پیشروی پلکانی معاملات مسکن؟

گزارش از آمارهای جدید سامانه رهگیری معاملات املاک حاکی است به رغم افزایش ماهانه قیمت مسکن در خرداد، پیشروی معاملات خرید در یکی از بهترین مسیرهای منتهی به رونق، سبب شد میانگین بهای فروش آپارتمان‌ها در پایتخت، طی فصل گذشته، کمتر از نرخ تورم عمومی رشد کند.

کارنامه بهاری بازار مسکن نشان می‌دهد در فاصله پایان تشدید رکود یعنی اواسط نیمه دوم پارسال تا تکمیل پیش رونق در ابتدای تابستان امسال، حرکت رو به جلوی معاملات، شکل «پلکانی» داشته؛ به‌طوری که شیب تغییرات حجم خرید و فروش آپارتمان «بدون تبعیت از صعود یک دست» به‌صورت تدریجی در حال افزایش بوده است. این حرکت حاصل نوسانات توام افزایشی و کاهشی در حجم معاملات ماهانه است که خود ناشی از اثرپذیری خریدار و فروشنده ملک از برخی متغیرها همچون وام خرید، نرخ سود بانکی، نرخ تورم و... در ماه‌های مختلف است. در مسیر پلکانی رشد معاملات طی ماه‌های اخیر، به علت آنکه بازار ملک از ورود حجم زیاد تقاضا در فاصله زمانی کم در امان ماند، پروسه نوسان قیمت‌ها حالت خزش به خود گرفت و در نتیجه برآیند نرخ رشد قیمت طی ماه‌های گذشته از سال 95، فاصله هرچند جزئی با نرخ بالادست خود -تورم- را حفظ کرد.

آمارهای دفتر اقتصاد مسکن حکایت از آن دارد که بهار امسال معاملات خرید آپارتمان در پایتخت 4 درصد نسبت به بهار سال گذشته رشد کرد و میانگین قیمت مسکن در همین فاصله زمانی 7/ 5 درصد افزایش یافت. هر چند نرخ تورم خرداد از جانب بانک مرکزی هنوز اعلام نشده؛ اما حتی با فرض بیشترین کاهش نرخ تورم نقطه‌ به نقطه در این ماه (میزان تغییرات شاخص قیمت کالا و خدمات در خرداد 95 نسبت به خرداد 94) و رسیدن آن به سطح 5‌درصد، در این صورت نرخ تورم نقطه‌ای در فصل بهار رقمی معادل 5/ 6 درصد خواهد بود. به این ترتیب اگر چه متوسط قیمت مسکن در تهران طی بهار 95 با رشد اسمی 7/ 5 درصدی نسبت به بهار 94 روبه‌رو شد؛ اما قیمت واقعی ملک (در مقایسه با تورم)، دست کم، یک درصد افت کرده است که به معنای افزایش غیرتورمی معاملات مسکن می‌تواند باشد.

این موضوع، مدیون نوع حرکت بازار در مسیر پیش رونق است. نیمه سال گذشته، با توقف روند تعمیق رکود مسکن، حجم معاملات به‌صورت خیلی خفیف شروع به افزایش کرد. این اتفاق باعث شد در فصل پاییز میزان خرید و فروش واحد مسکونی در تهران بعد از چند فصل رشد منفی، شیب 2 درجه‌ای نسبت به تابستان به خود بگیرد که اگر چه رشد مثبت چندانی محسوب نشد، اما در آن زمان نشانه اولیه پیش‌رونق به حساب آمد. در فصل زمستان سال گذشته، شتاب پیش‌رونق از یکسو به علت کاهش نرخ سود بانکی در پایان سال و از سوی دیگر به‌خاطر تصمیم گروهی از متقاضیان به انجام معامله قبل از سال جدید، افزایش پیدا کرد؛ به‌طوری که حجم معاملات در زمستان 94 رقمی معادل 26‌درصد نسبت به پاییز افزایش یافت.

با این حال، در بهار 95 اگر چه ابعاد بازار معاملات خرید در مقایسه با مدت مشابه سال 94 -تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات- حدود 4‌درصد افزایش یافته اما نسبت به فصل قبل یعنی زمستان 94، رقمی معادل 19 درصد کم شده است. این کاهش فصلی حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران طی بهار 95، ناشی از عدم تغییر بازار در خرداد نسبت به اردیبهشت بود که همان حرکت پلکانی در مسیر رشد را نشان می‌دهد. در فروردین امسال به دلیل تعطیلی دست کم دو هفته‌ای بازار مسکن، کمتر از 6 هزار واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد؛ اما در اردیبهشت سطح معاملات مجددا احیا شد و به 15 هزار واحد مسکونی رسید. در خرداد نیز تقریبا به میزان اردیبهشت، معامله خرید در بنگاه‌های املاک به ثبت رسید.

رشد صفر معاملات مسکن در ماه گذشته ناشی از همزمانی خرداد با ماه رمضان بوده که سبب شد حجم خرید و فروش‌ها افزایش پیدا نکند؛ اما با این حال، تحرک سمت تقاضا از ناحیه تسهیلات خرید، جلوی کاهش حجم معاملات را نیز گرفت. ماه رمضان سال گذشته (تیر 94)، میزان معاملات مسکن در تهران 24 درصد نسبت به ماه قبل از آن کاهش یافت؛ به‌طوری که 11 هزار واحد مسکونی در آن زمان خرید و فروش شد. اما امسال در خرداد ماه که عمده روزهای ماه مبارک رمضان در این ماه قرار گرفته بود، میزان معاملات خرید، نه تنها نسبت به ماه قبل از آن یعنی اردیبهشت، کاهش پیدا نکرد که حدود یک درصد نیز بیشتر شد.

متوسط قیمت مسکن در تهران در خرداد امسال مترمربعی 180 هزار تومان نسبت به اردیبهشت افزایش یافت و به متری 4 میلیون و 430 هزار تومان رسید که این رقم 8 درصد بیشتر از میانگین قیمت خرداد 94 است. به رغم این میزان رشد در خرداد، متوسط قیمت مسکن در فصل بهار 95 فقط 6/ 1 درصد نسبت به فصل قبل افزایش پیدا کرد و مترمربعی 4 میلیون و 270 هزار تومان شد.

سطح فعلی قیمت مسکن در تهران حدود 50 هزار تومان در هر مترمربع، از میانگین قیمت در بازار شب عید -متوسط قیمت‌ها در اسفند 94- کمتر است. در حال حاضر چنانچه معاملات تابستانی، از هیجان تقاضا ایمن باشد و حجم خرید‌ها به تدریج افزایش پیدا کند، می‌توان به رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم حداقل تا نیمه امسال امیدوار بود. رشد غیرتورمی معاملات خرید مسکن در بهار امسال به تحقق پیش‌بینی ابتدای امسال
«دنیای اقتصاد» انجامید.

در دومین روز کاری سال 95 (15 فروردین) گزارشی از یک نظرسنجی از کارشناسان اقتصاد مسکن درباره چشم‌انداز بازار ملک در نیمه اول سال جاری منتشر کرد. در این نظرسنجی که از 20 صاحب‌نظر انجام شده بود، بیش از نیمی از نظردهندگان اعلام کرده بودند، معاملات خرید مسکن در نیمه اول امسال رونق می‌گیرد؛ اما این رونق به شکل غیرتورمی و افزایش قیمت نیز به‌صورت تدریجی و خزنده خواهد بود. در حال حاضر، کارنامه بهار 95 بازار ملک از تحقق این پیش‌بینی حکایت دارد؛ به‌طوری که معاملات مسکن اگر چه هنوز به رونق کامل نرسید، اما مراحل پایانی پیش رونق را سپری می‌کند و در عین حال، سطح نوسان قیمت نیز در مرز تورم یا کمتر از آن قرار دارد. بازار فعلی ظرفیت افزایش حجم معاملات خرید به حداقل 17 هزار واحد مسکونی در ماه را دارد تا وارد رونق شود.

زیان سه ماهه، سود یک ماهه

بررسی‌ها درباره بازدهی بازار مسکن در سه ماه اول امسال نشان می‌دهد خرید ملک مسکونی در تهران با توجه به تغییرات قیمت مسکن در فاصله انتهای سال 94 تا پایان بهار 95، بازدهی اسمی منفی یک درصد را برای خریداران سرمایه‌ای رقم زد؛ هرچند زیان واقعی بیش از این رقم بوده است. به این ترتیب رتبه بازدهی خرید مسکن در بهار امسال در مقایسه با چهار بازار پول، سکه، ارز و پول، در جایگاه چهارم قرار گرفت. در این مدت، بازار پول به‌خاطر نرخ سود بانکی، بیشترین بازدهی را به سپرده گذاران خود ارائه کرد که 6/ 4 درصد بود. بعد از آن، به ترتیب، بازارهای سکه و ارز و مسکن و بورس، نرخ بازدهی 2/ 2 درصدی، 6/ 0 درصدی، منفی یک درصدی و منفی 5/ 9 درصدی به سرمایه‌گذاران ارائه کردند.

به رغم بازدهی منفی بازار ملک طی بهار امسال، نرخ بازدهی در خرداد ماه به‌خاطر افزایش محسوس قیمت مسکن در این ماه، تقویت شد و به 4 درصد رسید. این میزان بازدهی مثبت، بازار مسکن را در صدر بیشترین بازدهی اسمی در مقایسه با سایر بازارهای اقتصادی قرار داد. بعد از مسکن، بازار سکه در خرداد امسال بیشترین بازدهی را به سرمایه‌گذاران ارائه داد که 1/ 2 درصد بود. بازارهای پول و دلار و سهام نیز در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند که از بین همه این پنج بازار، فقط بازار سهام به سرمایه‌گذاران زیان داد.