بازار رهن ثانویه مسکن راه می افتد

بورس24 - جمعی از کارشناسان بانکی و بازار سرمایه برای برون رفت از رکود مسکن پیشنهاد تشکیل بازار رهن ثانویه با ساز و کار جدید را به دولت مطرح کرده اند.

بازار رهن ثانویه یا همان «نقد سازی تعهدات وام گیرنده های مسکن به بانک ها» در ابتدای دولت روحانی با دو نوبت انتشار اوراق وام مسکن در بازار سرمایه و البته به مقدار خیلی ناچیز (ریالی) راه اندازی شد اما به یک علت مهم ادامه پیدا نکرد.

این بازار برای بازگشت سریع منابع بانک های پرداخت کننده وام خرید مسکن و سرعت گرفتن دور پرداخت و بازپرداخت این تسهیلات راه اندازی می شود.

طول دوره بازپرداخت وام خرید مسکن 15 ساله است و این طولانی مدت بودن بازگشت منابع تسهیلات مسکن باعث کمبود منابع بانک های فعال در این حوزه می شود.

اما با فروش اوراق رهن ثانویه در بازار سرمایه به پشتوانه اقساطی که وام گیرنده ها در حال ارایه به بانک هستند و همچنین به پشتوانه آپارتمانی که برای این تسهیلات در رهن بانک گذاشته شده، مبالغی که ظرف چندین سال به بانک مسترد می شود، در لحظه بر می گردد.

دارنده اوراق عملاً بدهی وام گیرنده را به بانک پرداخت کرده و ماهانه در ازای سرمایه گذاری که کرده، سود می کند. در نهایت نیز اقساط وام گیرنده به خریدار اوراق می رسد.

مشکل اصلی که باعث شد این بازار در اوایل دهه 90 پا نگیرد، نرخ سود پایین تسهیلات خرید مسکن پرداخت شده به مالکان در مقایسه با سود مورد انتظار خریداران اوراق است.

تسهیلات قدیمی خرید مسکن که در حال حاضر عملیات اقساط آن انجام می شود همان وام هایی هستند که باید زودتر و از طریق اوراق رهن ثانویه به بانک برگردد و منابع نقد برای بانک ایجاد شود.

اما نرخ سود این تسهیلات حدود 12 درصد است در حالی که در بازار سرمایه، سود مورد انتظار به مراتب بیشتر از این است.

ضمن آنکه در بازارهای رقیب نیز بازدهی سرمایه گذاری خیلی از 12 درصد بیشتر است.

در نتیجه چنانچه روی وام های قدیمی خرید مسکن اوراق منتشر شود و در بازار سرمایه عرضه شود مورد استقبال سرمایه گذاران قرار نخواهد گرفت.

با این حال برای حل این مشکل صندوق ملی مسکن قرار است به میدان بیاید. صندوق ملی مسکن براساس قانون مصوب سال 1400 می تواند یارانه های هدفمند برای تامین مالی مسکن ارایه دهد.

کارشناسان پیشنهاد کرده اند که با اختصاص یارانه به سود اوراق رهن ثانویه، امکان جذاب سازی آن را در بازار سرمایه فراهم بیاورند.

فروش اوراق رهن ثانویه موجب خواهد شد بانک ها در  پرداخت وام خرید مسکن توانمند شوند.