بازار مسکن بر لبه تیغ/همه فروشنده شدند/خریدار موردنظر در دسترس نیست

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، آیا بازار مسکن وارد دوره رونق مورد ادعای برخی مسئولان وزارت راه و شهرسازی شده است؟دلیل اصرار برخی از مسئولان ساختمان دادمان بر دیدن نشانه های رونق در بازار مسکن چیست؟ به گواه دست اندرکاران و فعالان مسکن هنوز هیچ اتفاقی در این حوزه روی نداده است، شاید برخی چیزهایی را می بینند که کارشناسان و مردم نمی بینند.

شاید هم این اظهارات در پس پرده حکایت از نداشتن برنامه در حوزه مسکن دارد و مدیران ذی ربط در دولت تدبیر و امید، تدبیری برای خروج بازار مسکن از رکود سرسام آور نداشته و فقط روی به روزرسانی آمارها تمرکز کرده اند و به اصطلاح چیزی در چنته ندارند.

به هر حال در روزهایی که زمان اظهارنظر مسئولان وزارت راه و شهرسازی درباره "نشانه های خروج از رکود مسکن" از هفتگی به روزانه تغییر کرده که رئیس اتحادیه مشاوران املاک واقعیت های بازار مسکن را با استناد به اتفاقات واقعی این بخش تشریح کرد.

حسام عقبایی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیمبا بیان این که با تحریک تقاضا نمی توان بازار مسکن را از رکود خارج کرد یکی از ویژگی های کنونی این بخش را حرکت روی لبه تبغ و پرتگاه اعلام کرد و گفت:اگر قرار است یک تحرک در مسکن داشته باشیم باید با درآمد عمومی و دهک های متوسطه سازگار باشد نه این که با تحریک تقاضا جهشی یا به قول معروف سونامی ایجاد شود.

وی با اشاره به کاهش تولید مسکن در کشور، سال 1407 را زمان به توازن رسیدن عرضه و تقاضا در بازار مسکن اعلام کرد البته به شرطی که سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود.

عقبایی با بیان این که نمی توان برای بازار مسکن ایرانرمل و اُسطرلاب انداخت خروج آماتورها را مهم ترین اثر رکود سه ساله مسکن ارزیابی کرد.

بخش نخست گفت وگو با رئیس اتحادیه مشاوران املاک را در ادامه می خوانید؛

عقبایی:قاعدتا باید بازار مسکن از رکود خارج شود و اگر این اتفاق نیفتد وضعیت اقتصادی کشور خوب نخواهد شد. با توجه به رکود اقتصادی، بازار نفت و کاهش بودجه دولت باید یک سری از صنایع فعال شود. چیزی که بتواند خیلی در اقتصاد تحرک ایجاد کند فقط مسکن است. حال باید دید چقدر اینها –دولتی ها- می توانند برای حوزه مسکن سرمایه جذب کنند.

تسنیم: طی سه سال اخیر که سیاست های اتخاذ شده برای تحریک تقاضا موثر نبوده است.

عقبایی: تحریک تقاضا یکی از عوامل است، در بسته خروج از رکود دولت یکی از عوامل تحریک تقاضا بود و با یک عامل نمی توانند بخش مسکن را از رکود خارج کنند، البته اعتقاد دارم که بسته خروج از رکود تحریک تقاضا موثر است، افزایش تسهیلات بانکی و موافق افزایش وام در شرایط فعلی اقتصادی هستم. بر عکس این که برخی می گویند این اقدامات بی تاثیر است، نه تاثیرگذار است و بایدادامه داشته باشد. اما نظرم این است که فقط با یک روش نمی شود و با تحریک تقاضا بسته خروج از رکود را به سرانجام برسانیم.

چراکه وضعیت بازار مسکن به روش ها و راهکاری دیگری نیاز دارد که باید درباره آن اندیشه و اقدام و عمل شود تا بتوان دستاورد تحریک تقاضای عملیاتی بالابرنده تولید مسکن و برقراری توازن را ایجاد کند. اگر رویکرد ما تحریک تقاضا یا افزایش تولید بعد برود به سمت و سوی رونق و این هم به گرانی تبدیل شود دوباره باید بشنینیم و درباره دلایل گرانی استدلال کنیم. چرا مسکن 100 درصد گران شد و چرا از درآمد عمومی مردم بالاتر رفت و در واقع افسارگسیختگی در آن ایجاد می شود. به نظرم بازار مسکن روی یک لبه، تیغه و پرتگاهی حرکت می کند که هم باید رونق ایجاد کند، هم باید افزایش تولید را به دنبال داشته و هم این که باید توازن را برقرار کند و در عین حال نباید گران نشود.

این مسئله باعث ایجاد اختلافاات طبقاتی و مشکلات فراوانی می سودو جاماندگان دهک ضعیف و متوسط را زیاد می کند. قرار نیست بازار مسکن به نظرم از رکود خارج شود به هر قیمتی. این به مصلحت مردم نیست. بازار مسکن باید از رکود خارج شود اگر قرار است یک تحرک در مسکن داشته باشیم باید با درآمد عمومی و دهک های متوسطه سازگار باشد نه این که با تحریک تقاضا جهشی یا به قول معروف سونامی ایجاد شود.

تسنیم: تولید مسکن طی سه سال اخیر چگونه روندی داشته است، ظاهرا کاهشی در این حوزه داشته ایم.

عقبایی: سیاستهای کلان در حوزه وزارت راه و شهرسازی این است که رشد اقتصاد مسکن به مفهوم افزایش تولید کمی نیست. یعنی فقط معیار توسعه مسکن را تعداد نمی دانند به عبارت دیگر اگر در گوشه ای از کشور 10 هزار مسکن ایجاد کنیم و آمار اعلام شود به معنای توسعه نیست.
توسعه در ابعاد مختلف تری تعریف می کنند که پایداری در حوزه تولید مسکن داشته باشد. لذا برخی تعلل های دو سه سال اخیر به همین سیاست و نگرش بر می گردد.

تسنیم: با توجه به اظهارات مقامات دولتی کسی انتظار ساخت 10 هزار واحد را ندارد، اما در همین بافت های فرسوده هم نوسازی طی سه سال اخیر کاهش یافته و سازندگان تمایلی به حضور در این بخش ندارند.

عقبایی: دقیقا همینطور است. در سال 93 و 94 تقریبا بین 40 تا 56 درصد در شهرهای مختلف شاهد کاهش صدور پروانه های ساختمانی بودیم. به طور ملموس شهرداری ها، نهادها و خود دولت اذعان دارند که تولید ساختمان کاهش یافته است. این مسئله از اواخر نیمه دوم سال 93 کاهش ساخت و ساز شدت گرفت. برخی از دلایل این کاهش به نوبد خریدار، کاهش خرید قدرت مردم، نبود سرمایه گذار و همچنین خروج غیرحرفه ای، یعنی افرادی که سرمایه اولیه ای داشت می آمد و 4 واحد را می ساخت، اینها از این جرگه خارج شده اند و به سمت و سویی رفتند چون سرمایه های آنها بازدهی نداشت.

بیشتر رویکرد اینها به دست آوردن سود بود که بخشی از آن را از پیش فروش و بخشی دیگر را از محل تسهیلات بانکی تامین می کردند. دیدند نه بازار پیش فروش وجود دارد و نه این که بازار آنقدر رشد دارد که بتواند سود بانکی را تامین کند. لذا بخش یادی از این آماتورها از بازار مسکن خارج شدند و یکی از دلایل کاهش صدور پروانه های ساختمانی همین است.

البته از نظر فنی کار درستی بود، از این منظر که تخصصی افراد غیرحرفه ای وارد حوزه ساختمان نشوند کار درستی است، اما از نظر خروج سرمایه از تولید یک تهدید تلقی می شود. در مجموع در سال های 93 و 94 کاهش صدور پروانه های ساختمانی را داشتیم که می تواند عواقبی را برای آینده بازار مسکن داشته باشد.

سالانه 800 هزار تا یک میلیون ازدواج داریم و با توجه به فرهنگ غلط طلاق بخشی از جامعه الان در این حیطه زندگی انفرادی و مجردی دارند که به یک میلیون نفر اضافه می شوند. باید مسکن به سمتی برود که ایجاد توازن باعث کنترل می شود.الان نه تنها این برقرار نیست بلکه تولیدی نداریم و از تولید قبل هم عقب افتاده ایم.

تسنیم: در حال حاضر چقدر واحد مسکونی کمبود داریم؟

عقبایی: سالانه به یک میلوین واحد مسکونی به طور متوسط نیاز داریم، آمار جامعی در کشور نداریم که چند درصد مردم مستاجر هستند، آمارها زیر 30 درصد است. فکر می کنم وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که اگر تولید مسکن را به توازن برسانیم یعنی به رقم استاندارد سالانه برسد، 12 سال دیگر به توازن در بازار مسکن می رسیم. اگر امروز سالی یک میلوین واحد مسکونی تولید کرده و بتوانیم آنرا حفظ کنیم سال 1407 به توازن عرضه و تقاضا خواهیم رسید.

تسنیم: با تمام این تفاسیر، پیش بینی شما بازار مسکن چیست؟ این نگرانی وجود دارد که با رونق مسکن آماتورها دوباراه به این بخش برگردند و همزمان خیل افرادی که در این سال ها منتظر بوده اند یکباره به بازار هجوم بیاورند و قیمتها ناگهانی افزایش یابد. آیا دولت با سیاست هایی که دارد می تواند این رویداد احتمالی را کنترل کند؟

عقبایی: در اقتصاد ایران پیشگویی کار خیلی سختی است و نباید پیش بینی کرد و رمل و اُسطرلاب انداخت که بازار مسکن کشور چه می شود. معتقدم شرایط و آنچه بر بازار مسکن حاکم است مبین این است با توجه به رکود مسکن، حجم نقدینگی، سیاست های دولت و رویکرد نمایندگان مجلس دهم اعتقاد دارند باید خروج از رکود روی دهد و این را در اقتصاد تجربه کنیم.

در بازار مسکن تغییر و تحولات در حیطه خصوصا قیمت تابعی از تولید است. نرخ مسکن تابع عرضه آن است و در عین حال تقاضا. حقیقتا عرضه کم شده، در این صورت اصول اقتصاد می گوید قیمت باید افزایش یابد پس چه اتفاقی در ایران روی داده وقتی در سال 93 و 94 کاهش صدور پروانه های ساختمانی و تولید مسکن را دشاشته ایم ولی با همین احوال نه تنها قیمت ها افزایش نیافته بلکه کاهش قیمت هم داشته ایم. اینجا که افزایش تقاضا و همزمان کاهش تولید هم بوده است.

تسنیم: البته به نظر می رسد تقاضا در بازار مسکن طی سال های اخیر بوده ولی به دلایلی از جمله انتظار کاهش قیمت، دست نگه داشته اند.

عقبایی:در سال 92 شاید این تعبیر قابل بررسی بود که مردم منتظرند، اما سال 94 انتظار به پایان رسید. یعنی پس از سه سال ثبات قیمت و به کف رسیدن نرخ ها دیگر انتظار بیشتری برای کاهش وجود نداشت. در واقع قدرت خرید مردم این توان را نداشت به بازار مسکن وارد شوند، به همین دلیل بود که علی رغم کاهش تولید و وجود واحد خریداری وجود نداشت. عرضه کاهش پیدا کرده ولی همچنان اگر به مشاوران املاک مراجعه کنید می گویند همه فروشنده شده اند و مشتری نیست. این به معنای افزایش تولید نیست، به این مفهوم است که ظرفیت خرید برای همان تولید کم هم وجود ندارد و پتانسیل خرید برای متقاضیان وجود ندارد. متقاضی در بازار مسکن خیلی بالاست و چند برابر عرضه کنندگان بازار هستند اما خیلی از آنها نمی توانند به خرید مسکن حتی فکر کنند و ظرفیت های مالی آنها در حدی نیست که بتوانند درباره خرید مسکن صحبت کنند. اینها در آمارها جزو متقاضیان هستند.

لذا در مجموع در سال 95 طی نیمه اول سال شاهد افزایش قیمت نباشیم، یعنی در حوزه نرخ ها هرچند تولیدکننده ای ورود پیدا کند یا انگیزه ای برای ورود سرمایه گذاران ایجاد شود به هر طریقی از جمله مالیات بر حساب های بانکی یا هر سیاستی که منجر به خروج سرمایه ها از بانک ها شود و به سمت بازار مسکن بیاید، در این صورت اتفاق خاصی در حوزه قیمت ها در شش ماه اول روی نمی دهد. ثبات قیمتها ادامه خواهد یافت، ولی با این حال پیش بینی نسبی افزایش حجم معاملات را در سال 95 خواهیم داشت.

در فروردین ماه امسال علی رغم این که 15 روز اولین ماه بهار تعطیل بود، در شهر تهران رشد معاملات مسکن را داشته ایم. در این ماه 6390 قرارداد خرید و فروش در شهر تهران و 8199 قرارداد اجاره داشته ایم. این آمار در فروردین 94 در خرید و فروش 5989 فقره و در اجاره 7318 فقره بوده است.

خوشبختانه در 14 روز اول اردیبهشت ماه در تهران شاهد افزایش حجم معاملات بوده ایم. در دومین ماه سال گذشته 7266 قرارداد خرید و فروش داشته ایم در حالی که این رقم در اردیبهشت امسال به 7522 قرارداد رسیده است. در حوزه اجاره نیز در 14 روز اول اردیبهشت ماه امسال 7762 قرارداد اجاره در تهران ثبت شد در حالی که مدت مشابه پارسال 6804 قرارداد داشته ایم. لذا در دو ماه اخیر نسبت به 94 شاهد افزایش حجم معاملات بوده ایم و این یک پیامی را می دهد احتمالا تا پایان شهریور روند صعودی معاملات ادامه داشته باشد.

فاز اول خروج از رکود را در شش ماه اول تجربه کنیم، تلقی من از رونق این را لمس کنند که در بازار مسکن یک تحولی روی داده است. فکر می کنم در شش ماه دوم بیشتر این را بتوان لمس کرد البته اگر انگیزه سرمایه گذاری در افراد برای بخش ساختمان ایجاد شود.

تسنیم: ورود سرمایه به بازار مسکن تقریبا دو سال زمان می برد تا به تولید مسکن منتج شود.

عقبایی: پروسه تولید مسکن حداقل یکسال تا دو ساله است، یعنی آنهایی که از ابتدای امسال برای تولید اقدام کنند سال 96 و 97 مسکن های ساخته به بهره برداری می رسد.

تسنیم: چگونه می توان این انگیزه را به سرمایه گذران داد و انتظار گرانی در آن نباشد؟

عقبایی:کسی که پول و سرمایه دارد، جایی می رود که بتواند سود بیشتری را به دست آورد. لذا اگر احساس کند در بازار سرماه یا بانک عواید بیستری را کسب می کند قاعدتا به حوزه هایی مانند مسکن ورود پیدا نمی کند، چه بسا این اتفاق روی داده است. این افراد دنبال کار خیر نیستند و دنبال کاری است بتواند سود بیشتری را به دست آورد لذا به این سمت بازاری می رود که برایش توجیه اقتصادی داشته باشد.این بازار می تواند واردات یا صادرات یا تولید مسکن باشد.فکر می کنم بهترین راهی که می تواند این مسئله را کنترل کند در عین حال با سرمایه گذاری در مسکن و سوداگری و سودجویی در آن روی ندهد این است که فرصت های رقابتی بیشتری را در حوزه سرمایه گذاری مسکن ایجاد کنیم. همچنین باید کنترل های لازم را در حوزه مالیاتی را داشته باشیم.

تسنیم: نمی توان در بحث کنترل قیمت ضابطه ای داشته باشیم و سقفی برای افزایش نرخ ها تعیین شود؟

عقبایی:کشورهایی مانند سوئیس اعلام می کند که موجر حق افزایش اجاره بها مثلا بیش از 7 درصد را ندارد. اما در ایران نمی شود و قوانین بالادستی اجازه وضع چنین قوانینی را در حوزه اموال غیرمنقول نمی دهد. چون در یک کشور اسلامی زندگی می کنیم و مالکیت در کشور اسلامی محترم است و افراد نسبت به اموال غیرمنقول خودشان مالکیت دارند.