مسکن در دست انداز نرخ سود بانکی

برخی می گویند بیش از 150 رسته شغلی به بخش مسکن مرتبط است و وقتی در این بخش رونق وجود ندارد، مشکلات فراوانی به بار می آید. البته این مسئله به ساخت و ساز مسکن محدود نمی شود. در بخش معاملات هم وضع به همین منوال است. تعداد معاملات مسکن به شدت کاهش یافته است. هر چند در ماه های اخیر بهبود جزئی به چشم می خورد اما همچنان بنگاه های معاملات املاک بدون مشتری اند. اگرچه نظرات متنوعی در مورد چرایی این وضعیت مطرح می شود اما انگشت اتهام بسیاری از مردم به سمت نرخ سود بانکی نشانه می رود.

برخی معتقدند که نرخ سود بالای بانکی این زمینه را فراهم کرده تا بدون زحمت افراد به درآمد های بالایی دست پیدا کنند. این مسئله هم سبب شده تا انگیزه برای خرید مسکن یا سرمایه گذاری در آن پایین رود. این که این استدلال تا چه اندازه درست است و آیا داده ها از این وضعیت پشتیبانی می کنند یا نه سوالی است که در این گزارش سعی خواهیم کرد به آن پاسخ بدهیم.
مراد از رکود مسکن چیست؟
وقتی از رکود مسکن صحبت می کنیم، مفاهیم گوناگونی به ذهن متبادر می شود. گاهی مراد از رکود مسکن، رکود در ساخت و ساز مسکن محسوب می شود، یعنی میزان ساخت مسکن به شدت پایین است. در این شرایط، مسکن به مثابه یک بخش تولیدی محسوب می شود که سرمایه گذار در آن به دنبال سود است. مفهوم دومی که می توان از رکود مسکن در ذهن ایجاد کرد، رکود در معاملات مسکن است. یعنی زمانی که تعداد معاملات مسکن کاهش پیدا می کند، می گوییم مسکن وارد رکود شده است. این واقعه به دو دلیل می تواند رخ دهد: اول این که خانوار هایی که نیاز به مسکن ندارند، منابع لازم برای خرید مسکن را ندارند. دوم هم این که سفته بازان در بازار، مسکن را کم سود می بینند و از این رو به این بازار نمی آیند. طبیعتا انگیزه ها در این موارد متفاوت است و برای درستی ادعا لازم است که تک تک این موارد بررسی شود.
آیا سود بانکی جایگزین مسکن است؟
  اگر بخواهیم در مورد ساخت و ساز مسکن بحث کنیم، سود بانکی جایگزین مناسبی برای ساخت و ساز در بازار مسکن است. در این شرایط، یک سرمایه گذار که به دنبال حداکثر سازی سود خود است، بین دو گزینه ساخت و ساز در مسکن و سپرده گذاری در بانک ها تصمیم گیری می کند. ساخت و ساز مسکن هم دارای ریسک بالایی است و هم عایدی آن غیر مطمئن است. این موضوع به قیمت بالای مصالح و راکد بودن بازار خرید و فروش مسکن باز می گردد. در مقابل عاید ناشی از سپرده گذاری در بانک ها، قطعی است و هیچ گونه ریسکی را در بر ندارد. از این رو، تصمیم سرمایه گذاری در مورد مسکن به سمت سپرده گذاری در بانک معطوف می شود.
اما این موضوع در مورد کسانی که برای رفع نیاز به دنبال خرید مسکن هستند، کمی متفاوت است. این افراد غالبا اجاره نشین هستند و نگاهشان به مسکن نیاز محور است. در این شرایط، فرد می تواند اجاره نشین باشد و از سود سپرده های خود بهره مند شود. از طرف دیگر، فرد می تواند مسکنی را خریداری کند و دیگر اجاره ای پرداخت نکند. علاوه بر این مطمئن است که اگر قیمت مسکن افزایش یابد، زیانی نخواهد دید. در این شرایط، فردی که در بانک سپرده گذاری می کند ریسک تغییر قیمت مسکن را متحمل می شود. لذا، اگر بازدهی مسکن و منفعت ریالی ریسک تغییر قیمت مسکن کمتر از نرخ بازدهی سپرده های بانکی باشد، فرد ترجیح می دهد که مسکن را خریداری کند. از آن جایی که بازدهی اجاره واحد مسکونی حدود 5 تا 7 درصد است و نرخ سود بانکی 18 درصد، برای بسیاری از افراد به صرفه است که در بانک سرمایه گذاری کنند. البته این در حالی است که فرد احتمال افزایش قیمت مسکن را در آینده نزدیک ندهد.حالت سوم به فردی مربوط می شود که قصد خرید مسکن را دارد تا از تغییرات قیمت منتفع شود. این فرد طبیعتا زمانی این کار را انجام می دهد که عایدی ناشی از تغییر قیمت مسکن به علاوه نرخ اجاره بیشتر از نرخ سود سپرده های بانکی باشد. در این حالت نیز ریسک ناشی از تغییر قیمت مسکن وجود دارد. فرد نیز مانند حالت قبل تصمیم به سرمایه گذاری در بانک می گیرد.لذا در مجموع می توان گفت که در شرایط فعلی سپرده گذاری در بانک ها به صرفه است و معقول است که فرد در بانک سرمایه گذاری کند.نگاهی به داده ها و آمار های بانک مرکزی در مورد سهم سپرده سرمایه گذاری در بانک ها نشان می دهد که سهم این سپرده ها از 70 درصد در سال 91 به بیش از 84 درصد در پایان سال 94 رسیده است. یعنی در طول 3 سال، سهم این سپرده ها 14درصد افزایش داشته است. اگرچه می توان دلایل زیادی در توضیح این مسئله نشان داد اما بدون شک رکود در بخش مسکن یکی از این موارد است. طبیعی است که در این سال ها حساب های قرض الحسنه و جاری جای خود را به سپرده های سرمایه گذاری داد.در پایان باید گفت که اگرچه نرخ سود سپرده بانکی عاملی موثر در رکود بازار مسکن است اما نمی توان انتظار داشت که با کاهش نرخ سود بانکی مشکلات بخش مسکن حل شود.