بازار مسکن پس از کاهش نرخ سود

بانک­ ها با تصمیم جمعی و بدور از سیاست­ های تکلیفی بالادست، در نظر دارند سطح نرخ سود سپرده­ ها را متناسب با سطح کاهنده نرخ تورم، تعدیل و تنظیم کنند.

به گزارش خبرنگار بورس24 ،یک بانک خصوصی هفته پیش دست به این اقدام زد و نرخ سود سپرده­ را به 16 درصد کاهش داد. سایر بانک­ ها نیز در نظر دارند نرخ سود سپرده­ های خود را از سقف فعلی 18 درصد به 15 درصد کاهش دهند.در حال حاضر نرخ تورم عمومی در مرز 10 درصد و تک رقمی شدن قرار دارد. این اختلاف 8 واحد درصدی بین سطح عمومی رشد قیمت ­ها و بازدهی 18 درصدی بازار پول، آن هم در شرایطی که در سایر بازارهای اقتصادی چشم انداز روشنی از بابت ارایه این میزان سود طی یکسال وجود ندارد، سبب شده عمده دارایی­ های مولد مردم و سرمایه ­گذاران ریز و درشت به جای آن که در بخش­ های تولیدی یا بازارهایی همچون بورس و مسکن، بکار گرفته شود، یک راست به بازار پول بیاید و در قالب سپرده ­های بانکی جذب شود.

نزدیک به 1000 هزار میلیارد تومان در بانک ­ها، سپرده­ وجود دارد که اگر بخش کوچکی از آن تحت تاثیر کاهش نرخ سود سپرده، آزاد شود می ­تواند بازارهای مولد و پیشران را تحریک کند.بازار مسکن به طور قطع از این اتفاق اثر خواهد پذیرفت.

تجربه 20 سال گذشته در بازارهای اقتصادی ایران نشان داده است، هر زمان نرخ سود واقعی سپرده­ های بانکی (مابه التفاوت نرخ سود اسمی و نرخ تورم)، منفی شده است، به دلیل آن که بازدهی بازار پول تضعیف شده و به زیان سپرده­ گذاران ختم شده، در نتیجه، پول­ ها به سمت امن ترین بازار یعنی بازار ملک، حرکت کرده است.

در 25 سال گذشته، بازار مسکن در بلندمدت، به طور متوسط سالانه 20 تا 21 درصد رشد قیمت پیدا کرده است که بیشتر از سایر بازارهای زودبازده همچون بورس، ارز و طلا بوده است.

اما آیا در مقطع کنونی، کاهش نرخ سود سپرده از 18 درصد به 15 درصد، می­ تواند به هجوم نقدینگی و پول­ های داغ به بازار ملک ختم شود؟

بررسی­ های کارشناسی در این باره نشان می­ دهد: اگر بانک­ ها بصورت رقابتی و اختیاری، نرخ سود سپرده­ ها را کاهش دهند طوری که سقف 18 درصدی نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار همچنان در بانک­ ها برای سپرده ­های بلندمدت، جاری و برقرار باشد، در این صورت بازار پول همچنان جذابیت نسبی قابل توجهی برای سپرده ­گذاران و سرمایه­ گذاران خواهد داشت.

به عبارت دیگر کاهش نرخ سود اسمی به سطح 15 درصد به معنای آن است که هنوز نرخ سود واقعی سپرده ­های بانکی، بازدهی مثبت 5 درصدی (با فرض ثابت ماندن نرخ تورم در سطح 10 درصد تا پایان سال) برای سپرده گذاران دارد. این میزان سود از آنجا که بازار مسکن هنوز در مسیر انتهایی رکود قرار دارد، بعید است با خرید ملک، نصیب سرمایه گذاران ملکی شود. بنابراین، می توان پیش بینی کرد با کاهش نرخ سود سپرده ­های بانکی، فقط انگیزه خرید ملک برای کسانی که متقاضیان مصرفی هستند، فراهم خواهد شد.

این گروه به واسطه تسهیلات خرید مسکن بانک مسکن که در حال حاضر در سقف­ های متنوع 60، 70، 80، 100 و 160 میلیون تومان در تهران به متقاضیان مصرفی خرید آپارتمان و زوج های خانه اولی پرداخت می­ شود، انگیزه اولیه برای خرید مسکن را از ماه ­ها پیش پیدا کرده ­اند اما چسبندگی سپرده­ های بانکی مانع از تبدیل دارایی ­های پولی این افراد در مسیر خرید آپارتمان شده بود. حالا اما با کاهش نرخ سود سپرده­ های بانکی، می­ توان پیش بینی کرد این دست از دارایی ­های متعلق به متقاضیان مصرفی مسکن به تدریج از بازار پول خارج می ­شود و در مسیر رونق معاملات مصرفی ملک، جاری خواهد شد.

اما چنانچه به هر دلیل فاصله بین نرخ سود سپرده های بانکی و نرخ تورم که در حال حاضر وجود دارد، معکوس شود و نرخ تورم از نرخ سود اسمی بالاتر بزند، در این صورت، با منفی شدن نرخ سود واقعی بانک ­ها، غالب پول­ ها برای سفته بازی و سرمایه گذاری ملکی روانه بازار مسکن خواهد شد.

تحقیقات دانشگاهی در این باره نشان می­ دهد: در زمانی که نرخ سود واقعی بانکی منفی می­ شود، 70 درصد دارایی افراد به ملک تبدیل می ­شود و سهم دارایی­ های بانکی در سبد دارایی افراد، به صفر می رسد.حتی افراد ریسک پذیر نیز که در حالت معمولی، بین 25 تا 30 درصد از دارایی­ های خود را در بازار سهام سرمایه گذاری می­ کنند، با منفی شدن نرخ سود واقعی بانک­ ها، تصمیم به تبدیل دارایی خود گرفته و اقدام به خرید ملک می­ کنند.

بازار مسکن ایران سابقه این حرکت سفته­ بازها را دارد.در سال 74 نرخ سود واقعی سپرده های بانکی به منفی 35 درصد رسید و باعث شد با رونق شدید معاملات ملک و خریدهای سرمایه ­ای آپارتمان در تهران، قیمت مسکن با رشد واقعی 12 درصدی روبرو شود که البته نرخ رشد اسمی قیمت مسکن بیش از 50 درصد شد.

در سال 81 نیز مجدداً نرخ سود سپرده های بانکی به منفی 3 درصد رسید و قیمت واقعی مسکن 50 درصد جهش کرد.

در سال 86 نیز سطح منفی 1.3 درصدی نرخ سود واقعی بانک­ها باعث جهش 62 درصدی قیمت واقعی ملک در تهران شد و در سال 91 زیان 13.5 درصدی سپرده گذاران بانکی به رشد 15 درصدی قیمت واقعی مسکن ختم شد.

اما در سال 94، بیشترین بازدهی مثبت نصیب سپرده گذاران بانکی شد. در این سال نرخ سود واقعی سپرده های بانکی به 19 درصد رسید که در تاریخ بازار پول، چنین نرخ سودی کم سابقه بوده است. این موضوع باعث شد از یک سو، رکود معاملات مسکن و رکود ساخت و ساز یکسال دیگر تمدید شود و در رونق این بخش تاخیر بوجود بیاید و از سوی دیگر قیمت واقعی مسکن در این سال 14 درصد کاهش پیدا کند.

در حال حاضر انتظار می رود با کاهش نرخ سود سپرده های بانکی تا سطح 15 درصد، معاملات مصرفی ملک به تدریج افزایش یافته و موتور این بازار برای رونق، روشن شود.همچنین قیمت مسکن در صورت تغییرات افزایشی، کمتر از نرخ تورم، نوسان خواهد کرد.