دنیای اقتصاد / مدیركل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن با اشاره به تحقق پیش‌بینی‌های اواخر سال گذشته درباره وضعیت بازار مسكن نیمه‌اول 93، چشم‌انداز نیمه‌دوم را با لحاظ مهم‌ترین متغیر اقتصادی اثرگذار در بازارها تشریح كرد.
دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی اسفند سال گذشته در دو تحلیل مجزا، آینده بازار مسكن را یكبار با احتساب شاخص‌های اقتصادی– متغیرهای درونی و بیرونی بازار املاك- و یكبار هم در قالب نظرسنجی از اقتصاددانان حوزه مسكن، مورد بررسی قرار داد كه نتیجه هر دو تحقیق به‌صورت مشترك حكایت از آن داشت كه قیمت مسكن در سال93 حداكثر به اندازه نرخ تورم افزایش پیدا می‌كند و بازار معاملات و ساختوساز نیز در ركود خواهد بود. علی چگینی، مدیركل دفتر اقتصاد مسكن هفته گذشته در گفتوگو با «دنیای‌اقتصاد» اعلام كرد: روند 5 ماه گذشته نشان می‌دهد آنچه در بازار مسكن نیمه‌اول سال93 اتفاق افتاده نه‌تنها همسو با برآوردهای كارشناسی بوده كه در برخی ماه‌ها حتی شدت ركود از كف مورد انتظار نیز عمیق‌تر شد. چگینی در عین حال با اشاره به دستیابی زودتر از موعد دولت به سقف مورد انتظار تورم سال93 گفت: با برآورده‌شدن «تورم 25درصدی»، 7ماه زودتر از هدفگذاری‌ها، دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن در ماه گذشته برآن شد بررسی مجددی درباره اوضاع بازار در نیمه‌دوم امسال انجام دهد. نتایج این بررسی حاكی است: ركود موجود در بازار معاملات مسكن و همین‌طور سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به‌تدریج تا پایان امسال كمرنگ می‌شود و ممكن است تعداد معاملات كمی بیشتر شود، اما چون سرعت پسروی آن تحت‌تاثیر شرایط اقتصادی، آهسته خواهد بود، علایم رونق زودتر از سال94 نمایان نخواهد شد.
تورم كاهنده، رشد قیمت كاهنده‌تر
در بررسی‌های جدید دفتر اقتصاد مسكن، بر قطعیت «تداوم نوسان قیمت مسكن در سطح كمتر از نرخ تورم در ماه‌های آتی» تاكید شده و آمده است: از آنجا كه تورم در حال حاضر بیشترین اثر را هم بر تغییرات قیمتها و هم بر رفتار مصرف‌كننده‌ها دارد، با برنامه‌های ضدتورمی دولت، كاهنده بودن نرخ تورم در ماه‌های باقی‌مانده از سال جاری دور از واقعیت نخواهد بود و به تبع، انتظار می‌رود نرخ رشد واقعی قیمت مسكن (مابه‌التفاوت نرخ رشد اسمی قیمت مسكن و نرخ تورم) نیز همچنان
منفی باشد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، شاخص بهای كالا و خدمات در 5 ماه اول امسال از عدد 186.6 در اسفند92 به رقم 199.3 رسید و در این مدت 6.6 درصد افزایش یافت. به عبارت دیگر نرخ تورم ماهانه در این فاصله زمانی با حداكثر 1.7 درصد افزایش در هر ماه، به 6.6 درصد در مجموع 5ماه اول سال93 رسید.
در همین مدت، اگر چه نرخ رشد اسمی ماهانه قیمت مسكن در برخی ماه‌ها تا 7درصد منفی و ماه بعد تا 5درصد مثبت شد، اما مجموع رشد 5ماهه قیمت مسكن حدود 3درصد بوده كه حكایت از افزایش در حد نصف تورم را دارد. رشد قیمت مسكن نه‌تنها در مقایسه ماهانه، كمتر از تورم افزایش پیدا كرده كه در مقایسه نقطه‌به‌نقطه نیز كاملا در سطح پایینی بوده است. در ماه‌های اخیر نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه– رشد شاخص در هر ماه نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل- بین 14 تا 17درصد در نوسان بوده اما متوسط قیمت مسكن در بهار و دو ماه اول تابستان امسال حداكثر 5درصد نسبت به ماه‌های مشابه سال92 افزایش پیدا كرده است؛ یعنی شتابی حدود یك‌سوم تورم.
مدیركل دفتر اقتصاد مسكن دراین باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: در اردیبهشت امسال بعضی از كارشناسان اقتصادی نظر می‌دادند كه در تابستان شوك قیمتی در بازار مسكن خواهیم داشت و قیمت افزایش پیدا می‌كند اما دفتر اقتصاد مسكن در همان زمان، پیش‌بینی كرد كه در سال93 قیمت مسكن حداكثر به اندازه نرخ تورم افزایش
پیدا می‌كند.
آسیب‌های ركود
مدیركل دفتر اقتصاد مسكن افزود: دولت چون سیاست‌های كاهش تورمی را دنبال می‌كند طبیعتا تورم طی ماه‌های اخیر كاهش پیدا كرده است. این اتفاق در بازار مسكن نیز به نوعی اثر گذاشته، از یك طرف خرید و فروش آپارتمان در حد مینیمم انجام می‌شود كه عمده آن هم معاملات مصرفی است كه با سرعت كند و به دور از تعجیل خریداران رو به انجام است. از طرف دیگر كاهش معاملات، در بازار ساختوساز اثر گذاشته است. متاسفانه تا تیرماه امسال حجم احداث واحدمسكونی جدید در تهران 52درصد كاهش پیدا كرده و در دو ماه اول سال نیز آمار صدور پروانه‌ساختمانی در كل كشور 37درصد افت كرده است.
ركود از ناحیه تقاضا
چگینی درباره عواملی كه به تعمیق ركود مسكن در دو، سه ماه اخیر منجر شده، گفت: ركود در حال‌حاضر مقداری عمیق‌تر شده و شاید این حد از كاهش معاملات و افت ساختوساز، در پیش‌بینی‌های قبلی دفتر برنامه‌ریزی وجود نداشت. به نظر می‌رسد یكی از عوامل وضع موجود به نداشتن سیاست درست در سیستم بانكی برای شكل‌دادن به «تقاضای‌مصرفی» در بازار مسكن مربوط است. هم‌اكنون طبق اعلام بانك مركزی فقط 12درصد از كل تسهیلات بانكی سهم بخش مسكن می‌شود.
نیمه‌دوم به این شكل نیست
چگینی تصریح كرد: چشم‌انداز كاهشی تورم، تقاضای سرمایه‌ای را نیز از معاملات مسكن دور كرده كه البته این موضوع به نفع تقاضای مصرفی است اما چون تقاضای مصرفی نیز توان خرید ندارد، در نتیجه ساخت‌وساز‌های جدید در ماه‌های اخیر كاهش یافته و حتی سرعت تكمیل ساختمان‌های نیمه‌كاره نیز كم شده است.
در حالت معمولی، 85درصد از پروانه‌های ساختمانی در مدت مشخص تبدیل به آپارتمان تكمیلی و آماده فروش می‌شوند اما در زمان ركود این نرخ 5 تا 10 درصد دیگر كاهش پیدا می‌كند.
مدیركل دفتر اقتصاد مسكن با بیان اینكه، فعلا علامتی نیست كه بتوانیم این دوره را با سرعت پشت‌سر بگذاریم، افزود: ادامه ركود ساختوساز می‌تواند تعادل عرضه و تقاضای مسكن در سال‌های 94 و 95 را تحت‌تاثیر قرار دهد به همین علت، بحث‌هایی در دولت مطرح است مبنی‌بر تحریك همزمان عرضه و تقاضای مسكن كه یكی از برنامه‌ها شكل‌گیری صندوق پس‌انداز و یك برنامه هم ایجاد صندوق زمین و ساختمان ست.
چگینی با تاكید براینكه در برنامه صندوق‌ها دنبال افزایش قیمت نیستیم، تصریح كرد: پرداخت وام خرید از محل صندوق پس‌انداز ممكن است در كوتاه‌مدت بر قیمت اثر بگذارد اما در بلندمدت باعث رونق پایدار و ثبات نسبی در قیمتها
می‌شود.
فقط وام ساخت؛ نه!
مدیركل دفتر اقتصاد مسكن در ادامه گفتوگو با «دنیای اقتصاد» با تشریح جزئیات بیشتری از برنامه صندوق پس‌انداز مسكن و افزایش سقف تسهیلات خرید اعلام كرد: وام خرید قرار است به‌گونه‌ای پرداخت شود كه طرف عرضه را نیز تحریك و تامین مالی كند.
یك پیشنهاد در دستور كار این است كه چون اولویت پرداخت وام خرید، با واحدهای نوساز است، بخشی از این تسهیلات در بازار پیش‌فروش تزریق شود و در ازای پیش‌خرید توسط متقاضیان مسكن، مبلغ وام مستقیم به پیش‌فروشنده پرداخت شود. اما اینكه تسهیلات، بدون در نظر گرفتن متقاضیان، در اختیار ساخت قرار بگیرد، تجربه نشان داده تاثیری بر قیمتها نداشته است.
چگینی افزود: در 10 سال گذشته، همواره غالب وام‌های بانكی به سازنده‌ها داده شد اما در 8سالی كه سقف وام خرید افزایش نیافت، قیمت مسكن 6برابر شد.
البته این بدان معنا نیست كه سیاست‌های انبساطی روی تقاضا و قیمت اثر نمی‌گذارد اما مهم‌ترین متغیر تاثیرگذار بر قیمت مسكن، «تورم» است، كما اینكه در سال‌های اخیر كه تورم فزاینده وجود داشت، قیمت مسكن نیز افزایش یافت و هم‌اكنون این وضعیت برعكس شده است.
سقف افزایش وام‌خرید؛ 100 میلیون
مدیركل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن سقف پیشنهادی وام خرید مسكن در برنامه‌ریزی‌های فعلی را در سه سطح 60 میلیون، 80 و 100 میلیون تومان عنوان كرد و گفت: متوسط وام خرید در صورت افزایش و تشكیل صندوق پس‌انداز، 80میلیون تومان است كه در شهرهای بزرگ و كلان‌شهرهایی همچون تهران 100 میلیون خواهد بود.
چگینی با تاكید براینكه، وام 100 میلیونی خرید مسكن با توجه به میانگین قیمت مسكن در تهران، پوشش 50درصدی قدرت خرید را نخواهد داشت، افزود: متوسط حداقلی قیمت مسكن در تهران حدود 300 میلیون تومان است اما در مناطق مركزی و نیمه جنوبی شهر، با توجه به اینكه متوسط قیمت از مترمربعی 2.5 میلیون تومان تجاوز نمی‌كند، با 100 میلیون تسهیلات خرید می‌شود آپارتمان مناسب خریداری كرد.
نرخ سود 14 درصد برای خانه‌اولی‌ها
چگینی گفت: در مدلی كه بانك مركزی و وزارت راه‌وشهرسازی برای وام‌خرید طراحی می‌كنند، سقف وام و نرخ سود آن تعیین می‌شود اما طول دوره بازپرداخت به اختیار بانك‌ها در دامنه 12 تا 20سال گذاشته خواهد شد.
وی از پیشنهاد پرداخت وام با نرخ حمایتی 14 درصد برای خانه‌اولی‌ها خبر داد و تصریح كرد: همه كسانی كه متقاضی مسكن هستند و در دهك‌های میانی جامعه قرار دارند، می‌توانند از تسهیلات صندوق پس‌انداز استفاده كنند اما برای گروه‌های هدف كه خانه‌اولی‌ها و فاقدان مسكن هستند، نرخ سود، ترجیحی خواهد بود.
وی افزود: بنا داریم برای «خرید آپارتمان‌های نوساز»، «متراژ كوچك» و همچنین «متقاضیان خانه‌اولی»، مشوق‌هایی در پرداخت وام خرید درنظر بگیریم تا معاملات و ساختوساز به شكل كنترل شده رونق بگیرد. به این منظور، می‌شود بیشترین طول بازپرداخت وام خرید را كه 20 سال است، برای این سه بخش در نظر گرفت.
چگینی با بیان اینكه مبالغ اقساط وام خرید از اجاره‌بهای ماهانه بیشتر نخواهد بود، افزود: تفاوتی که وجود دارد این است كه اجاره‌بهای سالانه در سطح نامعلوم و جهش‌گونه‌ای افزایش پیدا می‌كند اما اقساط وام‌ها حتما در توان خانوارها است و به این شكل نخواهد بود.
میوه صندوق پس‌انداز در سال94
مدیركل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن در ادامه گفت: با فرض اینكه طرح در دست پیگیری دولت و بانك مركزی در یكی دو ماه آینده تصویب و نهایی شود و بانك‌ها بلافاصله به تشكیل آن روبیاورند، در این صورت اولین سری از تسهیلاتی كه توسط صندوق‌ها به متقاضیان مسكن پرداخت می‌شود، یك‌سال بعد از اولین سری از سپرده‌گذاری‌ها خواهد بود. بنابراین تسهیلات خرید از سال94 قابل پرداخت است. ضمن اینكه پرداخت وام یكباره نخواهد بود بلكه در ازای 700 تا 800 هزار معامله و خرید و فروشی كه در سال در بازار مسكن انجام می‌شود، چیزی بین 100 تا 200 هزار وام خرید پرداخت خواهد شد. بنابراین ظرفیت عرضه و معاملات مسكن به مراتب بیشتر از عرضه وام است.
خرید با تورم تك‌رقمی
مدیركل دفتر اقتصاد مسكن با بیان اینكه هدف دولت در كنترل تورم، متوقف نشده و دستیابی به تورم‌های كمتر از 15درصد برای سال‌های آینده است، گفت: بهترین شكل بازدهی صندوق پس‌انداز مسكن، تورم تك‌رقمی است تا متقاضیان مسكن در میان‌مدت و با پس‌انداز، در زمانی كمتر از میزان كنونی، بتوانند اقدام به خرید كنند. در تورم تك‌رقمی، سرعت رشد قیمت كم می‌شود و سال‌های انتظار و پس‌انداز برای تطبیق توان خرید با قیمت نیز كاهش پیدا می‌كند. در حال حاضر شاخص دسترسی به مسكن كه از نسبت قیمت به كل درآمد سالانه خانوارها به دست می‌آید، 12سال است. نرخ مطلوب این شاخص در دنیا، 5سال عنوان می‌شود.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.