سود ساخت و ساز به صفر رسید!

بورس24 : افزایش هزینه ساخت مسکن در تهران حاشیه سود ساخت و ساز را به صفر و بعضاً به زیر صفر رساند.

ریز هزینه های ساخت مسکن بیانگر آن است که تولیدکنندگان مسکن و ساختمان برای احداث هر مترمربع بنای مسکونی براساس مجموع بهای زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد کارگر و پروانه ساخت باید 30 تا 40 میلیون تومان هزینه کنند.

این در حالی است که قیمت میانگین فروش آپارتمان در تهران به متر مربعی 32 میلیون تومان رسیده است.

بنابراین سودی نصیب سازنده ها نمی شود و حتی در مناطق شمالی شهر که زمین دو برابر سایر مناطق است، تولید مسکن ضرر هم دارد.

سازندگان مسکن و ساختمان بخاطر نابرابری هزینه ساخت و قیمت فروش از این بازار خارج شده اند و مشغول خرید بناهای قدیمی، بازسازی مختصر و سپس فروش آنها با قیمت بالاتر هستند.

این دلالی و واسطه گری باعث کاهش سرمایه گذاری در بازار تولید مسکن شده و اسباب رشد بیشتر قیمت مسکن را بخاطر کمبود تیراژ تولید مسکن فراهم آورده است.

سال گذشته مطابق آماری که مرکز آمار ایران اخیرا منتشر کرد میزان تولید مسکن در تهران با کاهش چشمگیر روبرو شد.

ساخت و ساز بهینه در بازار مسکن شهر تهران 100 هزار واحد در سال است. این در حالی است که پارسال حدود 53 هزار واحد مسکونی احداث شد.

رکود شدید ساختمانی تا زمانی که قیمت مسکن بازگشت کند ادامه پیدا می کند. برخی از سازندگان بخاطر سود خرید و فروش ملک و زیان خانه سازی، شغل خود را تغییر داده اند.

در بازار مسکن تهران کسی که سال گذشته در ابتدای سال خانه خریده بود و پایان سال فروخت تقریباً 2 برابر آنچه گذاشته بود سود کرد.

اما در بازار ساخت مسکن، سود بدست آمده حدود 20 تا حداکثر 25 درصد بود. این تفاوت در نرخ سود واسطه گری مسکن و ساخت مسکن، جذابیت را متوجه خرید و فروش کرده است.

کارشناسان اقتصادی معتقدند، آنچه سودهای جذاب ساخت و تولید مسکن را به سود صفر و بعضاً ضرر تبدیل کرده، قیمت زمین و سهم بالای آن از هزینه تولید مسکن است.
سهم زمین در برخی مناطق شهر تهران به 80 تا 85 درصد هزینه ساخت رسیده است.

همه پول و سرمایه تولیدکنندگان مسکن را زمین می بلعد آن هم به صورت نقد و در ابتدای پروژه ساخت.

تولید کنندگان مسکن در این سال هایی که رکود معاملات خرید در بازار ملک حاکم بود، با کمبود شدید نقدینگی روبرو شدند. نداشتن منابع مالی نقدی یعنی نداشتن توان خرید زمین برای ساخت و ساز.

سازندگان مسکن همه فعالیت ها و خریدهای خود را به صورت قسطی یا اعتباری تهیه می کنند به جز زمین. صاحب زمین فروشی، فقط به صورت نقد یا مشارکتی با سازندگان وارد معامله می شود.

سازندگان حتی امکان مشارکت هم ندارند چون که نمی توانند هزینه ساخت را برای طول پروژه برآورد و تعیین کنند. نوسان شدید قیمت مصالح ساختمانی امکان محاسبه هزینه ساخت در ابتدای پروژه را از سازندگان مسکن سلب کرده است.

گزارش مرکز آمار ایران حکایت از آن دارد که سال گذشته قیمت مصالح ساختمانی 2 برابر شد. سال قبل از آن نیز رشد 70 درصدی قیمت مصالح ساختمانی، بازار تولید مسکن را برای خیلی از سازنده ها مشکل ساز کرد.

کارشناسان اقتصادی بازگشت قیمت زمین و مصالح ساختمانی را مستلزم کاهش تورم و رشد اقتصادی عنوان می کنند.

در این روزها تولیدکنندگان مسکن به مذاکرات چشم دوخته اند و معتقدند دستیابی به توافق باعث آرامش قیمت ها و افزایش تولید خواهد شد. همچنین قیمت زمین نیز کاهش پیدا می کند.

بازار ساخت و تولید مسکن در تهران سابقه احداث 200 هزار واحد مسکونی در سال را هم دارد. این تولید مسکن در سال 91 صورت گرفت و بعد از آن میزان ساخت واحد مسکونی در پروانه ها وارد روند کاهشی شد.

طی 4 سال گذشته میزان ساخت مسکن به اندازه یک چهارم زمان طلایی سرمایه گذاری ساختمانی بود. بانک مرکزی هم در گزارشی از افزایش سرمایه گذاری ساختمانی در بازار ساختمان های نیمه کاره خبر داده است.

رشد سرمایه در ساختمان های نیمه کاره به معنی آن است که مالکان این ساختمان ها امکان تکمیل ساختمان را ندارند و سرمایه گذاری صورت گرفته در آنها متوقف مانده است.

هر چقدر میزان رشد سرمایه گذاری در ساختمان های نیمه تمام بالا باشد یعنی ابعاد رکود و مشکلات نیز بیشتر است.

اگر قیمت مسکن کاهش اساسی پیدا کند، بازار پیش خرید و پیش فروش با این ساختمان های نیمه تمام رونق پیدا می کند و آن وقت است که سرمایه گذاری در بازار نیمه تمام به تدریج کاهش می یابد. 

تخمین زده می شود نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی نیمه کاره در شهرها وجود دارد که البته بخشی از این ساختمان ها در تهران واقع شده است.

گفتنی است، این تعداد واحد مسکونی یعنی بازار یک میلیون خانه پیش فروش که البته در ازای آنها یک میلیون تقاضای پیش خرید نیز وجود دارد.