بود و نبود وام مسکن !

بورس24 : آیا متقاضیان خرید مسکن با قیمت های فعلی آپارتمان ها می توانند روی وام بانکی حساب باز کنند؟

کارشناسان اقتصادی در این باره معتقدند، بود و نبود وام مسکن برای خریداران یکی شده است مگر آنکه مبلغ تسهیلات با قیمت های روز بازار مسکن تعدیل شود.

براساس گزارشی که مرکز آمار ایران هفته پیش منتشر کرد متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به بالای 77 میلیون تومان رسید است. این رقم به معنای آن است که در بازار مسکن برای خرید خانه باید حداقل 3 میلیارد تومان پول پرداخت کرد و به همین اندازه باید بودجه خریداران مسکن باشد.

این در حالی است که بالاترین مبلغ مجاز که بانک ها می توانند برای وام خرید مسکن پرداخت کنند 960 میلیون تومان برای یک زوج است؛ رقمی حتی کمتر از یک میلیارد تومان که به 30 درصد بودجه مورد نیاز برای خرید مسکن هم نمی رسد.

در این شرایط افراد رغبتی به استفاده از وام مسکن پیدا نمی کنند.

از طرفی کارشناسان اقتصادی از چالش دومی در بحث تامین مالی مسکن با وام خرید صحبت می کنند که مربوط به قسط ماهانه عملیات بازپرداخت وام است.

وام 960 میلیون تومانی طبق محاسبات کارشناسان از قسط بالای 19 میلیون تومانی در ماه برخوردار است. این در حالی است که حداقل حقوق کارمندان شاغل در کشور ماهانه زیر 10 میلیون تومان است. در نتیجه هیچ کدام از متقاضیان خرید مسکن توان پرداخت ماهانه 19 میلیون تومان بابت قسط وام خرید مسکن را ندارند.

در این شرایط به نظر می رسد بازار تامین مالی مسکن به بن بست خورده است. از یک طرف باید مبلغ وام خرید مسکن افزایش یابد و به حداقل 50 درصد قیمت یک آپارتمان برسد اما از طرف دیگر همین مبلغ کنونی وام های مسکن قابل دریافت از بابت بازپرداخت نیست.

در بقیه شهرهای کشور نیز اوضاع خریداران خانه دست کمی از تهران ندارد.

در شهرهای بزرگ و میانی کشور قیمت واحدهای مسکونی حداقل یک میلیارد تومان برآورد می شود در حالی که مبلغ وام در آنجا هم کمتر از 30 درصد قیمت را می پوشاند.

در شهرهای میانی و کوچک کشور شرایط اقتصادی خانوارها ضعیف تر و شکننده تر از تهران است.

کارشناسان راه برون رفت از بن بست وام خرید مسکن را در دو مساله عنوان می کنند.

راهکار اول آن است که قیمت مسکن کاهش پیدا کند تا شرایط خرید برای متقاضیان نرمال شود.

کاهش قیمت مسکن، مساله نیازمند بودن به افزایش مبلغ وام را به صورت خودکار حل می کند.

اما راهکار دوم نیز در توانمند شدن خانواده ها برای بازپرداخت قسط است.

در دهه 80 شرایط اقتصادی به گونه ای بوده که خیلی از خانواده ها برای خرید مسکن به وام بانکی پناه می آوردند. این موضوع در آن زمان برای خانواده ها حل شده بود چون قدرت حقوق و دستمزد افراد در برابر هزینه ها،‌ از سطح نسبی مطلوب برخوردار بود.

اما در این سال ها تورم در سطحی قرار گرفته که این قدرت بسیار تضعیف شده است.

کارشناسان اقتصادی در این باره معتقدند، مبلغ قسط وام مسکن باید حداکثر به اندازه یک سوم از هزینه ماهانه خانواده ها باشد.

این در حالی است که مبلغ قسط وام مسکن در حال حاضر به اندازه 2 برابر این رقم است!

کاهش مبلغ قسط وام مسکن به حدی که در توان بازپرداخت کننده ها باشد به جزء از طریق تقویت واقعی درآمد سرانه افراد امکان پذیر نیست.

برای این منظور باید کیک اقتصاد بزرگ شود تا بنیه مالی خانواده ها نیز بهبود پیدا کند.

آنچه روشن است، محال بودن صاحب خانه شدن از طریق خرید نقدی آپارتمان است.

در همه کشورهای موفق جهان حدود 70 تا 80 درصد از ارزش خرید خانه را به صورت وام بلندمدت 30 ساله به متقاضیان مسکن پرداخت می کنند.

اما این رقم پوششی در کشورمان در شرایط کنونی که قیمت مسکن پرش کرده است، زیر 10 درصد است.