سه خلاف سنگین بسازوبفروش‌ها

به گزارش دنیای اقتصاد؛ مطابق با آمار رسمی، طی سال 93 معادل 10 هزار پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده است. این آمار نشان می‌دهد که کل ساخت‌وسازهای انجام شده در شهر تهران طی یک‌ساله 93 با لحاظ مجموع مساحت یا کل زیر‌بنای مسکونی، معادل 15 میلیون مترمربع بوده است.

در همین بازه زمانی حدود 90 هزار واحد مسکونی جدید در شهر تهران ساخته شده است (به این معنی که برای این تعداد واحد مسکونی پروانه صادر شده است) و به‌ازای هرکدام از پروانه‌های ساختمانی یک پرونده تخلف در کمیسیون ماده 100 شهر تهران تشکیل شده است.

این حجم سنگین تخلف ساختمانی(یک تخلف به ازای هر پروانه) به این معنی است که به ازای هر بنای جدیدی که در تهران ساخته می‌شود یک مورد تخلف در پایتخت رخ می‌دهد. از طرفی مجموع تخلفات ساختمانی رخ داده در شهر تهران به لحاظ متراژ تخلف، معادل نصف کل مساحت واحد‌های جدید است. به عبارت دیگر در سال 93 معادل 15 میلیون مترمربع ساختمان در شهر تهران ساخته شده است که از این میان 7 میلیون و 700 هزار مترمربع تخلف ساختمانی از جانب مدیران شهری شناسایی شده است. به این معنی که این میزان تخلف از نظر کمیسیون ماده 100 محرز شناخته شده است. البته درحالی‌که این آمار‌ها بزرگی بازار تخلفات ساختمانی و عادت بسازوبفروش‌ها به دور زدن ضوابط بالادستی و عبور از خطوط قرمز طرح تفصیلی را نشان می‌دهد اما جرائم ریالی کسب شده از این حجم تخلفات سنگین، فوق‌العاده ابعاد کوچکی دارد که در ظاهر نه برای شهرداری تهران درآمد ایجاد می‌کند و نه باعث بازدارندگی تخلفات ساختمانی بعدی می‌شود.

طبق آماری که در سایت شهرداری تهران در قالب گزارشی تحت عنوان «سالنامه آماری شهرداری تهران» درباره عملکرد کمیسیون ماده 100 منتشر شده است و شهرداری تهران در سال 93، معادل 56 میلیارد تومان از محل جرائم تخلفات ساختمانی سازنده‌های متخلف توانسته است برای شهر تهران درآمد ایجاد کند، این مبلغ ناچیز که معادل 4/ 0 درصد بودجه سال 93 شهر تهران است مربوط به جریمه ریالی 10 هزار پرونده تخلف ساختمانی در این سال است که از طرف کمیسیون ماده 100 صادر شده است. به این ترتیب عملا مبلغ جریمه برای پرونده تخلف ساختمانی که علی‌القاعده به یک سازنده یا پروژه ساخت وساز تعلق دارد به‌طور متوسط رقمی معادل 5 میلیون و 600 هزار تومان بوده است. پایین بودن مبالغ جریمه نه تنها از طریق مبلغ جریمه هر پرونده قابل تحلیل است بلکه به لحاظ جریمه براساس هر مترمربع تخلف نیز قابل توجه است. بررسی بیشتر در خصوص مبلغ جریمه ریالی تخلف ساختمانی براساس هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران مشخص می‌کند که متخلفان ساختمانی بابت هر مترمربع تخلف ساختمانی رقمی معادل 7 هزار و 700 تومان به مدیریت شهری جریمه پرداخت می‌کنند بنابراین می‌توان گفت با توجه به اینکه 56 میلیارد تومان ارزش ریالی آرای صادره برای جرائم کمیسیون ماده 100 بوده است، به‌طور متوسط عایدی یا درآمد وصول شده شهرداری تهران در سال 93-که صرفا همه درآمد مربوط به پرونده‌های بررسی شده در مناطق 22 گانه نیست- از جرائم تخلفات ساختمانی به‌طور متوسط مترمربعی 7 هزار تومان است. در حال حاضر حداقل 10 نوع تخلف عمده ساختمانی و چند نوع تخلف ساختمانی کوچک وجود دارد که سازنده‌های ساختمانی مرتکب می‌شوند و مدیریت شهری برای آنها جریمه ریالی خاصی درنظر گرفته است. رایج‌ترین تخلفات ساختمانی که در کمیسیون ماده 100 برای آنها پرونده تشکیل می‌شود به ترتیب شامل پارکینگ کسر شده، تغییر کاربری و بنای خلاف مازاد بر تراکم است. این سه تخلف عمده به ترتیب 31، 26 و 13 درصد کل تخلفات ساختمانی سالانه شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهند. به عبارت دیگر 70 درصد انحراف فعالیت‌های ساختمانی در شهر تهران به لحاظ عدم رعایت ضوابط و دور زدن مقررات بالادست فقط در همین سه نوع تخلف خلاصه می‌شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر متوسط مبلغ جریمه ساختمانی در تهران مترمربعی 500 هزار تومان است که این مبلغ یک دهم قیمت فروش یک مترمربع واحد مسکونی نوساز درشهر تهران است چراکه پایه محاسبه جرایم کسری از قیمت منطقه‌ای است که خود این قیمت 6/ 1 درصد قیمت روز ملک است. البته در بخش بنای خلاف مازاد تراکم به دو شکل جریمه‌ها محاسبه می‌شود. یک شکل اضافه تراکم مربوط به افزایش سطح اشغال است و نوع دیگر مربوط به ساخت یک طبقه اضافه برخلاف ضوابط طرح تفصیلی است. جریمه در نظر گرفته شده از سوی مدیریت شهری برای دو نوع اضافه بنا در مناطق مختلف شهر تهران بین 300 هزار تا یک میلیون تومان است. از سوی دیگر جریمه کسری پارکینگ به‌طور متوسط به ازای هر فقره کسری پارکینگ رقمی بین 15 تا 20 میلیون تومان است. البته برای این تعرفه در مناطق مختلف ارقام کاملا متفاوتی اعمال می‌شود که به عنوان مثال از 11 میلیون تومان شروع می‌شود و تا 40 میلیون تومان در مناطق شمالی شهر هم می‌رسد.

به این ترتیب جرائم تخلفات ساختمانی یا به عبارتی دیگر فرمولی که در حال حاضر شهرداری تهران طبق قانون مکلف است برای خلاف فروشی در بازار ساخت‌وساز اعمال کند نه برای شهر تهران منابع مالی موثری ایجاد می‌کند و نه برای فعالان بخش ساخت وساز «هزینه زا» محسوب می‌شود و به تعبیر دیگر اخذ جریمه عملا به کاهش تخلفات ساختمانی منجر نمی‌شود . این در حالی است که به گفته کارشناسان شهری گسترش تخلفات ساختمانی در شهری همچون تهران علاوه‌بر اینکه آسیب‌هایی را متوجه شهر از بابت ترافیک و رشد جمعیت غیرمجاز(جمعیت مازاد بر ظرفیت جمعیت پذیری شهر تهران مطابق با اسناد فرادست) می‌کند، بلکه زمینه‌های سلب آسایش سکونتی ساکنان محله و همسایگان ساختمان‌هایی که تخلف درآنها صورت می‌گیرد، خواهد شد. به عنوان مثال کسری پارکینگ در یک ساختمان روزانه مزاحمت‌هایی را برای همسایگان واحدهای فاقد پارکینگ می‌کند. این در حالی است که طرح تفصیلی تهران که در اردیبهشت 91 ابلاغ و اجرایی شد برای رعایت سقف جمعیت‌پذیر طرح جامع شهر تهران به عنوان سند بالادست، ضوابط ساخت وساز را به لحاظ سقف تراکم ساختمان، زیر بنا و... مشخص کرده است تا بیش از ظرفیت‌های طبیعی شهر، رشد جمعیت اتفاق نیفتد.

پنج منطقه پرتخلف شهر تهران
همچنین گزارشی که در سالنامه آماری شهرداری تهران در خصوص آمار عملکرد واحد اجرای احکام کمیسیون ماده 100 در 22 منطقه طی سال 93 منتشر شده است نشان می‌دهد از مجموع 56 میلیارد تومان جرائم نقدی کمیسیون ماده 100 که در این سال توسط شهرداری تهران اخذ شده است حدود 36 میلیارد تومان مربوط به مناطق یک تا پنج شهر تهران است. این میزان کسب درآمد از این پنج منطقه که معادل 64 درصد مجموع عایدی مدیریت شهری از این محل است دقیقا در مناطقی است که مطابق با آمار بیشترین حجم ساخت وسازهای شهرتهران نیز درآنها صورت می‌گیرد. طی یک‌سال 93 معادل 5 هزار و 973 واحد مسکونی در مناطق یک تا پنج شهر تهران ساخته شده است که بررسی تعداد پرونده‌های تخلفات ساختمانی شناسایی شده در کمیسیون ماده 100 نیز با این تعداد تقریبا برابری می‌کند.

دو نگاه متفاوت به سود مرموز تخلف ساختمانی
با این حال بررسی بیشتر میان فعالان و سرمایه‌گذاران ساختمانی حاکی از وجود دو نگاه کاملا متفاوت درباره سود مرموز تخلفات ساختمانی در میان سازنده‌ها دارد. مطابق با نگاه دسته اول، تخلفات ساختمانی باعث سود کلان سازنده‌ها خواهد شد. این نگاه معطوف به جرائم تخلف وقیمت فروش واحد نوساز در شهر تهران است. در قالب این نگاه اگرچه به عنوان مثال برای کسری پارکینگ به‌طور متوسط 20 میلیون تومان جریمه در نظر گرفته می‌شود اما هر واحد پارکینگ در بازار رسمی (خرید و فروش پارکینگ به صورت ثبت در سند محضری آپارتمان) حداقل بین 30 تا 40 میلیون تومان معامله می‌شود. همچنین هر مترمربع «اضافه بنای» مسکونی واحد نوساز ناشی از ارتکاب به تخلف و عبور از حد مجاز ضوابط ساخت وساز طرح تفصیلی مترمربعی به‌طور متوسط 5 میلیون تومان در بازار معاملات مسکن است. این در حالی است که قیمت تمام شده ساخت مسکن با احتساب مبلغ جریمه و سایر هزینه‌های ساخت، مترمربعی حدود سه میلیون و 500 هزار تومان برآورد می‌شود که در این صورت سازنده به ازای هر متر تخلف یک میلیون و 500 هزار تومان عایدی به دست می‌آورد. در مقابل این نگاه، تحلیل دسته دوم به سود مرموز ناشی از تخلفات ساختمانی کاملا متفاوت است. دیدگاه دسته دوم عایدی حاصل از تخلف را اگرچه به صورت اسمی به معنای سود تلقی می‌کند اما ارزش واقعی آن در شرایط فعلی اقتصاد مسکن زیان قطعی واقعی برای سازنده محسوب می‌شود. برخی سازنده‌های مسکن در شهر تهران با درس عبرت از تخلفات ساختمانی که پیش از این مرتکب شده‌اند در حال حاضر معتقدند ازآنجا که جرایم تخلف به صورت نقدی و حداکثر تا پیش از صدور پایان کار ساختمانی دریافت می‌شود اما دوره فروش آپارتمان نوساز در هنگام رکود بخش مسکن (دو سال اخیر) به‌طور متوسط یکسال زمان می‌برد بنابراین عایدی حاصل از تخلف ساختمانی به لحاظ خواب سرمایه و نرخ سود بانکی عملا به زیان سازنده‌ها خواهد بود. این نگاه در عین حال انجام تخلف برای پروژه‌های دارای زمین بیش از 500 مترمربع را سودده تلقی می‌کند.

با این حال به نظر می‌رسد چه ارتکاب به تخلف ساختمانی و دور زدن مقررات ساخت‌وساز و ورود به خط قرمز پروانه‌های ساختمانی سودده باشد چه زیان ده، روند فعلی پرونده‌های تخلف ساختمانی در کمیسیون ماده 100 نشان از اشتیاق روز افزون بساز و بفروش‌ها به انجام تخلف ساختمانی دارد که البته بخش قابل توجهی ازآنها آگاهانه و با هدف کسب سود انجام می‌شود. به گفته کارشناسان شهری حجم سنگین تخلفات ساختمانی درمقایسه با حجم ساخت وسازهای انجام شده طی یکسال ناشی از تعرفه‌های پایین محاسبه جرایم است که البته بخش زیادی از تعریف تعرفه پایین محاسبه جریمه ریالی تخلفات ساختمانی به اختیار مدیران شهری ارتباطی ندارد، بلکه ناشی از به روز نشدن قیمت پایه (قیمت منطقه‌ای) املاک است.

درآمد پنهان جرایم تخلفات ساختمانی
اگرچه اعداد و ارقام محاسبه شده از میزان عایدی مدیریت شهری از محل جرایم کمیسیون ماده 100 بابت 10 نوع کد خلاف عمده، طی یکسال ناچیز به نظر می‌رسد اما به گفته برخی کارشناسان بخش زیادی از این جرایم پیش از برخورد تنبیهی در کمیسیون ماده 100، از طریق کمیسیون توافقات مناطق یا کمیسیون ماده 5 حل و فصل می‌شود و بنابراین اگرچه ممکن است جریمه ریالی وصول شده بابت تخلفات ساختمانی از این طریق بیش از نرخ تعیین شده در کمیسیون ماده 100 باشد اما در قالب رقم عایدی حاصل از کمیسیون ماده 100 آورده نمی‌شود بلکه در قالب سایر درآمدهای شهرداری از محل تغییر کاربری و مازاد تراکم محاسبه می‌شود که در بودجه امسال سهمی بالغ بر 40 درصد دارند.

محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز در این باره معتقد است: متاسفانه شهروندان انجام تخلفات ساختمانی را جرم تلقی نمی‌کنند یعنی در فرهنگ ما ایرانی‌ها این تخلفات جرم به حساب نمی‌آید.

او گفت: در حال حاضر بخش زیادی از تخلفات ساختمانی مرتبط با تخلفات اضافه بنا، ساخت بنای غیرمجاز وتغییر کاربری است. این تخلفات به‌دلیل میزان بالای تخلفات ساخت‌وساز در شهرتهران که دارای ارزش افزوده است و جذابیت برای تخلف دارد بسیار گسترده است و علت اصلی آن این است که متاسفانه شهروندان ما انجام تخلفات ساختمانی را جرم تلقی نمی‌کنند و اساسا در فرهنگ ما ایرانی‌ها تخلفات ساختمانی جرم محسوب نمی‌شود.

او به کسب درآمد 58 میلیارد تومانی مدیریت شهری از محل جرایم ریالی کمیسیون ماده 100 اشاره کرد وافزود: درست است که درآمد مدیریت شهری در مقایسه با حجم تخلفات ساختمانی انجام شده در شهر تهران بسیار اندک است اما موضوع مورد توجه در این بخش آن است که بخش زیادی از این جرائم پیش از بررسی در کمیسیون ماده 100 در کمیسیون توافقات مناطق حل و فصل می‌شود و حتی بعضا جرایمی بالاتر از تعرفه کمیسیون ماده 100 در مناطق از متخلفان ساختمانی دریافت می‌شود.

به گفته وی، به این ترتیب به نظر می‌رسد بخش زیادی از درآمد مدیریت شهری از محل تخلفات ساختمانی در سایر ردیف‌های درآمدی گنجانده می‌شود. رضا تقی پور، سخنگوی شورای شهر تهران نیز در این باره گفت: در احکام کمیسیون ماده 100 متاسفانه تعداد کمی از آنها به مرحله اجرا می‌رسد و قدرت اجرایی برای این کمیسیون‌ها مهیا نشده تا احکام صادره توسط آنها به‌طور کامل اجرایی شود. برهمین اساس بسیاری از متخلفان ترجیح می‌دهند جریمه را پرداخت کنند و همچنان به تخلف ادامه دهند.

به این ترتیب مدیران شهری به جای افزایش تعرفه جرایم تخلفات ساختمانی از طریق کمیسیون توافقات مناطق و کمیسیون ماده 5 در سال‌های اخیر سعی کردند با رسیدگی به پرونده‌های موردی زمینه تخلف ساختمانی را برای سازندگان و سرمایه‌گذاران باز بگذارند. کارشناسان شهری معتقدند افزایش تعرفه جریمه‌ها می‌تواند به‌عنوان بازوی اصلی بازدارندگی از تخلف ساختمانی عمل کند.