گرانی ساخت مسکن و چالش فروش

بورس24 : قیمت مسکن در مقایسه با پنج سال گذشته حدود 10 برابر افزایش پیدا کرده است. این میزان رشد برای میانگین قیمت واحدهای مسکونی در مناطق شهری کشور است که البته مطابق گفته های مسولان مرکز پژوهش های مجلس در نشست اخیر انبوه سازان برآورد می شود.

از طرفی میزان افزایش قیمت مسکن در شهر تهران نیز تقریباً به همین میزان بوده است.

علت اینکه رئیس مرکز پژوهش های مجلس از بازه زمانی 5 سال گذشته برای اعلام میزان افزایش قیمت و گرانی مسکن استفاده کرده است به شرایط اقتصادی این دوره بخصوص مربوط می شود.

اقتصاد از سال 97 با شوک افزایشی نرخ دلار وارد فاز تورم کم سابقه شد و تا امروز نرخ تورم در اقتصاد براساس میانگین سالانه، 2 برابر سال های قبل از آن شده است.

این افزایش شدید نرخ تورم بر بازار مسکن نیز اثر گذاشت و موجب شد نه تنها قیمت مسکن که هزینه ساخت نیز با رشد بالا مواجه شود.

هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران با احتساب قیمت خرید مصالح و تجهیزات ساختمانی، دستمزد کارگر و مهندس، هزینه کرایه و حمل و نقل، کرایه استفاده از ماشین آلات و همچنین مبالغ عوارض ساخت، به بالای 15 میلیون تومان رسیده است.

همچنین در پروژه های ساخت مسکن ملی که با کمترین هزینه و کمترین تجهیزات این ساختمان ها احداث می شود، طبق اعلام انبوه سازان هزینه هر مترمربع حداقل 10 میلیون تومان است.

در شهرهای بزرگ نیز هزینه ساخت تقریباً با سطح تهران برابری می کند.

اما گرانی ساخت مسکن فقط مربوط به هزینه ساخت نیست بلکه بخش اعظم آن ناشی از قیمت زمین یا بهای خرید (مشارکت) ملک کلنگی است.

در تهران طبق آمارهای مربوط به پروانه ساختمانی صادر شده توسط شهرداری،‌ بیش از 90 درصد از ساختمان سازی ها در قالب مشارکت در ساخت انجام می شود. این مدل ساخت و ساز به معنای آن است که سازنده باید نسبت به خرید یا شراکت با مالکان ساختمان های قدیمی اقدام کند. ساختمان های قدیمی با قیمت زمین یعنی بالاتر از قیمت واحد مسکونی میانسال معامله می شوند.

برآوردها حکایت از آن دارد که بهای قیمت زمین در هر مترمربع از واحد مسکونی در دست ساخت در شهر تهران در حدود 35 تا 45 میلیون تومان است که این رقم مستقیم به هزینه ساخت اضافه می شود و در مجموع، قیمت تمام شده یک مترمربع واحد مسکونی را تشکیل می دهد.

براساس این ارقام سازنده ها می گویند بهای تولید مسکن حدود 50 میلیون تومان در مترمربع است که به این رقم باید سود ساخت و ساز را هم اضافه کنند.

در چنین شرایطی، فروش واحد مسکونی تازه ساز روز به روز سخت تر می شود چرا که خریداران متقاضی آپارتمان تا این اندازه امکان پرداخت پول و تامین مالی را ندارند.

کارشناسان بازار مسکن در این ارتباط تاکید می کنند در سال های اخیر سهم آپارتمان های قدیمی در معاملات خرید و فروش مسکن نسبت به واحدهای مسکونی کلیدنخورده و نوساز افزایش چشمگیر پیدا کرده است.

همچنین سهم واحدهای مسکونی با مساحت پایین تر از 50 مترمربع نیز در معاملات تقویت شده است و از آنجا که واحدهای مسکونی نو و تازه ساز عمدتاً بالای 60 مترمربع مساحت دارند در نتیجه فروش آنها کاهش پیدا کرده است.

کارشناسان اقتصادی راه برون رفت از این مشکل ساخت و فروش مسکن در کشور را حمایت دولت از کارخانه های تولید مصالح ساختمانی با هدف کاهش قیمت تولید و قیمت فروش عنوان می کنند.

آمارها نشان می دهد سهم مصالح ساختمانی از هزینه ساخت مسکن 52 درصد است بنابراین هر اندازه کاهش قیمت فروش اثر ملموس و چشمگیر در کاهش هزینه ساخت خواهد گذاشت.