رکود مسکن به کف رسید/پشت‌پرده خانه‌های خالی/تا چند سال "شوک" نداریم

گروه اقتصادی خبرگزاری تسنیم- دو گمانه‌ درباره آینده نزدیک مسکن وجود دارد؛ یکی پیش‌بینی تقریبا بدبینانه است که برخی فعالان این بخش با استناد به آمار معاملات مسکن پایتخت آنرا بیان می‌کنند. این افراد می‌گویند با توجه به آمار نه چندان خوب خرید و فروش مسکن و روند نزولی آن، رکود سال آینده بازار مسکن را رها نمی‌‌کند و این بخش هنوز به دوران پیش‌رونق نیز نزدیک نشده است.

در مقابل این پیش‌بینی، مسئولان و دست‌اندرکاران مسکن کشور قرار دارند. آنها با تاکید بر این‌که "معاملات" شاخص درستی برای اظهارنظر درباره رونق یا رکود مسکن نیست، می‌گویند: «فقط در چند شهر آمار معاملات ثبت می‌شود و به طور معمول رقم ثبت معاملات برای تهران حدود 90 درصد است. این در حالی است که در بسیاری از شهرهای کشور آمار معملات ثبت نمی‌شود. به‌عنوان مثال در شهر مشهد از هر 2000 معاملله 200 فقره آن ثبت می‌شود،از این رو استناد به آمار ناقص معاملات برای اظهارنظر در خصوص بازار مسکن صحیح نیست.»

مسکن از سال 91 به این سو در رکود به سر برده و برنامه‌های دولت نیز برای تغییر این وضعیت به دلیل ترس از افزایش قیمت احتمالی تاثیر چندانی نداشته است. البته افزایش وام خرید مسکن تا حدودی توانسته آمار معاملات مسکن را به سمت جلو هل دهد، اما این وضع آن‌گونه نبوده که کارشناسان و صاحبنظران به ضرص قاطع بگویند مسکن در حال خروج از رکود است. تسنیم برای بررسی و واکاوی دلایل رکود چهار پنج ساله مسکن و راهکارهای خروج از آن میزگردی را با حضور علی چگنی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن برگزار کرد.

در این میزگرد مواردی از جمله شاغلان فقیر کشور -که توانایی ورود به بازار مسکن را ندارند-، ببرهای شرق آسیا به عنوان تجربه‌ای ناموفق در مداخله دولت در بخش مسکن، رد پیش‌بینی برخی فعالان بازار مسکن، وابستگی رونق مسکن به رونق اقتصاد کلان، پایان انتظارات سازندگان برای کسب سودهای نجومی و... مطرح و تشریح شد. مشروح این میزگرد در ادامه می‌آید؛

تسنیم: آمارهایی که اخیرا منتشر شده در خصوص نرخ رشد بخش های مختلف اقتصادی نشان می‌دهد که مسکن و ساختمان از سال 91 تاکنون رشد منفی داشته است. دلیل این روند چیست؟ دولت هم طرح‌هایی را اجرا کرده تا اقتصاد و بخش مسکن را از رکود خارج کند اما موفق نشد.

چگنی: اگر بخواهیم درباره رشد اقتصادی بحث کنیم و وضعیت اقتصادی کشور را مورد بررسی قرار دهیم باید مقداری درباره مسائل اقتصادی سخن بگوییم که در ابتدا ضرورت ورود به بحث مورد نظر است.

مسکن یک بخش اقتصادی است یعنی هر تولیدکننده‌ای هر زمان وارد شود علاقه مند است که منفعت برایش ایجاد شود. تا منفعت اقتصادی نباشد تولیدکننده وارد نمی‌شود. این یک نقطه قوت در بخش مسکن است.

بخش هایی که دولت وارد آن می‌شود یعنی در واقع با اقتصاد دولتی می چرخد،‌ ورود و خروج و محورهای این قبیل بخش ها ممکن است که خیلی اقتصادی نباشد. ولی بخش خصوصی واقعی باید حاکمیت مسائل اقتصادی باشد که بیاید و منفعت ببرد. در این وضعیت تولید خدمات و کالا انجام می‌شود.

طی 50 سال اخیر 95 درصد از مسکن توسط بخش خصوصی تولید شده است. ورود دولت نیز به عنوان سیاستگذار،‌ برنامه‌ریز و تسهیل‌گر بوده و شرایط را برای فعالیت بخش خصوصی با اراده تسهیلات بانکی فراهم کرده است. دولت تسهیلات بانکی را فراهم کرده است بانک هم یک نهاد مالی است و این بهترین وظیفه برای دولت بوده که بتواند به درستی به آن عمل کند.

در دهه اخیر نقش دولت در حوزه مسکن مقداری پر رنگ‌تر شده و بعضی مواقع نیز کم‌رنگ تر شده است. وقتی دولت وارد می‌شود دو منظر اقتصاد کلان و مسائلی که باید در واقع جایگاه بخش مسکن را بتواند حل کند و بخش دیگر هم مربوط به مباحث خانوار است . جایی که بازار نمی‌تواند شرایط را فراهم کند تا همه گروه‌ها وارد شوند و از تسهیلات معمولی استفاده کنند، در اینجا دولت وارد شده و نقش خودش را ایفا می‌کند. دولت به گونه‌ای برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری می‌کند که همه وارد بازار مسکن شوند.

چنانچه شرایط اقتصادی کشور را طی چهار، پنج سال اخیر مرور کنیم که چه مسائلی در اقتصاد روی داده است، یکی از بخش ها تحریم‌هاست. مسائل مختلفی که پیامد آن تحریم‌هایی ایجاد شد که یکی از آنها تغییر نرخ ارز بود. در واقع نرخ ارز از سال 91 به این طرف حدود چهار برابر تغییر کرده است.

این را هم در نظر داشته باشید که یک رکود بین المللی و جهانی را داشتیم. در مجموع اقتصادها، اقتصاد ایران چون وابستگی به ارز خیلی زیاد دارد و هم تحریم روی نرخ ارز تاثیر گذاشت اقتصاد ایران وارد یک رکود عمیق چند ساله شد. به تبع این رکود بخش مسکن نیز به رکود گرفتار آمد.

مطالعات نشان می‌دهد که روند بلند مدت زمانی که جی دی پی رشد می‌کند مسکن را به دنبال خودش می‌کشاند، حالا ممکن است یک فاصله زمانی باشد اما این واقعیت اقتصادی مسلم است. واقعیت‌های آشکار شده اقتصاد کلان کشور است که اقتصاد دچار رکود شده و مسکن هم همینطور. از سوی دیگر چون تحریم‌ها را داشته‌ایم و به واسطه ان مبادلات بین المللی صنایع نمی‌توانست خوب کار کند فعالیت در بخش مسکن طی سال‌های 91 و 92 زیاد شد. به طوریکه یک سری از بانک‌ها یا جاهای دیگر مانند نهادهای انتظامی، شرکت‌ها و دستگاه‌های مختلف وارد کار ساخت و ساز شدند. با توجه به این‌که بخشی از منابع مالی نمی‌توانست در جاهای دیگر خیلی فعال باشد از این رو منابع مالی به سمت بخش مسکن آمد و به این ترتیب تولید انبوه در بازار مسکن در آن سالها روی داد و ازسوی دیگر این بازار با انباشت سرمایه مواجه شد.

نتیجه این روند افزایش صدور تعداد پروانه‌های ساختمانی در آن سال‌ها بود. در آن روزها اقتصاد توانست مقداری خودش را بالا بکشد چون شرایط تحریمی کمتری پیدا کرد. مسکن نیز به دلیل سرمایه‌گذاری زیادی که در آن صورت گرفته بود دچار مازاد شده بود و از طرفی هم قدرت خرید خانوار کم شده است. به اصطلاح تقاضای سفته‌بازی و سوداگری در بازار مسکن پایین آمده و کسی به خرید و فروش و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن علاقه‌ای ندارد. اینها باعث شده که ان تقاضا هم نیاید و بخشی همچنان در آن شرایط رکودی به سر ببرد. اگر به سایر شاخص‌ها نگاه کنیم مانند سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده و پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد که یا روند نزولی قطع شده یا مقداری رونق ایجاد شده است.

همچنین سه شاخص بیش نگری که سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده است، مثبت بوده است. در سه ماهه سوم پارسال روند نزولی صدور پروانه‌های ساخمانی متوقف شده است.

تسنیم: برخی فعالان بازار مسکن می‌گویند بازار مسکن هنوز در رکود به سر می‌برد و وارد دوران پیش رونق هم نشده است.

چگنی: بعضی از دوستان معاملات تهران را به عنوان شاخص رونق یا رکود بازار مسکن معرفی می‌کنند، بنده می‌خواهم مردم و حتی متخصصان را آگاه کنم؛ اطلاعات تهران قابل اتکاست اما ما به طور مداوم روی اطلاعات کل کشور کار می‌کنیم. به عنوان نمونه در شهری مانند مشهد 2 هزار معامله صورت می‌گیرد که فقط 200 مورد آن ثبت می‌شود. چگونه بر اساس این آمار می‌توانیم بگوییم معامله کم یا زیاد شده است. به غیر از تهران و چند شهر دیگر بقیه اطلاعات کشور آنقدر قابل اتکا هستند که می‌توانیم یک میانگین را استخراج کنیم. در عین حال نمی‌توانیم با اتکا به تعداد معاملات بگوییم بازار مسکن در رکود است یا رونق.

بنابراین معاملات شاخص درستی نیست که آنرا برای مقایسه با دوره‌های قبلی که بگوییم تعداد معاملات خوب بود یا نه. اما در تهران تقریبا 90 درصد معاملات ثبت می‌شود. واقعیت آن است که مرجع اعلام آمار معاملات مرکز آمار ایران،‌بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی است.

*رونق مسکن در سال 91 ناشی از تحریم‌ها بود

یزدانی: در رابطه با رکود مسکن باید یک مسئله را برای خودمان روشن کنیم آیا مسکن می‌تواند جدا از اقتصاد کلان وارد رونق شود؟ یعنی به صورت مستقل یا خیر؟ اگر به تجربه‌ کشورهای مختلف در این زمینه مراجعه کنیم می‌بینیم از دهه 90 میلادی در کشورهای مختلف از آمریکا گرفته تا آسیای جنوب شرقی که به دلیل رشد سریع به ببرهای شرق آسیا معروف بودند هرگاه می‌خواستند بخش مسکن را مستقل از اقتصاد کلان رشد دهند نتیجه آن رشد سوداگری در کوتاه مدت و بحران در بلندمدت بود.

کشوری مانند برزبل چنین کاری را انجام داد و هم رشد سوداگری را تجربه کرد و هم بحران را. بنابراین بخش مسکن باید در کانتکس اقتصاد کلان دیده شود.

فکر می‌کنم تا رشد اقتصادی را نداشته باشید نمی‌توانید بخش مسکن را به صورت پایدار رونق دهید. ممکن است تحت شرایط خاصی توسعه فعالیت‌های سوداگری و اسپکلاتوری بتوانید رونق موقت به صورت یک شوک را ایجاد کرد،‌اما نمی‌توانید رشد پایداری را ایجاد کنید.

رونق سال 91 رونقی ناشی از تحریم‌ها بود. به چه صورت؟ اگر بخش اقتصادی را به دو بخش تریدبل و نانتریدبل (مبادله‌ای و غیرمبادله‌ای) تقسیم کنیم در سال 90 تحریم‌ها تشدید شد در نتیجه منفعت برای مراودات سرمایه‌های داخلی با اقتصادهای جهان قطع شد و بخش تریدبل به شدت منقبض شد. نتیجه هجوم سرمایه‌ها به بخش مسکن و افزایش رشد در سال 91 در حدود 160 هزار میلیارد تومان کل تشکیل سرمایه‌ بود که 80 تا 90 هزار میلیارد تومان آن متعلق به بخش مسکن بود، یعنی چیزی در حد یک فاجعه و اسپکلاتوری کاملا مشهود بود. اولین نکته‌ای که باید به آن توجه شود این است که رشد مسکن به‌ معنای رشد اقتصادی است.

اقتصاد ملی و به خصوص بخش تردیبل اقتصادی باید رشد کند از طریق این رشد درآمدهایی به نیروی کار برسد،‌نیروی کار انباشت کافی برای ورود به بازار مسکن پیدا کند و بتواند خرید انجام دهد. حتی اگر آن بخش تریدبل رشد هم نکند دولت نیز تامین مالی کافی برای این‌که بیاید مستقل نظام بازار و اقتصاد رشد برون‌زا ایجاد کند، نخواهد داشت. کمااین‌که در چند سال اخیر عملا دولت بودجه کافی را برای این کار نداشته است. حتی طرح مهم مسکن اجتماعی که کاملا به حاشیه رانده شده است.

یک اصل را باید بپذیریم که با اقتصاد کلان بخش مسکن رشد می‌کند. رکود در کل اقتصاد است و شخصا اقتصاد در کل اقتصاد هم در بخش مسکن حرف بزنم. حقیقت این است که رونق اقتصادی وابسته به تقاضی موثر داخلی است. یعنی اگر خانوارها توان کافی برای ورود به بازار کالا و خدمات را داشته باشند آن وقت مازاد تولید دست صنایع نمی ماند. در این صورت صنایع نیروی کار جدید استخدام کرده و درآمد حاصل از فروش را به صورت دستمزد پرداخت می‌کنند و این نیروی کار همین گونه آثار تکاثری ایجاد می کنند.

در دهه اخیر به خصوص از سال 83 و 84 وضعیت توزیع درآمد در کل اقتصاد به شدت خراب شد. یک شاخص خیلی ساده اگر در نظر بگیریم؛ درآمد کل اقتصاد باید به درآمد حاصل از کار و درآمد سرمایه تقسیم شود. سهم نیروی کار که خانوارهایی هستند که به صورت تقاضای موثر وارد بازار کل اقتصاد می‌شوند سال 80 بالغ بر 34 درصد بوده است. در سال 92 به حدود 22 درصد رسیده است،‌یعنی از هر 100 تومان درآمد در سطح جامعه فقط 22 تومان آن دست نیروی کار که خانوارها باشند،‌ می‌رسد.

یعنی توزیع به شدت نابرابر در 10 سال اخیر شکل گرفته است. این توزیع نابرابر باعث رکود اقتصادی شده است. الان اگر آمار فقرا را نگاه کنید، زمانی گفته می‌شد جمعیت فقیر با بیکاری است. الان 60 تا 70 فقرا شاغل هستند، یعنی درآمد کافی ندارند. در پروسه 10 تا 15 ساله به جایی رسیدیم که زمانی بخش عمده فقرا بیکار بودند و به دلیل بیکاری زیر خط فقر بودند الان فقرا شاغل هستند ولی سهم بری نیروی کار از درآمد ملی بسیار کم است. این روند باعث می‌شود درآمد خانوار بیشتر از این که به طور متوسط برای دهک‌ها متفاوت است بیشتر از این‌که متکی به نیروی کار خلاق باشد به دارایی ‌ها متکی است. دارایی را چه کسی می‌برد عمدتا گروه‌های بالادستی جامعه نه پایین دستی.

خب، ما با چنین ظرفی روبرو هستیم، این ظرف به اعتقادم رکود فراگیری هم که کل اقتصاد را در بر گرفته ایجاد کرده است. در بخش مسکن هم شما همین وضعیت حاکم است و بخش عمده‌ای از خانوارها فاقد توان پس انداز کافی هستند چون رشد اقتصادی طی یک دهه اخیر محقق نشده است.

محقق نشدن این رشد درکنار الگوی رشد بسیار نامتعادل و نابرابر بین نیروی کار و سرمایه باعث شده این افرادی که متقاضی اصلی هستند و نیاز مصرفی در بازار مسکن ایجاد می‌کند، توان پیدا نکنند.

تسنیم: راه توانمندسازی این خانوارها و خروج از رکود چیست؟

یزدانی: در ابتدا باید رشد اقتصادی محقق شود. علی رغم این‌که کاری به صحت و سقم آمار نداریم، اما فرض را بر صحت آن می‌گذاریم. همین آمار رشد اقتصادی را که ملاحظه کنیم بخش عمده‌ای از آن هنوز معطوف به استفاده از ظرفیت‌های موجود است نه سرمایه‌گذاری جدید. سرمایه‌گذاری جدید هنوز وارد دور نشده و گام اول رشد اقتصادی است. اقتصادی که ظرفیت بلااستفاده دارد باید اول از این ظرفیت استفاده کرده و به تدریج بیاید از درآمدها بهره گیری کند تا فرصت‌های شغلی ایجاد شود.

چون این اتفاق نیفتاده است هنوز بخش مسکن زود است که بگوییم به طور قطع وارد رونق شده است. البته همانگونه اشاره شده یک سری شاخص نشان می‌دهد رکود به کف رسیده است و حتی تحرکاتی را شاهد هستیم که علل مختلفی دارد و شاید بتواند به عنوان شروع رونق نسبی نه رونق‌های مثل 76، 82، 86 و 91 که به هیچ وجه رونق‌های مطلبوبی نبود.

رونق مورد نظر رونق نسبی متکی به تقاضاهای موثر است. این می‌تواند رونق باشد. مسکن یک سمت عرضه و یک سمت تقاضا دارد، چون تقاضای موثر به دلایل ساختاری و دلایل از قبل بوده (عملکرد ضعیف سیستم بانکی) و امکان تقویت تقاضا فراهم نشده، هنوز در واقع بخش مسکن در این وضعیت به سر می‌برد.

* چرا تورم شدید در مسکن تکرار نشد

تسنیم: این‌گونه از اظهارات شما استنباط می‌شود که علت اصلی رکود یک انباشت سرمایه و سرمایه‌گذاری‌های سال‌های 91 و 92 و فقدان تقاضای موثر بوده است. همیشه در بخش مسکن دولت‌ها اگر بخواهند تقاضا را تحریک کنند به این مشکل بر می‌خورند که در ایجاد رونق در ساخت و معاملات مسکن باعث ایجاد سیر صعودی در قیمت‌ها می‌شوند. معمولا شیوه‌های تامین مالی برای مردم قیمت‌ها را افزایش می‌دهد و پس از آن تقاضاکننده توان خرید مسکن را ندارد، گرانی مسکن دوباره مانع از آن می‌شود که وارد بازار مسکن شود. چرخه معیوب تحریک تقاضا،‌افزایش قیمت‌ها و... به نظر می‌رسد که هنوز نتوانسته‌ایم بدون افزایش قیمتها رونق در ساخت و ساز و هم معاملات ایجاد کنیم.

یزدانی: نظام تامین مالی می‌تواند باعث تورم شود، بله می‌تواند ولی به شرط و شروطی. هر سیاستی در هر زمانی یک اثر واحد را ندارند. سال 80 جزو کارهای اولیه‌ای بود که برای وزارت وقت مسکن انجام می‌دادیم. در بازار مسکن مطالعه ای انجام دادیم برآورد ها این بود که شرایط به گونه‌ای بود که افزایش وام بعد از یک دوره و دو دوره یک نوع افزایش قیمت ایجاد می‌کرد. چرا. چون اول افزایش وام و دوم به دلیل این‌که وضعیت خوب بود و تا این حد نیاز نبود. یعنی تقاضا خودش توان داشت. برآورد هم کردیم تقاضا توان کافی داشت و به صورت لجام گسیخته لازم نبود و وضع بسیار بهتر از الان بود.

امسال پکیچ‌های مختلف وام عرضه شد، فکر می‌کنید چرا تورم ایجاد نشد. تورم ایجاد نشد به دلیل این‌که هنوز تقاضای موثر ضعیف است حتی برای استفاده از وام‌ها. بنابراین الزاما افزایش وام در همه شرایط نمی‌تواند تورم ایجاد کند. یک سیاست‌گذاری صحیح این است که پکیجی از سیاست‌ها را اعمال کنیم.

تسنیم: تورم ایجاد نشده ولی از آن طرف رونق هم ایجاد نکرده است.

یزدانی: به خاطر این‌که هنوز تقاضای موثر نیست تورم ایجاد نکرده است. به گمانم تا رشد اقتصادی اوج نگیرد تقاضای موثر اوج نمی‌گیرد. لذا یک سیاست هوشمند و عاقلانه این است که تحولات را رصد کند چه بسا اگر رشد اقتصادی سال آینده 10 درصد بود (گوش شیطان کر) و درآمد خانوارها بسیار مثبت باشد شاید لازم باشد وام‌ها را محدود کنیم. سیاست خوب سیاستی است که منعطف باشد،‌ دلیلی ندارد تا آخر یک سیاست را به کار ببریم.

الزاما افزایش وام مترادف با تورم و رونق نیست. کمک به رونق است چه بسا این‌گونه نمی‌شد رکود عمیق‌تر می‌شد. بخشی از افزایش معاملات به گمانم ناشی از همین وام‌ها و اعتبارات است و هیچ تورمی را هم ایجاد نکرده است. وزارت راه و شهرسازی وقتی می‌اید برای مسکن وام می‌دهد باید برای اهداف خاص هم زمین تخصیص بدهد تا بتواند هزینه تمام شده را کنترل کند.

2 سال پیش در برنامه‌هایی که نوشتیم و به آقایان دادیم فکر می‌کنم تا حدی کم و بیش تقویت عرضه را دنبال می‌کند. این‌که بگوییم وام‌ها و اعتبارات را بدهید به سمت عرضه، کاملا سیاست غلطی است.

* پشت پرده خانه های خالی

تسنیم: چرا؟

یزدانی: چون در واقع ساخت بازار ساخت رقابتی نیست و عرضه می‌تواند بنا به دلایلی مختلف که یکی از آنها مقیاس تولید بسیار بزرگ شده، دیگر افراد نمی‌آیند در مسکن سرمایه‌گذاری کنند. بانک‌ها و نهادها می‌آیند که قدرت اقتصادی دارند. خیلی راحت می‌تواند یک ساختمان‌ را سال‌ها خالی نگه دارد که به وضعیت اسپکلاتوری برسد که سود بادآورده‌ای را نصیب خودش کند.

مطالبات بانک‌ها هم به این ترتیب معوق می‌شود، اتفاقی است که سال 91 در مساکن لوکس شمال شهر افتاد و وام‌های بانکی گرفته شد و هنوز و هنوز گوشه کنار می‌شنوم بخشی از آن مطالبات به شکل ساختمان‌های خالی در زعفرانیه و فرشته و... مناطق اعیانی رها شده است و مطالبات بانک‌ها سرجای خودش مانده است.

سیاست تامین مالی ضمن هوشمندی و انعطاف کامل و متناسب با شرایط یعنی پایش و رصد شود شرایط و سیاست‌ها متناسب هم حجم و نوع هم و هم نرخ بهره و هم سیاست‌های کمک به عرضه از طریق سیاست زمین به عنوان مهم‌ترین ابزار دولت باید پایش شود و به صورت متغییر حرکت کند. شخصا در سیاست تامین مالی امسال استارت اجرایی آن زده شده است مشکل اساسی نمی‌بینم خلاء می‌بینیم. اما این‌که بگوییم سیاست تامین مالی مشکل دارد، این‌گونه نیست.

علت این‌که هنوز مسکن رونق نگرفته این است که اقتصاد کلان هنوز در رکود است و تا این اتفاق نیفتد وام که الان 160 میلیون تومان است به 500 میلیون تومان افزایش یابد رونق واقعی در بازار مسکن روی نمی‌دهد ممکن است از شدت رکود کم کند و تحرکاتی را در بازار ایجاد کند اما تدوام آن وابسته به شرایط کلان کشور است که این تداوم منجر به رونق شود یا خیر.

چگنی: شرایط اقتصادی در حوزه مسکن جزو شرایط و مباحث آشکار شده اقتصاد است و حتی در تئوری‌ها وجود دارد که وابستگی اقتصاد کلان و اقتصاد بخش از جمله مسکن وجود دارد. لذا به صورت مستمر نمی‌توانیم شرایط رونق اقتصادی را داشته باشیم که از اقتصاد کلان جدا باشد. بحث سطح تقاضا یعنی تقاضای موثر در جامعه باشد . در ایران تقاضا دو تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری و سوداگری را داریم. سوداگری را هم می‌توانیم دو بخش کنیم؛‌گاهی اوقات کسی می‌آید منابع مالی مازاد خودش را صرف خرید یک واحد مسکونی می‌کند و آنرا اجاره می‌دهد،‌اما گاهی هم بعضی هم هستند که این کار شغل انها هستند. چند خانه را خریداری می‌کند مدتی می‌ماند و بعضی از آنها را می‌فروشد. این شغل غیرقانونی نیست اما می‌توان با ابزارها و مدل‌های اقتصادی مقداری آنرا کنترل کرد.

باید روی بحث دیگری هم کار کنیم و آن این‌که سطح سرمایه‌گذاری در هر بخشی حد بهینه‌ای دارد. در بعضی از سال‌های گذشته بالغ بر 50 درصد سرمایه‌گذاری به بخش مسکن آمده است این مقدار لازم نیست و ضرورتی ندارد. این انباشت سرمایه باعث می‌شود که ظرفیت‌هایی ایجاد شود و اضافه بماند و به اقتصاد آسیب بزند.

*تهران نیازی به 250 هزار پروانه ندارد

مثلا سالی بالای یک میلیون مسکن تولید کنیم و 800 هزار واحد نیاز داریم. این گپ در دوره‌های بعدی کسانیکه تحلیل می‌کنند فکر می‌کنند باید به همین میزان برسیم. در شهر تهران سال داشته‌ایم برای 250 هزار واحد مسکونی پروانه صادر شده است. اصلا تهران به این میزان پروانه نیاز ندارد، این در واقع همان بحث سوداگری و مباحث ورود سرمایه به بخش مسکن و مدیریت شهری است.

به طور طبیعی سال‌های بعدی میزان صدور پروانه‌های کاهش یافته و طی سال‌های اخیر به 50 هزار رسیده است. تحلیل می‌شود که رشد منفی شده است، بر اساس مطالعات انجام شده در تهران حدود 70 تا 80 هزار واحد مورد نیاز است تا بتواند جای تخریب را بگیرد و رشد خانوار و ازدواج را پوشش بدهد. ممکن است سال‌هایی 20 تا 30 هزار پروانه بالا برود یا بر عکس پایین بیاید و اینها همدیگر را پوشش دهند. اما زمانیکه خیلی بالا می‌رود حد مازادی سرمایه‌گذاری می‌شود و دوره‌های بعدی دچار رکود می‌شویم تا به حد تعادل برسیم.

یک بخشی از رشد منفی مربوط به این مسئله است. در سیاست‌گذاری در حوزه تقاضا یا مجموعه‌ حمایتی از مسکن معمولا دو حوزه تامین مالی و حمایت از عرضه یا تقاضا و یا ترکیبی از این دو.

گاهی اوقات که شرایط اقتصاد مهیا نباشد که الان در چنین شرایطی قرار داریم. صندوق پس‌انداز مسکن یکم حدود 18 ماه است که افتتاح شده و در این مدت 138 هزار در آن سپرده گذاری کرده‌اند. زمانی که یکسال گذشته بود 70 هزار نفر سپرده گذاری شده بود و مردم خیلی متقاضی نبودند. این مسئله دو دلیل داشت یکی این‌که مردم منابع مالی نداشتند و دیگری این‌که چشم‌اندازی از بازار مسکن نیست و می‌گویند اگر خریداری نکنم بهتر باشد. باید شرایط چشم‌انداز فراهم باشد و منابع مالی هم باشد. منابع مالی از رشد درآمدها (جی دی پی) است. الان شرایط بهتر شده برای این‌که دیگر پیش ‌بینی می‌شود تعداد سپرده‌گذاران تا خردادماه سال آینده به 160 هزار نفر افزایش یابد.

اینها کم کم در حال وورد به بازار خرید شوند. این یک سیاست درستی است چون تقاضای برنامه‌ریزی شده است. یعنی بانک و متقاضیان و برنامه‌ریزان و تولیدکننده می‌دانند الان 140 هزا رنفر هستند که تا یکسال آینده وام گرفته و می‌خواهند خانه بخرند و می‌توانند تدابیر را برای این افراد بیاندیشند.

در همه دنیا تقریبا جایی که توانسته‌اند مسائل مسکن را روان و حل کنند، سمت تقاضا را هم حل کرده‌اند. یعنی هر شهروندی می‌گوید وضعیتم به لحاظ مالی این است و می‌تواند از یک وامی استفاده کنند. باید سازنده و متقاضی به طور جداگانه مورد حمایت قرار گیرد تا تعادل و برخورد عرضه و تقاضا درست باشد. اما در ایران بعضی سال‌ها نقطعه تعادل به گونه‌ای به دست می‌آید که باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود یا این‌که عرضه وجود دارد و کسی حاضر نیست خانه بخرد مثل شرایط کنونی بازار.

فکر می‌کنم شرایط بازار مسکن به جایی رسیده است که فعلا تا چند سال آینده از آن شوک‌ها و تقاضاهای وحشتناک نخواهیم داشت.

تسنیم: یعنی الان در بازار از جانب عرضه به اندازه کافی مسکن وجود دارد؟

چگنی: در خیلی از جاهای کشور این‌گونه است اما در کل که نگاه می‌کنیم مثلا تراکم خانوار در واحد مسکونی الان 1.04 بدون احتساب خانه‌های خالی است. اگر خانه‌های خالی را اضافه کنیم تراکم حدود یک یا بعضا زیر یک است. این بدان معناست که به ازای هر خانواری یک خانه وجود دارد.

این صورت کلی است پس خانه وجود دارد و آمار و ارقام این را می‌گوید و امیدواریم که مرکز آمار آمار سال 95 را منتشر کند. ولی توزیع اینها برای گروه‌های متفاوت فرق می‌کند. گروه‌های کم‌درآمد مشکل دارند چراکه پول ندارند که وارد بازار خرید مسکن شوند. البته نباید لزوما هدف خرید باشد همه بحث‌ها می‌گوید دسترسی به مسکن و تامین آن لزوما مالکیت نیست.

می‌توان شرایطی را ایجاد کرد که جوانتر‌ها که توان خرید را ندارد تا چند سال بتواند سرپناهی داشته باشد و پس از پس‌انداز خانه‌ای را خریداری کند. سیستم تامین مسکن در هیچ جای دنیا با پول نقد نیست،‌در کشورهای پیشرفته از پس‌انداز آینده خانه می‌خرند و در 20 سال آینده پول انرا می‌دهند. هنوز آنقدر توان خانوارهای ایرانی و سیستم بانکی و نرخ سود به گونه‌ای نیست که بتوان از پس‌اندازهای آینده خانه‌ای خریداری کنند.

هنوز شرایط اقتصاد کشور مانند ثبات نرخ تورم فراهم نشده که بتوانیم وام‌های با 20 سال زمان بازپرداخت با سود پایین‌تر به متقاضیان بدهیم. این کار می‌تواند شرایط ورود به بازار را برای گروه‌های متوسط فراهم کند.

تسنیم: دولت هم صرفا باید نقش سیاست‌گذاری را در بخش مسکن داشته باشد و وارد حوزه ساخت و ساز نشود؟

یزدانی: اگر آمار و ارقام کلان کشور فهرست کنیم در موجودی سرمایه و منابع مالی کشور در بخش مسکن و مستغلات اضافه سرمایه‌گذاری داریم. پولی به شکل مسکن غیرمولد در یک جا انباشت می‌شود می‌تواندبرود در جایی به شکل کارخانه که شغل و درآمد پایدار روزانه ایجاد کند. این اتفاق در ایران روی نداده به صورت ساختاری در 25 سال گذشته. بنابراین بخش زیادی اضافه سرمایه‌گذازی داریم همان جوری که گفته شد شاخص ‌های متوسط نسبت به کشورهای هم ردیف بسیار عالی است. اما اگر مسکن را به زیربازارهای مختلف برای گروه‌های کم درآمد، متوسط و پردرآمد تفکیک کنیم می‌بینیم در قسمت بازار پردرآمدها به شدت اضافه داریم اما در قسمت کم‌درآمدها چنین وضعیتی نیست. قضاوت درباره کمبود مسکن باید تفکیک به زیربازارهای مختلف صورت بگیرد.

دولت اصولا در بخش مسکن سازنده خوبی نیست. دولت نباید سازنده باشد اگر منظور ما از دولت صرف دستگاه دولتی است. ما یک بخش عمومی و یک دولت داریم. یک سری نهادها داریم که جزو بخش عمومی قرار می‌گیرند که باید با سازو کاری وارد فعالیت‌ها به خصوص مسکن اجتماعی شوند. اما دولت مطلقا نباید وارد این کار شود.

نمی‌توان مشکل مسکن گروه‌های زیرخط فقر را بدون حمایت دولت حل کرد. هم وظیفه دولت است هم وظیف نهادهای حمایت مانند کمیته امداد. این نهاد باید برای تامین مسکن مددجویان تحت پوشش تامین مالی کند. دولت حتی باید تامین زمین هم برای این کار کند اما تا حد امکان اصل بهینه این است که به صورت مشارکتی امر ساخت و ساز به بیرون از دستگاه خودش واگذار کند. چون بوروکراسی کشور توانایی این کار را ندارد لذا اصل بهینه و مسلم در اجرا این است که دولت حداقل مداخله مستقیم و حداکثر مداخله غیرمستقیم را در بخش مسکن به خصوص برای اقشار کم‌درآمد داشته باشد. اگر این را به عنوان اصل قبول کنیم می‌بینیم ورود دولت، وزارت راه یا سازمان ملی زمین و مسکن در پروژه ساخت و ساز کار کاملا باطلی است. اگر می‌خواهد بخش خصوصی یا بخش اجتماعی مانند خیرین شرایط را مهیا کنند.

تسنیم: مطابق آنچه گفته شد سال‌های قبل در بحث توزیع درآمد خیلی خوب عمل نکرده‌ایم. اگر قبلا بیکار فقیر داشتیم الان شاغل فقیر داریم. قشری که تحت پوشش نهادهای حمایتی نیستند هم جزو همان گروه‌هایی هستند که باید مسکن اجتماعی برای آنها تامین شود. این قشر چند درصد خانوارها را تشکیل می‌دهد.

یزدانی:‌ بر اساس برآورد دو سال پیش شاغلان فقیر حدود 33 درصد هستند. یعنی 33 درصد از خانوارهای شهری کشور نیازمند حمایت قوی دولت برای خانه‌دار شدن هستند. حمایت تا این‌که خودش پیمانکار شود فرق می‌کند. فکر می‌کنم یک سوم از خانوارهای کشور برای بحث مسکن نیازمند این حمایت دولت به شکل یارانه، زمین و وام بلندمدت با سود پایین هستند. این‌که بگوییم دولت برای این افراد ساخت و ساز کند بسیار کار خطرناک و ناکارآمدی است. همین اتفاقی که به نوعی در مسکن مهر روی داد و هزینه‌ها را افزایش داد. اگر مسکن مهر به گونه‌ای دیگری اجرا می‌شد خیلی مثبت‌تر از امروز می‌توانست باشد.

تسنیم: در مسکن مهر هم سعی بر این بود که ساخت و ساز را به پیمانکاران واگذار کنند.

یزدانی: تجربه دنیا می‌گوید و ما هم جدا از دنیا نیستیم وقتی برای گروه‌های فقیر برنامه‌ریزی اجتماعی صورت گیر مشارکت و مسئولیت‌پذیری خود افراد است. نه این‌که دولت یا حکومت بخواهد از زیربار مسئولیت خودش جاخالی دهد. باید مجری گری و تصدی‌گری را دولت انجام دهد.

وقتی دولت پیمانکاری را انتخاب می‌کند یعنی این‌که خودش همه کاره است. یعنی فساد و ناکارآمدی در این برنامه روی می‌دهد. من فقیر که بیرون هستم همه تقصیرات را گردن دولت می‌اندازم و خودم هیچ تحرکی برای این‌که امر مربوطه اتفاق بیفتد، انجام نمی‌دهم. تجربه دنیا نشان می‌دهد که برنامه‌های فقرزدایی زمانی موفق بوده که با مشارکت و متولی گری فقرا و حمایت مستمر نهادهای دولتی محقق شده است. بنابراین 33 درصد مورد اشاره به این معنی نیست که دولت ساخت و ساز کند.

بر اساس محاسبه صورت گرفته دهک یک حداکثر می‌تواند 10 درصد هزینه مسکن را تامین کند از این رو بقیه را از طریق پکیج‌های حکومتی تامین شود نه فقط دولت کلا حکومتی. حکومت یک دایره وسیعی در ایران دارد که مقداری متفاوت است.

چگنی: این‌که نقش دولت در این مباحث چه باشد خیلی مهم است. اقتصاد بخش عمومی همین بحث را دارد و می‌گوید مرز ورود دولت باید کجا باشد. چقدر دولت در اقتصاد مداخله کند که کارآمدی اقتصادی را بهم نزند. مداخله دولت‌ها در اقتصاد را سال‌های مختلف دیده ایم در مطالعات و روند تاریخ 100 سال اخیر دیده‌ایم دولت‌ها وقتی مداخله کرده‌اند چه اتفاقی افتاده است. زمانی یادم است که می‌گفتند دولت مداخله قیمتی کند. بحث کارشناسی می‌شد و می‌گفتیم که دولت نباید قیمت‌گذاری کند. می‌گفتند چرا. می‌گفتیم اگر دولت برای کالایی قیمت‌گذاری کند ممکن است در یک دوره‌ای با ضرب و زور بتوانید محصولی را که تولید شده ارزانتر فروخته شود. اما تولیدکننده دیگر در دوره بعدی تولید نمی‌کند، هیچ تولیدکننده‌ای وارد بازار نمی‌شود و سه سال تولیدی نخواهیم داشت و بر اساس قانون عرضه و تقاضا قیمت سر به فلک می‌کشد.

در دنیا در بحث‌های مختلف حتی اجاره‌بها مداخله شده اما با ملایمت‌هایی. دخالت مستقیم در حوزه قیمت‌گذاری و تولید همیشه نه تنها خوب نیست بلکه دولت می‌خواهد رقیب بخش خصوصی شود.

بخش خصوصی کار را ارزان تمام می‌کند اما بخش دولتی چون دیر واگذار می‌شود گران می شود. اگر شهرها را نگاه کنیم می‌بینیم ساختمان‌هایی که سال‌هاست نیمه کاره مانده است یا وابسته به دولت یا نهادی است. ساختمان شخصی نیمه تمام نداریم چون می‌داند اگر ادامه داشته باشد، ضرر می‌کند. دولت باید سیاست‌گذاری و تسهیل گری کند و شرایط و قوانین و مقررات را درست مهیا کند. از سوی دیگر باید سیاست پولی (چگونگی نرخ سود و مقررات بانکی) و مالی (سیاست‌های درست مالیاتی) مناسبی داشته باشد.

تسهیلات بانکی،‌روان‌سازی، تسهیل‌گری و مراقبت کند که آسیب وارد نشود و قانون پیاده شود و یک جا مثلا رانت مازاد ایجاد نشود یک جای دیگر زیان ایجاد نشود. برخی مواقع ممکن است سیاست‌هایی اتخاذ شود که تعادل را بر هم بزند. حمایت‌ها باید به این صورت باشد. در سیاست‌های مالی دولت بیاید بسته‌های وام تعریف کند و باید وام ارزان‌قیمت پرداخت کند و نرخ سود را کاهش دهد تا متقاضی بتواند وارد بازار شود. ممکن است متقاضی گروهی باشد که حتی نتواند کمترین پرداخت را داشته باشد. در مسکن مهر این را دیده‌ایم؛ در این طرح با 5 میلیون و 10 میلیون تومان آغاز شد اما به دلیل تورم آورده متقاضاین به عددهای بالا افزایش یافت.

الان تعدادی متقاضی در مسکن مهر داریم که به آنها متقاضی غیرموثر می‌گویند. 5 میلیون تومان داده و باید 30 میلیون تومان دیگر باید پرداخت کند اما توان مالی ندارد. تعداد این واحدها حدود 60 هزار مسکن مهر است. اینها خیلی مهم است، این افراد جزو همان دسته‌هایی هستند که باید نهادهای حمایتی و دولت و حاکمیت به نحوی به انها کمک کند.

اگر مالکیت امکان‌پذیر نیست باید تامین مسکن انجام شود. به همین دلیل باید پکیج مختلفی را برای تامین مسکن در اختیار داشته باشیم. جایی باید حمایت به صورت زمین باشد و جایی دیگر باید از نهادها حمایت کرد. بخشی از این سیاست‌های حمایتی در حوزه تقاضا شکل گرفته مانند همین وام‌هایی که در بانک مسکن با نرخ زیر 10 درصد پرداخت می‌شود.

بحثی اینجا مطرح است که بانک مسکن به بانک توسعه‌ای تبدیل شود تا بتواند حمایت‌های بیشتری را در حوزه مسکن به عمل آورد.

تسنیم: معمولا کسانیکه در بازار مسکن فعال بودند سودهایی را کسب کردند بعضا تا 100 درصد بوده است. این مسئله باعث ایجاد یک انتظار غلطی شده که باید همچنان سودهای 100 درصدی کسب کنیم. در حالی که در بازار نهایت سود 15 درصد است. از این رو یک نگرانی وجود دارد که اگر دولت کار را به اینها واگذار کند چون به دنبال سودهای آنچنانی هستند باز شاهد یک جهش قیمتی خواهیم بود.

چگنی: باید در کشور یک سری از انتظارات را واقعی کنیم. انتظاراتی در برخی سازندگان و تولیدکنندگان وجود دارد که سودهای بزرگ به دست آورند. این سودها مربوط به فعالیت آنها نیست بلکه مربوط به تحولات سیاسیت و اقتصادی اقتصاد کشور است. مثلا فرض کنید سازنده‌ای شروع به کار کرده و وسط کار که یکسال گذشته نرخ ارز 20 درصد گران می‌شود و وقتی کارش تمام می‌شد این تحولات باعث شده بازار مسکن 50 مسکن نسبت افزایش قیمت داشته است. در این وضعیت سازنده با سود 90 درصد خانه خود را می‌فروشد. این هنر سازنده نیست، رانتی بوده که مردم آنرا پرداخته‌اند.

محیط اقتصاد کلان اگر رشد معقول پیش‌بینی پذیر و نرخ تورم 4 تا 6 درصد داشته باشد چنین اتفاقی یعنی انتظار افزایش قیمت‌های آنچنانی روی نمی‌دهد. وقتی اتفاقات سیاسی و اقتصادی با هم قاطی شده و منجر به این می‌شوند که تلاطم نرخ ارز ایجاد می‌شود، بازار سرمایه دچار تلاطم شده و خودرو تغییر قیمت می‌شدهد. در سال 91 تحولات اقتصادی باعث شد تا سکه، طلا و ارز خیلی گران شد که باعث افزایش قیمت خودرو شد و پس از آن به بازار مسکن سرازیر شد.

یک مدل تعادل وجود دارد که تئوری فریدمن است که می‌گوید بازاراهای سرمایه‌ای خودشان را متعادل می‌کنند. کسی که دارایی دارد سعی می‌کند انرا تبدیل کند. مثلا کسی که خودرویی دارد و خانه برایش ارزان‌تر تمام می‌شود خودرو خود را تبدیل به واحد مسکونی می‌کند. مانند ماشین‌هایی که پشت گیت پرداخت عوارض قرار دارند که خودشان تعادل برقرار می‌کنند.

بنابراین حتما باید روی این موضوع کار شود سازندگان باید با آن سودها خداحافظی کنند.

تسنیم:‌به نظر می‌رسد انتظار افزایش قیمت‌های بالا یکی از دلایلی است که باعث شده خیلی‌ها فعلا برای فروش خانه‌های خالی خود دست نگه دارند.

چگنی: بله ممکن است چنین چیزی باشد. نکته جالب این‌که بعضی از این افراد ضرر کردند. دو سال زمان برده تا خانه ساخته شود دو سال هم دست نگه داشته به امید گران شدن، اگر سالانه 18 درصد را هم حساب کنیم حدود 80 درصد را از دست داده است.

اگر فروخته بود و پول را در بانک می‌گذاشت سود آن بیشتر می‌شد. باید این نکته گفته شود که دوره ساخت 22 تا 30 ممکن است زمان برد. اگر کسی مثلا 60 درصد سود می‌برد باید آنرا بر 2.5 سال تقسیم کرد که سالانه بیست و چند درصدی می‌شود. معیار تشخیص سود سالانه است.

نکته‌ای وجود دارد و در طرح جامع هم آمده است و در برنامه ششم به عنوان شاخص آمده این است که حد معقول افزایش قیمت حد تورم است. اگر تولیدکننده لباس باشید اگر تورم جامعه 10 درصد است لباس سالانه 4 درصد رشد کند شما سال سوم یا چهارم ورشکست می‌شوید. دستمزدها افزایش مییابد، هزینه‌ها هم همینطور اما در عین حال 4 درصد مازاد دریافت می‌شود و تولیدکننده از چرخه خارج می‌شود. مسکن نیز همین‌گونه است؛‌ برعکس این هم هست سودهای مازاد که بیشتر شود رانت و سوداگری پشت سر آن می آید و متقاضی را از بازار خارج می‌کند. حد بهینه این است که اقصاد کلان را به ثبات برسانیم و مسکن هم حول و حوش آن باشد.

اگر خیلی کمتر باشد مانند چهار سال اخیر مسکن در رکود به سر می‌برد. به قیمت ثابت مسکن 30 درصد ارزان‌تر شده است، یعنی از سال 91 تا امروز دقیقا 4 شاخص قیمت مسکن نسبت به تورم نزولی بوده است. مثال ساده این است که اگر شما و آقای X خانه‌ای داشتید یکی خانه را نگه داشته و آنرا اجاره می‌داد و دیگری هم می‌فروخت و پول خانه را در بانک می‌گذاشت امروز نفر دوم (فروشنده) 40 درصد از کسی که خانه را نگه داشت، جلوتر است.

مثلا 100 میلیون تومان، 140 میلیون تومان شده اما سرمایه فرد اول همان 100 میلیون تومان باقیمانده است. این‌گونه خروج از بازار ایجاد می‌شود و دقیقا نقطه مقابل افزایش قیمت است که باید برای مردم شفاف‌سازی صورت بگیرد.

یزدانی: بازار مسکن بر خلاف خیلی از بازارها سازوکار کارآمدی ندارد. یک اصل پذیرفته شده است،‌بنابراین مداخله دولت به شکل سیاست‌گذاری و نه تصدی‌گری مورد تاکید است. بازار در تامین نیاز گروه‌های پایین دستی جامعه دست می‌خورد نه در ایران بلکه در همه جای دنیا این اتفاق می‌افتد.

کسب سودهای نامتعارف در بخش مسکن نیز کاملا درست است، اگر نرخ سود مسکن با صنعت مقایسه کنیم می‌بینیم که مستغلات جزو رشته‌هایی بوده که بیشترین نرخ سود را داشته و انتظار سازندگان بیشترین بوده است. بخش زیادی از این رانت است نه فقط رانت کلان. رانت زمین شهری و مدیریت آن بسیار تو این مقوله موثر بوده است. یعنی یک سازنده‌ای داریم، زمینی با مجوزی داریم که یکباره ارزش زمین با یک مجوز چندین برابر می‌شود.

این رانت‌ها به داخل جامعه تزریق شده و بخشی از مشکل مسکن این است که قیمت آن به دلیل وابستگی به قیمت زمین رانتی شده است.

عدم تعادل خدش انتظاراتی را شکل داده است و به اصطلاح فعالان اقتصادی بخش ساخت و ساز فکر می‌کنند با توجه به روند آتی اقتصادی حداقل طی یکی دو سال آینده باید با نرخ‌های سود آنچنانی خداحافظی کنند و باید خودشان را به سطح فعالیت‌های صننعتی تنزل دهند. باید تعادلی در جامعه ایجاد شود و این عدم تعادل در اقتصاد کلان یک نوع مریض است که ریشه بخشی از ان مربوط به مستغلات است.

هیچ سودآوری ساختمانی به جز اتفاقات رانتی در کشور طی 2 دهه اخیر دیده نمی‌شود. تقریبا از اوایل دهه 70 که بازار مسکن بعد از انقلاب شکل گرفت. یک سال تحریم است و یک سالی مانند 86 پمپاژ وحشتناک درآمدهای نفتی توسط دولت است، یک سالی مانند 76 کنترل بازار ارز است که یکباره سرمایه‌ها از بازار به سمت مسکن هجوم برد.

تسنیم: به نظر شما الان سیاست‌های حمایتی دولت برای 33 درصدگروه‌های کم‌درآمد که به حمایت‌های دولت نیاز دارند، قوی است یا خیر؟

چگنی: این موضوع یک پله فراتر از دولت است و به حاکمیت مربوط می‌شود که حالا دولت باید نقش اجرایی را بازی کند. اگر مروری بر سیاست‌های تامین مسکن دولت‌ها پس از انقلاب داشته باشیم از ابزارهای مختلفی برای گروه‌های کم‌درآمد استفاده شده است. فرض کنید واگذاری زمین، پروژه‌های مشارکتی، سیاست پاک، اجاره به شرط تملیک، حق‌ بهره‌برداری از زمین (طرح مسکن مهر) و... تا امروز سیاست‌های متعددی در پیش گرفته شده است. واقعیت این است که دولت‌ها خواسته‌اند به این موضوع توجه کنند و بخشی از انرژی و توان مالی مملکت را به این سمت برده‌اند. این‌که چقدر موفق بوده‌اند یا خیر یک ارزیابی که می‌توانیم انجام دهیم که در چه دوره‌ای چقدر موفق بوده‌اند یا خیر.

طبیعتا در این دولت همین اتفاقات افتاده و به نوبه خودش در موضوع مذکور قدم برداشته شده است. منتها شرایطی که در این دولت حاکم بود اولین بحث بود که با یک پروژه خیلی بزرگی که از سال 86 استارت زده شده به عنوان مسکن مهر. این طرح دو دولت را کامل را درگیر کرده و این دولت سوم است که دارد تمام می‌شود.

در دولت اول شاید دو سال اول برنامه‌ریزی و پیدا کردن زمین بود. دولت کنونی با بخش زیادی از واحدهای مسکن مهر روبرو بود و مجبور به اتمام آنها بود. تامین مالی این پروژه‌ها از محل بازگشت منابع مالی مسکن مهر انجام شد. بقیه بخش‌ها در دواقع ایجاد تاسیسات روبنایی و زیربنایی را بر عهده گرفتند و این فعالیت ادامه یافته ولی هنوز تمام نشده است. امیدواریم این خدمات را سال 96 به اتمام برسانند.

یک بخشی از انرژی و توان اینجا رفته است. بقیه بحث‌ها برای گروه‌ها یکم‌درآمد در قالب برنامه‌های تامین مسکن دیده شده است. یکی از این برنامه‌ها مسکن اجتماعی است که طراحی و تدوین شده این موضوع با استفاده مطالعات بازنگری شده طرح جامع مسکن که آقای یزدانی با تیم بزرگی زحمت آنرا کشیده است.

برنامه عملیاتی مسکن اجتماعی با محورهای مدیریت تقاضا، مدیریت ساخت و ساز،‌مدیریت زمین و مدیریت تامین مالی طراحی و تدوین شد. در دولت این طرح در قالب یک برنامه رفاه اجتماعی تصویب شد. برنامه رفاه اجتماعی می‌آید برای گروه‌های خیلی کم‌درآمد کار را در پیش می‌گیرد و سعی می‌کند بیشترین کمک را انجام دهد و خودشان را درگیر کار کند. از سوی دیگر مقیایس مناسب و قابل قبولی باشد مقیاس خیلی بزرگی نباشد که نتواند از عهده آن بر آید . متاسفانه به دلیل مسائل مالی دولت امکان پیاده شدن طرح فراهم نشد.

یک بخش دیگر برای همین گروه‌ها حمایت از حوزه تقاضا، نهادسازی، ابزار سازی و بستری سازی بود. گروهی که متوسط یا زیر متوسط است زوج می‌تواند 160 میلیون تومان وام بگیرد. آرام آرام می‌توانیم نرخ سود این تسهیلات را کاهش و دوره بازپرداخت انرا افزایش دهیم. بسته‌های مختلف وام از طریق اوراق و هم از طریق صندوق‌ پس‌انداز یکم در نظر گرفته شده است.

اینها ابزارهایی است که برای همین گروه‌ها شکل گرفت و هنوز هم در بازار سرمایه خیلی کار دارد.

تسنیم: طرح‌های مورد اشاره چند درصد از خانوارها شامل شود قطعا از آن 33 درصد رقمی کمتر خواهد بود. شاید اگر مسکن حمایت را اضافه کنیم.

چگنی: بسته مسکن اجتماعی و مسکن کم‌درآمد در دل 33 درصد دیده شده است. الان اگر بیاییم یک خط‌بندی کنیم بخشی از گروه‌هایی که چیزی ندارند می‌روند در قالب مسکن اجتماعی. اما گروهی دیگر در یک شهر متوسط می‌خواهد خانه‌ای بخرد که قیمت آن 100 میلیون تومان است 50 میلیون تومان را وام می‌گیرد و بقیه را خودش تامین می‌کند. الان شرایط دریافت وام فراهم شده و مرود حمایت قرار گرفته‌اند. زوج جوانی که کار می‌کنند به این شکل می‌توانند در شهرهای متوسط از این طریق خانه‌دار شوند.

از این رو بخشی وارد بخش حمایتی می‌شود. ادامه موضوع در حوزه مسکن اجتماعی طرحی دیگری تدوین شد که 570 هزار واحد را برای مسکن اجتماعی پوشش می‌دهد که شامل مسکن اجاره‌ای، ساخت و خرید است. این طرح فقط برای گروه‌های کم‌درامد است که احتمالا از سال آینده شروع می‌شود. این طرح در برنامه ششم رفته و چارچوب آن تصویب شده است.

تسنیم: قرار بود امسال 70 هزار واحد از این طرح ساخته شود؟

چگنی: به امسال نمی‌رسد. چون در دولت هنوزاین طرح تصویب نشده است. این طرح در کمیسیون زیربنایی دولت تصویب شده و می‌تواند کمکی برای گروه‌های کم‌درآمد باشد و گام به گام بتوانیم طرح‌های دیگری را تهیه کنیم.

تسنیم: فرق مسکن اجتماعی با مسکن مهر چیست؟

چگنی: این طرح نظری است و هنوز اتفاق عملی روی نداده است. اول این‌که مسکن مهر مقیاس بسیاز بزرگی داشت که باعث جایگزینی احتماعی می‌شود. یعنی گروهی را جایی می‌برید که جایی جدا از جامعه زندگی کنند این در همه دنیا مترود است. چون باعث ایجاد بحران می‌شود و کانون بحران را ایجاد می‌کنیم. همین الان مسائل اجتماعی ایجاد می‌شود.

اما مسکن اجتماعی مقیاس کوچک و در دل شهر است. در این طرح یک سازنده می‌آید مثلا 12 واحد را می‌سازد و 5 واحد (40 درصد) آنرا به مسکن اجتماعی اختصاص می‌دهد و بقیه را می‌فروشد. مقایسا طرح اجتماعی آثار منفی بر اقتصاد نمی‌گذارد و انرا گرفتار نمی‌کند و بخش خصوصی درگیر این طرح می‌شود.

تسنیم: جانمایی این طرح نیز در داخل شهر است.

چگنی: بله، اولویت این طرح بافت فرسوده است. اگر دولت زمین داشته باشد آنرا تهاتر می‌کند،‌همچنین اهالی بافت نیز می‌توانند زمین را تامین کنندو سازنده نیز می‌تواند زمین این طرح را تامین کند. شرایط به گونه‌ای است که زمین در حوزه‌های ارزان‌قیمت شهری باشد. شیوه تامین مالی هم چون خیلی بزرگ نیست مقداری یارانه نیاز دارد. البته دنبال راه‌هایی هستیم که از طریق بانک‌های توسعه‌ای و نهادسازی چنین منابع مالی را برای آن تامین کنیم. اما دنبال دست‌اندازی به منابع جایی نیستیم.

تسنیم: یعنی مثلا از بانک مرکزی تامین اعتبار نمی‌شود؟

چگنی: خیر، بانک مرکزی اصلا چنین چیزی را قبول نمی‌کند. به هر حال چون تقریبا سالانه 200 میلیارد یارانه می‌خواهد دولت می‌تواند این مبلغ را تامین کند.

تسنیم: یعنی 1000 میلیارد تومان یارانه تا پایان برنامه ششم می‌خواهد.

چگنی: بله. بر اساس برنامه موجود، دقیقا همه نهادها از جمله سازمان تامین اجتماعی، کمیته امداد، بهزیستی،‌بنیاد برکت، بنیاد مستضعفان، خیرین مسکن‌سازی و .. در دل موضوع هستند. بنیاد تحت عنوان دیگری برای گروه‌های کم درآمد در حال کار برای 10 هزار واحد هستند.

تسنیم: این طرح‌ها فقط برای شهرهاست.

چگنی: بنیاد مسکن متولی طرح اجتماعی است. علاوه بر این این بنیاد طرح مسکن روستایی را جلو می‌برد و سازمان برنامه و بودجه منابع مالی مورد نیاز را تامین می‌کند. الان سقف تسهیلات مسکن روستایی 20 میلیون تومان است.