آپارتمان های پرچمدار در بازار معاملات مسکن

بورس24 : تا 5 سال پیش آپارتمان هایی که تعیین کننده قیمت برای سایر آپارتمان های بازار معاملات مسکن محسوب می شدند، واحدهای نوساز بودند. اما امروز گروه دیگری از واحدهای مسکونی و فایل های آپارتمانی این پرچم را بدست گرفته اند.

براساس گزارشی که بانک مرکزی چند روز پیش از تحولات بازار معاملات مسکن منتشر کرد، سهم واحدهای مسکونی نوساز از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران به 30 درصد رسیده است. این سهم البته در مقایسه با سال گذشته 2 درصد بهبود پیدا کرده است اما هنوز سهم غالب نیست.

با این حال سهم غالب در معاملات مسکن شهر تهران را واحدهای مسکونی بالای 11 سال ساخت دارند. این واحدها در ماه گذشته 56 درصد از کل معاملات خرید را به خود اختصاص دادند. این سهم بالا بیانگر آن است که قیمت میانگین عمدتا تحت تاثیر واحدهای کارکرده و قدیمی در نوسان است.

کارشناسان اقتصادی معتقدند یک علتی که باعث شده در فروردین امسال قیمت مسکن تغییر نکند و معاملات مسکن با قیمت اسفند منعقد شود، شیفت خریداران به آپارتمان های قدمت دار است.

این کارشناسان در برآوردشان از قیمت فروش واحدهای مسکونی قدیمی تاکید می کنند، قیمت این خانه ها معمولاً 25 تا 30 درصد پایین تر از واحدهای نوساز است.

در شرایطی که خرید یک آپارتمان با قیمت متوسط شهر امروز حدود 6 تا 7 میلیارد تومان بودجه نقد لازم دارد، هر چقدر سن بنا افزایش پیدا کند، سطح قیمت معاملاتی افت می کند و فاصله اش با بودجه نقد مورد نیاز برای صاحب مسکن شدن کمتر می شود.

تحقیقات برخی پژوهشگران از بازار مسکن در سال گذشته مشخص کرده بود متقاضیانی که به بازار معاملات خرید مراجعه می کنند اغلب بودجه ای بین 3 تا حداکثر 5 میلیارد تومان دارند.

در نتیجه، واحدهای سالخورده چون که قیمت کمتر دارند با بودجه خریداران سازگاری پیدا می کنند.

اولین رشد شدید قیمت مسکن در سال 97 با رشد بیش از 70 درصدی شروع شد.

قبل از آن اما نبض قیمت مسکن از سال 95 آرامش داشت و در آن زمان پرچمدار بازار معاملات مسکن واحدهای نوساز با سهم بالای 50 درصد بودند.

در این سال ها عامل واگذاری این پرچم رکود 50 درصدی تولید مسکن بوده که باعث شده موجودی بازار مسکن از واحدهای نوساز کم شود. در نتیجه، قیمت آنها در بازار به صورت چشمگیر رشد کرد و باعث افت سهم آنها از انتخاب متقاضیان خرید شد.

در بازار معاملات مسکن فروردین، خانه های کلنگی سهم 25 درصد را در معاملات داشتند.

خرید واحدهای مسکونی بالای 20 سال به گفته کارشناسان با دو هدف صورت می گیرد. هدف اول همان پایین بودن قدرت خرید متقاضیانی است که دنبال خرید آپارتمان برای سکونت هستند.

اما دلیل دوم به رفتار سرمایه گذاران دانه درشت مربوط است.

تقاضای سرمایه ای در بازار ملک به دو دسته تقسیم می شود. دسته اول که اکثر این تقاضا را تشکیل می دهد، افرادی هستند که سرمایه شان در حد خرید یک واحد مسکونی است.

اما دسته دوم افرادی هستند که سرمایه دار به معنای واقعی هستند و انتخاب آنها زمین است نه آپارتمان.

قیمت زمین چون که تقریبا 2 برابر قیمت واحدهای مسکونی است هر کسی نمی تواند در این بازار اقدام به خرید سرمایه ای کند.

واحدهای مسکونی بالای 20 سال در حکم خانه های کلنگی هستند که بعد از مدتی مالک آن می تواند پای میز مشارکت ساختمانی با سازنده بنشیند و سود اساسی کسب کند.