دنیای اقتصاد / با سرازیر شدن منحنی نوسان قیمت مسكن در شهر تهران از خرداد امسال، اگر چه یخ بازار در ماه‌های ابتدایی این ریزش –طول تابستان92- باز نشد و انتظارهای متضاد طرفین معاملات مسكن از فرجام كاهش قیمت، عملا اثر بازگشت قیمت‌ها را در فصل نقل‌وانتقال متوجه معاملات نكرد، اما خبرهای چند روز گذشته از بازار معاملات پاییزی حكایت از رونق مراجعه‌ها به بنگاههای املاك دارد.
متقاضیان خرید و مالكان واحدهای فروشی هم‌اكنون از بابت برداشتی كه نسبت به آینده كوتاه‌مدت بازار مسكن دارند، تاحدودی به اشتراك‌نظر رسیده‌اند و در این میان، پیامی كه تحولات اخیر قیمتی در این بازار به طرفین معاملات القا كرده، موجب شده است: دو طرف برای انجام معامله با قطعیت بیشتری نسبت به قبل، پای میز مذاكره بنشینند و برای توافق برسر قیمت، نرمش از خود نشان دهند.
شاخص قیمت مسكن در تهران طبق یك بررسی از میانگین ارزش معاملاتی آپارتمان‌های فروش‌رفته در حداقل 10 ماه منتهی به پایان مهر92 نشان می‌دهد: هم‌اكنون شاخص به موقعیت بهمن سال91 برگشته و در مقایسه با بالاترین نقطه‌ای كه خرداد امسال به آن رسیده بود، 13 درصد كاهش پیدا كرده است.
میانگین قیمت مسكن در خردادماه به متری 4 میلیون و 100 هزار تومان رسید اما در 4 ماه گذشته روند نزول قیمت باعث شد، میانگین مهرماه به حدود متری 5/3 برگردد.
در حال حاضر برخی كارشناسان معتقدند: از یك‌سو تخلیه كامل حباب قیمت مسكن در مقایسه با زمستان سال گذشته (نرخ رشد صفر درصدی در مهرماه نسبت به بهمن‌ماه) و از سوی‌دیگر افت دست‌كم 13درصدی قیمت در فاصله 4ماه، شرایط را برای شروع یك دوره تثبیت فراهم كرده است.
آنطور كه مشاوران‌املاك به عنوان طرف سوم موثر در معاملات مسكن از رفتار روزهای اخیر دو طرف دیگر می‌گویند: عدم انتظار برای جهش یا ریزش دوباره قیمت مسكن در فصل پاییز، خریدار و فروشنده را وارد بازار كرده است.
البته مراجعه‌ها به بنگاههای املاك فعلا حجم معاملات اولین ماه پاییز را به سطح معاملات شهریور نزدیك كرده كه این برابری نسبی با توجه به ركودهای معمول پاییزی، به نوعی می‌تواند نشان‌دهنده گرم‌شدن تنور بازار مسكن در پاییز امسال باشد، اما با این حال انتظار می‌رود آثار افت تند قیمت مسكن در یك فصل گذشته، در ماه‌های آتی به شكل كاهش ملایم و تدریجی ادامه پیدا كند تا امكان رونق معاملات در مقایسه با مهرماه، برقرار شود.
دو مرحله کاهش در قیمت مسکن
به گزارش «دنیای اقتصاد»، بازار معاملات مسکن که ظرف دو سال اخیر در نتیجه جهش بیش از دو برابری در مقابل نرخ تورم عمومی، با کاهش تقاضا و همچنین رکود در طرف عرضه مواجه شده بود، امسال طی دو مرحله، سیر کاهشی قیمت را تجربه کرد.
به این ترتیب، در شرایطی که طی دو سال اخیر متقاضیان خرید به دلیل غیرواقعی بودن قیمت‌ها اغلب قدرت خرید نداشتند و از طرف دیگر فروشندگان، سازندگان و مالکان واحدهای مسکونی همزمان با جهش قیمت در نرخ برخی مصالح ساختمانی، در انتظار افزایش بیشتر قیمت‌ها بودند، اوضاع در هفته‌های اخیر تغییر کرده و بازار مسکن در دو مقطع با کاهش قیمت خرید و فروش مواجه شد.
در مرحله اول کاهش قیمت‌ها که تحت تاثیر برگزاری انتخابات ریاست جمهوری و ایجاد ثبات نسبی در بازار طلا و ارز به وقوع پیوست، اگرچه قیمت‌ها در بازار تا حدودی کاهش یافت اما مقاومت مالکان از یک سو و انتظار خریداران برای کاهش بیشتر از سوی دیگر منجر شد عملا به‌رغم کاهش قیمت‌ها رونق محسوسی در بازار معاملات مسکن مشاهده نشود.
اما در مرحله دوم که بلافاصله پس از سیر کاهش مرحله اول و با پایان فصل طلایی جابه‌جایی در بازار مسکن – تابستان – آغاز شد، هر چند هنوز متقاضیان مسکن در انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها به سر می‌برند و چانه‌زنی را افزایش داده‌اند، اما مالکان واحدهای مسکونی که اغلب آنها برای اتمام پروژه‌های دیگر پول لازمند یا واحد آنها مدت زیادی روی دستشان مانده و نگران کاهش بیشتر قیمت‌ها در نتیجه کاهش تقاضا هستند، تفهیم شده‌اند که هر چه سریع‌تر باید ملک خود را به بازار فروش عرضه کنند.
این مالکان که تا قبل از شروع مرحله دوم کاهش قیمت در بازار مسکن مقاومت خود را برای بالا نگه داشتن قیمت‌ها حفظ کرده بودند، در حال حاضر سعی می‌کنند با تخفیف و جلب رضایت خریدار، هر چه زودتر واحدهای خود را به فروش برسانند.
از سوی دیگر، این روزها تعداد مراجعات متقاضیان خرید به بنگاههای مسکن، درصد قابل توجهی افزایش یافته است.
این در حالی است که هنوز هم حجم قابل ملاحظه‌ای از این مراجعات در نهایت به خرید منتهی نمی‌شود و متقاضیان بیشتر به قصد بازدید و به اصطلاح سبک و سنگین کردن قیمت‌ها به مشاوران املاک مراجعه می‌کنند.
به این ترتیب در حالی که فعالان بازار معتقدند در هر مرحله از کاهش قیمت مسکن، حدود 10 تا 15 درصد، قیمت‌ها افت کرده است، در حال حاضر حضور متقاضیان خرید در بازار مسکن افزایش یافته است.
کاهش قیمت مسکن ماندنی است؟
به گزارش «دنیای اقتصاد»، فعالان بازار مسکن، با تایید کاهش دو مرحله ای قیمت مسکن ظرف سه ماه اخیر، برای نیمه دوم سال انتظار تثبیت قیمت‌ها را پیش بینی می‌کنند هر چند آنها معتقدند هنوز هم بازار مسکن ظرفیت کاهش بیشتر قیمت‌ها را دارد اما نه در حدی که طی دو مرحله کاهشی اخیر اتفاق افتاد.
آنها به متقاضیان خرید پیشنهاد می‌کنند حالا که مالکان کاهش قیمت‌ها را پذیرفته‌اند و فروشنده واقعی در بازار مسکن زیاد شده که اغلب آنها هم حاضر به دادن تخفیف‌های مناسب و قابل توجه به خریداران هستند، برای خرید تعلل نکنند.
استدلال مشاوران املاک برای این توصیه این است که سیر کاهشی اخیر قیمت مسکن به چند دلیل عمده اتفاق افتاده که مهم‌ترین آن ترکیدن حباب یکسال منتهی به انتخابات است.
تاثیر جو روانی ناشی از برگزاری انتخابات و همچنین نبود متقاضی خرید در بازار در مقابل نیاز مالی مالکان و سازندگان واحدهای مسکونی، دلایل دیگری است که در مرحله دوم باعث کاهش قیمت در بازار مسکن شده است.
این در حالی است که هنوز هیچ کاهش قیمتی در نرخ مصالح، انرژی و دستمزدها اتفاق نیفتاده است و به گفته مشاوران املاک، انتظار برای کاهش هزینه‌های ساخت انتظاری نا بجا و نشدنی است. بنابراین، سیر کاهشی قیمت مسکن از نظر آنها چندان پایدار نخواهد ماند.
به این ترتیب، شواهد موجود در بازار مسکن با تکیه بر پیش‌بینی فعالان این بازار، حاکی است: نیمه دوم سال 92، قیمت‌ها در بازار مسکن تثبیت می‌شود هر چند نمی‌توان این ثبات قیمت را برای سال آینده کاملا پایدار پیش‌بینی کرد. به این ترتیب، شرایط حال حاضر در بازار مسکن، از نظر فعالان این بازار، بهترین شرایط برای متقاضیان خرید است.
انتظار برای مرحله سوم کاهش قیمت
به گزارش «دنیای اقتصاد»، هر چند به اعتقاد برخی مشاوران املاک، هنوز هم قدرت خرید اغلب متقاضیان واحدهای مسکونی به حدی نرسیده است که بتوانند در بازار حال حاضر هم خرید کنند اما برخی دیگر می‌گویند: در حال حاضر متقاضیان خرید واحدهای مسکونی که اغلب متقاضیان سرمایه‌ای هستند برای خرید کافی است، اما متقاضیان به این علت که منتظر کاهش بیشتر قیمت‌ها یا دریافت تخفیف بیشتر از مالکان هستند، از اعلام قدرت خرید واقعی خود خودداری می‌کنند.
از طرف دیگر، هر چند هم اکنون تعداد فایل‌های ارزنده فروش در بازار مسکن متنوع و فراوان است حتی افرادی که خریدار واقعی هستند و می‌خواهند در همین زمان واحد مسکونی مورد نظر خود را خریداری کنند از فایلی به فایل دیگر می‌روند تا شاید واحدی با قیمت پایین تر پیدا کنند.
با این وجود برخی مشاوران املاک معتقدند برای بازگشت رونق مورد انتظار به بازار مسکن و مشاهده اثر واقعی کاهش قیمت‌ها به نفع افزایش معاملات خرید و فروش، مرحله سومی از کاهش قیمت به میزان 10 تا 15 درصد مورد نیاز است؛ چرا که هنوز قدرت خرید متقاضیان واحدهای مسکونی با قیمت‌های موجود بالانس نشده است.
این در حالی است که عده دیگری از مشاوران املاک، مهم‌ترین مانع رونق در مسیر معاملات خرید و فروش مسکن را بلاتکلیفی خریدار و فروشنده عنوان می‌کنند که با ثبات قیمت در ماه‌های آتی، به طور قطع وضعیت معاملات بهتر خواهد شد.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.