نظم جدید معاملات مسکن

آمارهایی که طی 4 ماه گذشته از سال 95، درباره متغیرهای بازار مسکن اعلام شده، صرفا بر رشد حجم خرید و فروش آپارتمان بعد از دو سال رکود سنگین و همچنین بازگشت خریداران مصرفی به صحنه معاملات حکایت داشت اما تحلیل‌های دقیق‌تر از داده‌های مکمل، بیانگر آن است که شرایط کنونی بازار ملک علاوه بر بهبود به لحاظ قرار گرفتن در فاز غیررکودی، یک تفاوت چشمگیر و روبه جلو نیز نسبت به سال گذشته پیدا کرده است که آن را می‌توان به‌عنوان «نقطه قوت» معاملات مسکن، «دستاورد سوم» تسهیلات خرید مسکن معرفی کرد. بررسی‌هایی که «دنیای اقتصاد» در این باره انجام داده است، نشان می‌دهد: در حال حاضر نبض معاملات مسکن در تهران، کاملاً در اختیار «تقاضای مصرفی» به‌عنوان گروه هدف وام‌های جدید مسکن، قرار دارد و این طیف از متقاضیان هم‌اکنون «منتفع اصلی» شرایط مناسب به‌وجود آمده برای خرید آپارتمان، محسوب می‌شود.

این نتیجه‌گیری از روی گزارش نوار قلب معاملات مسکن، استخراج شده است و مشخص می‌کند: پرداخت تسهیلات 80 تا 110 میلیون تومانی خرید مسکن در سال جاری، علاوه بر اینکه دو اثر مثبت شامل «افزایش قدرت خرید مسکن و تحریک تقاضای مصرفی به خواب رفته برای برگشت به صحنه معاملات ملک» و همچنین «خروج از رکود سنگین سال 94 و سرعت‌گیری معاملات 95 در مسیر پیش‌رونق» را به همراه داشت، باعث شده «کیفیت خرید آپارتمان از جانب خانه‌اولی‌ها و گروه‌های مصرفی» به‌عنوان دستاورد سوم، به‌صورت چشمگیر بهبود پیدا کند. خریداران مصرفی، بدون آنکه معاملات با انحراف قیمت روبه‌رو شود، مساحت خرید خود را افزایش داده‌اند. در نظم جدید بازار مسکن، چهار مولفه مرتبط با «کیفیت خرید واحد مسکونی از جانب تقاضای مصرفی»، خودنمایی می‌کند. اولین آن، بزرگ‌تر شدن خرید‌ها به لحاظ مساحت آپارتمان‌های مورد معامله است. تقاضای مصرفی –افرادی که به قصد سکونت و نه به‌خاطر سرمایه‌گذاری، برای خرید ملک اقدام می‌کنند- در سال جاری، چون از ناحیه تسهیلات مسکن، به مراتب توانمندتر از سال‌های گذشته و حتی سال 94، شده است، «متراژ خرید» را افزایش داده و از آپارتمان‌های «ریزمتراژ» به واحدهای «کوچک‌متراژ و میان‌متراژ» شیفت کرده است. تغییر مثبت در مساحت آپارتمان‌های مدنظر خریداران را می‌توان در کارنامه بهار 95 معاملات مسکن مشاهده کرد.

بهار امسال، سهم واحدهای مسکونی «ریزمتراژ» یا همان آپارتمان‌های کمتر از 50 مترمربع، از کل معاملات خرید مسکن در تهران، نسبت به بهار پارسال 2 واحد درصد کاهش پیدا کرد و به 12 درصد کل آپارتمان‌های فروش رفته در این فصل (بهار 95) رسید. در مقابل، به دلیل مراجعه تقاضای مصرفی به سمت آپارتمان‌های کمی بزرگ‌تر، سهم واحدهای «کوچک‌متراژ» یا همان واحدهای 50 تا 70 مترمربع از کل معاملات، با بیشترین افزایش در مقایسه با سایر متراژ‌ها، به 35 درصد رسید. «کوچک‌متراژ»‌ها در بهار سال گذشته، 32 درصد حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران را به خود اختصاص داده بودند. در حال حاضر، فروش آپارتمان‌های «میان‌متراژ» -واحدهای 70 تا 90 مترمربعی- نیز تقویت شده و سهم آنها از کل فروش املاک مسکونی در تهران نسبت به سال گذشته 2 واحد درصد افزایش یافته و به یک چهارم رسیده است.با این حال، «کوچک‌متراژ»‌ها چون که سهم بالای یک سوم از کل معاملات را دارند، مقصد اول خریداران مسکن به حساب می‌آیند.

مولفه دوم نظم جدید معاملات مسکن، گرایش منفی تقاضا به آپارتمان‌های لوکس و بزرگ‌متراژ است. بهار امسال، سهم واحدهای بالای 150 مترمربع از کل معاملات خرید مسکن در پایتخت، با 5/ 0 واحد درصد کاهش، به 5 درصد رسید که نشان‌دهنده «تداوم رکود در بازار املاک لوکس و بزرگ متراژ» به رغم گرم‌شدن بازار واحدهای با متراژ پایین و مصرفی، است.بازار معاملات مسکن در مقطع فعلی که فاصله چندانی تا رونق ندارد، به رغم رشد در حجم خرید و فروش، در سطح زیر قیمت میانگین، در حرکت است. «افزایش حجم فروش آپارتمان‌های با قیمت کمتر از میانگین قیمت شهر» به‌عنوان مولفه سوم نظم جدید معاملات، بیانگر آن است که سیاست اخیر مبنی بر تقویت هدفمند قدرت خرید مسکن، نه تنها باعث انحراف مسیر پرداخت تسهیلات به سوداگران و تقاضای سرمایه‌ای نشد که با نتیجه‌گیری درست از آن، تقاضای مصرفی به‌صورت غیرتورمی برای خرید آپارتمان‌های با قیمت پایین، به بازار آمد. در حال حاضر 51 درصد معاملات خرید مسکن در تهران به خرید آپارتمان‌های با قیمت مترمربعی 2 تا 4 میلیون تومان اختصاص دارد.

میانگین قیمت مسکن در تهران مترمربعی 4 میلیون و 200 هزار تومان برآورد می‌شود. سال گذشته همین موقع، 50‌درصد واحدهای فروخته شده در یک فصل، متری 2 تا 4 میلیون تومان قیمت داشت. در بهار امسال، بیشترین «رشد» در «سهم آپارتمان‌های فروخته شده به لحاظ طبقه‌بندی قیمت»، متوجه واحدهای در دامنه حول و حوش قیمت میانگین بود بطوریکه 40 درصد خریداران مسکن در تهران، آپارتمان‌های با قیمت مترمربعی 3 تا 5 میلیون تومان را معامله کردند. این آپارتمان‌ها سال گذشته همین موقع، 36 درصد معاملات را به خود اختصاص داده بود. در حال حاضر همچنین 67 درصد معاملات خرید مسکن به آپارتمان‌های با قیمت متری 2 تا 5 میلیون تومان اختصاص دارد. این درحالی است که فقط 26 درصد آپارتمان‌هایی که بهار امسال فروخته شدند، متری 4 تا 6 میلیون تومان قیمت داشته‌اند. سهم بالای واحدهای زیر قیمت میانگین در مقایسه با واحدهای با قیمت بالاتر از قیمت میانگین، علاوه بر اینکه رشد غیرتورمی حجم معاملات مصرفی مسکن را بازگو می‌کند، نشان می‌دهد: طیف تقاضای مصرفی از دهک‌های متوسط رو به پایین، بیشتر از دهک‌های متوسط رو به بالا، در بازار معاملات هستند.

این موضوع به سقف ریالی تسهیلات خرید مسکن برمی‌گردد که باعث شده دهک‌های متوسط رو به پایین، ارتباط بیشتری با وام‌ها برقرار کنند. به بیان دیگر، دهک متوسط رو به بالا که مخاطب آپارتمان‌های با قیمت کمی بالاتر از سطح میانگین و واحدهای میان متراژ رو به بالا محسوب می‌شود، نیازمند تسهیلاتی با سقف بیشتر از وام‌های فعلی است.شکل جدید معاملات مسکن همان‌طور که شرایط مناسب خریدهای مصرفی به لحاظ «افزایش مساحت، پیشرو بودن آپارتمان‌های زیر قیمت میانگین در فروش و همچنین کاهش میل به خرید واحدهای لوکس» را نشان می‌دهد، از وجود مولفه چهارم نیز حکایت دارد.طی یک فصل اخیر، فروش آپارتمان‌های گران قیمت در تهران، با کاهش شدید مواجه شد.سهم واحدهای با قیمت بالای مترمربعی 8 میلیون تومان از کل معاملات خرید مسکن در تهران از 5 درصد در بهار سال گذشته به یک درصد در بهار امسال رسیده است که نشان دهنده ناپدیدشدن املاک گران‌قیمت‌ در صحنه رو به رشد معاملات مصرفی است.سهم نزدیک به صفر واحدهای گران قیمت از پیش رونق معاملات مسکن، نشان می‌دهد: رکود در این بخش بازار تداوم خواهد داشت و البته این املاک برای افزایش قیمت در ماه‌های آتی، ظرفیت لازم را ندارد.اخیرا برخی صاحب نظران اقتصاد مسکن اعلام کرده بودند، بازار املاک لوکس هنوز با حباب قیمتی دست به گریبان است و به دلیل نبود تقاضا برای خرید آنها، احتمال کاهش قیمت آنها وجود دارد.به گزارش «دنیای اقتصاد»، 55 درصد معاملات خرید مسکن در تهران، متوجه آپارتمان‌های با قیمت کل 150 تا 400 میلیون تومان است. به این ترتیب، وام 110 میلیون تومانی خرید مسکن که بدون سپرده در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد، برای عمده خریداران، بسته به متراژ و قیمت واحدها، از 27 تا 73 درصد بهای آپارتمان مورد معامله را پوشش می‌دهد.این تسهیلات، برای میان‌متراژ‌ها، حداکثر 30 درصد قدرت خرید مسکن را تامین می‌کند که همین سهم کم، دهک‌های متوسط رو به بالا را یک صف عقب‌تر از دهک‌های متوسط رو به پایین، در صحنه معاملات مسکن قرار داده است. به بیان دیگر، سهم اندک وام خرید مسکن در پوشش قیمت آپارتمان‌های میان متراژ سبب شده در حال حاضر،‌ 25 درصد خریداران، واحد 70 تا 90 متری معامله کنند در حالی که 35 درصد دیگر، واحد 50 تا 70 متری (کوچک متراژ) را برای خرید انتخاب می‌کنند.