راه برون رفت از بحران اقتصادی اقدامات لازم و قابل اجرا است/ چاره جویی برای حذف سفته بازی و دلالی در بازار مسکن

مدیرعامل آرتا یاران ایرانیان معتقد است؛ دومینوی اقتصادی ما سال‌ها است تحت تاثیر عوامل درونی و همچنین بیرونی در ریزش است و اکنون زمان آن فرا رسیده است به جای تحلیل و بررسی و پیش بینی‌های دورنمای اقتصاد در کشور به فکر راهکاری مناسب و اخذ سیاست‌ گذاری‌های صحیح اقتصادی در مسیر برون رفت از این مشکلات قرار بگیریم.عباس ضیایی نیری، کارشناسی ارشد مدیریت بازرگانی از دانشگاه ابوظبی و دکترای اقتصاد که در حال حاضر سکان داری و مدیرعاملی شرکت بازرگانی آرتا یاران ایرانیان را عهده دار است، در خصوص وضعیت و دورنمای بازار مسکن در گفت‌وگو با بورس24 گفت: متاسفانه افزایش نرخ ارز ضربه مهلکی بر پیکره اقتصادی کشور وارد کرد و برخی سیاست‌گذاری های عجولانه در تک نرخی کردن ارز، موجب به وجود آمدن هیجانات کاذب در تمامی بازارهای کشور شد که در میان واردکنندگان و مصرف کنندگان بیشتر تحت تاثیر قرار می‌گیرند؛ بازار مسکن از ارکان اصلی رونق و یا افت شاخص کل اقتصادی در کشور ما به شمار می‌آید و با رکود چند ساله اخیر در بدنه اقتصادی کشور شاهد به کما رفتن این بخش مهم اقتصادی در کشور هستیم، علی‌رغم نگاه خوشبینانه برخی مثبت اندیشان به دور نمای بخش مسکن در سال جاری که غالبا به خاطر حرکت معاملات خرید که اواخر سال گذشته در این بازار مسکن پدید آمده است نمی‌توان بر این توهم اقتصادی به طور دائم دامن زد،

این کارشناس اقتصادی افزود: البته در سال جدید با شجاعت برخی خریداران در متراژهای کوچک و با استفاده از برخی تسهیلات انتظار معاملات با شیب ملایم در فصول خرید قابل پیش بینی است، اما تحرک به وجود آمده در بازار مسکن هم دلایل سیستماتیک خاصی دارد که نمونه بارز آن که سال گذشته به وقوع پیوست و به واسطه تغییرات کاهشی در نرخ سود سپرده‌های بانکی، عاملی تاثیر گذار در این حرکت ملایم و در فعل و انفعالات بازار مسکن شد و این متغیر توانسته نقش فعالی را در شکل‌گیری تقاضا بازی کند.

وی یادآور شد؛ البته بدانیم دومینوی اقتصادی ما سال‌ها است تحت تاثیر عوامل درونی و همچنین بیرونی در ریزش است و اکنون زمان آن فرا رسیده است به جای تحلیل و بررسی و پیش بینی‌های دورنمای اقتصاد در کشور به فکر راهکاری مناسب و اخذ سیاست‌ گذاری‌های صحیح اقتصادی در مسیر برون رفت از این مشکلات قرار بگیریم.

مدیرعامل آرتا یاران ایرانیان تصریح کرد: چرا که فعالیت مقطعی در بازاری خاص نشان از درمان بیماری موجود در آن بخش نیست و حتی تجویز نسخه‌های موقت نیز عاقبت روشن و دائمی را در اقتصاد کل کشور ما ترسیم نمی‌کند، در بازار مسکن نیز شرط تداوم حرکت رو به جلو در انجام معاملات تسهیل شرایط دریافت وام خرید مسکن و رفع اشکالات موجود در وام‌دهی است که می‌تواند پالس مثبتی را بر این بخش وارد کند، البته نظارت مسئولانه بر روند ساخت و ساز نیز بیش‌تر از پیش باید مورد توجه قرار گیرد و برخی بروکراسی‌های وقت گیر و غیر ضروری در راستای حمایت از انبوه سازان خرد و کلان برداشته شود تا بتوان با ساخت به موقع مسکن و البته با قیمت واقعی و کارشناسی شده آن پاسخگوی تقاضای منطقی در کشور نیز بود.

مهاجرت غیراصولی بهانه‌‌ای برای ایجاد تقاضای کاذب در بازار

وی گفت: تقاضایی که بر پایه نیاز افراد بومی همان مناطق است که غالبا شهرهای بزرگ مانند تهران که از حاشیه‌نشینی غیر اصولی رنج می‌برند نمی‌توانند این توازن را در ترازوی عرضه و تقاضا رعایت کنند و با مهاجرت غیر اصولی به این شهر به بهانه‌های مختلف باعث ایجاد تقاضای کاذب در بازار شده‌اند و متاسفانه برخی سازندگان بی‌وجدان نیز به دنبال بهره‌وری از سود بیشتر در ازای کیفیت پائین معضلاتی را به وجود می‌آورند که خود باعث تنوع قیمت در واحدهای برابر با هم اما با شرایط ساخت متفاوت شده‌اند که این نابرابری در ساخت و ساز خود منجر به پشیمانی عده زیادی از متقاضیان این بخش می‌شود که قصد سرمایه‌گذاری و یا حتی استفاده شخصی در مسکن را دارند، اما به طور کلی افزایش قیمت درحدود تورم یا تا حدودی بیشتر از آن در ادامه راه بازار مسکن قابل پیش‌بینی است.

وی در ادامه تصریح کرد: از طرف دیگر لازم است عواملی که در اواخر سال گذشته و در جریان رونق ملایم در معاملات املاک به وقوع پیوست و باعث نقل و انتقالات حتی در واحدهای لوکس و بزرگ‌ از لحاظ متراژ شد و ورود نقدینگی‌های کلان از سوی برخی افراد سرمایه‌دار به این بازار بود که از مبدا سپرده‌های بانکی به این بازار منتقل شده و در اشکال دیگر نیز به صورت نقل و انتقال عمده زمین و همچنین واحدهای بزرگ و البته آپارتمان‌های کوچک و متوسط نیز قابل مشاهده بود دلیل اصلی این اتفاقات تغییر کاهشی نرخ سود بانکی در شهریور ماه گذشته بود که بر تحریک تقاضای مصرفی دارای سپرده‌های بانکی خرد نیز تاثیر خود را گذاشت.

ضیایی نیری اظهارداشت: اما چگالی بالای خریدهای سرمایه‌ای مسکن و رشد قیمت‌ها در این‌ بازار نوعی هشدار به سیاست‌گذاران این بخش است که در اوایل سال جدید از بابت تاثیر لحظه‌ای تحولات نرخ بازدهی بازار پول باید مورد توجه قانون‌گذاران و کارشناسان اقتصادی ما قرار بگیرد، اواخر سال گذشته فروش در بخش لوکس بازار مسکن در تهران با رشد نسبتا ملایم و آرامی همراه بود به شکلی که معاملات در مناطق شمالی تهران در برخی فصول از مناطق مصرفی هم بیشتر بود، لذا با توجه به این‌ رویدادها برخی صاحب‌نظران وضعیت این بخش از بازار اقتصاد کشور را در نیمه اول امسال با خوش بینی، پر رونق تصور می‌کنند اما بنده اعتقاد دارم شدت رونق در املاک به نیت سرمایه‌گذاری در میان مدت تاثیر منفی بر کلیت تقاضا در این بازار را همراه خود خواهد داشت.

این اقتصاددان بیان داشت: عمده معاملات خرید آپارتمان در ماه‌های پیش رو بیشتر متوجه واحدهای کوچک و متوسط از لحاظ متراژ خواهد بود و همچنین در کنار آن عمر بنا نیز در میزان تعداد معاملات تاثیر گذار خواهد بود و مناطق جنوبی و متوسط کلان‌شهر تهران نیز در صدر این خرید و فروش‌ها قرار خواهند گرفت، از تضامین پر اثر در رونق معاملات مسکن کاهش طول دوره انتظار برای دریافت وام اولی و همچنین کاهش در اقساط ماهانه وام اوراق است که می‌تواند به رشد این بازار کمک شایانی کند چرا که به تبع ان دامنه پوشش مالی متقاضیان به لحاظ تعداد وام‌ گیرنده‌ها از این قسمت نیز افزایش خواهد یافت.

ضیایی نیری با تاکید بر اینکه کنترل فزاینده نرخ تورم نیز از دیگر تضامین‌ در رونق معاملات کلی در بازار مسکن است، گفت: این امر می‌تواند به صورت غیرمستقیم باعث پائین آمدن تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی در بخش مسکن و مانع از افزایش قیمت مسکن در فصول پیش رو شود، گزینه دیگر در رونق و افزایش معاملات مصرفی ملک را می‌توان در پایان محدودیت‌های تسهیلات لیزینگ نیز انتظار داشت، ضروری است توجه داشته باشیم دورنمای آتی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی همچنین ساخت و ساز و صنایع مرتبط با این بخش در گرو تیراژ ساخت‌و ساز منطبق با عرضه و تقاضا است؛ نکته دیگری که به برون رفت رکود شکل گرفته در بخش مسکن کمک می‌کند، عاقبت طرح ملی بازآفرینی شهری و برنامه ساخت یکصد هزار واحد در بافت‌های فرسوده مربوط است، این برنامه که اواخر سال قبل و با فرمان مستقیم رئیس‌ دولت کلید خورد با ناکامی در اجرای صحیح و اصولی آن به‌ دلیل عدم همراه شدن بانک‌ها در ارائه و پرداخت تسهیلات نوسازی موجب شد تا طرح دیگری نیز در مرحله اجرا در برزخ قرار بگیرد و متاسفانه بازار مسکن نیز نتوانست از این نسخه در ترمیم‌ زخم‌های موجود در بدنه خود استفاده کند.

دلایل تاخیر رونق بازار مسکن

مدیرعامل آرتا یاران ایران نیان خاطرنشان کرد: نکته بسیار مهم دیگری که بایستی مورد توجه قرار گیرد آن است که التهابات قیمت دلار و تصمیم عجولانه و غیر علمی و کارشناسی شده تک نرخی کردن ارز رکود موجود در بازار مسکن را بیشتر از پیش تشدید خواهد کرد، بطورحتم بخشی از نقدینگی‌های مردم که قرار بود به بخش مسکن وارد شود با توهمات سوددهی و یا افت بیشتر ارزش پول ملی جذب بازار قاچاق ارز خواهد شد که این هیجانات تکراری رونق و رشد در بازار مسکن را با تاخیر بیشتری مواجه خواهد کرد.

وی گفت: باید توجه داشت بازار ارز هم اکنون از هیچ قانون علمی و واضحی تبعیت نمی‌کند و دارای ریسک پر وزنی نسبت به دیگر بازار‌های اقتصادی در کشور است،‌ نوسانات به وجود آمده و افزایش قیمت مصالح مورد نیاز در ساخت مسکن نیز در این بازه زمانی کشور را مجددا با رشد دوباره قیمت مسکن و همچنین فزاینده در اجاره‌ بها روبه‌رو خواهد کرد؛ البته طبیعی است بخش مسکن به این نوسان‌ها نباید به سرعت واکنش منفی نشان دهد اما، شنیده‌ها از این بازار حاکی از ان‌ است که نباید‌های اقتصادی ما زودتر از بایدهای ان‌ اتفاق می‌افتد لذا پیش بینی می‌شود تابستان امسال قیمت مسکن حتی کمی بالاتر از سقف تورم نیز رشد کند.

ضیایی نیری در ادامه تصریح کرد: اکنون نیز با آنکه میزان تقاضای مردم برای خرید خانه افزایش یافته، اما از آنجایی که قیمت‌ها هنوز تثبیت نشده‌اند و مصوبه خاصی پیرامون قیمت گذاری‌های جدید صورت نگرفته است متقاضیان خرید خانه را دچار تردید و نگرانی کرده و به دنبال آن عده‌ زیادی از این درصد خریداران را به انتظار روزهای پیش رو‌ و امید منظم شدن احوالات این بازار در بایکوت خرید قرار داده است.

این اقتصاددان اظهارداشت: عواملی مانند افزایش نرخ ارز و همچنین نرخ سود بانکی و فشارهای بین‌المللی ناشی از اعتماد بیهوده به غرب در برجام و پسابرجام تاثیر منفی بر اقتصاد ایران را در فصول خاص و با افزایش روز افزون تورم روبه‌رو کرده است و بازار و ساختار مسکن هم یکی از سطوحی است که دچار تورم رکودی ناشی از این‌ جریانات شده و اعلام آمار امیدوار کننده اما غلط پیرامون مسائل اقتصادی و یا نرخ تورم به توسط دولت هم نمی‌تواند از نگرانی‌های اقتصادی و معیشتی مردم بکاهد، جدا از آن برخی از فعالان بازار مسکن نیز منتظر هستند تا وضعیت دلار به تثبیت حقیقی‌تری برسد تا خود را با آن تطبیق کنند و نرخ‌های جدید را بر بازار اعمال کنند.

وی با اشاره به اینکه از اواسط سال گذشته و با تاثیر متغیرهای اقتصادی همچون کاهش نرخ بهره و افزایش نرخ دلار و به تبع آن رشد قیمت مسکن، دهک‌های مختلف جامعه بر حسب داشته‌ها و ظرفیت خود توان محدودی برای خرید را در خود می‌بینند، خاطرنشان کرد: اگر نرخ ارز به ساماندهی واقعی نرسد و تصمیم‌ شبانه دولت پا بر جا بماند انتظار می‌رود قیمت مسکن باز هم بالا برود و این بازار وارد فضای تورم رکودی خطرناکی شود، تصویری که هم‌اکنون از متغیرهای وضعیت کلان اقتصاد مشاهده می‌شود اگر شرایط بر همین منوال موجود سپری شود و تحریم‌های جدید اقتصادی بر کشور اعمال شود شاهد آن خواهیم بود در کلیت اقتصاد هم چشم انداز روشنی ملاحظه نشود، لذا ضروری است هر چه سریعتر اقدامات لازم و قابل اجرا در عمل توسط سیاست‌گذاران اقتصادی در دولت و خانه ملت تبیین و اجرایی شود و با اقتدار ملی و توان‌ داخلی و توجه به دکترین اقتصادی، کشور را از این گذرگاه بحرانی عبور داده و آرامش فکری و آسایش اقتصادی را برای آحاد مردم به ارمغان بیاوریم.

همه آنچه که باید از شرکت «ارتا یاران ایرانیان» بدانیم

گفتنی است؛ شرکت بازرگانی ارتا یاران ایرانیان در سال ۸۷ در تهران تاسیس و در واقع ادامه دهنده فعالیت‌های تجاری بود که از سال ۷۹ در امارات متحده عربی آغاز شده بود و در حوزه صادرات و واردات، خرید و فروش کلیه کالاهای مجاز بازرگانی و همچنین انجام تمامی امور عمرانی اعم از ساخت و ساز ابنیه، برج سازی، شهرک سازی و ساخت مجموعه‌های توریستی مشغول به فعالیت است که البته با رکود این بخش ترجیحا فعالیتی در این زمینه صورت نگرفته است.

شرکت در مناقصات، مزایدات داخلی و خارجی و فعالیت با برخی گروه‌های پتروشیمی و نفت در داخل و خارج از کشور فعالیت میکند که از عمده فعالیت‌های شرکت به شمار می‌آید.

عمده فعالیت ارتا یاران ایرانیان، با کشور عمان صورت می‌پذیرد که علی‌رغم فعالیت بسیار کم تجار ایرانی در این کشور بر خلاف شیخ نشین امارات در بیشتر فعالیت‌ها حتی با وجود تحریم، مناسبات خوبی را با بازرگانان خصوصی و دولتی ما دارد.