شرایط سخت خانه‌ دار شدن در ایران / سود وام مسکن در ایران ۳ برابر آمریکا

بورس24 : بررسی مقایسه ای شرایط وام مسکن در ایران با کشورهای دیگر نشان می دهد در ایران شاهد سخت ترین شرایط پرداخت وام مسکن هستیم و در ایران با نگاه بنگاهی حاکم بر بانک‌ ها، چند برابر کشورهای دیگر از تسهیلات پرداختی مسکن سود دریافت می شود.

به گزارش تسنیم رهبر انقلاب در بند نهم سیاست های کلی خانواده به ارتقاء معیشت و اقتصاد خانواده‌ ها با توانمندسازی آنان برای کاهش دغدغه‌ های آینده آن‌ ها درباره اشتغال، ازدواج و مسکن اشاره کردند.

همچنین بر اساس اصل سی‌ و یکم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران؛ «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانوار ایرانی است و دولت نیز موظف است با رعایت اولویت برای آن‌ها که نیازمندتر هستند، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.»

در همین رابطه در یادداشتی به بررسی جدیدترین طرح دولت یازدهم برای حل معضل مسکن خانوارهای ایرانی پرداخته است و آن را با طرح هایی که در سایر کشورها عملیاتی می‌ شود؛ مقایسه کرده ایم.

در طول 3 سال گذشته دولت یازدهم در راستای حل معضل مسکن خانوارهای ایرانی و خروج صنعت مسکن از رکود، طرح های مختلفی را مطرح کرده است. البته این طرح ها به سیاست های پولی و بانکی گره خورده‌اند و شاهد مثال آن نیز مطرح شدن طرح هایی نظیر صندوق پس انداز مسکن، لیزینگ مسکن و صندوق زمین و ساختمان است که مسیر تمام این سیاست ها از بانک و بورس می‌ گذرد.

حالا جدیدترین طرح دولتی‌ ها اعطای تسهیلات 160 میلیون تومانی خرید مسکن به خانه اولی‌ هاست، تسهیلاتی که حجت‌الاسلام روحانی رئیس‌ جمهور در جشنواره شهید رجایی از کاهش 1.5 درصدی سود آن خبر داد. تا پیش از این بر مبنای سود 11 درصدی؛ اقساط ماهانه وام مذکور به روش بازپرداخت 12 ساله کمی بیش از 2 میلیون تومان و کل سود تسهیلات 129 میلیون تومان بود.

حال با سود 9.5 درصدی، اقساط ماهانه وام 160 میلیونی حدود 140 هزار تومان کاهش می‌ یابد؛ یعنی خانه اولی‌ ها ماهانه یک میلیون و 860 هزار تومان قسط پرداخت می‌ کنند، از سوی دیگر کل سود این تسهیلات در پایان سال دوازدهم 108 میلیون و 700 هزار تومان خوهد شد که 21 میلیون تومان کم‌ تر از شرایط قبلی این وام است.

البته چندی پیش آخوندی وزیرمسکن، راه و شهرسازی باتوجه به اینکه زمان 12 ساله بازپرداخت تسهیلات مسکن برای عده‌ ای مشکل است، طرحی را پیشنهاد کرده بود مبنی‌ بر اینکه دوره‌ بازپرداخت این تسهیلات به 15 سال افزایش پیدا کند،با این کار مبلغ هر قسط کاهش ‌می‌ یافت و فشار کمتری به جیب وام گیرندگان وارد می‌ شد.

ولی اگر با دوره بازپرداخت 15 ساله، میزان اقساط و سود این تسهیلات را محاسبه کنیم؛ در بازپرداخت 15 ساله که مورد نظر وزیر مسکن بود، میزان اقساط ماهانه حدود 200 هزار تومان کاهش می‌ یافت؛ یعنی زوج‌ های جوان ماهانه یک میلیون و 800 هزار تومان پرداخت می‌ کردند.

این در حالی بود که سود تسهیلات مذکور حدود 40 میلیون تومان افزایش می‌ یافت. به عبارت دیگر کل سود وام با دوره بازپرداخت 15 ساله، 167 میلیون و 330 هزار تومان می‌ شد.

اماهیئت وزیران در جلسه‌ای که در تاریخ 1395.3.9 برگزار شد، به پیشنهاد سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور و به استناد اصل صد و سی‌وهشتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، ماده (76) قانون مدیریت خدمات کشوری - مصوب 1386- و بند (الف) ماده (50) قانون برنامه پنج‌ ساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران -مصوب 1389- تصویب کرد که حقوق کارمندان دولت حداقل 900 هزار تومان و حداکثر 6 میلیون و 300 هزار تومان باشد.

همچنین بر اساس مصوبه شورای عالی کار حداقل حقوق کارگران در سال جاری 812 هزار تومان مشخص شده است.

لذا به نظر می‌ رسد کارگران و کارمندان خانه‌اولی که حقوق های آن‌ ها به یک میلیون و 800 هزار تومان نمی‌ رسد؛ باید علاوه‌ بر اینکه کل حقوق خود را صرف پرداخت قسط کنند، مبلغی را نیز از دیگران قرض بگیرند یا شغل دومی را انتخاب کنند تا بتوانند این وامها را دریافت کنند.

همچنین اگر متوسط مبلغ هر متر خانه در شهر تهران را 4 میلیون تومان در نظر بگیریم. برای خرید یک خانه 70 متری به 280 میلیون تومان پول نیاز است که این وام 160 میلیون تومانی 57.15 درصد آن را تأمین می‌ کند.

در زیر به شرایط اعطای تسهیلات مسکن در کشورهایی چون آمریکا، انگلیس، سوئد، ترکیه، کره‌ جنوبی، مالزی و هندوستان نگاه می‌ کنیم تا جمع‌ بندی بهتری از شرایط وام مسکن در ایران در مقایسه با سایر کشورها داشته باشیم؛

*بازپرداخت 30 ساله در آمریکا

در کشور آمریکا نرخ بهره وام مسکن برای بازپرداخت اقساط 5 تا 7 سال، 1.5 درصد، 7 تا 10 سال 1.85 درصد، 10 تا 15 سال 2.87 درصد، 15 تا 20 سال 3.25 درصد، 30 ساله 3.36 درصد است. این وام های 30 ساله از محبوب‌ ترین وام ها در ایالات متحده هستند.

*تأمین 95 درصد ارزش مسکن در وامهای انگلیسی

الگو 20 ساله دولت انگلیس در پرداخت تسهیلات خرید مسکن، موفق‌ترین سیاست تأمین مالی بلندمدت در جهان است. در انگلیس، 40 درصد حجم سالانه تسهیلات خرید مسکن توسط شرکت های پس‌ انداز غیر وابسته به نظام بانکی پرداخت می‌ شود.

منابع این شرکتها را سپرده‌ گذاری سازنده‌ ها و متقاضیان خرید خانه، به‌ عنوان سهامداران این نهادها تشکیل می‌ دهد و به‌ دلیل نظارت همه‌ جانبه سپرده‌ گذاران و سهامداران بر روند دخل و خرج این شرکت ها، اعتبارات به جای سرمایه‌ گذاری‌ های انحرافی - خرید ملک و ساختمان- صرفاً در مسیر وام خرید با نرخ بهره پایین مصرف می‌ شود.

تجربه انگلیسی تأمین و پرداخت تسهیلات خرید مسکن، در مقایسه با شکل سنتی پرداخت وام بانکی، حاوی ویژگی‌ های کاملا غیرتورمی است که از جمله آن‌ ها می‌ توان به مشارکت وام‌ گیرنده‌ ها در تأمین منابع اولیه تسهیلات و در نتیجه جذب نقدینگی‌‌ های خُرد اشاره کرد.

شرکت های پس‌ انداز وام مسکن در این کشور تا 95 درصد ارزش خانه‌ های مصرفی (غیر لوکس) را تسهیلات بلند مدت به متقاضیان پرداخت می‌ کنند. به‌ طوری‌ که بخشی از این وام ها با هماهنگی دولت انگلیس به اقشار ضعیف جامعه در قالب آپارتمان های اجاره به شرط تملیک داده می‌ شود.

در این طرح، خریداران خانه تا زمان بازپرداخت کامل تسهیلات؛ اجازه فروش ملک را ندارند.

*دولت سوئد تا 85 درصد هزینه مسکن را می‌ پردازد

برای خرید خانه در سوئد دولت تا 85 درصد هزینه مسکن را وام می‌پردازد. البته برای گرفتن این وام شخص باید شغل ثابت داشته باشد تا بتواند 15 درصد مبلغ باقیمانده بهای مسکن را پیش پرداخت کند. همجنین اگر کسی شغل ثابت نداشته باشد؛ می‌ تواند از طریق ضمانت افرادی که شغل ثابت دارند، وام مسکن را دریافت کند.

*توجه به درآمد خالص افراد در ترکیه

در ترکیه وام مسکن را عموماً بعضی از بانک ها از طریق وثیقه ملک خریداری شده اعطا می‌ کنند. معمولاً مبلغ وام حداکثر 50 درصد بهای ملک و مدت بازپرداخت آن 10 سال با بهره 8 تا 10 درصد است.

قوانین ترکیه نیز مانند بسیاری از بانک های اروپایی، طیف دسترسی محدودی دارد. این امر شامل وام نیز می‌ شود. به این ترتیب مجموع کل سود و بدهی‌ های فرد نباید بیش از 35‌ درصد درآمد خالص فرد باشد که این قانون در انگلیس هم وجود دارد. در ضمن برای دریافت وام مسکن در ترکیه باید منبع درآمد ثابت داشت.

*تسهیل وام مسکن در کره جنوبی

در سال 2014 دولت کره جنوبی محدودیت ها را برای استفاده از وام مسکن تسهیل کرد تا بازار راکد مسکن را رونق دهد و مصرف داخلی را تحریک کند.

دولت کره‌ جنوبی اعلام کرده بود که سقف پرداخت وام را از 50 درصد قیمت مسکن به 70 درصد افزایش می‌ دهد. علاوه‌ بر این، وام‌ گیرندگان مجاز خواهند بود تا 60 درصد درآمد خود را بابت قسط وام بپردازند. این رقم پیش از این برای شهر سئول که سخت‌ ترین شرایط اعطای وام در کره‌ جنوبی برای آن وضع شده بود، 50 درصد بود.

*دو نوع وام مسکن در مالزی

بانک های مالزی دو نوع وام مسکن ارائه می‌کنند؛ وام سنتی زماندار و وام مسکن انعطاف‌ پذیر. در وام سنتی زماندار از وام‌ گیرنده خواسته می‌ شود که هر ماه مبلغی را بابت اقساط بازپرداخت وام، برای مدت زمانی مشخص (به‌ عنوان مثال 30 سال) پرداخت کند.

این پرداخت قابل پیش‌ بینی، به وام‌ گیرنده این امکان را می‌ دهد که کنترل بهتری بر نقدینگی خود داشته باشد.

وام مسکن انعطاف‌پذیر، در اصل همان وام سنتی زماندار است که با یک حساب جاری ترکیب می‌شود. این نوع از وام ها برای افرادی مناسب است که می‌ خواهند از انعطاف‌ پذیری در پس‌ انداز پول بیشتر، در زمان‌ های مختلف بهره‌ مند شوند.

در این نوع وام، هر چه وام‌گیرنده پول بیشتری در حساب جاری خود پس‌ انداز کند؛ می‌ تواند نرخ بهره وام مسکن خود را کاهش دهد. نرخ بهره وام مسکن در مالزی معمولاً درصدی کم‌ تر از نرخ بهره پایه است. به عنوان مثال اگر نرخ بهره پایه 6.6 درصد باشد، نرخ بهره وام 1.4 درصد خواهد بود.

بانک ها معمولاً حداکثر 80 تا 90 درصد قیمت کل ملک را وام می‌ دهند. این به معنای آن است که برای یک خانه به مبلغ 500 هزار رینگیت، خریدار می‌ تواند مبلغ 400 هزار تا 450 هزار رینگیت وام بانکی دریافت کند و بقیه مبلغ را نقد بپردازد.

*وام های متنوع در هند

در هند وامهای مسکن مختلفی وجود دارد؛ مانند وام مسکن تک نرخی که فقط به نرخ سود مبلغ وام گرفته شده بستگی دارد و ربطی به وام اصلی ندارد و وام GPM (پله‌ای) که در آن اقساط بازپرداخت در ابتدا کم است و به تدریج طی زمان افزایش می‌یابد.

در مجموع عواملی مانند درآمد مشتری، شرایط مطلوب او و شاخصهای مالی دیگر میزان وام مسکن هر فرد را مشخص می‌ کنند. نرخ سود وام مسکن نیز با توجه به ماهیت وام متفاوت است.

در مجموع هیچ نرخ استانداردی وجود ندارد؛ بنابراین مناسب‌ ترین راه، مذاکره برای دریافت وام است. همچنین در این کشور وام ها را می‌ توان تجدید کرد یا بر مدت آن افزود. در هند بسته به میزان درآمد، وام مسکن 75 تا 80 درصد قیمت واحد مسکونی را پوشش می‌ دهد.

جمع‌ بندی که می‌ توان از شرایط تسهیلات بانکی برای خرید مسکن داشت این است که در کشورهایی چون انگلیس، ترکیه، کره‌ جنوبی و هند به تطابق شرایط وام، با دستمزد وام‌ گیرنده توجه شده در حالی که در ایران به این موضوع توجه نشده است.

به نوعی می‌ توان گفت که در ایران بسیاری از افراد خانه‌ اولی باید بین مصارف ماهانه خود و دریافت وام مسکن یکی را انتخاب کنند.

گفتنی است،همچنین در کشورهایی نظیر انگلیس، سوئد، مالزی و هند وام‌ دهندگان درصد بیشتری از کل هزینه خرید یک واحد مسکونی را در مقایسه با وام های ایرانی که تنها 57.15 درصد هزینه پرداخت می‌ شود؛ پرداخت می‌ کنند.