هشت نکته کلیدی درباره وام مسکن

بورس24 :وام در لغت به معنای قرض یا دین است؛ در واقع برخی موسسات همچون بانک‌ها، در قالب وام پولی را به افرادی که نیازمند هستند قرض داده و از طریق سود ماهیانه ای که از آن ها دریافت می‌کنند پروژه‌های خود را به سامان می‌رسانند.

وام مسکن یکی از انواع آن است که بانک مسکن به عنوان متولی این کار، پولی را به افرادی که می‌خواهند ملکی را خریداری کنند و یا به نوسازی بافت فرسوده خود بپردازند، می‌دهد و در قبال آن سودی را هر ماه دریافت می‌کند. البته اعطای وام برای اولین بار در ایران به تاریخ 1265 شمسی به ثبت رسیده است و ایران در این تجارتخانه با اعطای وام‌های کوتاه مدت و بلندمدت رونق مناسبی در صنعت بانکداری خود ایجاد کرد.

به گزارش بورس24 ،از آنجایی که چند سالی است قیمت مسکن به ویژه در پایتخت رشد چشمگیری داشته و جوانان به سادگی نمی‌توانند خانه دار شوند، در همین راستا بانک مسکن برای تسهیل این امر وام‌هایی را با بازپرداخت‌های مختلفی را درنظر گرفته است. بنابراین برای خرید مسکن باید مراحل زیر را طی کرد:

1. طبق اعلام بانک مسکن در سال 94، این بانک برای خرید و احداث هر واحد مسکونی، وام با حداکثر سقف 35 میلیون تومان را از طریق خرید اوراق به متقاضیان می‌پردازد. این وام‌ با مدت زمان بازپرداخت 12 ساله و نرخ سود 16 درصد به وام‌گیرندگان تعلق می‌گیرد، البته برای بهره‌مندی از سقف وام، حداکثر سن واحد مسکونی باید 20 سال از تاریخ صدور نخستین پروانه ساختمانی باشد.

میزان اقساط این تسهیلات تقریبا 550 هزار تومان است و بازپرداخت آن در نهایت تقریبا 80 میلیون تومان خواهد بود. در صورت بیشتر بودن سن ساختمان از 20 سال تا حداکثر 25 سال، سقف تسهیلات قابل اعطا برای خرید و احداث ملک به 20 میلیون تومان کاهش می‌یابد؛ همچنین این بانک برای تعمیر واحد مسکونی، وام با سقف 10 میلیون تومان با نرخ سود 16 درصد پرداخت می‌کند که حداکثر زمان بازپرداخت آن 5 سال خواهد بود. قیمت خرید و فروش هر سهم 500 هزار تومانی اوراق حق تقدم براساس قیمت روز گذشته فرابورس تعیین می‌شود.

2. از سوی دیگر برای دریافت وام بدون اوراق نیز باید طی یک سال مبلغ 10 میلیون تومان نزد بانک مسکن سپرده‌گذاری کرد و پس از آن وام با سقف 20 میلیون تومان با نرخ سود 14 درصد به متقاضی پرداخت می‌شود.حداکثر زمان بازپرداخت این وام 12 ساله است که اقساطی تقریبا 300 هزار تومانی دارد و درنهایت مبلغی در حدود 43 میلیون تومان باید بازپرداخت شود.

همچنین اقساط وام مسکن 80 میلیون تومانی هم یک میلیون و 150 هزار تومان در ماه است. برای دریافت این وام نیز باید 40 میلیون تومان به مدت یک سال در بانک مسکن سپرده‌گذاری کرد. ازطرفی به دلیل رکود چندین ساله بخش مسکن به دلایل مختلفی همچون سیاست‌های اشتباه مسکن مهر و نرخ بالای سود تسهیلات، حتی بانک مسکن با ارائه انواع وام‌ها هم نتوانست رونق را به این بخش بازگرداند.

تسهیل خرید خانه برای جوانان

3. نوزده خردادماه یادآور رخدادی جدید در وام‌های مسکن بود. در این روز از سال 94 اولین گروه سپرده‌گذاران در وام صندوق پس انداز مسکن «یکم» یا به اصطلاح «خانه اولی‌ها» ثبت نام کردند که براساس آیین نامه این وام‌ها آن ها می‌توانند وام‌های ۱۲۰ میلیون (در تهران)، 90 میلیون (شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر) و ۶۰ میلیون (شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر) را با نرخ سود ۱۳ درصد دریافت کنند و پیش بینی می‌شود ماهیانه ۴ هزار نفر به جمع خریداران مسکن اضافه شود.

این اتفاق شاید در ابتدا توانست رونق را به بخش مسکن بازگرداند و طبق آمار منتشره از سوی وزارت مسکن، حجم معاملات خرید و فروش مسکن ماهیانه 8 درصد افزایش یافت. برآوردها حاکی از آن است که تعداد متقاضیان وام مسکن اولی‌ها در خردادماه سال‌جاری، از ۵۰ هزار نفر عبور کرده است. البته چنان که باید آمار کلی متقاضیان وام مسکن با وجود سود تسهیلات بالا رشد نیافت و بخش مسکن از رکود خارج نشد.

جوانان چگونه خانه‌دار شوند؟

4. سوال اصلی اینجاست برای این که زوج‌های جوان بتوانند وام مسکن دریافت کنند، لازم است چه اقداماتی انجام دهند؛ در این خصوص باید یک سوم مبلغ وام را در بانک مسکن سپرده‌گذاری و پس از یک سال دو برابر آن را به اضافه مبلغ اولیه دریافت کنند. سقف تسهیلات نیز بیشتر از ۸۰ درصد قیمت مسکن را پوشش نمی‌دهد و مابقی مبلغ را باید خریدار تهیه کند و همچنین حداکثر مدت بازپرداخت تسهیلات نیز ۱۲ سال است. سقف فردی تسهیلات قابل اعطا بر روی هر واحد در شهر تهران ۸۰ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۶۰ میلیون تومان و سایر مناطق شهری معادل ۴۰ میلیون تومان تعیین شده است.

همچنین حداقل متوسط موجودی در هر دوره ۶ ماهه برای کسب سقف‌های تسهیلاتی ۸۰ میلیون تومان، ۶۰ میلیون تومان و ۴۰ میلیون تومان، به ترتیب ۱۳.۵ میلیون تومان، ۱۰ میلیون تومان و ۶.۷ میلیون تومان تعیین می‌شود. بنابراین چنانچه سپرده‌گذاران اقدام به افتتاح حساب با حداقل‌های اعلام شده کرده و در طول مدت سپرده‌گذاری موجودی حساب خود را افزایش ندهند، پس از شش دوره انتظار شش ماهه معادل سه سال می‌توانند از سقف‌های تعیین شده بهرمند شوند.

5. از طرفی دارندگان این حساب‌ها قادر خواهند بود پس از گذشت حداقل ۱۲ ماه (۲ دوره) از تاریخ افتتاح حساب خود با رعایت متوسط موجودی‌های لازم، از سقف تسهیلات با سپرده طرح برخوردار شوند.بنابراین چنانچه سپرده‌گذاران شهر تهران قصد دریافت تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی را داشته باشند، باید مبلغ ۴۰ میلیون تومان، سپرده‌گذاران شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت جهت دریافت تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی باید مبلغ ۳۰ میلیون تومان و سپرده‌گذاران شهرهای کمتر از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت برای دریافت وام ۴۰ میلیون تومانی باید مبلغ ۲۰ میلیون تومان را به مدت یک سال در حساب صندوق پس انداز مسکن یکم سپرده گذاری کنند.

و اما نرخ سود تسهیلات فروش اقساطی اعطایی از محل این حساب معادل نرخ سود تسهیلات با سپرده در زمان اعطای تسهیلات تعیین و با توجه به مصوبه شورای پول و اعتبار درحال حاضر ۱۳ درصد است. نرخ سود تسهیلات احداث واحد مسکونی نیز در دوران مشارکت و بازپرداخت همانند نرخ سود تسهیلات خرید خانه (درحال حاضر ۱۳ درصد) است.

وام نوسازی

6. اواخر خردادماه خبر از اعطای بسته‌های تشویقی نوسازی در بافت‌های فرسوده 4 محور اصلی داده شده که مهم‌ترین آن کنترل تورم با هدف رونق‌بخشی به نوسازی بافت‌های فرسوده بود. بر این اساس در راستای کاهش هزینه‌های ساخت، رایگان شدن هزینه انشعاب در سال 1395 مدنظر قرار گرفت و برای کلیه شهروندانی که مبتنی بر طرح موجود اقدام به نوسازی در بافت‌های فرسوده کنند، کلیه هزینه‌های انشعاب رایگان شد. هزینه انشعاب به طور میانگین با توجه به متراژ هر پلاک حدود 7 میلیون تومان نیز اعلام شد که اگر تخفیف صددرصدی این هزینه‌ها را درنظر بگیریم، 7 الی 10 درصد بنا به متراژ هر پلاک هزینه‌های ساخت و ساز کاهش می‌یابد.

ادامه جنجال‌های کاهش نرخ سودهای بانکی

به دنبال میراث رکود و تورم بالا از دولت نهم و دهم، دولت یازدهم از ابتدای فعالیت خود در تلاش بود تا نرخ تورم را به حداقل برساند. به عقیده کارشناسان حوزه کلان، نرخ سود بانکی یکی از پارامترهای مهمی است که در کنار تورم و رکود از اهمیت خاصی برخوردار است. برهمین اساس با رسیدن تک رقمی شدن نرخ تورم، نرخ سود تسهیلات و سپرده که تا سال ۱۳۹۲ و در زمان تورم حدود ۳۵ درصدی به بیش از ۳۰ درصد هم می‌رسید، اکنون بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافت.

اما نرخ سود دیگری که همواره مورد توجه متقاضیان تسهیلات بانکی قرار دارد، سود وام های مسکن است و گرچه شورای پول و اعتبار در این رابطه مصوبه‌ای نداشت، ولی اخیرا و بعد از کاهش نرخ سود سپرده به ۱۵ درصد، بانک مسکن میزان سود در صندوق پس انداز یکم(خانه اولی ها) را کاهش داده و از ۱۳ به ۱۱ درصد رسانده بود. با این حال انتظار می‌رود که نرخ سود تسهیلات مسکن از طریق خرید اوراق نیز که حدود ۱۷ درصد است نیز همزمان با کاهش سود تسهیلات، کاهش پیدا کند.

به دنبال کاهش نرخ سود سپرده، بانک مسکن از ابتدای تیرماه میزان سود تسهیلات حساب صندوق پس انداز (خانه اولی‌ها) را نیز تا دو درصد کاهش داد.

سرانجام مسکن قسطی به کجا رسید

خردادماه یکی از جنجالی ترین روزها برای رونق در معاملات مسکن بود؛ از زمانی که طرح مسکن اقساطی در سال ۱۳۹۳ توسط انبوه‌سازان به دولت پیشنهاد شد، قرار بود راهی برای خروج مسکن از رکود باز کند اما از خردادماه سال‌جاری که این طرح سرانجام بعد از کش و قوس‌های فراوان بر روی نرخ کارمزد تصویب شد، مشتریان با دیدن شرایط و اقساط سنگین این طرح از امضای قرارداد خودداری کردند. درواقع در روزهای پایانی خردادماه این طرح با کارمزد ۵ درصد به تصویب رسید؛ نرخ کارمزدی که از منظر انبوه‌سازان باید به ۲ درصد می‌رسید.

با توجه به این شرایط دبیر کانون انبوه‌سازان به ایسنا گفت: بانک مسکن از ابتدا اعلام کرد قرار است ۱۵۰ میلیون تومان تضمین دین صورت دهد؛ درحالی که حدود ۴۰ میلیون تومان از این مبلغ در محاسبات آنها مربوط به نرخ سود متناسب با تورم و کارمزد ۵ درصد بانک است. یعنی عملا میزان خرید دینی که به صورت واقعی می‌دهند ۱۱۰ میلیون است که با سود می‌شود ۱۵۰ میلیون تومان. البته به شرطی که واحدی که قرار است فروش قسطی شود ارزش ۱۱۰ میلیون را داشته باشد و وام ۸۰ درصد قیمت ملک را پوشش می‌دهد.

اما ایرج رهبر عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان با بیان این‌که ما از بانک‌ها درخواست منابع نداشتیم افزود: آن‌چه که هم‌اکنون بانک مسکن تصویب کرده این است که ۵۰ درصد مبلغ خانه را وام بدهد که حداکثر مبلغ آن ۱۵۰ میلیون تومان با بهره ۲۲ درصد است، آن هم از منابع بانک‌ها. بدین صورت که اگر متقاضی اقساطش را پرداخت نکرد بانک ۱۵۰ میلیون تومان به ما پرداخت کند. بدین ترتیب هیچ تضمین و پشتوانه‌ای برای ۵۰ درصد مابقی مبلغ که قرار است ما تامین کنیم باقی نمی‌ماند. لذا انبوه‌سازان طبیعتا حاضر به پذیرش ریسک این طرح نیستند.

گارد بانک‌های تجاری برای اعطای وام!

7. در کنار اعطای وام به خانه اولی‌ها، در آن زمان طرح دیگری به تصویب شورای پول و اعتبار رسید که براساس آن به بانک‌های غیر از بانک مسکن اجازه ورود به پرداخت تسهیلات مسکن را می‌داد. بانک‌های تجاری دراین خصوص می‌توانستند تا سقف ۶۰ میلیون تومان و در سه مدل متفاوت براساس موقعیت جغرافیایی متقاضیان این تسهیلات را پرداخت کنند؛ به‌طوری که برای تهران تا ۶۰ میلیون تومان، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۵۰ میلیون تومان و سایر مناطق تا ۴۰ میلیون تومان قابل اعطا بود.

این وام نیاز به سپرده‌گذاری مانند تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن و یا خرید اوراق در فرابورس نداشت و قرار بود با سود عقود مبادله‌ای (در آن زمان ۲۱ درصد بود) و دوره بازپرداخت مورد توافق با مشتری پرداخت شود.اما با این که به نظر می‌رسید با ورود این نوع وام‌ها، استقبال مشترین از اوراق مسکن افزایش یابد اما اغلب بانک‌ها به این امر ورود نکردند و مردم با مراجعه به بانک‌ها برای دریافت این اوراق با درهای بسته روبه‌رو شدند. این بانک‌ها معتقد بودند نقدینگی لازم برای انجام این کار را در اختیار ندارند و همچنین نرخ سودهای بالاتر را درخواست داشتند که درواقع با عدم استقبال مردم روبه‌رو شد.

اوراق تسه چگونه به دریافت وام مسکن کمک می‌کند؟

8. اوراق مسکن که از طریق فرابورس ایران انجام می‌شود، هر برگه از این اوراق نماینده 5.000.000 ریال تسهیلات خواهد بود. این اوراق پانزدهم هرماه توسط بانک مسکن به دارندگان «حساب سپرده ممتاز» اختصاص داده می‌شود و بعد از طی مراحل قانونی و سپرده شدن نزد مرکز سپرده‌گذاری، نماد معاملاتی آن در اول ماه بعد در فرابورس بازگشایی و قابلیت معامله پیدا می‌کند.

زوج‌های تهرانی با خرید بیش از حدود ۲۰۰ برگ از اوراق تسهیلات مسکن می‌توانند تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان وام دریافت کنند که به این مبلغ ۱۰ میلیون تومان وام جعاله تعلق می‌گیرد؛ با این حساب برای دریافت ۱۰۰ میلیون تومان وام با قیمت هر برگ تقریبا 90 هزار تومان، باید حدود 18 میلیون تومان اوراق توسط تهرانی‌ها خریداری شود که این مبلغ با احتساب ۱۰ میلیون تومان وام جعاله که بابت آن باید ۲۰ برگ بهادار با قیمت حدود یک میلیون و 800 هزار تومان از اوراق تسهیلات مسکن را خریداری کنند، درمجموع باید حدود 19میلیون و 800 هزار تومان صرف خرید ۲۲۰ اوراق شود.

همچنین زوج‌های غیر تهرانی که در شهرهایی با جمعیت بیشتر از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت زندگی می کنند می‌توانند تا سقف ۸۰ میلیون تومان وام بگیرند که برای گرفتن این مبلغ باید ۱۶۰ ورق بهادار خریداری کنند که با این حساب باید 14 میلیون و 400 هزار تومان بابت خرید این اوراق بپردازند که با احتساب یک میلیون و 800 هزار تومان اوراق وام جعاله، باید در مجموع برای خرید اوراق مبلغ 16 میلیون و 200 هزار تومان پرداخت کنند.

زوج‌های ساکن در سایر مناطق غیر از دو مورد ذکر شده در بالا، می‌توانند برای گرفتن ۶۰ میلیون تومان وام مسکن ۱۲۰ برگ بهادار خریداری کنند که با قیمت هر برگ تقریبا 90 هزار تومان، باید 10 میلیون و 800 هزار تومان بابت خرید این ۱۲۰ برگ بپردازند که این مبلغ به علاوه یک میلیون و 800 هزار تومان که برای اوراق مربوط به وام جعاله پرداخت خواهند کرد باید در مجموع 12 میلیون و 600 هزار تومان صرف هزینه ۱۴۰ برگه بهادار کنند.