همه متغیرهای این بازار عوض شده ، مصرف کننده ها این روزها بازیگر اصلی بازار مسکن هستند... آیا حجم معاملات بالارفته یا پایین آمده؟ آیا قیمت بالا رفته یا پایین آمده؟ وقتی در شرایطی هستیم که رقم کف قیمت یا کف معاملات پایین است، اصلا به نرخ‌های رشد در کوتاه‌مدت توجه نکنید. برای همین از ارقام معاملاتی و قیمتهای چند ماه اخیر مسکن نمی‌شود در مورد رونق و رکود در این بخش صحبت کرد. باید منتظر ارقام در بازه‌ی زمانی طولانی‌تری باشیم...
بورس24 : در روز یکشنبه 8 بهمن فرصتی شد تا در سمیناری در مورد تحلیل بازار مسکن در سال 97 شرکت کنم پاره‌ای نکات از آن جلسه را اینجا آورده‌ام.
1. فرض آن است که مخاطبان این جلسه کسانی هستند که یا می‌خواهند صاحب مسکن شوند، یا معامله‌ی مسکن می‌کنند، یا واسطه‌ی خرید و فروش مسکن هستند، یا انبوه‌سازان و توسعه‌گرانی هستند که در مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند، و یا پیمانکاران و مهندسان مشاوری هستند که در فرایند ساخت مسکن درگیراند. ممکن است همچنین مخاطبان سرمایه‌گذارانی باشند که سهام شرکت‌های تولید مسکن را در بورس معامله می‌کنند، از واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های زمین و ساختمان واحدهای سرمایه‌گذاری خریداری کرده‌اند یا اوراق بهادار شهرداری‌ها را خریده‌اند. علی‌الاصول این افراد به‌علاوه دوستان شوراهای شهر و شهرداری‌ها مخاطب اینجانب در این سخنرانی هستند.
2.آنچه گفته می‌شود مبتنی بر این مفروضات (تا سال 1400) است: نرخ رشد متعادل اقتصاد، نرخ متوسط تورم، نرخ سود بانکی دستوری متناسب با وضعیت موجود، نرخ مهاجرت نازل از روستاها و شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ، و نرخ ارز و طلای افزایشی (و نه با نرخ لجام گسیخته). هدف از تعقیب این اهداف توسط دولت حداقل حفظِ سطح زندگی و معیشت جاری است. فرض آن است که سیاست‌های پوپولیستی که زنگ خطری نه فقط برای اقتصاددانان بلکه برای همه‌ی کسانی است که در آینده‌ی اقتصاد ایران سرمایه‌گذاری می‌کنند، دنبال نخواهد شد. آگاهانه تلاش می‌شود فرایند اصلاحیِ حداقلی دنبال شود. فرض آن است که در حوزه‌ی اقتصاد مسکن با فرود آرام (soft landing) و نه فرود سخت و (hard landing) مواجه‌ایم.
3.روند اصلی در حوزه‌ی مسکن آن است که با سوداگری کمتری در این عرصه مواجه‌ایم: سطح معاملات پایین‌تر است و محافظه‌‌کاری در انجام معاملات بیشتر خواهد بود. در حوزه مسکن، امروزه بیشتر با بازاری مصرفی مواجه‌ایم و نه بازار خرید و فروش دائمی مسکن؛ در دوره منتهی به پایان سال 1400، مسکن بیشتر کالایی مصرفی است تا کالای موضوع سرمایه‌گذاری.
4.عادت‌کرده‌ایم در معاملات مسکن به دو متغیر توجه کنیم: آیا حجم معاملات بالارفته یا پایین آمده؟ آیا قیمت بالا رفته یا پایین آمده؟ وقتی در شرایطی هستیم که رقم کف قیمت یا کف معاملات پایین است، اصلا به نرخ‌های رشد در کوتاه‌مدت توجه نکنید. برای همین از ارقام معاملاتی و قیمتهای چند ماه اخیر مسکن نمی‌شود در مورد رونق و رکود در این بخش صحبت کرد. باید منتظر ارقام در بازه‌ی زمانی طولانی‌تری باشیم.
5.ارقام تهران ملاک قضاوت برای سایر شهرها نیست. از شهری صحبت می‌کنیم که 25٪ کل اقتصاد کشور است؛ جمعیت عظیمی دارد، و ... . در بخش مسکن، بحث بازار ملی نداریم؛ مسکن بازاری محلی دارد. به هیچ‌وجه تهران برای تصمیم‌گیری در مورد هیچ شهری ملاک نیست. هر جا کار می‌کنید، باید آمار محلی بدست آورید. از شوراهای شهر و شهرداران آمار شهر را بخواهید. چقدر پروانه ساخت صادر شده؟ حجم معاملات در شهر چقدر بوده است؟ قیمت‌ها در شهر چه حرکتی کرده؟ ... .
6.چون بازار دیگر مصرفی است و ساختار بازار عوض شده است، باید فرا بگیریم که سطح معمول جدید ﴿New Normal﴾ در مسکن کدام است؟ ساختار بازار عوض شده و نمودار پله‌ای سابق دیگر کار نمی‌کند.باید به دنبال New Normal در شرایط جدید باشیم، و به ساختار و بازار قدیم تکیه نکنیم.
7.تغییر در ساختار و رفتار شهرداری‌ها بدآن معناست که شاهد سوداگری کمتری در سطح مدیریت شهرها خواهیم بود و حرکت هیجانی کمتری در نحوه‌ی قیمت‌گذاری خدمات شهرداری‌ها خواهیم یافت. بنابراین سرمایهگذاران نباید ریسک‌های تخلف در ساخت‌وساز زیادی را بپذیرند و ریسک‌های طراحی بالا را قبول کنند.
8.دوران ابرعرضه‌ها (hyper supply phase) گذشته است. بنابراین، قرار نیست و پیش‌بینی نمی‌شود بر «واحدهای مازاد موجود» باز هم اضافه شود. تا سال 1400 و حتی سال‌های دورتر، شاهد حجم ساخت‌وسازی نخواهیم بود که مثلاً در سال 1390 اتفاق افتاد.
9.سرمایه‌گذاری در بخش مسکن دشوارتر شده است. باید شاهد ابتکاراتی جدید نه فقط در معماری بلکه در همه وجوه ساخت‌وساز باشیم. شاهد پوست‌اندازی در جامعه مهندسی کشور به‌ویژه در استفاده از تکنولوژی خواهیم بود. اگر AutoCAD نماد جامعه‌‌ی مهندسان مشاور گذشته بوده، حالا BIM نماد مهندسان جوان جدیدی است که در این عرصه فعالیت می‌کنند. سازندگان و مهندسان باید ابتکارات جدیدی به خرج دهند، چرا که بازار بسیار رقابتی‌تر شده است. مثلاً در ساخت‌وساز جنوب و شمال کشور به طور گسترده‌ای شاهد بازی با آب و ساخت‌وساز مقابل کانال‌ها و آبراه‌ها و نیز مناطق ساحلی خواهیم بود.
10.پیش‌بینی نمی‌شود بانک‌ها در این بازار فعال شوند. امروزه وضع بازار مسکن به‌گونه‌ای نیست که در آن، بانک‌ها بتوانند با نرخ‌های جاری تسهیلات، وام داده و سازندگان با آن تسهیلات کار کنند. فشار اعطای تسهیلات روی بانک مسکن خواهد بود و این بانک به اتکای منابعی که از مسکن مهر برمی‌گردد، می‌تواند وام‌های 18 درصدی پرداخت کند. این‌که بانک مسکن چقدر بتواند هوشمندانه در تأمین مالی نقش داشته باشد، به رونق ساخت‌وساز مربوط است. بانک مسکن با هدف تبدیل‌شدن به بانک توسعه‌ای اکنون می‌کوشد بخش قابل‌ملاحظه‌ای از منابع لازم برای تسهیلات رهنی ﴿mortgage﴾ را تأمین کند.
11.تمامی شواهد حاکی از آن است که سرمایه‌گذاری باید در حوزه‌ی کوچک‌سازی متمرکز شود. اگر کوچک‌سازی در گذشته سیاستی دولتی بوده، اکنون نیاز بازار است. هر چه کوچک‌تر بسازیم، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، ریسک فروش را کاهش داده‌ایم. بُعد خانوار کوچک‌تر شده؛ منابع خانوارها نیز محدود شده؛ مبلغ وام نیز هنوز کوچک است، بنابراین خانه‌ی 40 متری سهل‌تر از خانه‌ی 50 متری و خانه‌ی 50 متری آسان‌تر از خانه‌ی 70 متری به فروش می‌رسد. بنابراین، برای کاهش ریسک سرمایه‌گذاری توصیه می‌شود وسیعاً به کوچک‌سازی روی آوریم. روند ساخت‌وساز به سمت کوچک‌سازی است، چه در سرمایه‌گذاری، چه در فروش، چه در مشارکت، چه در معاملات واسطه‌ای، چه در اعطای وام، ... . همه و همه گرایش به سمت کوچک‌سازی خواهند داشت.
12.ریسک تصحیح عمده‌ی قیمت ﴿major price correction risk﴾ دیگر در میان نیست. در چنین شرایطی احتیاط بیش از حد لزوما ضرورت ندارد. وقتی پیش‌بینی شرایط soft landing یا فرود نرم در بخش مسکن را داریم، و فکر نمی‌کنیم شرایط فرود در بازار مسکن سخت (hard landing) باشد، و سقوط ناگهانی یا کاهش ناگهانی ارتفاع ﴿a sudden drop in altitude﴾ را در افق مشاهده نمی‌کنیم، آن‌گاه در چنین شرایطی احتیاط بیش از حد می‌تواند کمی اشتباه باشد. ما قوی سیاه (black swine) در بازار مسکن نداریم، یعنی انتظار بروز شرایط حاد و استثنایی در بازار نداریم. در واقع، در این شرایط، شاید زمین تنها استثنا باشد که در مواردی هنوز بسیار گران است. ولی در سایر حوزه‌ها با چنین شرایطی مواجه نیستیم.
13.متأسفانه طی 10 سال اخیر نرخ اجاره‌نشینی بالا رفته و مالکیت مسکن تضعیف شده است: یعنی از شرایط خرید و فروش (buy - sell) وارد شرایط buy -hold -sell شده‌ایم. پس از شرایط خرید و فروش، وارد شرایط خرید، نگهداری و فروش شده‌ایم. در چنین شرایطی کاسبی اجاره رونق می‌گیرد. از این‌رو در بازار سرمایه باید شاهد شکل‌گیری نهادهایی باشیم که به خرید، فروش و اجاره مربوط است. یکی از این نهادها REITs یا صندوق‌های مستغلات است. طی سال‌های آینده شاهد عملیات بیشتر لیزینگ‌ها هم در بخش مسکن خواهیم بود و اجاره‌های بلندمدت به‌ویژه در مورد واحدهای تجاری بسیار معمول خواهد شد.
14.کماکان شهرداری‌ها پول لازم دارند و اوراق بهادار بیشتری منتشر خواهند کرد. البته لازم است شهرداری‌ها ابتدا نسبت به تسویه‌ی اوراق بهادار قبلی اقدام کرده و به تقویت موقعیت خود در بانک‌ها بپردازند. در مراحل بعدی، برای توسعه‌ی کار با شهرداری‌ها، لازم است آن‌ها راه‌حل‌های تأمین مالی سالم‌تری پیدا کنند. به علاوه، در کاسبی و کسب‌وکار با شهرداری‌ها، شاهد شرایط سالم‌تری در انجام معاملات خواهیم بود.
15.قیمت زمین کماکان حباب خالی می‌کند. یعنی افزایش قیمت کمتر از نرخ تورم (افزایش قیمت < نرخ تورم) خواهد بود. بنابراین، کسانی که زمین دارند و به امید بالارفتن قیمت، زمین خود را نمی‌فروشند، به قیمتهای ثابت زیان می‌کنند. طبعاً آب نقش عمده‌ای در قیمت زمین و به‌ویژه در توسعه‌ی مناطق جنوب خواهد داشت. در قیمت معاملات خانه‌های دوم (ییلاقی)، ذخایر آب منطقه نقش عمده خواهد داشت.
16. نرخ تبدیل به احسن متأسفانه بسیار پایین است و طبقه‌ی متوسط پس‌اندازهای نازلی دارد. معنی این بحث آن است که واحدهای بزرگ‌تر، باز هم کمتر تولید خواهد شد. دو دهه ناعدالتی در درآمدها و توقف رشد دستمزدها باعث شده طبقه‌ی متوسط ضعیف‌تر شود. پس امیدی نیست که دهک‌های درآمدی ضعیف و متوسط بتوانند واحدهای بزرگ و گران‌تری بخرند. این‌ها هم به معنای بازار بزرگ‌تر برای واحدهای کوچک مسکونی است.
17.تکنولوژی نقش قابل‌ملاحظه‌ای در آینده‌ی این صنعت خواهد داشت. شیوع استارت‌آپ‌ها در این حوزه در واگذاری، در واسطه‌‌گی، در مهندسی و در مصالح ساختمانی و نهایتاً ساخت بسیار گسترده خواهد بود. استفاده از نرم‌افزار BIM در کنار روندهای جدید تکنولوژیک در روش‌های ساخت به معنای قیمتهای ساخت کمتر و پایین‌تر است. بنابراین کیفیت(quality)، چابکی (agility) و انعطاف (flexibility) بیشتری در ساخت‌وسازها مشاهده خواهد شد، بدون این‌که قیمت‌ها بالا رود. روند بلندمدت تورم قیمتی افسارگسیخته و رفتن به سمت قیمتهای بسیار بالاتر ساخت نیست.
18.روند خروج از شهرها به سمت حومه (از مرکز به پیرامون) در ایران هنوز شتاب نگرفته است. اما با حساسیت بیشتر مردم نسبت به محیط‌زیست و تعقیب محیط اجتماعی آرام‌تر (low-stress social environment)، این حرکت سرعت خواهد گرفت. حرکت‌های اولیه در ترویج مردم به سمت خروج از شهرهای بزرگ (به‌ویژه بعد از وقوع زنجیره‌ای زلزله در مناطق مختلف) به چشم می‌خورد. روند معکوسی که در غرب و ژاپن شاهد آن هستیم، برگشت سالخوردگان به درون‌شهرها (با افزایش طول عمر) و تجربه‌ی عشق به زندگی در فضاهای شهری (urban living lover) است. در ایران به چشم نمی‌خورد. بین این دو روند، روند اول محتمل‌تر است. بنابراین انبوه‌سازان و توسعه‌گران شهری می‌توانند در ساخت مجموعه‌های مناسب برای سالخوردگان در پیرامون شهرهای اصلی فرصت‌های جدیدی را جستجو کنند. این موضوع در مورد جوانان و افراد در سن کار کمتر صادق است، چرا که اشتغال در مناطق پیرامونی به دشواری یافت می‌شود.
19. توسعه‌ی سبد متنوعی از فضاهای جدید اقامتی برای سالخوردگان- فضاهای سلامتی که نیاز اصلی آنان است - بی‌شک بازار عمده‌ای را برای سازندگان شکل می‌دهد؛ مجموعه‌ای با امکاناتی چون درمانگاه کوچک و پزشک مستقر، تجهیزات داخل اتاق، فضای عمومی ملاقات، غذاخوری مشترک، فضای ورزشی. با استفاده از عقد صلح عمرای ملک می‌توان این واحدها را به قیمت پایین به سالخوردگان واگذار کرد. بدین‌ترتیب، آنان تا پایان عمر مالک ملک خواهند بود و بعد از آن، ملک به شرکت فروشنده برگشته و در تملک آن قرار می‌گیرد.
20. به‌ویژه در شهرهای بزرگ، ساخت از زمین خام و یا تخریب و نوسازی کامل جای خود را به بازسازی (renovation) خواهد داد. این روند بسیار مهمی است که سرمایهگذاران، سازندگان و بانک‌ها می‌باید برای آن آماده شوند. بناهای شش طبقه و بالاتر تهران دیگر به‌سرعت بناهای کوتاه‌تر قبلی تخریب نخواهند شد. بخشی از تدبیر و ابتکار بانک مسکن تعریف تسهیلات جدیدی است که به جای تسهیلات خرید، ساخت و تعمیر پرداخت شود و هدف آن بازسازی بناهای با تراکم بالا باشد. سازندگان نیز می‌باید ابتکارات جدید را در ارتقای کیفیت این بناها به کار بسته و بتوانند به قیمتهای پایین، امر بازسازی را انجام دهند.
21.به دلیل محدودیت منابع بانکی، «پیش‌فروش» کماکان یکی از مهم‌ترین ابزار تأمین مالی در بخش مسکن است. ابتکار بانک مسکن و سایر بانک‌ها برای افتتاح حساب امانی (escrew account) به تقویت «پیش‌فروش» کمک می‌کنند. سازندگانی که از این ابزار استفاده می‌کنند توجه کنند که چون درصدی از پول را دریافت می‌کنند، و تعهد می‌کنند که 100٪ هزینه را انجام دهند، در معرض ریسک تورم هستند. این ریسک در گذشته آن‌قدر بزرگ بوده است که انبوه‌سازان و توسعه‌گران چندی را به ورشکستگی بکشاند. از این‌رو، باید این ریسک را کاهش داد. «پیش‌فروش» بسیار خوب است، اگر ریسک تورمی کنترل شود. اگر مبلغ پیش‌دریافت بسیار کوچک باشد، ریسک بالاتر می‌رود. در حال حاضر بلبشویی در حوزه‌ی پیش‌فروش در جریان است، و قانون نوشته‌شده‌ی قبلی در دست اصلاح است. با فرض اصلاح قانون پیش‌فروش، و با توجه به ریسک مورد اشاره، هنوز استفاده از این روش تأمین مالی قابل‌توصیه است. برای کاهش ریسک باید هر آنچه به ارز وابسته است و با ارز بالا و پایین می‌شود (مثل فولاد) در اولویت‌های خرید سازنده قرار گیرد. پیش‌فروش‌کننده از محل وجوه دریافتی اول اقلامی را بخرند که در معرض ریسک نوسان بیشتری هستند.
22.بافت فرسوده اکنون در اولویت دولت و شهرداری‌ها قرار گرفته است. اقتصادی‌شدن طرح‌های بافت فرسوده به‌سادگی گذشته ممکن نیست. مسئله‌ی آزادسازی ریسک‌های خود را دارد. ضمن تشویق سرمایهگذاران به سرمایه‌گذاری در این بافت‌ها، باید به این ریسک‌ها بی‌توجه نباشند.
23.هر چند که تلاش مجلس و دولت آن است که حوزه‌ی تشخیص (discretion) مأموران دستگاه‌های عمومی کمتر شود، و قیمت خدمات موضوع چانه‌زنی نباشد تا سلامت اداری تقویت شود، اما هنوز امکان چانه‌زنی در شهرداری‌ها بالاست. از این‌رو، سازندگان می‌باید قادر باشند که توافقات مناسبی با شهرداری‌ها انجام دهند تا هزینه‌های ساخت کاهش یابد. این توافقات لزوماً محدود به پرداخت وجوه نیست، بلکه در حوزه طراحی و تعریف کاربری و مختصات پروژه نیز باید شهرداری‌ها را قانع کرد تا توافقاتی انجام دهند که ضمن رعایت موازین شهرسازی، به بودجه‌ی ساخت پروژه کمک کند.
حسین عبده تبریزی
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.