مهم برای بازار مسکن ؛ مبایعه نامه ها باید تبدیل به سند رسمی شوند

بورس24 : طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول سرانجام در مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید و براساس آن مقرر شد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سامانه ای الکترونیکی برای وارد کردن قراردادهای خرید و فروش آپارتمان در این سامانه از سوی مشاوران املاک ایجاد و راه اندازی کند.

براساس این تصویب نامه که بخشی از مفاد طرح را شامل می شود، مشاوران املاک منبعد نمی توانند مبایعه نامه تنظیم می کنند بلکه باید پیش قرارداد برای خریدار و فروشنده آپارتمان در سامانه الکترونیکی تحت مدیریت سازمان ثبت تنظیم کنند تا بواسطه آن سند رسمی و محضری صادر شود.

این مصوبه راه کلاهبرداری برای افرادی که قصد انتقال سند رسمی ملک پس از فروش را ندارند مسدود می کند.

این طرح  قبل از اینکه در مجمع تصویب شود، به این صورت نوشته شده بود که بعداز تصویب، اگر قراردادی بدون درج در سامانه ثبت اسناد و املاک، حالت مبایعه نامه ای داشته باشد، آن قرارداد باطل است و در محاکم قضایی فاقد اعتبار خواهد بود.

اما شورای نگهبان با برگشت دادن این طرح به مجلس، موضوع ابطال قرارداد عادی غیرمحضری را خلاف شرع معرفی کرده بود. از نظر موازین شرعی حتی یک دست نویس  اگر بین خریدار و فروشنده کالایی در یک معامله ای وجود داشته باشد، آن متن قابل اعتبار و ارزش است و نمی شود به آن توجه نکرد.

این اشکال شورای نگهبان به متن طرح سبب شد اصل طرح به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارایه شود تا در آنجا برای این موضوع تصمیم گیری شود.هدف نمایندگان مجلس این بوده است که معاملات مسکن در مسیری صورت بگیرد که برای طرفین معاملات ریسک یا تهدید اقتصادی و حقوقی بوجود نیاید.

بهترین مسیر از نگاه کارشناسان این است که هر خرید و فروش ملک در سند محضری انجام شود.با این حال مجمع تشخیص مصلحت نظام با رعایت نظر شرعی شورای نگهبان از ابطال مبایعه نامه صرف نظر کرده و در اصلاحاتی که روی طرح صورت داده است، قرادادهای ملکی بدون سند را در دعاوی قضایی فاقد اعتبار و رسیدگی اعلام کرد.

این مصوبه بدین معناست که اگر روزی صاحب آپارتمان یا زمینی که برای آن مالکیت خودش، فقط مبایعه نامه دارد، نتواند به فرض، آن ملک را از فروشنده دریافت کند و به دادگاه شکایت کند، دادگاه در عمل به این درخواست رسیدگی نخواهد کرد!

این موضوع بسیار ریسک دارد و حتی می تواند تعداد پرونده های ملکی در محاکم را افزایش دهد.با این حال، مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در حکم قانون جدید به حساب می آید و لازم الاجراست.

در این صورت کسانی که قصد خرید آپارتمان دارند لازم است سراغ واحدهایی بروند که ترجیحا سند محضری داشته باشد.البته برخی کارشناسان در این باره تاکید می کنند، مطابق تجربه ای که تصویب قوانین جدید در کشور وجود دارد، مراجع اجرایی قوانین به گونه ای عمل خواهند کرد که ملاحظه لازم مردم بشود.

این در حالی است که در همین مصوبه این امکان پیش بینی شده است که مالکانی که هنوز برای ملک شان سند ندارند بتوانند ظرف 4 سال سند مربوطه را اخذ کنند.