چگونه از فرابورس وام مسکن بخریم؟

به گزارش بورس24 ؛ آخرین بار دو سال قبل بود که نرخ اوراق تسهیلات مسکن به حدود 100 هزار تومان رسید و حالا دوباره این اوراق به همین قیمت 100 هزار تومانی نزدیک شده است. دو سال قبل هم تصور می شد که مسکن از رکود خارج شده و با پیشی گرفتن تقاضا نسبت به عرضه، قیمت اوراق به سرعت خودش را به 100 هزار تومان نزدیک کرد و البته با همان سرعت هم به قیمت های 70 الی 80 هزار تومانی برگشت.

حالا دوباره این اوراق به قیمت 100 هزار تومانی نزدیک شده اند اما کارشناسان می گویند آخرین آمار از خرید و فروش مسکن در تهران نشان می دهد که قیمت مسکن حداقل تا پایان سال 95 رشد قابل توجهی نخواهد داشت. با این حساب باید در انتظار کاهش نرخ اوراق تسهیلات مسکن هم بود. چراکه علاوه بر تکان نخوردن قیمت مسکن، بالا رفتن نرخ اوراق تسهیلات تا این ارقام، استفاده از این تسهیلات را غیر اقتصادی می کند و خود به خود تقاضا برای آن کاهش خواهد یافت. اما در مورد اوراق تسهیلات مسکن نکاتی وجود دارد که توجه شما را به آن ها جلب می کنیم.

اوراق تسهیلات مسکن توسط بانک مسکن منتشر می شود. این بانک "حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز" را ایجاد نموده و سپرده گذاران این حساب علاوه بر دریافت سود سپرده کوتاه مدت عادی که 11 درصد بوده، از اوراق تسهیلات مسکن نیز بهره‌مند می‌گردند.

سپرده گذاران بانک مسکن می توانند به ازای دریافت وام، اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) را از بانک دریافت و با قیمت مناسب که عرضه و تقاضای بازار مشخص می کند در بازار فرابورس به فروش برسانند.

این اوراق پانزدهم هر ماه توسط بانک مسکن به دارندگان حساب سپرده ممتاز تعلق می گیرد و بعد از طی مراحل قانونی و سپرده شدن نزد مرکز سپرده‌گذاری، نماد معاملاتی آن در اول ماه بعد در فرابورس بازگشایی و قابلیت معامله پیدا می‌کند.

متقاضیان وام مسکن می توانند برای تسریع در گرفتن وام خرید مسکن اقدام به خرید این اوراق از فرابورس نمایند. به ازای خرید هر تسه 500 هزار تومان تسهیلات به فرد تعلق می گیرد.

سقف این تسهیلات 60 میلیون تومان وام خرید و 10 میلیون تومان وام جعاله است. پس از خرید تسه های مورد نظر، فرد به کارگزاری مربوطه مراجعه و برگ سهم را در اختیار می گیرد و با تحویل دادن این برگه سهم به بانک مسکن از تسهیلات خرید و جعاله مسکن استفاده می نماید.

نکات قابل توجه در خرید تسه بدین صورت است که هر تسه دارای تاریخی برای خرید است، که این زمان خرید دو سال بوده و پس از اتمام دو سال ورقه تسه مربوطه ممنوعیت معامله در فرابورس را خواهد داشت. به عنوان مثال تسه تاریخ شهریور 95 تا پایان شهریور 97 قابلیت خرید از طریق تابلوی فرابورس را دارد و پس از خرید این اوراق تا زمان منقضی نشدن آن ها که دو سال است، می توان از تسهیلات مربوط به آن استفاده کرد.

مجددا تاکید می شود که مدت زمان استفاده از تسه برای اخذ تسهیلات دو سال از تاریخ تسه است. به عنوان مثال تسه مربوط به شهریور 93 تنها تا شهریور 95 قابلیت استفاده را دارد و پس از پایان شهریور 95 به تسه مربوطه تسهیلاتی تعلق نمی گیرد.

در ادامه باید گفت چنانچه فردی پس از خرید این اوراق به هر دلیلی تمایل به استفاده از تسهیلات را نداشت می تواند تسه مربوطه در بازار ثانویه به فروش برساند البته این اوراق( سهام ) تا 4 ماه پس از تاریخ خرید برای فروش در بازار ثانویه ممنوعیت فروش را خواهند داشت مگر اینکه تا مدت منقضی شدن تسه خریداری شده 4 ماه مانده باشد، که در این صورت خریدار سابق یا فروشنده فعلی با مراجعه به کارگزار تقاضای باز شدن نماد مربوطه را می کند تا قبل از تاریخ منقضی شدن آن به فروش برسد.

تاکید می شود که تنها برای فروش در بازار ثانویه این اوراق به مدت 4 ماه ممنوعیت فروش دارند و برای استفاده از تسهیلات از فردای روز خرید می توان اقدام کرد و در صورت عدم استفاده تسهیلات در مدت زمان مقرر هزینه پرداخت شده توسط خریدار به شخص مربوطه مسترد نخواهد شد.

بازپرداخت وام های مربوطه 12 ساله و با نرخ 17.5 درصد بوده که در حال حاضر تلاش برای کاهش این نرخ می شود.

فرهاد بیضایی کارشناس مسکن در گفت و گو با بورس24 در خصوص این اوراق گفت: صندوق های سرمایه گذاری بانک مسکن به ازای سپرده های افراد در بانک به آن ها اوراق حق تقدم خرید مسکن یا همان تسه را صادر می کنند و فرد دارنده تسه می تواند به فروش این اوراق در بازار فرابورس اقدام کند.

وی افزود: قیمت در بازار فرابورس براساس عرضه و تقاضا مشخص می شود و عاملی جز تقاضا و عرضه بر قیمت آن ها تاثیر نمی گذارد.

وی تاکید کرد: البته این اوراق چندان تاثیر مثبتی بر بازار مسکن نداشته چرا که سود وام بسیار بالا و مدت زمان بازپرداخت نیز کوتاه است و بسیاری از خانوارها توان بازپرداخت این اقساط را ندارند.

وی عنوان کرد: قیمت اوراق تسه در بازار فرابورس را می توان به نوعی واکاوی در بازار مسکن دانست ضمن اینکه بانک مسکن هیچ گونه تاثیری بر قیمت این اوراق در بازار فرابورس ندارد.

بیضایی افزود: سود تسهیلات تعلق گرفته بسیار بالاست و اگر خواسته دولت به حرکت درآوردن بخش مسکن است بایستی هم نرخ این تسهیلات را کم کرده و هم مدت زمان بازپرداخت را بیشتر نماید که در غیر این صورت نمی توان آن را چندان مفید دانست.

این کارشناس اقتصاد مسکن بیان داشت: شنیده هایی از کاهش نرخ تسهیلات این اوراق تا مرز 13 درصد شنیده می شود که چنانچه این موضوع عملی شود برای بخش مسکن مفید خواهد بود.

وی عنوان کرد: البته به نظر من سود مناسب این تسهیلات باید به زیر 10 درصد و متناسب با نرخ تورم باشد. در این صورت است که می توان به حرکت بخش مسکن امیدوارتر بود.