بازار مسکن هم تکانی نخورده...

بورس24 : بازار سرمایه در روزهای اخیر شاهد اقبال بازار به گروه انبوه سازی، ‌املاک و مستغلات بود. به طوری که برخی از نمادهای این گروه صف خرید را تجربه کردند. برخی اعتقاد دارند که خبرهای منتشر شده از بهبود روند معاملات بازار مسکن مهمترین عامل توجه سهامداران به سهام ساختمانی شده است.

معاملات مسکن 5 درصد افزایش یافته اما...

ایرج رهبر عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان در گفت و گو با خبرنگار بورس24 درباره خبرهای منتشر شده مبنی بر رونق بازار مسکن اعلام کرد: بر اساس آمار اعلام شده معاملات مسکن در شهر تهران در آذر ماه 17 هزار واحد بوده که این تعداد نسبت به آبان ماه حدود 5 درصد افزایش یافته است. موضوع قابل توجه این است که این آمار مربوط به واحدهای متوسط به بالا بود و نمی توان تکیه چندانی بر آن داشت.

وی افزود: به طور کلی در بحث مسکن دهک های زیر 5 متوسط رو به پایین و دهک های بالای 5 متوسط به بالا به شمار می روند. آماری که اخیرا منتشر شده مربوط به معاملات متوسط به بالا بوده و در حقیقت می توان آن ها را در زمره آپارتمان های لوکس به حساب آورد.

او تصریح کرد: زمانی می توان گفت که در بازار مسکن رونق نسبی وجود دارد که در کل اقتصاد کشور تحولی به وجود آمده باشد و قدرت خرید دهک های متوسط به پایین نیز دستخوش تغییر و تحول شود. چنین رونقی را می توان به عنوان رونق پایدار تلقی کرد.

رهبر با تاکید بر این که افزایش معاملات اخیر ناشی از خرید و فروش واحدهای لوکس بوده ، بیان داشت : بخش عمده این معاملات به منظور سرمایه گذاری انجام می شود و به همین دلیل برای همه ماه ها ثابت نیست و ممکن است در هر ماه دارای نوسان باشد. بنابراین نمی تواند معیار و ملاک درستی برای سنجش رونق بازار مسکن در نظر گرفته شود.

وی ادامه داد: برای آن که رونق بازار مسکن بررسی شود لازم است تا هدف اصلی این صنعت یعنی مشتریان مصرفی بررسی شوند. آمارهای مشتریان مصرفی حوزه مسکن نشان دهنده آن است که هنوز هم تغییری در قدرت خرید مردم ایجاد نشده است.

افزایش قیمت مسکن حد و مرزی دارد

این عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان در ادامه به تاثیر رشد بهای ساخت ساختمان ها بر بهای تمام شده شرکت های ساختمانی اشاره کرد و گفت: با وجود تداوم رکود نسبی بازار مسکن اما با رشد قیمت مواد اولیه و مصالح ساختمانی بهای تمام شده شرکت های ساختمانی افزایش می یابد و با توجه به اینکه سرمایه گذار از ابتدا نرخ ثابتی برای واحدها در نظر نگرفته می تواند این افزایش بهای تمام شده را در هنگام فروش با افزایش قیمت واحدها جبران نماید. اما باید توجه داشت که این افزایش میزان مشخصی دارد و شرکت ساختمانی نمی تواند به هر اندازه که لازم دانست بهای فروش واحد را افزایش دهد زیرا بازار مسکن بازاری رقابتی است و اگر افزایش قیمت از میزانی مشخص بالاتر باشد خریداری برای واحدها پیدا نخواهد شد.

تاثیر رشد دلار بر بازار مسکن چیست؟

در ادامه از او پرسیدیم که رشد قیمت دلار چه تاثیری بر صنعت ساختمان دارد؟ وی اظهار داشت: به طور کلی رشد قیمت دلار به صورت مستقیم تاثیری بر صنعت ساختمان ندارد اما در واقع نرخ دلار معیاری است برای سنجش ارزش پول کشور ما. هر چقدر قیمت دلار افزایش و در مقابل ارزش پول کشور ما کاهش یابد مقداری که برای کالا باید پرداخت شود افزایش پیدا می کند.

وی اضافه کرد: در واقع قیمت دلار به صورت غیرمستقیم بر صنعت ساختمان تاثیرگذار است. به طوری که با افزایش قیمت شمش فولاد، ابزار و ماشین آلات که تحت تاثیر دلار قرار دارند بهای ساختمان نیز افزایش یافته و در نتیجه نرخ مسکن بالا می رود. افزون بر این که کاهش ارزش ریال ممکن است موجب افزایش تقاضای دستمزد کارگرها و افراد شاغل در حوزه مسکن شود که این مساله نیز عامل مضاعفی برای رشد نرخ مسکن خواهد بود.

رکود بازار مسکن خاتمه یافته یا خیر؟

رهبر درخصوص علل اقبال اخیر بازار به گروه ساختمانی ابراز داشت: رکود اخیر بازار مسکن بسیار طولانی تر از سایر دوره  های رکود بود و با توجه به اینکه انتظار می رود معمولا پس از اتمام هر دوره رکود قیمت ها افزایش یابند این بار نیز انتظار برای رشد قیمت ها بیستر است. بنابراین پیش بینی می کنند که اگر افزایش قیمتی رخ دهد نسبت به سایر دوره ها بیشتر باشد. اما همانطور که گفتیم به نظر نمی رسد دوره رکود مسکن اتمام یافته و وارد دوره رونق شده باشیم زیرا ملاک سنجش ما آحاد مردم هستند که در واقع همان دهک های زیر 5 به شمار می روند.

او در پایان تاکید کرد: ممکن است آمار معاملات واحدهای لوکس هم تاثیر جزیی در بازار داشته باشد اما در اصل می بایست توان خرید عموم مردم جامعه را در نظر بگیریم. بررسی همه این عوامل در کنار یکدیگر به ما کمک خواهد کرد تا بتوانیم پیش بینی درستی از بازار مسکن داشته باشیم.