فروش املاک شهرداری از اتاق های در بسته خارج شد

بورس24 : عماد الدین سخایی، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و هماهنگی امور اقتصادی شهرداری تهران در گفت وگویی درخصوص امتیاز فروش املاک شهرداری در بورس کالا تاکید کرد با برنامه در دستورکار شهرداری در خصوص عرضه در بورس کالا، فروش املاک شهرداری از اتاق های دربسته خارج شد.

قرار است ۲۳ شهریور دو ملک شهرداری از طریق بورس کالا به فروش برسد ، اتفاقی که می تواند به شفافیت فروش املاک شهرداری تهران که همیشه از آن به عنوان جعبه سیاه شهرداری نام برده می شد ختم شود اما در کنار استفاده از این روش همچنان روش های دیگر فروش ملک هم دنبال می شود و مدیران شهری نمی توانند از به راحتی از حذف کارگزاری ها در این حوزه سخن بگویند. با عماد الدین سخایی، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و هماهنگی امور اقتصادی شهرداری تهران درخصوص امتیاز فروش ملک در بورس کالا سخن گفته ایم که در پی می آید:

موانع عرضه اموال شهرداری در بورس کالا

* از زمانی که اعلام شد املاک شهرداری در بورس کالا عرضه می شود، زمان زیادی برد چه موانع و مشکلاتی در این راه وجود داشت و چقدر امیدوار هستید که این حرکت تازه دوام پیدا کند ؟

کارکرد و ذات شهرداریها در همه جای دنیا این است که شهرداریها، خلقِ ارزش می کنند و علاوه بر آن خدمات رسانی و خدمت به مردم را انجام می دهند، چون نوع خدمات رسانی و نوع کارکردشان به این نتیجه می رسد که این ارزش، خلق شود. این ارزش یک زمانی یک آپارتمان یا یک ملک تجاری، مسکونی و یا اداری می شود بنابراین با توجه به نوع قراردادها و نوع مشارکتهایی که شهرداریها دارند مثلاً شهرداری آمده و در یک سری پروژه ها سرمایه گذاری کرده و یکسری آپارتمان های مسکونی، اداری و تجاری به وجود آمده است. در اینجا به نقطه ای رسیده که دیگر می تواند برخی از این منابعی که ایجاد کرده و یا خلقِ ارزشی که ایجاد شده، بیاید و در راستای بقیه اهدافی که وجود دارد مثل خدمت رسانی به مردم و برای مردم هزینه کند.

حالا اینکه چگونه هزینه کند و چه چیزی را هزینه کند منطبق با اسنادی که شورای شهر مصوب می کند و برنامه های توسعه ای که در شورا ارائه و مصوب می شود در آنجا هزینه می شود و در برنامه بودجه سالانه این منابع باید بیاید و هزینه شود.

فروش این املاک و دارایی ها نیز اجتناب ناپذیر است مثل قضیه ای که در حال حاضر در دولت نیز وجود دارد. دولت کلی املاک مازاد دارد که باید اینها را تبدیل به منابعی کند که بتواند به گردش بیفتد یعنی این منابع که در شهرداری، از آنها به عنوان املاک یاد می شود، راکد نماند چون راکد ماندن آن هیچ سود و نفعی نه به شهر و نه به شهرداری دارد جز اینکه ممکن است این املاک راکد مانده، به مرور زمان تحت شعاع خیلی از مسائل هم قرار بگیرد که می تواند زمینه برخی اتفاقات بد رقم بخورد و موارد مختلف هم در شهرداری و هم در کشور وجود داشته است و حداقل آن این است که این املاکی که راکد مانده مراقبت خیلی زیادی می خواهد و کلی انرژی باید صرف مراقبت از اینها شود.

بهترین اتفاق این است که این اموال و دارایی ها در این موضوع اقتصادی، مولد شود، اینکه از برخی منابع بتوانند بهترین استفاده لازم را ببرند به عبارتی این منابع را به نقدینگی هایی تبدیل کنند که دوباره بتواند برود مجدداً در اقتصاد شهری، خلقِ ارزش کند یا اینکه بیاید در موضوع اموال و دارایی هایی که زیرساخت جدیدی را در شهر ایجاد می کند بیاید.

مثلاً در موضوع های حمل و نقل، موضوع های بزرگراهی، توسعه شهری و یا زیرساخت های شهری بیاید و هزینه شود پس ناچار هستند که این املاک را بفروشند.

این موضوع قبلاً نیز وجود داشته و از روش های مختلفی استفاده می شد، اعم از برگزاری مزایده، یا فروش تهاتری وجود داشته یعنی با طلب پیمانکاران می آمد و تسویه می شد یا یکی از روشهای آن عوض و ماعوضی بوده که در شهرها اتفاق می افتاد مثلاً برای توسعه بزرگراه مجبور بودند که قسمتی از یک آپارتمان را بدهیم و در مقابل آن یک بزرگراهی را تملک کنیم یا شریان حیاتی یک شهر را توسعه دهیم. تا آن زمان این روش هایی بوده که بالاخره این کارها انجام می شد.

شورای عالی بورس، با ایحاد یک بورس املاک و مستغلات را در کشور اقدام به تصویب آیین نامه های آن کرده و نحوه معاملات را نوشت و این موضوع به بورس کالا واگذار شد که در ذیل بورس کالا بیاید و تالار املاک و مستغلات خود را شکل دهد و املاک در آنجا به آن صورت عرضه شود.

موضوعی که به نظر می رسد جدید است و عملاً از سال ۹۹ شکل گرفته و در سال ۱۴۰۰ دستورالعمل های آن آمد، و چند ملک هم کم کم شروع به عرضه شدن در بورس کالا کرد. این موضوع زمینه ای برای این کار شد تا شهرداری که می خواهد املاک خود را بفروشد در آن جا عرضه کند بنابراین یک روش جدید در این میان ایجاد شد که با این روش اگر می خواهد حرکت کند می تواند املاک خود را بفروشد و به نقدینگی تبدیل کند یا هر نوع فروشی که می خواهد انجام دهد.

چرا شهرداری به بورس کالا آمد

*چرا شهرداری تهران از این روش برای عرضه املاک استفاده کرده است ؟

علاوه بر شهرداری، تعدادی از بانک ها نیز آمدند و امضاهایشان را برای عرضه املاک خود انجام دادند، با این که شهرداری در این موضوع پیش رو بود و در همین راستا نیز وزیر اقتصاد دولت یازدهم از حرکت خودجوش و این اقدام شهرداری تشکر کرد ولی بانک هایی نیز آمدند و برای عرضه در بورس املاک، کارهایی را انجام دادند بنابراین شهرداری جایی است که املاکش در طول سالیان زیادی به وجود می آید و عملاً انگار یک چشمه ای است که املاک آن، با توجه به کارکردش آن همیشگی است.

بنابراین شهرداری می تواند در موضوع املاک در دو رکن، نقش ایفا کند یکی در حوزه مجوزها که در این حوزه بوده و برای ساخت و ساز، بازسازی و موارد مختلف مثل عوارض همیشه وجود داشته و یک بُعد آن، بُعد تولید املاکی هست که چه شهرداری بخواهد و چه نخواهد عملاً تولیدکننده املاک هست حالا به حجم و مقدار آن فعلاً کاری نداریم؛ پس می تواند یکی از عرضه کننده دائم باشد و دائم هم هست.

حالا این عرضه کننده دائم، اگر بیاید و در یک بازاری مثل بازار املاک و مستغلات در بورس کالا؛ عملاً اتفاقی که برای آن می افتد چیست؟ این است که انگار بورس املاک یک بازیگری پیدا می کند که همیشه می تواند حضور داشته باشد.

این موضوع قطعاً با عرضه یک بانک متفاوت خواهد بود که مثلاً ملکی را تملیک کرده و یکی را هم می خواهد بفروشد. پس شأن ورود آن به بازار املاک متفاوت است و می تواند مستمراً عرضه کننده باشد.

*در این مقطع زمانی استفاده از این روش، چه مزایایی خواهد داشت، مگر همین کار را نمی توانیم در مزایده انجام دهیم؟

پرداختن به این موضوع نیاز با باز کردن و شکاف ابعاد این موضوع دارد. به طور مثال درگذشته مزایده را انجام می دادید و سیر مراحل انجام یک مزایده حدود ۶ ماه به طول می انجامید یعنی از زمانی که مجوزهای آن گرفته شود و ۴۰ روز در روزنامه آگهی کند و یک ماه طول بکشد که کار دیگری انجام دهد و یا زمان بازدید آن را تعیین کند تا به روز فروش و حراج برسد، زمان طولانی ای صرف می شد.

در مزایده باید در سطح شهر بنر بزنید و در سایتهای شهرداری اطلاع رسانی کنید و کسانی که ذینفع هستند یا به هر جهتی در آنجا پیمانکار یا شهروند عادی و یا نهادهای متولی این موضوع هستند می توانند بیایند و در آن حراج شرکت کنند و خریداری کنند این یک پروسه ای است که انجام می شود در صورتی که فرایند و سازوکار فروش در بورس کالا بسیار متفاوت است لذا قصد دارم یکی یکی آنها را با مزایده مقایسه کنم.

وقتی در بورس کالا فروخته می شود، نخستین اقدام مهم این است که مواجهه حضوری خریدار و فروشنده که شهرداری هست را قطع می کنیم یعنی عملاً هیچ وقت در فضای حراج و مزایده ای که وجود دارد هیچ مناسبتی بین خریدار و عملاً فروشنده ای که بالاخره از کارمندان شهرداری و پرسنل سازمان های مختلف شهرداری باشند وجود نداشته و ارتباط قطع می شود و دلیل آن این است که کار حراج به یک نهاد ثالث با عنوان بورس کالا سپرده شده و شما دیگر با افرا کاری ندارید.

هماهنگ کردن و هر موضوعی که اتفاق می افتد در بورس کالا انجام می شود و کل فرآیند حراج و عرضه در بورس کالا اتفاق می افتد و عملاً دیگر از اتاق های شهرداری بیرون رفته است این یک حالت اولیه. بنابراین مواجهه حضوری که می تواند زمینه ساز بروز فساد باشد را به کل حذف کردیم و به عهده یک نهاد دیگر افتاد و از دست من نیز خارج است.

اثر عرضه املاک شهرداری در بورس کالا

*آیا می توان مهمترین اثر این اقدام را حذف کارگزاری ها دانست؟

من این موضوع را نمی دانم ولی همین بس که مواجهه بین شهرداری و خریدارها را عملاً اینجا حذف کرده و این نخستین و مهمترین خاصیت است؛ و خاصیت دوم این اقدام این است که وقتی شما آمدید و یک زمان ۶ ماهه طی کردید و به یک حراج رسیدید؛ حالا در بورس کالا اطمینان بخش آن چه کسی هست؟ که آیا املاک درست است و همه دیده شده و همه قسمت ها هست؟

اینجا مسئول، خود شهرداری است ولی وقتی به سراغ بورس کالا رفتیم یک نهاد ثالثی می آید و روی نظرات کارشناسان کار کرده و شروع به بررسی کردن و اصالت درخواست ها می کند به عبارتی؛ اطلاعات من را بررسی می کند و همه را به صورت شفاف، قبل از حراج روی سایت می گذارد و همه شما مشخصات این ملک را شما می بینید.

اگر می خواهید بیایید و در فرآیند بورس کالا شرکت کنید شما قبل از هر چیز شرایط ملک را می دانید که چه نوع ملکی و چه شکلی است و عملاً وارد حراج و واگذاری در بورس کالا می شوید.

در مزایده قبلی این گونه بود که تعدادی پاکت می آمد و باز می شد و برنده، کسی است که بالاترین نرخ را پیشنهاد داده است و کار در این جا تمام است. حالا در بورس کالا شما شانس های مجدد دارید اگر می خواهی این ملک را بخواهی بخرید، فقظ با یک پاکت نیست که شما در این مزایده شرکت می کنید بلکه شما که بیایید و یک نرخ را اعلام کنید و پیشنهاد بدهید و می بینید یک خریدار دیگر آمده و با یک نرخ بهتر و بالاتری آمده و به نام خود می کند و شما می توانید قیمت پیشنهادی خود را بگویید و یک رقابت قیمتی به وجود می آید تا به قیمت منصفانه برسید.

در بورس کالا قیمت ها از پایه کارشناسی شروع می شود و آنقدر ادامه می یابد تا به یک قیمت منصفانه ملک می رسید و یا به یک قیمتی که طالب داشته باشد پس نرخ های مختلفی مطرح می شود.

در اینجا مزیتی که برای شهرداری ایجاد شد این است که ملک با یک رقابت قیمتی که طالب داشته باشد فروش می رود در صورتی که در حراج یک بار قیمتی را پیشنهاد دادید و شما بخواهید با یک قیمت بالاتری بخرید و چون نمی دانستید چه اتفاقی می افتد و فرایند سفارش گذاری فقط یک بار بود ممکن بود از اینجا و در این قسمت سخت تر شود.

پس مزیت آن برای شهرداری این است که، ارزش افزوده بیشتری برای منابعی که دارد ایجاد کردیم که به آن مولدسازی می گویند یعنی من به قیمت یک کارشناس نبودم و اتفاقاً به قیمتی بودم که بازار و طالب دارد و توانستم بفروشم.

شهرداری می تواند هر زمان که بخواهد جریان حراج را متوقف کند اینکه شهرداری بیاید و بگوید می خواهم ملک به بالاترین نرخ که می خواهم فروش برود و در پایان روز اول نخواست به هیچ کدام از پیشنهاددهندگان بفروشد و یا بخواهد یک بار دیگر روی فروش این ملک رقابت ایجاد کند، در اینجا می تواند این موضوع را تا پایان وقت بگذارد به عبارتی در بورس کالا که از ساعت ۹ و نیم شروع می شود تا ۱۱ و نیم اجازه رقابت می دهیم بنابراین این رقابت در فرآیند چند ساعته می تواند شکل بگیرد.

نکته جالب توجه این است که شما در ۱۰ دقیقه پایانی می آیید و یک نرخی اعلام می کنید و می گویید با این نرخ و قیمت می خواهم بخرم؛ در اینجا فرایند بورس کالا به این صورت است که این را پنهانی برای روزهای دیگر نگه می دارد و این نرخ، نرخ پایه شما برای فردا می شود و از فردا مجدداً شروع به انجام و ارائه ملک در بورسکالا می کنید.

چون که در ۱۰ دقیقه آخر ظن بورس کالا این است که اجازه رقابت داده نشده و فردا شما می توانی مجددا روی قیمت ها نظر دهی یعنی این نیست که کسی بیاید و در ۳۰ ثانیه آخر یک قیمتی را بگوید که شما قبول کنید و بگویید که این معامله انجام می شود.

حضور شهرداری در بورس کالا، اتفاق خوب

اجازه رقابت دادن به قیمت گذاری ملک اتفاق بسیار خوب و شفافی است که در بورس کالا اتفاق افتاده، شما می توانید بدون اینکه مواجه حضوری داشته باشید. و با محدودیت هایی که در نوع مزایده قدیمی اتفاق می افتاد اینکه در یک جلسه ای بنشینید و با محدودیت های مزایده، نگاهتان به نگاه دیگرانگره بخورد دیگر نیست و فقط وقتی پشت یک سیستم نشستید و در حال قیمت گذاری هستند و فقط قیمت ها را روی تابلو بدون مواجهه حضوری می بینید؛ حتماً قیمت گذاری و رقابت سالم تری اتفاق می افتد چون دو طرف هم، همدیگر را نمی شناسند که مثلاً چه شخصی قیمت گذاری می کند و یا اصلاً چه کسی است که رقابت می کند؟ همان اتفاقاتی که در بورس اوراق می بینیم در آنجا نیز شما نمی بینید که چه کسی رقابت می کند فقط رقابت قیمتی را روی تابلو می بینید و این به نفع املاکی هست که عملاً واگذار می کنیم.

اگر به هر دلیلی شما در روز اول رقابت در بورس کالا حاضر نشد؛ این قیمت گذاری و مزایده، تا هفت روز کاری در بورس کالا تمدید می شود پس در این موضوع شرکت کنندگان چند ماه جلو می افتند اینجاست که می گوییم مولدسازی اتفاق افتاده یعنی وارد پروسه و بروکراسی خیلی طولانی نمی شویم که مثلاً دست شما ۳ سال برای فروش این ملک بند و منابع شهر قفل است.

تو نیاز داری که برای توسعه شهر، منابع ایجاد کنی مثلاً می خواهی حمل و نقل عمومی شهر را گسترش دهی ولی منابعت قفل شده است این موضوع فرایند بروکراتیک اداری را در یک حالت شفاف، تسریع می کند و مزیت بعدی که ایجاد می کند، که شما می توانید به صورت مکرر یا ۷ بار را داشته باشید.

نکته خوب بعدی که همان اطلاع رسانی است برای این که بدانیم چرا سازوکار بورس کالا می تواند برای ما مفید باشد، بحث اطلاع رسانی پیش می آید. حال هدف چیست؟ اینکه یک نهاد فراقوه ای مثل شورای عالی بورس می گوید که من می خواهم پیرامون بورس املاک و مستغلات در کشور این چنین اقدامی انجام دهم، هدفش چیست؟ هدف این است که بازار مسکن را کم کم به یک بازاری تبدیل کنم که چارچوب داشته باشد.

عرضه کننده و تقاضاکننده بتوانند به یک نهادی مراجعه کنند و ببینند که چند تا ملک عرضه می شود و چقدر ملک عرضه شده و نمی خواهم اسمی مستقیماً روی آن بگذارم که مثلاً بگویم که یک بازار متشکلی شکل گرفته ولی اینکه یک بازاری باشد که می تواند ارکان و بازیگرانش را می تواند مشخص و پیدا باشند؛ شکل بگیرد پس هدف این است.

حال اگر یک چنین بازاری را شکل دادیم شما هر وقت خواستید درباره قیمت های املاک نگاهی بیندازید حتماً به این بازار سر خواهید زد، در بازاری که در یک رقابت خیلی شفاف، قیمت تعیین می شود می تواند روی بقیه قیمت گذاری ها هم اثرگذار باشد.

به عبارتی قیمت گذاری تهاجمی می افتد و حباب های قیمتی از دور خارج می شوند چون برخی از نهادها هستند که عرضه کننده املاک هستند ولی دنبال گران کردن املاک نیستند و به دنبال قیمت بازار و طالب داشته باشد حرکت می کنند و عملاً می تواند قیمت گذاری حباب گونه و بخشی از آن را در این بازار مشتکلی که شکل می گیرد، کم رنگ نماید.

به طور مثال شما در منطقه ای از تهران به دنبال خرید آپارتمان هستید اگر شهرداری در آن برهه از زمان ۳ ملک در آن منطقه داشته باشد و به قیمت در بورس کالا عرضه می کند شما به قیمت آن نگاه می کنید و به فرض اینکه می دانید قیمت آن منطقه به این نرخ است پس دیگر هیچ گونه عواملی که باعث سوداگری در حوزه ملک می شوند انجام نمی شود. این موارد حالت ایده آل آینده ماست.

درست است که فقط شهرداری متولی مسکن نیست بلکه شهرداری این اقدام را شروع کرد و نهادهای تولیدکننده مسکن کم کم باید بیایند و در این بازار به شهرداری اضافه شوند و این قسمت تولید و عرضه ملک به صورت شفاف و بدون حالت سوداگری را تقویت کند. در آن زمان اگر شما مصرف کننده نهایی باشید و بخواهید ملکی را بخرید می آیی و می بینی که آن ملکی که شما با آن استانداردهای مورد نظرت می خواهی بخری هست. شما می آیید و به صورت شخصی در این رقابت شرکت می کنید و در رقابت برنده می شوید.

در حال رفتن به سمت بورس کالا هستیم

پس این اتفاق بعدی است که می تواند رقم بخورد. با این اقدام یک ابزار جدید در اقتصاد شکل می گیرد و شهرداری به عنوان نفر اولی که شجاعت داشت و این کار را انجام داد شناخته می شود. البته من در رابطه با درآمد این اقدام چیزی نمی گویم بلکه پیرامون شفافیت آن نهادها صحبت می کنم.

وقتی که بازار جدید می آید و برای منی که هنوز سراغ این بازار نرفتم و آیین نامه، بخشنامه ها و شکل گیری آن مبهم هست، منتظر می مانم که در این بازار یک نفری حرکت کند معمولاً با حرکت آن وزنه های اصلی که در داخل بازار هستند شما می توانید بعدها به یک نوع تجارت شفاف و رقابتی در اقتصاد می رسید.

اگر شما برگردید و به تجربه فروش کالاها در کل دنیا از طریق بورس، نگاهی بیندازید خواهید دید که در برخی از کشورها سوابقی بیش از صد سال درباره فروش کالا در بورس دارند در صورتی که در کشور ما چیزی حدود ۲۰ الی ۲۵ سال است که انجام می شود و کم کم شروع کردیم.

این مدت زمان، زمان کمی است حتی ما همه کالاهای خود را نیز در بورس کالا نیاوردیم، حتی کالاهای همگن را در بورس کالا نیاوردیم ولی در حال رفتن به این سمت هستیم که تجارت به سمت بورس کالا می آید و یک بازار شفاف رقابتی شکل می گیرد که دیگر ارکان آن مشخص ضابطه مند است و نوع معاملات قاعده و چارچوب مشخص دارد.

به طور مثال بازاری مثل بازار فولاد، بازار پتروشیمی یا بازار سیمان در همان ابتدا که شکل گرفت با عرضه کننده های عمده خود در ابتدا شروع کرد کم کم که نظام پیدا کرد و یک بازار متشکل شد بقیه ارکان و تولیدکننده ها نیز اضافه شدند و در آنجا فضایی ایجاد شد که قدرت مانور و شفافیت بیشتر داشت.

چه شخصی باید این موارد را مطالبه کند، اگر به طور مثال بخواهیم به یک شرکت فولادی نگاهی بیندازیم قطعاً این شرکت فولادی دارای یک ترکیبی با عنوان هیئت مدیره تعیین کرده که صاحبان سهام این شرکت فولادی، یکسری شرکت های دیگری که در اقتصاد در حال فعالیت هستند و بعد با هم مشارکت کردند و یک شرکت سهامی به وجود آوردند این شرکت تولیدکننده فولاد هست و یک هیئت مدیره ای دارد که عرضه می کند بنابراین سهامداران آن شرکت باید از هیئت مدیره ای که در آن شرکت در حال فعالیت است مطالبه کنند که آنها شرکت را وارد بورس کالا کرده و محصول های فولادی خود را در بورس کالا به فروش رسانند که شفافیت فروش کالای این شرکت را به عنوان سهامدار بدانند و در جریان باشند پس این مطالبه از سوی سهامداران به وجود می آید تا حقوق صاحبان سهام حفظ شود.

مطالبات مربوط به تولیدکنندگان مسکن

*مطالبه ای که از سوی تولیدکنندگان مسکن که به آن اشاره کردید از کجا به وجود می آید؟

صاحبان سهام آنها باید بیایند و مطالبه کندتا محصولات آن شرکت ها که در حال حاضر مسکن است بیایند و در بازاری مثل بازار املاک در بورس کالا فروخته شود که ما به عنوان سهامداران بدانیم که شما در سال چه مقدار املاک فروختید و چه مسیری طی کردید همین اتفاقی که شاید در چند سال اخیر در کشور ما افتاده است.

البته صاحبان سهام یا سهام داران لزوماً بخش های دولتی یا نهادهای عمومی نیستند. بخشی می توانند خصوصی باشند خیلی از تولیدکننده ها مثل انبوه سازان نهادهای خصوصی هستند.

*گفته می شود که شهرداری، پیمانکاران را الزام به داشتن کد بورسی کرده است و امکان بی رغبتی از سوی پیمانکاران برای حضور در بورس کالا هست؟

اصلاً وقتی که این کار شروع کردیم هیچ کدام از روش های قبلی را منع نکردیم. وقتی که ابزار نوین در کار می آید قرار بر این نیست که ابزار قدیمی منع شود. برای روشن شدن این موضوع یک مثالی بزنم؛ به طور مثال شما می آیید در کشور یک وسیله ای را مثل تلفن همراه شکل می گیرد؛ آیا شما استفاده از تلفن ثابت را منع کردید؟ حال می بینید با گذشت زمان بسیاری از آمدن تلفن همراه می بینید که بسیاری از مردم هنوز از تلفن ثابت استفاده می کنند حتی گاهی اوقات در سطح شهر، باجه های تلفن همگانی را مشاهده می کنید.

پس هنوز هم هست و آنها کار می کنند ممنوعیتی وجود ندارد این که می گوییم ما الزام کردیم نه به عنوان اینکه به آنها بگوییم که اگر شما نیامدید و کد بورسی کالا را نگرفتید دیگر نمی توانید در مزایده های حضوری ما شرکت کنید یا اینکه اگر نیامدید ما دیگر با شما کار نمی کنیم الزام یک زیرساخت هست که اگر شما بخواهید بیایید در بورس کالا شرکت کنید و ملک ما را برداری لازم است که کد بورس کالا داشته باشید.

این تعبیر تلقی می شود که ما الزام کردیم، حال اگر شما نروید و کد بورس کالا را نگیرید چگونه می توانید این ملک را در بازار بورس کالا بخرید؟ الزام این موضوع از این جهت است چرا که لازمه شرکت در مزایده از طریق بورس کالا، داشتن کد بورسی است.

چرا الزام به عرضه در بورس کالا هستید

*چه الزامی وجود دارد که اولویت عرضه در بعضی از مناطق با بورس کالا باشد؟

تا به الان از سوی مناطق شهری و شهرداری در مورد فروش املاک از طریق بورس کالا، هیچ مانع و نقدی نداشتیم چرا که شهرداری یک پیکره واحد است. و با وجود اینکه یک زمانی طی شد و با مدیریت شهرداری جدید مطرح شد این مدتی که تا مدیریت در جایگاه خود مستقر شود و برنامه ها و سیاست های دوازده گانه ابلاغی و برنامه های مردمی سازی آمد و با آمدن زاکانی، شهردار تهران شکل گرفت و از آن طرف تا شهرداران جدید در جایگاه خود قرار بگیرند و به مناطق خود اشراف پیدا کنند و عملکردهای آنها را بتوانند بررسی نمایند که چقدر در این موضوع املاک دارند خود این موضوع خودش یک فرایند زمانبر است.

در کنار این تبیین این روش جدید به خود بدنه شهرداری یک فرایندی بود که باید طی می کردیم حالا شما اسمش را تأخیر می گذارید ولی من می گویم بالاخره وقتی که می خواهد یک سیاست جدید ابلاغ شود نیاز به زیرساخت فرهنگی جدید، آموزش و موضوعات و زیرساخت های حقوقی دارد.

تا اینها شکل گرفت به این نکته رسیدیم و من فکر می کنم در این برهه از زمان می توانست این اتفاق بیفتد یعنی با حضور آقای دکتر زاکانی، تیم مدیریت شهری که دنبال سالم سازی و ارتقای شفافیت هست وجود ارکانی در سازمان بورس کالا که کمک کردند و انعطاف پذیری هایی که دوستان داشتند و سیاست ها و رفتار و برگشت و جلسات زیادی که با این دوستان داشتیم و حمایت هایی که از آن طرف شده من حس می کنم در این مقطع زمانی و این نوع بازار که در حال حاضر شکل گرفته می توانست منجر به ارتقای شفافیت شود. من مقاومتی در بدنه شهرداری از این نوع جنس نمی بینم که نخواهند کار کنند یا این اتفاق بیفتد.

به طور مثال شما فرض کنید که محصولی در کشور دارید که واحد تولید سیمان است و سیمان تولید می کند کلی هم واحدهای مصرف کننده و متقاضی سیمان دارد حال شما به عنوان متولی و نهاد اینها می آیید و فکر می کنید که یک بازار آنلاین ایجاد می کنم و سیمان را در این بازار آنلاین، عرضه می کنم.

برخی از این ابزارها در آن زمان نبود و الان به وجود آمد مثلاً زمانی که مصوبه شورای عالی بورس می آید و بورس املاک شکل می گیرد عملاً خودش یک بازار آنلاین، شفاف نهاد ثالث است یعنی عملاً آن هدف در آن جا شکل می گیرد و عملیاتی می شود حال زمانی که این ظرفیت به وجود می آید و ما نیز که به دنبال شفافیت هستیم می گوییم که خوب ما از این ابزاری که داریم، استفاده می کنیم و عملاً اتفاق مورد نظر ما می افتد.

با این اقدام، زیرساخت های بهتر، قوانین، آیین نامه های بسیار زیادی که در آنجا برای نوع رقابت وجود دارد. حال چرا می گویم در این مقطع زمانی، چون دولتی می آید و مجلس هست که با شهرداری و شورای شهر هم راستاست و در یک مسیر حرکت می کند و تعامل بسیار خوبی دارد پس ما از زیرساختی که دولت فراهم کرده و به دنبال شفافیت هست برویم و استفاده کنیم.

این می تواند یک روشی باشد که ما جلو برویم.بر این موضوع که اصلاً من قائل به این که بگویم شکست خوردن یا پیروز شدن در این موضوع نیستم، د من اعتقاد دارم که این یک روش جدید است که ما باید آن را دنبال کنیم و اینکه آنجا ملک فروخته شود این نیست که بگوییم که پیروزی بر روش گذشته یا شکست روش گذشته است و تقابلی در آنجا نمی بینم.

چگونه املاک در بورس کالا فروخته می شود

*آیا کارگزاری هایی که قبلاً وجود داشتند و فساد در آنها زیاد بود و وظیفه آنها فروش ملک، واسطه گری برای املاک شهرداری به پیمانکاران بود و مدتی منحل شده بودند و چون روش جدیدی نبود دوباره احیا شدند و سعی کردند اسمشان به خاطر بدنامی گذشته مطرح نشود، حذف می شوند ؟

به نظر من ما باید روش جدید را پیش برویم ببینیم که چه اتفاقی می افتد حالا هر کسی به عنوان کارشناس می تواند پیش بینی کند که آیا اینها ادامه حیات می دهند یا خیر، من در این مقطع فکر می کنم که نیاز ندارم به این موضوع فکر کنم بلکه نیاز دارم که بیشتر متمرکز شویم بر روی این روش، که بتوانم این روش را بهتر به سرانجام برسانم.

* آیا همچنان مطالبات پیمانکاران با همان کارگزاری ها دنبال می شود و آن روش هم همچنان در حال انجام است؟

من قبلاً بخشی از بازار که ما املاک خود را واگذار می کردیم تهاتر بود یعنی پیمانکاری با شهرداری قراردادی داشت و یک خدمتی را انجام داده و پولی را هزینه کرده و کاری برای شهرداری انجام داده حالا ما به آنها بدهکار هستیم. در مقابل طلبی که از ما دارد به آنها گفته شده که فلان ملک را به ازای طلب خود از ما تحویل بگیرید.

در این میان، قیمت ملک را نیز کارشناسی کردیم و ملک را دادیم. حالا بیایید ببینیم که ما در بورس کالا چه کار کردیم؟ ما در بورس کالا یک سازوکاری داریم که می توانیم نقدی و اعتباری بفروشیم مثل هر کالای دیگر نیست که صرفاً نقدی باشد شما وقتی می روی و به صورت شخصی یک خانه ای را می خرید عملاً یکجا مبلغ خرید خانه را یک جا به فروشنده نمی دهی تا مبلغ را تسویه کنید بلکه مرحله به مرحله دارد یعنی خانه ای که می خرید در وهله اول مذاکره و پیش مبایعه ای تهیه می شود، سپس بیعانه ای در نظر گرفته می شود سپس مبایعه نامه نوشته و بین طرفین امضا می شود و سپس خانه را تحویل گرفته و مابقی مبلغ هم هنگام سند پرداخت می شود همیشه خاصیت املاک، زمانبر بودن در زمان تحویل و زدن سند است.

ما نیز در بورس کالا، مسئله نقدی و اعتباری را داریم یعنی می گوییم که وقتی ملک را می فروشی تا ۵ روز می توانی ۱۰ درصد آن را بدهی و تا مبایعه نامه که نوشته می شود به خریداران گفته می شود ۳۰ درصد پول را می گیرید و تحویل ملک ۳۰ درصد و ۳۰ درصد دیگر را نیز برای زدن سند می گذاریم پس یک فرایندی را باید طی کنیم.

حال نقش پیمانکاران چیست؟ به آنها اعلام می کنیم که شما از ما طلبکار هستید. البته قبل از هر چیزی ما باید کلمه طلب را در شهرداری تعریف کنیم. شاید خیلی ها بگویند که ما برای شهرداری کار کردیم و این مقدار مبلغ از شهرداری، طلب داریم.

ما به چیزی طلب می گوییم که در دفاتر ما آمده، صورت وضعیت و کارشناسی آن تا اداره کل امور اموال آمده و اعلام شده که مثلاً فلان آقا از ما انقدر طلبکار هست و ثبت شده و سند دارد.

ما می گوییم که شمایی که می آیی تا ملک را برداری و مراحل واریز مبالغ را مرحله به مرحله انجام می دهی می آیید و در مبایعه نامه می گویید که من می خواهم این وجوه را پرداخت کنم این سندهای بدهی که خودت قبول داری را به تو بدهم، شما قبول دارید؟ و به همین خاطر هم در آن بخش نقدی اعتباری توضیح دادیم که در فروش گفتیم که کسانی که طلب ثبت شده تا قبل از تاریخ آن عرضه را داشته باشند و حراج انجام شود می توانند به عنوان اسنادشان ارائه کنند.

حال اصلاً نمی خواهد این کار را انجام دهد شخص می آید و شخصی که مبایعه را می بندد مبلغ ۳۰ درصد اولیه را پرداخت می کند و دو چک خود را می گذارد، منتظر می ماند تا روز سند و مثل هر معامله عادی دیگر این روند انجام می شود.

هنر بورس کالا، اینجا مشخص می شود و نکته بسیار ظریفی در اینجا داریم، شما وقتی که وارد سازوکار مزایده شرکت شدید. فرض کنید در روز مزایده شما همه را هم دعوت کردید و مزایده را انجام دادید. حال روز بعد از مزایده رفتند و مجدداً رفته و مذاکراتی انجام داده و اینجاست که برخی مشکلات به وجود آمده است فرض کنید که شما دو نفر دارید که آمدند و دو ملک را خریداری کردند، قیمت پیشنهادی خود را در آن شرایط ارائه دادند و بعد که اینها رفتند و مبایعه نامه را امضا کنند و منتقل شود به یکی از آنها گفته می شود که باید نقدی پرداخت کنید و آن یکی که آشنای ما بوده، توانسته یک سال هم استمهال بگیرد این روابط که دیگر مشخص نبوده است.

نقش پیمانکاران در فروش املاک شهرداری در بورس کالا

حال در بورس کالا چه می گوییم؟ ما زمانی که حراج را آوردیم مبایعه نامه ما در حال حاضر روی سایت هست یعنی گفتیم که ما طبق این شرایط، این تحویل و این تاریخ ها، در حال انجام این الزامات هستیم و ظرف مدت یک ماه نیز باید با بورس کالا تسویه کنیم و به آنها اطلاع دهیم که این ملک تعیین، تکلیف شد یعنی باز نماند در صورتی که در خیلی از مزایده هایی که در کشور انجام می شود بعد از مزایده، کلی زمان هم، مزایده باز می ماند.

ما گفتیم که در فلان تاریخ مبایعه می بندیم، در فلان تاریخ تحویل می دهیم و در این تاریخ سند می زنیم پس ما فرایند بعد از روز حراج را هم شفاف کردیم. حتماً پیمانکاران از این موضوع استقبال می کنند چرا که شما که به عنوان پیمانکار در این فرایند شرکت می کنید چون فرایند مذاکره ما هم شفاف هست.

به پیمانکار گفته می شود که شما برو و آن اسناد مالی که ما به شما بدهکار هستیم و کامل هم در دفاتر ما مشخص شده است را به عنوان وجوه ملک خود بیاور و یک ملک را به عنوان طلبت از ما بردار این همان مسیر شفافی است که به آن اشاره کردم و نکته مهم این است که ما کلی اسناد مالی داریم که نشان می دهد پیمانکارها از ما طلب دارند. حال طلبکارها یا همان پیمانکارها برای اینکه به طلب خود دست پیدا کنند باید چه کاری انجام دهند در اینجا ما می گوییم بدهی ما به شما مشخص شده و سند مالی را به شما دادم.

شما هر وقتی روی تابلو دیدید که نقدی اعتباری زدم برو و رقابت کن و قیمت خود را بردار و بیاور و با من تسویه کن. حال آن طرف قضیه چه شد؟ به تعبیر شما یک بازار پنهانی که آن طرف وجود داشت، دیگر وجود ندارد. بنابراین من می توانم اعتماد و نظر پیمانکار را جلب کنم. خیلی از پیمانکارهایی که با شهرداری کار کردند به خاطر بدقولی های گذشته یا شاید به خاطر تمکن مالی خوبی دارند و پیمانکارهای گرید خیلی خوب هستند الان دیگر راضی نیست و نمی خواهد با شهرداری همکاری نماید حال چرا؟ چون گفته شد فرایند تسویه شهرداری مشخص نیست.

اتفاقاً الآن بازار پیمانکاری هست و پیمانکارها به سراغ من می آیند و به من می گویند که حاضرند با من کار کنند چرا که همه چیز مشخص است و پیمانکار مجبور نیست برای وصول طلب خود پشت درب اتاق های مختلف بنشیند که حالا چگونه طلب خود را وصول کند. چرا که پیمانکار وارد بورس کالا شده و مشخصات ملک را برداشته و با قیمت خودم می آید و آن ملک را برای وصول طلب از شهرداری برمی دارد و چون قیمت هم مشخص شده احجافی هم نه به شهرداری و نه به پیمانکار می شود.

همین یک حُسن برای ما بس است و این موضوعی است که ما باید به این سمت برویم که نه فقط در تهران حتی در کلان شهرهای دیگر باید شفاف سازی و سالم سازی روابط ایجاد شود چرا که باعث می شود که پیمانکارهای درجه یکی که تمکن مالی بهتری دارند به شهرداری برگردند. روابط ناسالمی که بین پیمانکارها و برخی از بدنه شهرداری می توانست شکل بگیرد اینجا دیگر شکل نمی گیرد و توسط نهاد بیرونی انجام می شود.