تورم ملکی منفی شد؛ معاملات مصرفی پرش کرد / انجماد تابستانی قیمت مسکن

گزارش «دنیای اقتصاد» از اطلاعات دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن حاکی است: در مرداد امسال دمای منفی قیمت مسکن، باعث شد حجم معاملات مسکن با شیب تند 38 درصدی -نسبت به مرداد پارسال- صعود کند و 16 هزار و 735 واحد مسکونی در تهران فروخته شود که این اتفاق هم به لحاظ میزان معامله و هم به لحاظ رشد حجمی، یک رکورد 26 ماهه به حساب می‌آید و در عین حال نشانه‌ قوی از پیشروی بازار مسکن در مسیر ورود به رونق غیرتورمی است.ماه گذشته به رغم صعود تند دمای معاملات، قیمت مسکن در پایتخت بعد از سه ماه ریزنوسان ماهانه مثبت، دوباره منجمد شد و با یک درصد کاهش نسبت به تیر ماه، از مترمربعی 4 میلیون و 550 هزار به کمتر از 4 میلیون و 500 هزار تومان رسید.بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره حرکت «معکوس» قیمت مسکن در فاز فعلی پیش‌رونق نشان می‌دهد: آنچه در مقطع کنونی باعث عدم همراهی «قیمت» با خیز معاملات مصرفی شده است، از سه مولفه شامل «رفتار تقاضاپذیر سمت عرضه»، «فن‌بدل خریداران به تحرکات قیمتی برخی فروشنده‌ها» و همچنین «اقدام غیرهیجانی متقاضیان» نشات می‌گیرد که سبب شده برخلاف دوره‌های قبلی خروج از رکود، منحنی نوسانات قیمت مسکن خلاف جهت منحنی رشد معاملات، حرکت کند. فروشنده‌ها در این مقطع بدون آنکه از بازار فروش انصراف دهند، در مواجهه با افزایش تقاضای خرید، سنت‌شکنی کرده‌اند طوری‌که در حال حاضر غالب فایل‌های موجود در بنگاه‌ها را آپارتمان «نوساز» تشکیل می‌دهد. این رفتار تقاضاپذیر خود باعث رفع انتظار تورمی شده و محصول آن هم‌اکنون به شکل کاهش قیمت مسکن بروز کرده است.

از طرفی، سمت تقاضا اگر چه با تسهیلات خرید مسکن تجهیز شده اما همچنان در برابر «قیمت‌های پیشنهادی» نامتعارف، مقاومت می‌کند و با بهره‌برداری از «فراوانی فایل فروش» در بنگاه‌ها از فن جست‌وجو برای گزینه‌های بهتر استفاده می‌کند. در این میان، رفتار غیرهیجانی خریداران و عدم تعجیل در خرید باعث شده سرعت انتقال فاز از رکود به رونق، آهسته باشد و حجم تقاضا از ظرفیت فعلی بازار فروش تجاوز نکند. مجموعه این شرایط سه‌گانه در کنار مصرفی بودن ماهیت معاملات، زمینه کاهش قیمت مسکن را در ماه گذشته فراهم کرد.روند 5 ماه گذشته بازار مسکن در تهران بر «حرکت پلکانی معاملات» و «نوسان قیمت مسکن حول و حوش تورم» استوار بوده است. این، همان وضعیتی است که «دنیای اقتصاد» اوایل امسال با استناد به تحلیل‌های کارشناسان اقتصاد مسکن، پیش‌بینی کرده بود. ممتد نبودن مسیر رشد حجم معاملات خرید، فرصت تطبیق با شرایط جدید را برای بازار ایجاد می‌کند و در نتیجه جلوی ناپایداری قیمت را می‌گیرد. ماه گذشته حجم خرید و فروش واحد مسکونی در تهران 2000 هزار واحد نسبت به ماه تیر بیشتر شد و به نزدیک 17 هزار معامله رسید. عبور حجم ماهانه معاملات از سطح 17 هزار فقره، بازار را وارد فاز رونق خواهد کرد. با این حال، رشد 13 درصدی ماهانه و 38 درصدی سالانه –نقطه به نقطه- حجم خرید آپارتمان در تیر امسال دستاورد بزرگی برای بازار ملک در مسیر خروج از رکود محسوب می‌شود. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ماه گذشته با یک درصد کاهش نسبت به تیر، به 4 میلیون و 495 هزار تومان رسید. قیمت مسکن در تهران طی پنج ماه گذشته از سال جاری در بازه متری 1/ 4 میلیون تا 5/ 4 میلیون تومان در نوسان بوده است. قیمت آپارتمان درست از اواخر سال گذشته با یک رشد محسوس مواجه شد و با خارج شدن از ثبات دست کم 20 ماهه در سطح متری 4 تا 4 میلیون و 100 هزار تومان، به نزدیک 4 میلیون و 500 هزار تومان در اسفند 94 رسید. در حال حاضر، سطح میانگین قیمت واحد مسکونی در تهران به خرداد 95 بازگشته است. اطلاعات دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نشان می‌دهد: سطح فعلی قیمت نسبت به سال گذشته همین موقع،‌ 11 درصد افزایش پیدا کرده که به معنای نوسان تورم مسکن در نزدیکی تورم عمومی است. با این حال، گزارش بانک مرکزی از تحولات ماهانه بازار مسکن -که همواره به لحاظ اعلام میانگین قیمت مسکن، با اطلاعات دفتر برنامه‌ریزی، تفاوت دارد- حاکی است: ارزش آپارتمان‌های فروخته شده در تهران طی ماه گذشته 6/ 7 درصد نسبت به مرداد 94 افزایش پیدا کرد و متوسط قیمت به سطح مترمربعی 4 میلیون و 280 هزار تومان رسید.به این ترتیب، با اطلاعات بانک مرکزی درباره رشد 6/ 7 درصدی قیمت مسکن در ماه گذشته و همچنین نرخ 4/ 9 درصدی تورم عمومی نقطه به نقطه، می‌توان گفت: ارزش واقعی املاک مسکونی شهر تهران در ماه گذشته نه تنها افزایش پیدا نکرد که حدود 2 درصد نیز کاسته شد.بانک مرکزی، حجم معاملات مسکن در تهران طی ماه گذشته را 17 هزار واحد عنوان کرده که نسبت به ماه تیر از رشد 8/ 13 درصدی و نسبت به مرداد 94 نیز از افزایش 30 درصدی برخوردار شده است.اطلاعات بانک مرکزی درباره حجم معاملات، شباهت بیشتری به اطلاعات دفتر برنامه‌ریزی دارد اما بین این دو گزارش، به لحاظ قیمت میانگین، اختلافی در حدود 200 هزار تومان به ازای هر مترمربع موجود است.

«سفته‌باز»ها زیان کردند

کارنامه پنج ماهه بازار مسکن تهران، در عین حالی که شرایط معاملات را برای تقاضای مصرفی «مناسب» نشان می‌دهد، برای سفته‌بازها (تقاضای سرمایه‌ای)، کاملا زیان‌ده توصیف می‌کند. نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار خرید ملک از ابتدای سال تاکنون، صفر بوده است به این معنا که خریدارانی که به امید رشد قیمت مسکن در آینده، ابتدای امسال وارد این بازار شدند، تاکنون هیچ سود یا عایدی مثبتی به‌دست نیاورده‌اند. این در حالی است که برخی دیگر از بازارها در همین فاصله، با رشد مثبت در ارزش سرمایه‌گذاری‌ها مواجه شد. بازار مسکن به لحاظ نرخ بازدهی در مقایسه با چهار بازار پول، دلار، سکه و سهام، طی 5 ماه اول امسال، در رتبه چهارم قرار گرفت. بازار سکه در این فاصله با رشد 2/ 10 درصدی قیمت، اول شد و بازار پول با سود 25/ 6 درصدی سپرده‌های بانکی و دلار با رشد 8/ 2 درصدی نرخ ارز در رتبه‌های دوم و سوم قرار گرفتند. بازار سهام نیز با زیان 7/ 2 درصدی سهامداران، آخر شد.