دنیای اقتصاد / «راهاندازی صندوقهای سپرده‌گذاری مسكن در بانك‌ها»، تنها طرح خبرساز وزارت راهوشهرسازی برای جایگزین‌شدن با طرح دولت قبل در حوزه تامین مسكن به حساب می‌آید كه تاكنون كلیاتی از محتوای آن از سوی مشاور مالی وزیر راهوشهرسازی اعلام عمومی شده، اما درباره مهم‌ترین قسمت از طرح كه به نحوه و اندازه مشاركت متقاضیان خرید مسكن در این صندوقها مربوط می‌شود و در نهایت میزان وام را مشخص می‌سازد، هنوز اطلاعات رسمی حاصل نشده است.
این طرح كه قرار است به نوعی در ازای توقف ساخت‌وسازهای جدید مسكن‌مهر، به اجرا دربیاید، بنا دارد با جذب نقدینگی‌های داخل بازار مسكن و همینطور نقدینگی در دست خانوارهای فاقد مسكن، منابع لازم برای تامین وام خرید را تولید كند و در اختیار سپرده‌گذاران قرار دهد.
از ظاهر طرح با توجه به كلیاتی كه روزهای اول درباره آن عنوان شد، اینطور استنباط می‌شود كه دولت یازدهم صرفا برای «تامین مالی» بخش مسكن برنامه‌ریزی كرده و تدابیر مربوط به «تامین مسكن» گروه‌های كم‌درآمد را به بعد از تصویب و اجرای این طرح، موكول كرده است. برداشتی كه اگر صحت داشته باشد، هدف پیش‌بینی شده از ایجاد صندوقها را باتوجه به تحریك یكطرفه قدرت خرید مسكن بدون تقویت طرف عرضه، تحت‌الشعاع قرار خواهد داد.
خوراك اولیه صندوقها
در این میان بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: در جلسات كارشناسی، تدوین طرح راهاندازی صندوقهای سپرده‌گذاری مسكن، اخیرا پیشنهادهایی از طرف مشورت‌دهندگان برای مدل‌‌های تامین منابع مالی صندوق، نیازهای مدنظر بانك‌ها برای راهاندازی صندوق، نحوه سپرده‌گذاری و در نهایت مدلی كه پوشش همزمان نیاز بازار به «وام و مسكن ارزان‌قیمت» را انجام دهد، مطرح شده است.
منوچهر خواجه‌دلویی معاون سابق امور مسكن در وزارت مسكن و از پیشنهادكنندگان برنامه‌های مكمل طرح مدنظر وزارت راهوشهرسازی، درباره پیشنهادهای خود به «دنیای‌اقتصاد» گفت: برای تشكیل صندوقهای سپرده‌گذاری مسكن در بانك‌ها باید ابتدا بستر لازم از بابت «نرخ سود» فراهم باشد و سپس از قابلیت بانك‌مسكن به عنوان بانك باسابقه در پرداخت وام خرید مسكن، از بابت تشكیل بازار «رهن‌ثانویه» بهره گرفته شود.
خواجه‌دلویی با اشاره به اینكه اگر دولت در هر مقطعی صرفا سمت عرضه یا فقط سمت تقاضا را ببیند و از تامین طرف دیگر غافل بماند، نمی‌تواند تعادل را در بازار مسكن برقرار كند، افزود: در مقطعی حمایت بانكی از سمت تقاضا به جهت نگرانی و وحشتی كه دولت از افزایش قیمت مسكن داشت، بسته شد و وام خرید عملا تعطیل شد. در دولت قبل اینگونه القا كرده بودند عامل افزایش قیمت مسكن، همین وام خرید است، در صورتی كه اصلا ارتباطی نداشت و افزایش قیمت سال86 به مباحث رشد نقدینگی مربوط می‌شد، اما نگرانی دولت از این موضوع باعث شده بود در جریان تدوین بسته‌پولی سالانه، زمانی كه به بحث وام خرید مسكن می‌رسیدند، آن را به‌طور كامل خط می‌زدند، در حالی كه طی سال‌های 90 الی 92 كه وام خرید متوقف بود بیشترین نرخ رشد قیمت در این بخش اتفاق افتاد.
معاون سابق امور مسكن تاكید كرد: در این مقطع دولت برای راهاندازی صندوقهای سپرده‌گذاری مسكن و پرداخت وام خرید باید شرایطی درنظر بگیرد. اولین شرط این است كه وام خرید با مدل‌هایی از داخل بازار تامینمالی شود نه از طریق خط اعتباری یا دیگر روش‌های تزریق پول تا ضد بازار عمل نكند. البته در اصل طرح وزارت راهوشهرسازی، «سپرده‌گذاری متقاضیان خرید مسكن»، به عنوان یك اصل تعریف شده كه این موضوع مانع افزایش نقدینگی می‌شود.
خواجه‌دلویی درباره دومین پیشنهاد خود گفت: برخی بانك‌ها با توجه به نرخ بالای تمامشده تسهیلات، تمایلی به فروش اقساطی وام خرید مسكن به خاطر طولانی‌بودن دوره بازپرداخت و سود پایین تسهیلات ندارند. بنابراین این موضوع باید پیش از راهاندازی صندوقها حل شود و راه‌حل آن، استفاده از پتانسیل بانك‌مسكن برای خرید دین صندوقهای سپرده‌گذاری مسكن سایر بانك‌ها است به این صورت كه بانك‌ها با صندوق‌هایی كه تشكیل می‌دهند در جهت پرداخت وام برای دوره مشاركت‌مدنی اقدام كنند و مرحله فروش‌اقساطی یا همان مرحله انتقال وام به خریداران را در قالب بازار رهن‌ثانویه به بانك‌مسكن واگذار كنند.
خواجه‌دلویی با تاكید بر اینكه بانك‌مسكن در طول این سال‌‌ها در حوزه فروش‌اقساطی وام خرید مسكن حرفه‌ای شده است، گفت: بانك‌مسكن با خرید دین سایر بانك‌ها، بخشی از منابع اختصاص‌یافته به بخش را آزاد می‌كند و توان صندوقها برای پرداخت وام خرید را افزایش می‌دهد.
وی در عین حال پیشنهاد بعدی را تجدید‌نظر بر نرخ سود بانكی و تعیین تكلیف سود تسهیلات خرید مسكن پیش‌از تشكیل صندوقها عنوان كرد و افزود: باید شورای پول‌واعتبار، برای نرخ سود این نوع تسهیلات به نحوی عمل كند تا بانك‌ها رغبت به حضور پیدا كنند و وارد این میدان شوند و از طرف دیگر دولت با تامین بخشی از نرخ سود تسهیلات پرداختی ویژه دهك‌های مدنظر جهت حمایت از آنها قیمت تمامشده را متعادل كند.
وام را پیوند بزنید
خواجه‌دلویی برای پربازده شدن آنچه صندوقها در نهایت به متقاضیان خرید مسكن در قالب تسهیلات پرداخت خواهند كرد نیز گفت: این تسهیلات باید با برخی تسهیلاتی كه در حال حاضر نصیب ساخت‌وسازهای گروه‌های كم‌درآمد و میان‌درآمد می‌شود، پیوند بخورد تا از تجمیع این دو، قیمت تمامشده مسكن برای گروه‌های هدف تا حد ممكن كاهش پیدا كند. نوسازی‌های در حال اجرا در بافت‌فرسوده به خاطر معافیت در هزینه‌های صدور پروانه، تراكم تشویقی و همچنین وام ساخت بدون‌سپرده‌ای كه به آنها تعلق می‌گیرد بهترین گزینه برای در اولویت قرار گرفتن در صندوقهای سپرده‌گذاری مسكن است تا بانك‌ها اولویت پرداخت وام خرید را به پروژه‌های بافت‌فرسوده اختصاص دهند و متقاضیان را تشویق به خرید واحدهای نوسازی‌شده كنند.
خواجه‌دلویی براساس آخرین وضعیت قیمت مسكن در پروژه‌های نوسازی بافت‌فرسوده تهران تصریح كرد: امروز قیمت تمامشده ساخت‌وساز مسكونی در بافت‌فرسوده با احتساب قیمت زمین كمتر از مترمربعی 2 میلیون تومان است، بنابراین امكان صاحب‌خانه شدن زوج‌های جوان در این بازار با كمك وام خرید به راحتی وجود دارد.
مدل پیشنهادی تجهیز منابع صندوقها
معاون سابق امور مسكن در پاسخ به پرسش «دنیای‌اقتصاد» در خصوص اینكه صندوقهای سپرده‌گذاری مسكن چگونه تجهیز منابع خواهند شد و به چه شكل قادر خواهند بود طبق نظر وزیر راهوشهرسازی 5 برابر مبلغ سپرده‌گذاری متقاضیان را وام خرید اعطا كنند؟ گفت: در مدل‌هایی كه برای تجهیز منابع صندوقهای سپرده‌گذاری مسكن پیشنهاد شده از سه محل امكان تامین منابع قابل پیش‌بینی است. محل اول همان آورده و اندوخته نقدی خانوارهای متقاضی مسكن است كه باید با سپرده‌گذاری چیزی حدود 20 تا 25 میلیون تومان در صندوقها برای یك دوره مشخص، مدت معینی را برای دریافت تسهیلات انتظار بكشند. محل دوم می‌تواند وجوه اداره شده دولت باشد به این صورت كه مثلا وزارت راهوشهرسازی بخشی از منابعی را كه در بودجه برایش دیده شده به‌صورت امانت نزد صندوقها سپرده‌گذاری كند در این حالت بانك نیز معادل 2 تا 5/2 برابر حجم سپرده‌گذاری دولت، در این صندوقها منابع می‌گذارد و به این ترتیب از سه محل، امكان تجهیز منابع صندوق محقق می‌شود.
خواجه‌دلویی با اشاره به اینكه شیوه تركیبی سپرده‌گذاری وجوه اداره شده دولت و مشاركت مالی بانك، در سال85 از طریق همكاری 6 بانك تجاری با دولت، برای تامینمالی مسكن‌مهر به اجرا درآمد، گفت: در شروع مسكن‌مهر پیش‌از آنكه فكر استفاده از خط‌اعتباری بانك‌مركزی عملیاتی شود، از این مدل استفاده شد و تجربه موفقی هم بود.
وی تصریح كرد: از آنجا كه ضریب فزاینده پولی در بانك‌ها حدود 4 تا 5 است، منابع حاصل از این سه محل در صندوقها، بعد از دوره‌ای مشخص، قدرت پرداخت وام خرید مسكن در حد بالاتری از سقف فعلی -20 میلیون تومان- پیدا خواهد كرد.
خواجه‌دلویی درباره ارزش وام خرید مسكن نیز گفت: به نظر می‌رسد سقف وام بیش از 100 میلیون تومان نباشد و شیوه بازپرداخت آن نیز پیشنهاد شده كه به صورت پلكانی باشد تا در سال‌های اول فروش‌اقساطی، میزان اقساط ماهانه تقریبا كمتر از یك میلیون تومان و شبیه متوسط اجاره ماهانه یك آپارتمان در تهران باشد.
وی درباره علت پیشنهاد به كارگیری وجوه اداره شده دولت در صندوقها برای تجهیز منابع گفت: وجوه اداره شده دولت یا همان بودجه دولت را می‌شود یك‌بار مصرف كرد و به اتمام رساند و می‌شود هم آن را با به امانت سپردن نزد صندوقهای بانك‌ها، اهرم كرد و با مشاركت بانك‌ها، افزایش داد. لذا اصل پول دولت در صندوق سر جای خود می‌ماند اما قدرت چرخش منابع را زیاد می‌كند. البته این بخش از منابع مشروط به این است كه دولت در بودجه‌های سالانه در جهت مسكن كم‌درآمدها و نوسازی بافت‌های فرسوده تصمیم داشته باشد منابعی را اختصاص بدهد.
اشكالات فعلی طرح صندوق زمین‌وساختمان
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» عباس آخوندی وزیر راهوشهرسازی علاوه بر صندوقهای سپرده‌گذاری مسكن، بر راهاندازی صندوقهای زمین و ساختمان نیز تاكید دارد. صندوق زمین‌وساختمان منابع مالی لازم برای ساخت یك پروژه مسكونی را از طریق مشاركت سرمایه‌گذاران صندوق –مردم- تامین می‌كند و سرمایه‌گذاران به نسبت سهم‌شان، در سود و زیان پروژه هنگام تكمیل یا در خلال ساخت‌وساز، می‌توانند از طریق معامله سهم خود در بورس، شراكت كنند.
منوچهر خواجه‌دلویی در سال88 –اواخر دولت نهم- در وزارت مسكن تلاش كرد اولین صندوق زمین و ساختمان را طبق تكلیف قانون ساماندهی مسكن مبنی بر لزوم استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی مسكن، راهاندازی كند اما این صندوق در بدو تاسیس، با مشكل مواجه شد و اصلا راهاندازی نشد.
خواجه‌دلویی امروز درباره علت این تجربه ناموفق خطاب به دولت فعلی توصیه می‌كند: مقررات فعلی برای راهاندازی صندوقهای زمین و ساختمان، حاوی مشكلات و آسیب‌هایی است كه باید در آیین‌نامه مربوطه بازنگری اساسی صورت بگیرد. این آیین‌نامه بوروكراسی فوق‌العاده‌ای دارد و مثلا در یك نمونه، اركان زیادی برای صندوق در نظر گرفته كه قیمت تمامشده ساخت‌وساز را افزایش می‌دهد. همچنین بین اركان تعریف شده تلاقی منافع وجود دارد. لذا باید پیش‌از اقدام دوباره برای راهاندازی چنین صندوق‌هایی، مقررات موجود بازنگری شود.
این مطلب را با دیگران به اشتراک بگذارید :
شما هم نظر دهید
برای ارائه نظر خود وارد حساب کاربری خود شوید
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.