بررسی دلایل مقاومت برای ورود به معاملات غیرنقد / گره های کور مسکن قسطی

طرح نسیه‌فروشی مسکن به پیشنهاد انبوه‌سازان در سال گذشته –زمانی که رکود عمیق و نبود توان خرید باعث انجماد نقدینگی سازنده‌ها در آپارتمان‌های متراژ بزرگ و گران‌قیمت شد- مطرح شد و در نهایت ابتدای اردیبهشت امسال، این طرح به‌صورت «آمادگی بانک مسکن برای تضمین پرداخت قسطی حداکثر 150 میلیون تومان از بهای آپارتمان از سوی خریدار برای فروشنده در قالب اقساط 4 ساله و هر قسط حداکثر 3 میلیون تومان»، نهایی و آماده اجرا شد.طی سه ماه گذشته اگر چه تقاضا از سمت خریداران قسطی در شعب بانک وجود داشته اما طرف عرضه هیچ مراجعه‌ای برای ارائه فهرست آپارتمان‌های آماده فروش قسطی نداشته است و تا این لحظه،‌ میزان آمادگی در این بازار، کاملا یکطرفه بوده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره علل پا نگرفتن بازار رسمی قسطی ‌فروش مسکن آن هم به رغم فروش غیرنقد ملک در بازار غیررسمی حاکی است: انبوه‌سازان فرمول تعریف شده در طرح «تضمین قسطی‌فروشی» را حاوی 6 گره کور می‌دانند که سبب شده املاک جامعه هدف سازنده‌ها برای فروش غیرنقد، در ساختار طرح قرار نگیرد و در نتیجه قابلیت نسیه‌فروشی را از دست دهد. آماری که پیش‌تر توسط تشکل‌های انبوه‌سازی درباره حجم رسوب نوسازهای فروش نرفته در بازار ملک مطرح شده بود، نشان می‌دهد: تا ابتدای امسال حدود 400هزار واحد مسکونی کلید نخورده اما آماده خرید –واحدهای مازاد- در بازار وجود داشته که این تعداد آپارتمان به‌طور قطع در حال حاضر به‌خاطر رشد سرمایه‌گذاری‌های اخیر در حوزه تکمیل ساختمان‌های مسکونی، بیشتر نیز شده است. در مقطع کنونی اگر چه معاملات مسکن رو به افزایش گذاشته، اما واحدهای بزرگ متراژ و گران‌قیمت به‌عنوان عامل انجماد سرمایه سازنده و بانک و همچنین منشأ رکود دو سال اخیر، سهم فوق‌العاده ناچیزی از خرید و فروش‌های اخیر بازار مسکن دارد، به‌طوری که این آپارتمان‌ها عمده واحدهای مازاد را تشکیل می‌دهد. انبوه‌سازان با اعلام اینکه این نوع آپارتمان‌ها و متقاضیان بالقوه آنها –دهک‌های متوسط رو به بالا- جامعه هدف طرح قسطی‌فروشی را تشکیل می‌دهند، اعلام کردند: فرمول طرح به نوعی تعریف شده که با محدودیت‌های موجود در آن، «سقف تسهیلات غیرنقد، حداکثر مبلغ تعیین شده برای قسط ماهانه و همچنین دامنه سنی تعریف شده برای آپارتمان‌های مشمول»، قابلیت ورود به طرح را سلب کرده است. قیمت آپارتمان‌های مدنظر انبوه‌سازان برای قسطی‌فروشی، به مراتب بالاتر از میانگین قیمت مسکن در شهر تهران است در حالی که تسهیلات غیرنقد 150 میلیونی در این طرح، از وام خرید مسکن مخصوص خانه‌اولی‌ها (متقاضیان آپارتمان‌های کوچک متراژ ارزان‌قیمت) کمتر است. انبوه‌سازان در تشریح سه گره دیگر طرح قسطی‌فروشی، با اشاره به «همزمانی اجرای طرح با دوره تحریک ساخت و ساز» و همچنین «نیاز مبرم به نقدینگی» برای تعریف پروژه‌های جدید در این مقطع، اعلام کردند: خواسته مکمل سازنده‌ها برای وارد شدن به طرح نسیه‌فروشی، «فراهم شدن بستر پرداخت غیرنقد بخشی از هزینه‌های ساخت‌وساز از جمله عوارض ساختمانی و حق انشعاب آب و برق و گاز» بود. این بخش از هزینه‌ها که 15 تا 20 درصد کل هزینه ساخت را در گام اول اجرای پروژه به خود اختصاص می‌دهد، چنانچه در بلندمدت از سازنده‌های قسطی فروش اخذ شود، کسری نقدینگی‌شان را جبران خواهد کرد. سمت عرضه در بازار فروش قسطی مسکن، نرخ کارمزد تعریف شده برای تضمین معامله غیرنقد از جانب بانک عامل را، نرخ بالا و غیراقتصادی عنوان می‌کند. نرخ کارمزد در این طرح سالانه رقمی معادل 36/2 درصد است که با توجه به اعمال آن بر بخش مانده از مطالبات غیرنقد سازنده در هر سال، در طول 4 سال پرداخت اقساط، در کل معادل 5 درصد مبلغ غیرنقد (مبلغ 150 میلیونی) خواهد شد. انبوه‌سازان می‌گویند، این رقم که 5/7 میلیون تومان برآورد می‌شود، زیاد است!به گزارش «دنیای اقتصاد»، به رغم آنکه برخی اشکالات مطرح شده از ناحیه سازنده‌ها به طرح قسطی‌فروشی آپارتمان، از استدلال قوی و متقاعدکننده برخوردار نیست و صرفا نوعی خلأ برنامه‌ریزی بلندمدت و پیشنهادهای لحظه‌ای فاقد تصمیم قطعی برای اجرا را نشان می‌دهد اما این طرح به لحاظ عدم انطباق با شرایط اقتصادی آن بخش از متقاضیان که به تسهیلاتی فراتر از سقف فعلی وام خرید مسکن نیاز دارند، با اشکالات اساسی و همان سه گره ساختاری روبه‌رو است.

انبوه‌سازان آن طور که می‌گویند حاضرند به مراتب بیشتر از 150 میلیون تومان از ارزش فروش آپارتمان‌های خود را به‌صورت غیرنقد از مشتری دریافت کنند و برای بازشدن طلسم طرح قسطی‌فروشی، لازم است در ضوابط طرح، تجدیدنظر صورت گیرد. این طرح چون به منابع نقد از جانب بانک عامل تضمین‌کننده طرح نیاز ندارد، در صورت چکش‌کاری برای جلب نظر سازنده‌ها، می‌تواند جایگزین لیزینگ مسکن شود و 40 درصد معاملات ماهانه در بازار ملک را پوشش دهد.

مخاطبان اصلی فروش قسطی

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه هم‌اکنون شرایط اجرایی شدن طرح تضمین فروش قسطی مسکن با ضمانت بانک عامل بخش مسکن فراهم نیست به «دنیای اقتصاد» گفت: طرح مسکن قسطی با هدف برون‌رفت از رکود از دو سمت عرضه‌و‌تقاضا سال گذشته از طرف انبوه‌سازان به دولت پیشنهاد شد اما آنچه در نهایت تصویب و ابلاغ شد با انتظارات ما از این طرح متفاوت بود.

فرشید پورحاجت افزود: در این میان انتظار داشتیم حال که قرار است در راستای خروج بازار مسکن از رکود، بخشی از سرمایه‌ها را در تسهیلات غیر نقدی به خریدار حبس کنیم و عملا از چرخه ساخت و ساز خارج کنیم از دولت انتظار داشتیم با در نظر گرفتن برخی مشوق‌ها مانند اعطای زمین اقساطی (اقساط 4 تا 5 ساله) یا برخی تخفیف‌ها در عوارض شهرداری، حق انشعاب‌ها و مالیات‌های ساختمانی از سازندگان حمایت کند. ولی در عمل این انتظار برآورده نشد، این در حالی است که بانک عامل بخش مسکن به‌عنوان تنها بانکی که در طرح فروش قسطی مسکن مداخله داده شد با تعیین شرایط خاص، عملا انعطاف مورد نظر برای تسهیل شرایط فروش قسطی مسکن را اعمال نکرد. پورحاجت تعیین کارمزد 5 درصدی برای ضمانت قراردادهای فروش قسطی از سوی بانک عامل را طی 4 سالی که معامله غیرنقد برای فروشنده از بابت پرداخت به موقع قسط از جانب خریدار، تضمین می‌شود، نرخ بالایی عنوان کرد و گفت: تعیین کارمزد 5 درصدی فقط برای ضمانت قراردادهای فروش قسطی عدد بزرگی است که منجر به افزایش هزینه‌های فروش قسطی برای خریداران می‌شود. وی همچنین تعیین سقف زمانی حداکثر 50 ماه برای بازپرداخت تسهیلات غیر نقدی و همچنین سقف 150 میلیونی برای این تسهیلات که حداقل باید نیمی از قیمت آپارتمان نه‌چندان ارزان‌قیمت را تشکیل بدهد، از دیگر عوامل محدودکننده برای حضور خریدار و سازنده در این طرح عنوان کرد.

انحراف از هدف در اجرا

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان همچنین افزود: نفس طراحی طرح فروش قسطی مسکن در ابتدا برای کمک به تامین مسکن گروه‌های متوسط رو به بالای جامعه و خروج بازار واحدهای گران‌قیمت نسبت به آپارتمان‌های معمولی از رکود بود که رکودی به مراتب عمیق‌تر از رکود واحدهای مصرفی دارد؛ به این ترتیب، تعیین سقف زمانی و محدود کردن عدد تسهیلات غیر نقد به 150 میلیون تومان که بخشی از این میزان هم به دلیل هزینه‌های بانکی و سود انبوه‌سازی عملا از دسترس متقاضیان خرید مسکن خارج می‌شود، مانع از تحقق اهداف اولیه طرح این پیشنهاد از سوی انبوه‌سازان شد. به گفته پورحاجت، آن طور که پیش‌بینی کرده بودیم طرح فروش قسطی مسکن علاوه بر اینکه با انعطاف در سقف زمانی بازپرداخت، سقف تسهیلات غیر نقد و همچنین سقف اقساط ماهانه، می‌توانست علاوه بر طبقات متوسط شامل حال طبقات متوسط رو به بالای جامعه هم بشود اما هم اکنون سازوکار یکدست و واحد، برای بازاری که آپارتمان‌های کاملا متنوع و خریداران کاملا متفاوت در آن حضور دارند، برای هیچ کدام از این دو گروه مناسب به نظر نمی‌رسد. از یک طرف اقساط 3 میلیون تومانی در ماه بیش از توان متقاضیان مصرفی است و از سوی دیگر سقف 150 میلیون تومانی سهم زیادی از قیمت مسکن مورد تقاضا برای اقشار متوسط رو به بالای جامعه را نمی‌دهد.

فروش قسطی؛ طرحی نپخته

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران هم با اشاره به اینکه طرح فروش قسطی مسکن پیش از آنکه زوایا و ملزومات آن به‌صورت دقیق کارشناسی و تکمیل شود، به بازار مسکن عرضه شد، به «دنیای اقتصاد» گفت: به‌طور کلی ساختار کار انبوه‌سازان در آستانه شروع رونق با فروش قسطی مسکن منافات دارد؛ چرا که اگر قرار باشد بخش قابل توجهی از سرمایه‌ها در تسهیلات غیر نقد حبس شود انبوه‌ساز عملا بخش قابل توجهی از توان خود را برای ساخت و‌ساز از دست می‌دهد.حسن محتشم افزود: تاخیر در ابلاغ طرح فروش قسطی مسکن و عدم انجام کار کارشناسی روی آن در کنار چشم‌انداز رونق بازار ملک طی ماه‌های آتی از جمله مهم‌ترین دلایل عدم استقبال از این طرح است.

امکان پوشش 40 درصدی خرید مسکن

این در حالی است که دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران عدم همکاری برای استقرار دبیرخانه فروش قسطی مسکن در انجمن‌های استانی انبوه‌سازی را مهم‌ترین عامل عدم استقبال سازندگان از این طرح می‌داند. محمدمهدی مافی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: پیشنهاد دادیم با استقرار دبیرخانه فروش قسطی در انجمن‌های استانی انبوه‌سازی کار شناسایی و جذب مخاطبان (خریداران و فروشندگان بالقوه) و برقراری ارتباط میان سازنده و خریدار در این دبیرخانه و در انجمن‌ها انجام شود، چرا که اساسا یک بانک توانایی کافی برای شناسایی و جذب خریدار و سازنده را ندارد.مافی تصریح کرد: در صورتی که طرح فروش قسطی به نحو مطلوب اجرایی و ضوابط دست و پا گیر و سایر موانع آن رفع شود، انبوه‌سازان می‌توانند تا 40 درصد میزان معاملات مسکن را در قالب فروش اقساطی آپارتمان‌های مسکونی پوشش دهند.

روش غیر رسمی فروش قسطی در بازار ملک

به گزارش «دنیای اقتصاد»، انبوه‌سازان در حالی از موانع اجرایی شدن فروش قسطی حدود سه ماه پس از ابلاغ این طرح به شعب بانک مسکن خبر می‌دهند که هم‌اکنون در آستانه رونق بازار مسکن، برخی سازندگان با روش‌های گوناگون اقدام به فروش اقساطی آپارتمان‌های خود می‌کنند.فروش قسطی که پیش از این نیز در بازار معاملات خرید و فروش مسکن متناسب با توافق صورت گرفته بین خریدار و فروشنده وجود داشت. هم‌اکنون با سبک و سیاق جدیدتری در بازار معاملات ملک شکل گرفته و در جریان است. در سبک اول فروش غیرنقدی، بهای تمام‌شده آپارتمان را معمولا در سه مرحله از متقاضی دریافت می‌کردند؛ بخش اعظم این مبلغ در ابتدای انجام معامله و تنظیم مبایعه‌نامه، بخش دیگری از آن در زمان تحویل کلید به خریدار و بخش سوم که معمولا 10 تا 15 درصد قیمت ملک را شامل می‌شود در زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه، به سازنده پرداخت می‌شد.کل این فرآیند معمولا بین یک تا حداکثر 6 ماه به طول می‌انجامید، مگر اینکه به دلیل مشکلات ثبتی پرداخت 10 درصد بهای کل ملک در زمان انتقال سند به بیش از 6 ماه موکول می‌شد.

با این حال هم‌اکنون شیوه جدیدی از فروش قسطی مسکن در بازار معاملات ملک دیده می‌شود که در آن سازندگان تسهیلات غیرنقدی متنوعی برای مدت‌زمان گوناگون (میان‌مدت و بلندمدت) معمولا 3 تا 8 سال، برای خریدار در نظر می‌گیرند. این روش برای خریدار ملک در مقایسه با روش فروش قسطی با ضمانت بانک عامل سه حسن و یک عیب عمده دارد. حسن این روش آن است که اولا تسهیلات غیرنقدی سازندگان بر خلاف تسهیلاتی که قرار است بانک مسکن بابت آن به سازنده ضمانت بدهد، بدون سود و بدون کارمزد بانکی محاسبه می‌شود و در واقع هزینه‌های خریدار برای دریافت تسهیلات غیرنقدی کاهش می‌یابد، ثانیا تنوع انواع روش‌های فروش قسطی در بازار معاملات خرید مسکن موجب شده هریک از متقاضیان خرید بتوانند متناسب با شرایط و امکانات خود واحد موردنظرشان را با شرایط پرداخت مناسب پیدا کنند. این در حالی است که در طرح تضمین فروش قسطی با واسطه بانک مسکن چنین امکانی وجود ندارد و ضوابط برای همه متقاضیان تقریبا یکسان است. از سوی دیگر فروش قسطی آپارتمان با تضمین بانک عامل بخش مسکن به دلیل تعیین برخی شروط شامل حال آن دسته از واحدهایی می‌شود که بیش از 10 سال از زمان ساخت آنها سپری نشده باشد و متقاضیان آنها برای استفاده از سقف 150 میلیونی این تسهیلات، باید آپارتمانی را با حداقل ارزش روز 300 میلیون تومان خریداری کنند. اما در بازار غیررسمی فروش قسطی –بازاری که معاملات غیرنقد بدون ضمانت بانک عامل انجام می‌شود- همه آپارتمان‌ها قابلیت معامله دارند.در عین حال، مهم‌ترین عیب این روش به نبود واسطه ضمانت‌کننده مطمئن و قوی برای این دسته از معاملات مربوط می‌شود. در طرح تضمین فروش قسطی، بانک مسکن به‌عنوان یک بانک معتبر دولتی تعهدات طرفین به یکدیگر همچون تحویل به موقع واحد از سوی سازنده و پرداخت به موقع اقساط از سوی خریدار را ضمانت می‌کند؛ بنابراین هم خریدار و هم فروشنده بابت سلامت معامله‌ای که انجام داده‌اند مطمئن خواهند بود. این در حالی است که در معاملات قسطی بازار مسکن هیچ نهاد تضمین‌کننده‌ای وجود ندارد. فروش اقساطی آپارتمان در بازار مسکن بدون حضور نهاد تضمین‌کننده واسط هم‌اکنون با عرف‌های گوناگونی همچون 30 درصد پرداخت نقدی، 70 درصد اقساط میان‌مدت کمتر از 10 سال – مثلا 7 تا 8 ساله - و البته بدون سود یا کارمزد صورت می‌گیرد.