راهکار جدید بازار سرمایه / مکانیزم صندوق املاک و مستغلات کلید آگاه چیست؟

گروه مالی آگاه در تاریخ 7 مهر ماه، صندوق املاک و مستغلات خود را با نماد "کلید" پذیره‌نویسی خواهد کرد. این صندوق‌ها که به اختصار REIT (Real Estate Investment Trust) نامیده می‌شوند از ابزارهای سرمایه‌گذاری محبوب و کارآمدی هستند که در کشورهای گوناگون اعم از آمریکا و انگلیس و حتی هند و سنگاپور با اقبال زیادی رو به رو شده‌اند. این ابزار به تازگی در ایران نیز معرفی شده است و انتظار می‌رود با توجه به ظرفیت‌های بالقوه خود بتواند جایگاه خوبی میان سایر ابزارهای بازار سرمایه پیدا کنند.

درباره صندوق املاک و مستغلات

صندوق‌های املاک و مستغلات که بر اساس الگوی صندوق‌های سرمایه‌گذاری طراحی شده‌اند، با تجمیع و ‏متمرکزسازی سرمایه افراد در بازار املاک آن‌ها را قادر می‌سازند تا با حداقل سرمایه و بدون درگیری در ‏فرآیندها و پیچیدگی‌های ورود به بازار املاک و مستغلات از  سود سرمایه‌گذاری در این بازار بهره‌مند شوند.  ‏REIT‏‌ها با خریداری و سرمایه‌گذاری در دارایی‌های مبتنی بر املاک، علاوه بر بهره‌مندی از افزایش قیمت ‏ملک در گذر زمان، از محل اجاره این املاک نیز به کسب درآمد می‌پردازند.

جایگاه صندوق‌های REIT در دنیا

صندوق‌های املاک و مستغلات در سال ۱۹۶۰ با هدف کسب بازدهی از حوزه املاک و مستغلات شروع به فعالیت کردند تا افراد از مزایای سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات بهره‌مند شوند. مجموعا ۸۹۳ صندوق املاک و مستغلات  پذیرفته شده در بورس‌ها به ارزش حدودی ۱.۲۲۰$ تریلیون دلار (تا دسامبر سال ۲۰۲۲) در سراسر جهان فعال بوده‌اند. طی ۳۰ سال گذشته تعداد صندوق‌های پذیرفته شده در بورس پیشرفت چشمگیری داشته است؛ تعداد این صندوق‌ها‌ از ۱۲۰ صندوق در ۲ کشور به ۸۹۳ صندوق در بیش از ۴۰ کشور رسیده است.

مزایای صندوق‌های املاک و مستغلات

با بررسی عملکرد REITها از گذشته تاکنون می‌توان گفت که این صندوق‌ها سودآوری بالا و پایداری داشته‌اند و در درازمدت باعث افزایش ارزش سرمایه‌ی اولیه شده‌اند. از آنجایی که REITها همبستگی بسیار اندکی با سایر  ابزارهای سرمایه‌گذاری دارند، گزینه‌ی بسیار خوبی برای ایجاد تنوع در سبد یا پرتفوی سرمایه‌گذاری تلقی می‌شوند و از این رو بسیار کم‌ریسک و در عین حال پربازده هستند. برخی از بارزترین ویژگی‌های این صندوق‌ها برای جذب سرمایه‌گذاران  عبارتند از: شفافیت، نقدشوندگی، درآمد منظم و پایدار – کم‌نوسان، ایجاد تنوع در پرتفوی سرمایه‌گذاری و بازدهی بالا و ریسک پایین.

در خصوص شفاف صندوق های املاک و مستغلات باید گفت که این صندوق‌ها تابع قوانین سازمان بورس و اوراق بهادار هستند و ملزم به ارائه‌ی گزارشات منظم ماهانه، سه‌ماهه، شش‌ماهه و سالانه به سازمان و سرمایه‌گذاران هستند. همچنین برخلاف نقدشوندگی پایین املاک در یک بازه‌ی زمانی کوتاه، این نوع صندوق‌ها را به سرعت می‌توان در بازار بورس خریدوفروش کرد. از آنجایی که درآمد این صندوق‌ها از جمع‌آوری اجاره‌بهای املاک تحت تملک آنها به دست می‌آید، REITها منبع درآمد منظم، پایدار و تقریبا کم‌نوسانی را برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کنند. علاوه بر این، زمانی که سایر دارایی‌های سرمایه‌گذاری دچار نوسان شده و وضعیت مناسبی ندارند، وجود یک صندوق REIT  در پورتفوی سرمایه‌گذاری یک مزیت تلقی می‌شود، زیرا این صندوق‌ها همبستگی بسیار اندکی با سایر گروه دارایی‌ها دارند. صندوق‌های املاک و مستغلات به واسطه کم‌نوسان بودن و همبستگی کم با سایر گروه دارایی‌ها ابزاری مناسب برای تنوع‌بخشی در پورتفو دارایی‌ها هستند و گزینه‌ای جذاب برای سرمایه‌گذاری با بازده‌ای مطلوب و ریسک پایین تلقی می‌شوند.

موضوع فعالیت صندوق‌های املاک و مستغلات

فعالیت‌های اصلی: حداقل ۷۰% درصد از دارایی‌های صندوق باید در دارایی‌های موضوع فعالیت اصلی صندوق که عمدتا شامل موارد ۱ و ۲ می‌شوند سرمایه‌گذاری خواهد شد

۱. خریدو‌فروش و تملک دارایی‌های غیرمنقول

۲. اجاره‌دهی دارایی­های در تملک یا اجاره کردن با هدف اجاره دادن

۳. سرمایه‌گذاری در واحدهای صندوق­های املاک و مستغلات و صندوق­های زمین و ساختمان

 ۴. سرمایه گذاری در سهام شرکت‌های گروه انبوه‌سازی و املاک و مستغلات پذیرفته‌شده در بورس

فعالیت‌های فرعی: ٪۳۰ درصد باقی‌مانده دارایی‌های صندوق روی موارد زیر سرمایه‌گذاری می‌شوند:

۱. سرمایه‌گذاری در اوراق رهنی

۲. سرمایه‌گذاری در واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق­های سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار با درآمد ثابت

۳. سرمایه‌گذاری در سایر ابزارهای مالی در اوراق بهادار با درآمد ثابت و سپرده‌های بانکی و گواهی سپرده بانکی

۴. دریافت تسهیلات

نگاهی به بازدهی بازار مسکن نسبت به بازارهای موازی

نگاهی به عملکرد بازار مسکن در ایجاد بازدهی برای سرمایه‌گذاران نشان می‌دهد که همواره یکی از کلاس‌های دارایی با بازدهی قابل توجهی بوده است، این درحالیست که ریسک بسیار پایینی نیز دارد. همانطور که پیداست اگرچه بازار سهام، بازدهی بالایی را از ابتدای سال 97 داشته است اما نوسان آن بسیار زیاد بوده و ایجاد هر بازدهی بالایی در این بازار ریسک کاهش قیمت شدید را نیز افزایش می‌دهد. این اتفاق اما در بازار مسکن مشاهده نمی‌شود به طوری که روند بازدهی این کلاس دارایی تقریبا همواره مثبت بوده و یا نهایتا در دوره کوتاهی بدون تغییر باقی مانده است و نشان از ریسک پایین این سرمایه‌گذاری دارد.

مسکن به عنوان سپر تورمی همواره توانسته است موجب حفظ ارزش دارایی‌ها و پوشش تورم در طول سالیان گذشته شود. در تمامی سال‌ها مسکن توانسته است تورم را پوشش دهد و تقریبا از ابتدای دهه ۹۰ همواره پابه‌پای دلار رشد کرده است.

بر اساس دیتاهای موجود، میانگین قیمت مسکن در تهران در پایان سال 1402 بیش از 81 میلیون تومان رسید و تا پایان مرداد ماه 1403 نیز به بیش از 88 میلیون تومان افزایش یافته است. نمودار زیر روند قیمت مسکن را از سال 1370 تا پایان 1402 به همراه درصد رشد هر سال نمایش می‌دهد.

با توجه به بررسی آخرین داده‌های منتشر شده توسط بانک مرکزی بازار مسکن در شدید ترین وضعیت رکودی خود از سال 98 تا کنون قرار دارد. میانگین تعداد معاملات ماهانه در شهر تهران در سال 1402 برابر با 3792 واحد و در پنج ماه ابتدایی سال 1403 برابر با 3400 واحد در هر ماه بوده است.  برهمین اساس در حال حاضر  سرمایه‌گذاری مستقیم در  بازار مسکن دارای کمترین نقدشوندگی در بین سایر دارایی‌های قابل سرمایه‌گذاری با توجه به حجم کم معاملات ماهانه است. با این حال چرا خرید ملک در شرایط فعلی پیشنهاد می‌شود؟

همواره در بازارهای پر تنش و با نوسانات زیاد بهترین زمان خرید و نگهداری دارایی مورد‌نظر به منظور کسب بازدهی در میان مدت، در زمان رکود آن بازار است؛ با توجه به ماهیت بلند‌مدت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌توان گفت در حال حاضر با جمع‌آوری وجوه مکفی و خرید ملک‌های مناسب با قیمت کمتر از قیمت عرف منطقه می­توان در میان مدت به سودآوری قابل توجهی دست پیدا کرد.