موشکافی آخرین تحولات بازار مسکن

بورس24 : بازار مسکن و شرایط حال حاضر با فراز و نشیب هایی روبرو است و سوالاتی در خصوص علت تغییرات قیمت اوراق تسهیلات مسکن، تاثیر قیمت دلار بر بازار مسکن و علت اصلی شرایط حاکم و کاهش قدرت خرید مسکن معمولا مورد توجه فعالان این بازار و همچنین مردمی است که قصد خرید خانه دارند. علی قائدی کارشناس اقتصاد مسکن درباره موارد مطرح شده با بورس24 صحبت کرد.

وی گفت: اوراق مسکن معمولا با نوسانات قیمتی زیادی روبرو است، حتی در شرایطی که اعلام می شود که بازار مسکن در رکود به سر می برد علت این امر را اینطور می شود توضیح داد: به طور کلی قیمت در هر بازاری از تلاقی تقاضا و عرضه به دست می آید. لذا با تغییر در شرایط عرضه و تقاضایِ اوراق تسهیلات، قیمت این اوراق نیز با تغییر و نوسان مواجه می گردد. به عبارت دیگر عوامل ایجاد نوسان در قیمت اوراق، همان عوامل ایجاد تغییر در عرضه و تقاضا است. از جمله عوامل نوسان در عرضه اوراق درماه های اخیر تغییر در نرخ سود بانکی بوده است. با کاهش نرخ سود سپرده ها از جمله حساب سپرده ممتاز بانک مسکن (حساب پشتیبان اوراق تسهیلات) در خرداد ماه، بخشی از سپرده ها از این حساب خارج شد و عرضه اوراق کاهش یافت.

قائدی ادامه داد: از طرف دیگر با ایجاد رونق در بخش مسکن طی فصل تابستان و افزایش نیاز به تسهیلات در بازار مسکن، تقاضا برای اوراق تسهیلات جهت خرید مسکن افزایش یافت. مضافا اینکه برخی نیز با پیش بینی رونق در بازار مسکن و به تبع آن احتمال افزایش قیمت اوراق، در بازار اوراق با هدف سفته بازی و کسب سود از افزایش قیمت اوراق، به خرید اوراق اقدام نموده و منجر به افزایش تقاضای اوراق شدند. مجموعه عوامل فوق الذکر منجر به جابجایی عرضه و تقاضای اوراق در جهتی شدند که منجر به افزایش قیمت اوراق در فصل تابستان تا سقف 103 هزار تومان در مردادماه گردید. ولی با مدیریت بازار اوراق توسط بانک مسکن از طرفی و کاهش حجم معاملات در بازار مسکن و همچنین کاهش تقاضای سفته بازی در بازار اوراق در فصل پاییز و زمستان، به تدریج قیمت اوراق کاهش یافت.

تغییر قابل توجهی در قیمت اوراق مسکن پیش بینی نمی شود...

قائدی در باره تغییرات میان مدت نرخ اوراق مسکن گفت: با توجه به پیش بینی عدم تغییر در سیاست های پولی و همچنین عدم تغییر قابل توجه در شرایط اقتصادی کشور در ماه های آتی، به نظر نمی رسد جابجایی قابل توجهی در حجم سپرده های حساب پشتیبان اوراق تسهیلات مسکن ایجاد شود. لذا عرضه این اوراق نیز با تغییر مواجه نخواهد شد. از طرف دیگر، هر چند پیش بینی می شود تقاضای مسکن (به عنوان عامل موثر بر تقاضای اوراق) در پایان فصل زمستان مطابق معمول سال های گذشته تا حدودی افزایش یابد ولی این افزایش به میزانی نخواهد بود که منجر به افزایش قابل توجه تقاضای اوراق گردد. لذا با توجه به شرایط فوق الذکر، پیش بینی افزایش قابل توجه قیمت اوراق دور از انتظار است. بر این اساس خرید اوراق به قصد کسب سود غیرعقلانی است.

با وجود افزایش ارزش تسهیلات بازهم بازار در رکود است!؟

این کارشناس بازار مسکن افزود: در حال حاضر نیاز به مسکن صرف نظر از نیاز به بازسازی مسکن در بافت های فرسوده (با لحاظ تعداد ازدواج ها در سال و سایر پارامترها از جمله طلاق و مرگ و میر) حدود 600 تا 700 هزار واحد مسکونی است ولی به نظر می رسد در سال های اخیر ناشی از شرایط تحریمی و ایجاد رکود شدید در کل اقتصاد، قدرت خرید و به تبع آن تقاضای موثر در بخش مسکن کاهش یافته است. به منظور افزایش قدرت خرید خانوار متقاضی مسکن، سقف تسهیلات از محل خرید اوراق تسهیلات افزایش یافت و صندوق پس انداز یکم در بانک مسکن راه اندازی گردید. ولی تعداد تسهیلات صندوق پس انداز یکم از طرفی محدود است و از طرف دیگر به دلیل نیاز به سپرده گذاری حداقل یک ساله، تاکنون تسهیلات این صندوق به تعداد درخورتوجهی به بازار تزریق نشده است. استفاده از اوراق تسهیلات نیز تقریبا پرهزینه است. لذا این اقدامات تاکنون نتوانسته است بر افزایش تقاضا و خرید ملک تاثیرگذار باشد ولی امید می رود به تدریج تقاضای خرید و سرمایه گذاری افزایش یابد.

تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن...

قائدی با بیان این که در مجموع افزایش نرخ ارز می تواند دو اثر غیرهمسو بر بازار مسکن داشته باشد، گفت: با افزایش قابل توجه نرخ ارز، از طرفی به دلیل افزایش تورم عمومی و افزایش قیمت مصالح ساختمانی، هزینه ساخت مسکن افزایش می یابد و از طرف دیگر به دلیل جذب نقدینگی توسط بازار ارز در دوران افزایش نرخ ارز، بخشی از تقاضا از بازار مسکن خارج می گردد و قیمت مسکن کاهش می یابد. ولی نکته قابل توجه این است که اثر کاهنده افزایش نرخ ارز روی قیمت مسکن عموما در کوتاه مدت و در دوران افزایش قیمت ارز روی می دهد ولی اثر فزاینده افزایش نرخ ارز روی قیمت مسکن هم در دوران افزایش نرخ ارز به دلیل افزایش هزینه های ساخت و ساز و هم در زمان ثباتِ پس از افزایش نرخ ارز، با خروج نقدینگی از بازار ارز و ورود بخشی از این نقدینگی به بخش مسکن وجود خواهد داشت و در مجموع همانطور که شواهد تجربی نیز نشان می دهد اثرات فزاینده افزایش نرخ ارز (به خصوص در زمان افزایش شدید) در میان مدت غالب، و باعث افزایش قیمت مسکن می گردد.

او ادامه داد: البته باید توجه داشت افزایش های اخیر در بازار ارز، صرفا در خصوص دلار و ناشی از افزایش شاخص دلار در بازارهای بین المللی نسبت به تمامی ارزها صورت پذیرفته و سایر ارزها در بازار ارز ایران با افزایش قابل توجهی مواجه نگردیده است. لذا با توجه به اینکه کشور با آمریکا مراودات تجاری اندکی دارد این افزایش صورت پذیرفته در خصوص نرخ دلار، نمی تواند به صورت پایدار منجر به افزایش تورم عمومی و به تبع آن افزایش قیمت مسکن گردد. لازم به ذکر است افزایش قیمت هایی که بعضا در برخی از کالاها صورت پذیرفته ناشی از مباحث روانی و ضعف قوه ناطقه دولت جهت توضیح دقیق تحولات بازار ارز به مردم است.

تاثیر تورم عمومی بر قیمت مسکن ...

وی افزود: هرچند در میان و بلندمدت مدت افزایش قیمت کالاها (افزایش تورم عمومی)، عموما منجر به افزایش قیمت مسکن می گردد ولی در کوتاه مدت، قیمت مسکن عموما متاثر از شرایط داخلی بازار مسکن است و با افزایش تورم عمومی الزاما قیمت مسکن افزایش نمی یابد. در شرایط فعلی نیز با توجه به مازاد عرضه در بازار مسکن و وجود شرایط غیررونق در این بازار، افزایش تورم عمومی نمی تواند منجر به افزایش قابل توجه قیمت مسکن گردد.

سرچشمه مشکلات حال حاضر بازار مسکن....

قائدی گفت: در دهه های گذشته عموم سیاستگذاری های انجام شده در بخش مسکن با رویکرد کوتاه مدت و پروژه محور و با نگاه صرفا مهندسی و ساده انگارانه به این بخش، صورت پذیرفته و جهت توسعه پایدار و بلندمدت بخش مسکن، کمتر به ایجاد و توسعه ابزارها، نهادها و نظام های اقتصادی و غیر اقتصادی مورد نیاز این بخش، به عنوان زیرساخت های توسعه پایدار و همه جانبه بخش مسکن پرداخته شده است. به طوریکه در حال حاضر بخش مسکن سنتی اداره می شود و دولت از کمترین ابزارها و نهادها جهت اجرای منطقی برنامه ها و کنترل نوسانات و توسعه این بخش برخوردار است.

این کارشناس مسکن گفت: از جمله راهکارها، ابزارها و نهادهای مورد نیاز جهت توسعه بخش مسکن، شامل؛ ایجاد یا توسعه بانک توسعه ای، نهاد ضمانت، صندوق های سرمایه گذاری، موسسات وام و پس انداز منطقه ای، توسعه بازار رهن ثانویه و استفاده از اوراق رهنی، استفاده از توسعه گرها و جلوگیری از ورود اشخاص فاقد صلاحیت حرفه ای در ساخت و ساز، توسعه نظام بیمه ای بخش مسکن، توسعه بازار پیش فروش مسکن، توسعه انواع سامانه های اطلاعاتی در بخش مسکن، ایجاد منابع مالی پایدار و ارزان قیمت، افزایش کارآمدی بنگاه های مشاورین املاک (بهبود عملکرد واسطه ها)، ایجاد نهاد مسکن اجتماعی، ایجاد نهاد اجاره داری حرفه ای، ایجاد نظام تسهیلاتی منعطف، استفاده از شرکت های لیزینگ، توسعه نظام مالیاتی، مدیریت دارایی ها (زمین) و... در بخش مسکن است. جهت توسعه همه جانبه بخش مسکن باید به طور همزمان همه موارد فوق الذکر در دستور کار قرار گیرد.

وی ادامه داد: مجموعه راهکارها، ابزارها و نهادهای فوق الذکر که هر کدام از آنها بحث مفصلی را می طلبد، می توانند منجر به توسعه فنی، مالی و مدیریتی بخش مسکن گردند و با استفاده از آنها می توان کیفیت فنی و طول عمر واحدهای مسکونی را افزایش داد، دسترسی به تسهیلات مکفی، ارزان قیمت و با طول دوره بازپرداخت طولانی مدت را برای خانوارها مهیا نمود، تامین مسکن خانوارهای کم درآمد را تسهیل نمود، فساد و سوء استفاده را تقلیل و شفافیت و رقابت را در بازار مسکن افزایش داد، دامنه نوسانات قیمت و سرمایه گذاری را در بخش مسکن کاهش داد و بهره وری عوامل و نهاده ها را در بخش ساختمان افزایش داد. این در حالی است که در گذشته تنوع برنامه های اجرا شده توسط دولت ها در بخش مسکن عموما سخت افزاری، غیرمتنوع، مبتنی بر روش های کوتاه مدت و عموما در قالب واگذاری زمین، استفاده از منابع تورم زای بانک مرکزی و بعضا مداخله مستقیم دولت در امر مدیریت ساخت و ساز بوده است.

او در پایان گفت: در دولت یازدهم بسیاری از موارد فوق الذکر در دستور کار قرار گرفته است ولی باید توجه داشت، نهاد و ابزارسازی و اصلاح روندها در بخش مسکن به خصوص در ایران به دلیل موانع قانونی و حقوقی و تعدد دستگاه های دخیل، عموما زمان بر است و نتایج آن نیز در بلندمدت بروز و ظهور پیدا می کند. لذا نیاز است ایجاد و توسعه ابزارها و نهادها توسط مردم و رسانه ها به عنوان یک راهکار اصولی توسعه بلندمدت بخش مسکن، از تمامی دولت ها مطالبه گردد.