر کنترل و شرایط کلان اقتصادی و به خصوص وضعیت بازارهای رقیب باشد.
مسكن و بازارهای رقیب
بازارهای رقیب مسکن، بازارهایی هستند که همچون مسکن قابلیت پس‌انداز داشته و مردم در شرایط اقتصاد تورمی و در غیاب ابزارهای کارآمد برای هدایت این پس‌اندازها به سمت تولید، همچون جذب سپرده از طرف بانک‌ها یا اوراق مشارکت جذاب و... با هدف فرار از کاهش ارزش پول خود به آن روی می‌آورند. به عبارت دیگر یک نوع تقاضای سرمایه‌ای برای آن کالا شکل می‌گیرد. البته این بازارها در شرایط مختلف با تغییراتی مواجه بوده است برای مثال در دوره‌هایی کالاهایی همچون اتومبیل، سیم کارت تلفن همراه و یکسری کالاهای با دوام نیز این قابلیت را داشته‌اند، لکن در حال حاضر عمده بازارهایی که این نوع تقاضا برای آن وجود دارد عمدتا عبارتند از بازار بورس، ارز، سکه و طلا، که این بازارها به تناوب و با توجه به فضای کلی اقتصاد کشور یا یکسری تصمیم‌گیری‌های مقطعی یا بخشی، نقش پیشرو را پیدا کرده و بقیه بازارها با یک تاخیر زمانی معین و با نسبت کمابیش یکسان شروع به حرکت می‌کنند. شدت و رشد کلی شاخص‌ها نیز در هر دوره براساس ظرفیت نقدینگی مازاد در جامعه متفاوت بوده است.
نمودار شماره 1، روند شاخص بهای مسکن با شاخص بازارهای عمده رقیب که در حال حاضر ارز، سکه ( و طلا ) و بورس است طی سال‌های 70 الی نیمه اول سال 92 را نشان می‌دهد. اگر از نرخ ارز - که به دلیل کنترل آن توسط دولت متناسب با سایر شاخص‌ها رشد نداشته- بگذریم ( هر چند که همین ارز نیز در دوره‌ای خاص که کنترل آن از دست دولت خارج شده همچنان به عنوان یک رقیب عمده قابلیت تقاضای سرمایه‌ای را به خوبی ایفا کرده و این خاصیت خود را کماکان برای دوره‌های بعدی حفظ خواهد کرد )، در این صورت 2 رقیب عمده یعنی سکه و ارز باقی خواهد ماند.
چند نکته بسیار مهم از روند این سه بازار قابل استخراج است:
از نمودار فوق ملاحظه می‌شود روند کلی این سه بازار در بلند مدت با یکدیگر هماهنگ بوده و به یک نسبت رشد داشته اند. ولی در دوره‌های میان مدت مدل رشد هر یک متفاوت بوده، درعین حال همین روند‌های میان مدت نیز متاثر از یکدیگر بوده است.
 نکته مهم دیگر، تفاوت دامنه نوسان بازارها در طول دهه 70 و 80 است. در دهه 70 هم دامنه نوسان ادواری کمتر بوده و هم میزان افزایش کل شاخص‌ها در طول دهه زیاد نیست و در مجموع حدود 100درصد افزایش را نشان می‌دهد، اما شدت رشد و دامنه نوسان هم در دوره‌های میان مدت و هم بلند مدت در دهه 80 بسیار زیاد بود، به طوری که در طول این دهه بین 8 تا 10برابر افزایش یافته است.
دلیل این مطلب را باید در نمودار شماره 2 پیدا کرد. جایی که روند رشد شاخص بهای نقدینگی نیز نشان داده شده، به طوری که روند این شاخص، سرآمد تمام شاخص‌های دیگر بوده و خود موجد و دلیل نوسانات شدید ادواری و کلی می‌شود. به عبارت دیگر زمانی که روند این شاخص نقدینگی طی 10سال گذشته از 2000 به 20هزار می‌رسد و خود 10 برابر می‌شود بسیار طبیعی است که شاخص کالاو بازارهای دیگر را به همین نسبت افزایش دهد.
نکته با اهمیت سوم که هدف این نوشتار است، رفتار خاص بازار بورس و مسکن است. برای اینکه رفتار این 2 بازار بهتر نشان داده شود به نمودار سه توجه خواهیم کرد.
این نمودار نشان می‌دهد که بازار مسکن و بورس با الگویی به شدت متاثر از یکدیگر حرکت می‌کنند. یعنی درست زمانی که بورس شروع به حرکت می‌کند، بازار مسکن وارد دوره رکود می‌شود. با افول بازار بورس، بازار مسکن دوره رونق را تجربه خواهد کرد و این هماهنگی آنقدر شدید است که از پیش‌بینی رفتار هر یک، وضعیت آتی بازار دیگر را می‌توان مورد سنجش قرار داد.
جمع‌بندی
 تحلیل فوق، این تصویر را از وضعیت آتی بازار مسکن فراروی ما قرار خواهد داد که رکود فعلی بازار مسکن که حدود سه ماه است ایجاد شده است، متاثر از رشد شاخص بورس در طی این دوره بوده و با توجه به فضای سیاسی کشور پیش‌بینی این است که طی چند ماه آتی نیز شاخص بورس، روند افزایشی خود را ادامه خواهد داد، لکن تداوم آن به وضعیت آتی و تصمیم‌گیری‌ها و روند شاخص‌های اقتصادی بستگی دارد. اما در هر مقطعی که روند این شاخص تهدید شود، ظرفیت و زمینه برگشت نقدینگی به سمت بازار مسکن فراهم خواهد شد.