کارآیی صندوق‌ املاک و مستغلات چیست؟

بورس24 : صندوق‌ املاک و مستغلات در بازار سرمایه می‌تواند به ابزاری برای افزایش شفافیت در این حوزه تبدیل شود؛ این ابزار مالی ضمن جذب نقدینگی و ایجاد سود می‌تواند کشف قیمت را برای فعالان بازار املاک و مستغلات تسهیل کند.

مدیرعامل سبدگردان اندیشه صبا با استقبال از این ابزار مالی تازه گفت: صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، یکی از انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک بوده که طی شرایط خاص (در امیدنامه و اساسنامه صندوق عنوان می‌شود) در بازار املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند، به همین دلیل بازدهی این ابزار تقریبا مشابه بازدهی ملک، طی دوره فعالیت در نظر گرفته می‌شود.

هادی قره باغی اضافه کرد: به طور کلی موضوع اصلی فعالیت صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات جمع‌آوری وجوه از عموم و خرید و فروش دارایی‌های غیرمنقول و اجاره‌دهی دارایی‌های غیرمنقول است؛ همچنین فعالیت فرعی این صندوق می تواند سرمایه‌گذاری در اوراق ‌بهادار رهنی، سرمایه‌گذاری در اوراق‌بهادار شرکت‌های ساختمانی پذیرفته‌شده در بورس، سرمایه‌گذاری در اوراق‌بهادار با درآمد ثابت، سرمایه‌گذاری در سپرده‌های بانکی و گواهی سپرده بانکی و دریافت تسهیلات باشد. مدیر صندوق نیز موظف است جهت بهره‌برداری از املاک و مستغلات تحت تملک صندوق، نسبت به معرفی شخص یا اشخاص حقوقی ذی‌صلاح تحت عنوان مدیر بهره‌برداری اقدام کند.

او با مرور فعالیت این صندوق ها در جهان اظهار کرد: به طور کلی این نوع صندوق های سرمایه گذاری را می توان به سه دسته صندوق های سرمایه گذاری در مالکیت مستغلات، املاک و مستغلات رهنی و املاک و مستغلات ترکیبی تقسیم کرد.

این کارشناس بازارسرمایه گفت: صندوق‌های سرمایه‌گذاری مالکیت مستغلات Reits Equity) (نوعی صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است، به طوری که آورده های سرمایه گذاران تجمیع شده و به شکل مستقیم صرف خرید دارایی می شود. این صندوق ها وجوه نقد ورودی برای سرمایه گذاران خود را از طریق اجاره و لیزینگ دارایی های صندوق تامین می کنند.

او در تشریح انواع دیگر این صندوق ها گفت: صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات رهنی Mortgage)Reits ) نوع دیگری از صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات هستند که دارایی فیزیکی نگهداری نمی‌کنند و تمرکز سرمایه گذاری آنها بر بازار ثانویه رهن است. بدین معنی که این صندوق ها اقدام به خرید وام‌های رهنی در بازار ثانویه یا اوراق رهنی کرده و از آنها کسب درآمد می کنند.

قره باغی ادامه داد: صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ترکیبی (Reits Hybrid ) نوع دیگر از این دسته صندوق ها و ترکیبی از دو صندوق یاد شده در بالا هستند؛ بدین معنی که هم در وام ها و ابزارهای رهنی و هم به شکل مستقیم در املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند.

مدیرعامل سبدگردان اندیشه صبا در ادامه بیان کرد: با توجه به اظهارات مسئولان در خصوص صندوق های سرمایه‌گذاری، به نظر می رسد صندوق های تشکیل شده مورد بحث در بازارسرمایه کشور از نوع ترکیبی هستند؛ هدف کلی این مدل کمک به تقویت سمت تقاضا در بازار املاک و مستغلاتدر عین فراهم کردن بازدهی مناسب برای سرمایه گذاران است.

عوامل موثر بر بازدهی صندوق

قره باغی در خصوص بازدهی این صندوق ها گفت: عوامل مختلفی در بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات اثرگذار است. مطابق با امکان‌سنجی انجام شده، بیشترین عامل تاثیرگذار بر بازده این نوع صندوق، نوسانات قیمت در بازار املاک و مستغلات است. دومین عامل تاثیرگذار بر بازدهی صندوق، میزان دریافت اجاره‌بهای املاک تحت تملک است و احتمالا شیوه عملیات مدیریت این صندوق ها از عوامل موثر بر بازدهی این صندوق ها خواهد بود.

اقبال به صندوق املاک و مستغلات

قره باغی با اشاره به وضعیت بازار املاک و مستغلات اظهار کرد: اگرچه منابع نقدی بسیاری در این بازار وجود دارد، اما شفافیت در این بازار بسیار کم است. این موضوع سبب می شود تا کشف قیمت در این بازار برای عرضه کنندگان و متقاضیان با ابهام بسیاری رو به رو شود. در این شرایط ورود صندوق های سرمایه گذاری به این بازار می تواند به افزایش شفافیت در بازار املاک و مستغلات منجر شود. از سوی دیگر این صندوق ها می توانند به شیوه ای تخصصی بازار املاک و مستغلات را توسعه دهند.

او ادامه داد: این در حالی است که از نظر بسیاری از افراد ورود بانک ها به بازار املاک و مستغلات در سال های اخیر موجب آشفته‌تر شدن این بازار و جهش هایی غیر منطقی شده است. صندوق های سرمایه گذاری با در نظر داشتن منطق اقتصادی می‌توانند به عرضه شیوه نوینی از سرمایه گذاری در این بازار بپردازند که بر اساس بهینه سازی منابع مالی است و می تواند برای دو طرف، عرضه و تقاضا سود آور باشد.

منبع: سنا