رکود ساخت مسکن به خاطر چیست؟

بورس24 - فعالیت های ساختمانی و سرمایه گذاری در این بخش روند کاهشی را ادامه می دهد.

علاوه بر موضوع تورم تولید مسکن و رکود در بازار خرید مدتی است سازنده ها با ترس از طولانی مدت شدن فرآیند فروش ساختمان احداثی تا احداث ساختمان جدید دست از کار کشیده اند. سرعت بالای تغییر قیمت تمام شده در سال های اخیر از یک سو و سرعت کند پروسه فروش ملک از سوی دیگر سبب شد هزینه سرمایه گذاری جدید بخشی از سود سازنده ها از محل فروش ساختمان قبلی را جذب خود کند و این بر جذابیت بازار ساخت اثر منفی گذاشته است. بعد از فروش ساختمان آنچه دست سازندگان را می گیرد پول نقد است که در برابر تورم ذوب می شود. اما در سمت مقابل سازندگان همان تورم مصالح ساختمانی است که به تدریج باعث افزایش هزینه سرمایه گذاری می شود.

این دوگانگی پول نقد بدست آمده و در حال بی ارزش شدن و همچنین هزینه بالا و بالاتر سرمایه گذاری علت رکود کنونی است. سازندگان ساختمان برای سرمایه گذاری و شروع به کار پروژه جدید ماه ها باید صبر کنند تا بتوانند پروانه ساختمانی اخذ کنند.

برای ساخت و سازهای 4 تا 5 طبقه با کاربری مسکونی در تهران معمولاً حداقل 8 تا 12 ماه باید معطلی کشید تا به پروانه ساختمانی رسید.
در این فاصله طی سه سال گذشته هزینه ساخت مسکن فقط از ناحیه رشد قیمت مصالح ساختمانی، سالی متوسط 60 درصد بوده است. افزایش 60 درصدی هزینه ساخت بخاطر یکسال معطلی برای جواز به معنای آن است که رقمی که یک سازنده در همان زمان فروش ساختمان خود می توانست خرج احداث ساختمان جدید کند با فرآیند طولانی مدت جواز باید 60 درصد به آن مبلغ اضافه کند.

کارشناسان اقتصادی درباره تبعات طولانی تر شدن رکود ساخت مسکن معتقدند بازار مسکن در سال های پیش رو برای آنکه با کاهش قیمت روبرو شود تا خریداران بتوانند بار دیگر به بازار برگردند و اقدام به معامله واحد مسکونی کنند، نیازمند رونق ساخت و افزایش عرضه است چرا که با افزایش تولید مسکن است که قیمت ها شکسته خواهد شد. بنابراین رکود کنونی عامل کسری عرضه مسکن در سال های آینده است.

در این میان طی دو سال گذشته ساخت یک میلیون و 800 هزار واحد مسکونی در کشور توسط دولت شروع شد. اما این واحدها چون از قبل دارای مشتری است و پیش فروش شده است، نمی تواند جوابگوی تقاضای پنهان درون بازار مسکن است. کارشناسان اقتصادی درباره تقاضای پنهان مسکن، به بازار اجاره و مستاجری بخش زیادی از زوج های جدید در سال های اخیر اشاره می کنند.

گفته می شود تقاضا در بازار اجاره مسکن 70 درصد در سال های اخیر افزایش پیدا کرد. اگر میزان ازدواج های سالانه در کشور طی این مدت را میانگین 600 هزار خانوار جدید در نظر بگیریم این به معنای است که بالای 400 هزار تقاضای خرید مسکن در هر سال امکان خرید را نداشته است و مستاجر شده است.

این میزان تقاضای پنهان نیازمند آن است که ساخت و ساز و میزان صدور پروانه ساختمانی رشد 50 درصدی پیدا کند. در سال های اخیر طبق اعلام کارشناسان اقتصادی سالانه برای ساخت 450 هزار واحد مسکونی پروانه صادر شد. اگر تولید مسکن در کشور به بالای 700 تا 800 هزار واحد مسکونی برسد می توان به کاهش قیمت مسکن امیدوار بود. بر این اساس کاهش تورم و ثبات قیمت ها جلوی ضرر سازندگان در پروسه معطلی صدور پروانه را می گیرد.

در دوره ای که گذشت سازندگان مسکن اعلام کردند حاشیه سود آنها در سال حدود 30 درصد بوده است که این نرخ برای آنها جذاب نبوده است.