نسخه دولت برای زنده کردن اقتصاد مسکن

بورس24 : با توجه به اشباع ایران از مسکن لوکس و متوسط، نسخه دولت برای باز زنده سازی اقتصاد مسکن تقویت اقشار پایین جامعه و نوسازی بافت های ناکارآمد است.

در حال حاضر ایران با ۱.۷ میلیون مسکن خالی مواجه است که اغلب برای اقشار متوسط و بالای جامعه ساخته شده و این در حالی است که اقشار پایین با کمبود مسکن مواجهند. بر این اساس به نظر می رسد که بخش مسکن برای خروج از رکود باید روش های گذشته که مبتنی بر رشد فزاینده ارزش افزوده ساختمان بود را کنار بگذارد و از شمال و مرکز به جنوب شهر نقل مکان کند. البته سازندگان این بار باید به سودهای کم قانع باشند؛ چرا که ظرفیت بازدهی بالای سرمایه از گروه های کم درآمد فراهم نیست.

پس از پیروزی انقلاب اسلامی دولت ها با اینکه مسکن اقشار پایین جامعه را از دغدغه های خود می دانستند، اما کمتر توانستند برای آن راهکار ارایه دهند. البته تلاش دولت های نهم و دهم در این خصوص در قالب مسکن مهر بروز کرد که مشکلات عدیده ای را برای اقتصاد به بار آورد؛ چرا که تزریق پول داغ ۴۵ هزار میلیارد تومانی در اقتصاد به رشد پایه پولی دامن زد و تورم را سه برابر افزایش داد تا ثابت شود دولت ها سازندگان خوبی نیستند و باید کارهای اجرایی را به بخش خصوصی بسپارند.

بر این اساس دولت روحانی که با دو معضل رکود مسکن و واحدهای نیمه تمام مسکن مهر مواجه بود، طی سه سال اخیر به جز سر و سامان دادن به مسکن مهر نتوانست نسخه شفابخشی برای درمان بیماری رکود مسکن ارایه کند و تنها وام خانه اولی ها را از ۴۵ میلیون تومان طی چند مرحله به ۱۶۰ میلیون تومان رساند؛ وام هایی که به دلیل اقساط بالای ۲ میلیون تومان و مدت زمان بازپرداخت نه چندان طولانی ۱۲ ساله با استقبال چندانی مواجه نشد. البته عدم استقبال از وامها از آن جهت است که مسکن در دولت قبل سه برابر جهش کرده و بنابراین توان مشتریان واقعی مسکن که اغلب اقشار پایین جامعه هستند به قیمت ها نمی رسد.

در حال حاضر بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری ۳۰ درصد مناطق و حدود ۲۷۰۰ محله شهری در ۴۹۵ شهر را تشکیل می دهد و حدود ۱۹ میلیون نفر در این مناطق در وضعیت بد مسکنی به سر می برند. به گفته وزیر راه و شهرسازی این آمار نشان می دهد مسکن مهر علیرغم هزینه صدها هزار میلیارد تومانی از وضعیت ۱۹ میلیون نفر شهرنشین که در واقع بیش از یک سوم جمعیت شهری را تشکیل می‌ دهند غفلت کرده است.

با این حال دولت یازدهم با شناخت و نیازسنجی از بازار مسکن قصد دارد نوسازی بافت های فرسوده را با کمک بخش خصوصی در دستور کار قرار دهد و با یک تیر دو نشان بزند؛ هم به نیاز مسکن دهک های پایین پاسخ دهد و هم با بیدار کردن مسکن از خواب چهار ساله اشتغال ۱۲ درصدی این بخش را مجددا احیا کند. در همین رابطه وزیر راه و شهرسازی آبان ماه سال گذشته به ایسنا گفت: اصلی‌ ترین سیاستی که من تعقیب می‌ کنم تشکیل ستاد بازآفرینی شهری با حضور بخش‌ هایی از جمله وزارت راه و شهرسازی، وزارت بهداشت، سازمان میراث فرهنگی، وزارت نیرو، وزارت جهاد کشاورزی، شهرداری‌ ها و استانداری‌ ها است.

عباس آخوندی تصریح کرد: بخش عمده‌ ای که به ظاهر خانه دارند ولی کیفیت زندگی‌شان در وضعیت بسیار نامناسبی است، هدف این ستاد هستند و این اتفاق مهمی است که مسکن مهر از آن غفلت کرد.

او در روزهای اخیر نیز در جلسه ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی، برنامه ریزی وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بافت های فرسوده شهری را مبتنی بر نیاز واقعی به مسکن توصیف کرد و گفت: متاسفانه در استان تهران واحدهای مسکونی بلا استفاده زیادی وجود دارد که این نشان می دهد روش تولید مسکن غلط بوده و سیستم سوداگرانه در بخش مسکن حاکم بوده و بخش عمده ای از خانه ها به دلیل قیمت های بالا خالی مانده اند که متاسفانه این استراتژی همچنان از طریق شهرداری در شمال تهران ادامه دارد.

آخوندی اظهار کرد: آمارها نشان می دهد که از اواخر سال گذشته تا کنون خرید و فروش ها عمدتاً مربوط به واحدهای مسکونی کوچک بوده که بیانگر ایفای نقش بیشتر مصرف کنندگان واقعی مسکن در این بخش بوده است.

همچنین آمارها نشان می دهد که واحدهای مسکونی ۲.۵ تا ۳ میلیون تومان در هر متر مربع با ۱۴.۷ درصد بیشترین سهم از معاملات شهر تهران در اردیبهشت ماه را به خود اختصاص دادند. واحدهای دارای دامنه قیمتی ۳ تا ۳.۵ و ۲ تا ۲.۵ میلیون تومان نیز به ترتیب سهم ۱۳.۲ و ۱۲.۷ درصدی از معاملات تهران را در اردیبهشت ماه به خود اختصاص دادند. واحدهای مسکونی با ارزش ۱۳۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان با سهم ۱۰ درصدی بیشترین تقاضا را داشته‌ اند و خانه‌ های دارای ارزش ۱۰۰ تا ۱۳۰ و ۱۶۰ تا ۱۹۰ میلیون تومان به ترتیب با سهم ۹.۱ و ۹ درصد در رتبه‌های بعدی قرار داشتند.

از سوی دیگر حدود ۶۱ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت شهر تهران (۴ میلیون تومان) معامله شده است. واحدهای کمتر از ۸۰ متر مربع نیز ۵۶.۱ درصد از معاملات را به خود اختصاص دادند.

همان‌ طور که ملاحظه می‌ شود آمارها حاکی از آن است که با توجه به قیمت بالای مسکن تهران، بیشترین تمایل شهروندان تهرانی به سوی واحدهای کم‌ متراژ با قیمت مناسب است.

بر همین اساس کارشناسان معتقدند سازندگان در طراحی ساختمان‌ های مسکونی باید مساحت واحدهای مسکونی را متناسب با قدرت خرید متقاضیان و خانوارها تعیین کنند که طی سال‌ های اخیر به این مساله کمتر توجه شده و بنا بر اعلام دفتر برنامه‌ ریزی و اقتصاد مسکن، اگر این مساله محقق شود از یک طرف برای خانوارها امکان تامین مسکن در استطاعت مهیا و از طرف دیگر امکان فروش واحدهای نوساز عرضه شده توسط سازندگان تسهیل و از خالی ماندن واحدهای مسکونی نوساز و قفل شدن منابع مالی سازندگان جلوگیری می‌ شود.

یک کارشناس مسکن می گوید: بخش مسکن از تولید خانه‌ های لوکس سیراب شده و باید به سوی تولید خانه‌ های ارزان برای دهک‌ های پایین جامعه برود.

به گفته محمد عدالت‌ خواه، نیاز فعلی بازار در بخش مسکن ارزان قیمت و استیجاری است؛ بنابراین دولت باید تمرکز خود را برای خانه‌ دار شدن دهک‌ های پایین بگذارد و خانه‌ های ارزان‌ قیمت تولید کند. یارانه‌ های مسکنی و اجاره‌ ای می‌ توانند در این جهت سوق یابند.

طی سال‌ های اخیر الگوی ساخت و ساز (عرضه) به لحاظ مساحت واحدهای مسکونی جدید ساخت، با تقاضای موثر خانوارها تطابق ندارد که علاوه بر مشکل ایجاد شده برای خانوارهای ساکن در شهرها برای خرید و تامین مسکن مورد نیاز خود، سازندگان مسکن را به دلیل عدم امکان فروش سهل واحدهای تکمیل شده و خالی ماندن این واحدها، با حبس نقدینگی و تاخیر در سرمایه گذاری مجدد روبرو می شوند.

بنا بر این گزارش با وجود تمایل خانوارها به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا، به دلیل بالا بودن قیمت مسکن و عدم تکافوی درآمد و پس‌اندازشان، توانایی خرید واحدهای با مساحت بالا را ندارند، لذا بخش قابل توجهی از تقاضا در بازار مسکن برای واحدهای کوچک است. هر چند به دلیل کاهش بعد خانوار کشور به خصوص در مناطق شهری در سال‌ های اخیر، نیاز و تمایل خانوار شهری به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا نیز تا حدودی کاهش یافته است.

منبع: ایسنا